Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 14/00575
28 mei 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X bv]te [Z] