ECLI:NL:GHAMS:2015:3069

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.154.482/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 2606857 / CV EXPL 13-8651

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. A.M. Stam te Zaandam, gemeente Zaanstad,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. F.R. Duijn te Zaandam, gemeente Zaanstad.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 12 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter) van 15 mei 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven. Bij die gelegenheid heeft [appellant] zijn eis aangevuld met een nieuwe subsidiaire grondslag. Tevens heeft hij een vijftiental producties overgelegd.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 april 2015 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, [appellant] aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – primair voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 augustus 2014, althans op een door het hof te bepalen datum is geëindigd, subsidiair de huurovereenkomst zal ontbinden wegens structureel te late betaling van de huur en [geïntimeerde] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen en in dat geval, naar het hof begrijpt, de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, althans in voorwaardelijke reconventie tot veroordeling van [appellant] tot betaling van een verhuiskostenvergoeding en een boete als bedoeld in artikel 7:299 BW, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] heeft aan [geïntimeerde] verhuurd de winkelruimte, gelegen op het parterreniveau en de kelderruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde heeft de bestemming horecagelegenheid en wordt feitelijk uitgebaat als (één van de drie in de periferie van het centrum van [plaats] gedoogde) coffeeshop. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, vanaf 1 september 1999, aanvankelijk tussen [geïntimeerde] als huurder en zijn broer als verhuurder. In 2000 werd [appellant] eigenaar van het gehuurde en daarmee opvolgend verhuurder.

3.1.2

Bij schrijven van 28 augustus 2008 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] de huur opgezegd tegen 31 augustus 2009. Dit schrijven vermeldt onder meer het navolgende:

“(…) De reden hier voor is dat de renovatie van het pand dat u huurt moest worden stopgezet doordat u geen renovatie aan het pand wilde. (…) Een andere reden is doordat u het pand als horeca gelegenheid gebruikt. Hierdoor brengt het mij meer lasten zoals hoge verzekeringen en BTW belastingen en de hoge hypotheek, waardoor ik de lasten van het pand niet meer kan dragen. De huurprijs die u elke maand betaald dekt de lasten niet. Ik ben zelf van plan om de pand te renoveren en de door u gebruikte horeca gedeelte te verbouwen in 4 half appartementen. (…)”

3.1.3

[appellant] heeft vervolgens bij de kantonrechter te Zaandam een vordering ingesteld tot beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2009. Bij vonnis van 28 april 2011 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2011 zou eindigen onder toekenning van een vergoeding aan [geïntimeerde] . Bij arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 19 februari 2013 is genoemd vonnis van de kantonrechter vernietigd wegens (samengevat) niet tijdige opzegging van de overeenkomst.

3.1.4

Het deskundigenrapport van Growin Bouwkundig Inspectiebureau van 29 mei 2010 (hierna: het rapport Growin) vermeldt onder meer het navolgende:

“(…) Conclusie.

Het woon/winkelpand, gelegen aan de [adres] , vertoont achterstallig onderhoud en dient te worden opgeknapt. Het is echter niet zo dat, de coffeeshop hiervoor tijdelijk zal moeten wijken.(…) Met enkele kleine aanpassingen (tijdelijk dichtzetten van de achtergevel) kan de coffeeshop gewoon open blijven.(…)”

3.1.5

Het taxatierapport van Van Velze & Co van 22 februari 2011 (hierna: het rapport Van Velze) vermeldt onder meer het navolgende:

“(…) Uit genoemde rapporten blijkt dat er op diverse plaatsen sprake is van achterstallig onderhoud. Gesteld wordt dat de opstal niet slooprijp is en dat met enige medewerking en wat aanpassing van de huurder, herstel – en onderhoudswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, zonder dat huurder daarvoor het gehuurde dient te ontruimen. Wij kunnen die mening wel onderschrijven. (…)”

3.1.6

Bij exploot van 22 mei 2013 heeft [appellant] de huur opnieuw opgezegd. Deze opzegging vermeldt onder meer het navolgende:

“(…) dat verhuurder voornoemde bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk het exploiteren van een Theehuis/Café.(…) Dat verhuurder de huurovereenkomst beëindigt, met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar, door opzegging tegen 31 augustus 2014.(…)”

3.1.7

In aanvulling op de hiervoor genoemde opzegging is bij exploot van 30 augustus

2013 nog het navolgende gemeld:

(…) dat in aanvulling op de in het ten deze betekende exploot vermelde gronden voor opzegging, de opzegging tevens berust op dringend eigen gebruik, bestaande uit het uitvoeren van het noodzakelijk achterstallig onderhoud aan het gehele pand (…), en met name aan de fundering; (…)

dat mijn requirant zich bij deze opzegging tevens beroept op hetgeen bepaald is in artikel 7:296 lid 3 BW; (…)”

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] , strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] in voorwaardelijke reconventie behoefde daarom geen bespreking meer, aldus de kantonrechter.

3.3

Tegen de in conventie gegeven beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zeven grieven op.

3.4

Alvorens de grieven te bespreken, zal het hof ingaan op het door [appellant] in hoger beroep gedane – subsidiaire – verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van (volgens [appellant] ) wanprestatie wegens structureel te late betaling van de huur door [geïntimeerde] . Daartoe legt [appellant] als productie 2 een overzicht van de betalingen van [geïntimeerde] sinds 1999 over. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bij vooruitbetaling voldaan moet worden vóór of op de eerste dag van de maand, terwijl [geïntimeerde] steeds in gebreke is gebleven met tijdige betaling, aldus [appellant] . Aangezien de huur maar nauwelijks kostendekkend is, is het volgens [appellant] van groot belang dat de huur tijdig wordt betaald.

3.4.1

Het hof overweegt als volgt.

Weliswaar blijkt uit de overgelegde betalingsoverzichten dat [geïntimeerde] de maandelijkse huur doorgaans (een aantal dagen) te laat betaalt, maar het hof is niet gebleken dat [appellant] [geïntimeerde] op enig moment gedurende de jarenlange huurrelatie schriftelijk heeft gemaand de huur stipt vóór of op de eerste dag van de maand te voldoen en evenmin anderszins schriftelijk op stipte betaling heeft aangedrongen, hetgeen in de rede ligt indien, zoals [appellant] aanvoert, stipte betaling voor hem van cruciaal belang is. Voorts heeft [appellant] onvoldoende toegelicht dat de huur nauwelijks kostendekkend is. Derhalve volgt het hof het standpunt van [geïntimeerde] dat de tekortkoming van te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen.

Het verzoek van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt daarom afgewezen.

3.5

De kantonrechter heeft de opzegging van [appellant] wegens dringend eigen gebruik van het gehuurde ten behoeve van de exploitatie van een theehuis verworpen. Hiertegen is
grief 2gericht. De dringendheid van het eigen gebruik bestaat er volgens [appellant] uit dat hij zijn werk als distributiemedewerker van Albert Heijn, dat voornamelijk bestaat uit tillen en sjouwen, met de jaren als zwaarder ervaart en hij zich wenst te oriënteren op een loopbaan met minder fysieke belasting en meer financiële uitbouwmogelijkheden voor de toekomst die aansluit bij zijn passie, namelijk het werken met jongeren. In het door hem in het gehuurde te exploiteren theehuis kunnen jongeren ongestoord studeren, lunchen en drankjes nuttigen, aldus [appellant] . Ter onderbouwing heeft [appellant] de schetsen overgelegd die het door hem ingeschakelde architectenbureau heeft opgesteld alsmede een ondernemingsplan met bedrijfseconomische onderbouwing, zoals een begroting, te verwachten omzet en (personeels)kosten, een menukaart en een bewijs van eigen startkapitaal en gegevens over zijn huidige inkomen (producties 4 t/m 8). Op basis van de liquiditeitsprognose van het ondernemingsplan zal hij met de exploitatie van het theehuis al na een maand een hoger inkomen genereren dan zijn huidige inkomen van € 1.500,-- bruto per maand, aldus nog steeds [appellant] .

3.5.1

Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] heeft [appellant] de omzetprognose in het ondernemingsplan onvoldoende onderbouwd. Zo heeft hij niet duidelijk gemaakt waar hij zijn geprognotiseerde bezoekersaantallen op baseert en op grond waarvan in het eerste jaar iedere bezoeker van het theehuis gemiddeld € 13,-- (op basis van de menukaart: zes drankjes en twee broodjes) zal besteden. Dit bedrag ligt erg hoog, gezien de aard van de bezoekers. Evenmin heeft [appellant] toegelicht waarom de verbouwingskosten volgens de openingsbalans slechts € 8.500,-- bedragen, terwijl met het volgens [appellant] eveneens als zeer dringend gestelde uitvoeren van achterstallig onderhoud ten minste het tienvoudige gemoeid is (productie 9, appeldagvaarding). Ook heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt waarom de kosten van de inventaris/inrichting en de (volgens de schetsen: twaalf) computers, inclusief automatiseringskosten voor een bedrag van slechts € 10.600,-- respectievelijk € 2.300,-- op de balans staan. Wat het huidige inkomen van [appellant] betreft, heeft [geïntimeerde] terecht aangevoerd dat uit de door [appellant] overgelegde salarisspecificatie blijkt (productie 8, appeldagvaarding) dat zijn inkomen bijna € 1.900,-- netto per maand bedraagt in plaats van € 1.500,-- bruto per maand. Het hof laat dan nog daar dat – naar niet in geschil is – [appellant] nog andere panden in eigendom heeft, wat erop wijst dat hij daaruit (althans enige) inkomsten genereert. Hoe de voorziene exploitatie van het theehuis tot hogere dan de huidige inkomsten kan leiden, valt dan ook niet in te zien en evenmin waarom die exploitatie in het gehuurde zou moeten plaatsvinden.

Op grond van een en ander schiet de onderbouwing door [appellant] dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik ten behoeve van de exploitatie van een theehuis aanmerkelijk tekort. De grief faalt.

3.6

De gezamenlijk te behandelen
grieven 3 en 4hebben betrekking op de door de kantonrechter verworpen opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in verband met renovatie. Volgens [appellant] was er, ook al heeft hij in het opzeggingsexploot niet het woord renovatie gebruikt, voor [geïntimeerde] geen twijfel mogelijk dat het om renovatie ging, gelet op de eerdere procedure tussen partijen waarin het woord renovatie aan de orde is geweest. Ter onderbouwing van deze opzeggingsgrond legt [appellant] een rapport van Ben Veerman expertise over van 29 juni 2014 (productie 9, appeldagvaarding, hierna: het rapport Veerman), waaruit blijkt dat op korte termijn tot herstel dient te worden overgegaan. Indien [geïntimeerde] tijdens het herstel in het pand zijn bedrijf blijft uitoefenen zijn de kosten € 20.000,-- hoger dan wanneer [geïntimeerde] het gehuurde verlaat, aldus [appellant] . Hoewel in theorie de renovatie kan plaatsvinden zonder dat [geïntimeerde] zijn bedrijf behoeft te staken, wordt dit volgens [appellant] voor hem feitelijk zo duur en onrendabel dat dit geen werkelijke optie is.

3.6.1

Naar [appellant] zelf erkent, is herstel van het gehuurde mogelijk zonder dat [geïntimeerde] zijn bedrijf behoeft te staken. Ook het rapport Veerman vermeldt niet dat de huur ten behoeve van herstel/renovatie moet worden beëindigd. Desgevraagd heeft [appellant] tijdens het pleidooi het hof niet duidelijk kunnen maken dat de in het rapport Veerman gesignaleerde scheurvorming in de betonnen vloer op de begane grond niet kan worden hersteld zonder beëindiging van de huur. In dat verband acht het hof mede van belang dat de (in de vorige procedure overgelegde) rapporten van Growin (zie 3.1.4) en Van Velze (zie 3.1.5) eveneens de conclusie bevatten dat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd zonder dat [geïntimeerde] het gehuurde hoeft te ontruimen. Dat een dergelijk scenario wel een verhoging van de kosten met € 20.000,-- meebrengt, heeft [appellant] in dit geding niet toegelicht, laat staan onderbouwd.

Voorts heeft [geïntimeerde] zich bereid verklaard een huurverhoging van € 100,-- per maand te betalen ter dekking van de door [appellant] gestelde extra kosten van € 20.000,-- indien hij tijdens het herstel in het gehuurde zijn bedrijf kan blijven uitoefenen. Gelet op een en ander heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de te verrichten werkzaamheden, of deze nu als renovatie (volgens [appellant] ) of als achterstallig onderhoud (volgens [geïntimeerde] ) moeten worden aangemerkt, uitsluitend kunnen worden uitgevoerd met beëindiging van de huurovereenkomst.

De grieven falen.

3.7

Met de
grieven 5, 6 en 7komt [appellant] op tegen de in zijn nadeel uitgevallen belangenafweging door de kantonrechter. [appellant] voert daartoe aan dat de verstandhouding tussen partijen in toenemende mate is verslechterd en hij de handen vrij wil hebben om zelf een theehuis in het pand te exploiteren, mede gezien de fysieke belasting van zijn huidige baan, zijn leeftijd en die van zijn kinderen. Voorts is volgens [appellant] de huur te laag ten opzichte van de kosten, terwijl [geïntimeerde] niet bereid is vrijwillig meer huur te betalen. Ten aanzien van het belang van [geïntimeerde] om op de huidige locatie softdrugs te kunnen blijven verkopen, geldt dat daaraan inmiddels ruim 15 jaar is tegemoetgekomen, terwijl [geïntimeerde] zich sinds 2011 had kunnen oriënteren op een andere branche. [geïntimeerde] is eigenaar van een groot pand op [adres] in [plaats] , een horecaplek bij uitstek, aldus [appellant] . De stelling van [geïntimeerde] dat hij geen andere locatie zal kunnen krijgen voor de exploitatie van zijn coffeeshop moet worden gepasseerd, omdat hij na de procedure in 2011 actief vergunningen had kunnen aanvragen voor een alternatieve locatie, temeer nu het appel van [geïntimeerde] alleen is geslaagd vanwege een vormfout en niet vanwege een in zijn voordeel uitgevallen belangenafweging, aldus nog steeds [appellant] . Ten slotte beroept [appellant] zich op een recente aanschrijving van de gemeente, waaruit blijkt dat het pand wegens zakkingsgedrag zal worden gemonitord alsmede een brief van de gemeente dat de oude bouwvergunning nog geldig is.

3.7.1

Hoewel aan [appellant] kan worden toegegeven dat iedere huurovereenkomst in beginsel eindig is, dient het hof te beoordelen of de belangen van [appellant] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] bij verlenging van deze overeenkomst. Daarbij is het hof gehouden de vordering tot beëindiging af te wijzen als bij een redelijke belangenafweging van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (artikel 7:296 lid 3 BW).

3.7.2

[geïntimeerde] heeft de stelling van [appellant] dat de huur te laag is ten opzichte van de kosten gemotiveerd betwist en er daarbij op gewezen dat hij meer huur betaalt dan de in het rapport Van Velze getaxeerde huur van € 15.200,-- per jaar. Ook heeft [geïntimeerde] zich bereid verklaard meer huur te betalen na uitvoering van de werkzaamheden. Dit een en ander heeft [appellant] onvoldoende weersproken. Aldus komt in het kader van de belangenafweging aan voornoemde stelling van [appellant] geen betekenis toe.

3.7.3

In navolging van de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende en met stukken onderbouwd heeft gesteld dat hij zijn coffeeshop niet elders kan voortzetten en dat het gehuurde de enige locatie is waarin het exploiteren van een coffeeshop door deze gemeente wordt gedoogd. Weliswaar heeft [geïntimeerde] zelf gekozen voor
huurvan de bedrijfsruimte, een tijdelijk recht, en voor het aldaar exploiteren van een coffeeshop, met alle beperkingen die gemeenten daaraan plegen te verbinden; als hij zijn onderneming niet of niet zonder meer elders kan voortzetten komt dat in beginsel dan ook voor zijn risico. Daar staat evenwel tegenover dat [appellant] zijn belang bij beëindiging van de huur onvoldoende concreet heeft onderbouwd om de balans in zijn voordeel te laten uitslaan. Daartoe verwijst het hof naar hetgeen hij onder 3.5.1 en 3.6.1 heeft overwogen. Ook de verslechterde verhouding tussen partijen is daartoe op zichzelf onvoldoende.

3.7.4

Het hof gaat voorbij aan de door [appellant] overgelegde brieven van de gemeente, nu [appellant] onvoldoende heeft toegelicht wat de relevantie van deze stukken is voor de door het hof uit te voeren belangenafweging. Ook hetgeen partijen ter zitting over en weer over elkaars vermogenspositie hebben verklaard en de door [appellant] bij pleidooi overgelegde klachtbrief van omwonenden en foto’s van vuilnis acht het hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

De grieven falen.

3.8

3.8
Grief 1, die is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd, mist na het voorgaande zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen behandeling.

3.9

Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. De voorwaardelijk ingestelde vordering van [geïntimeerde] behoeft geen bespreking meer. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2015.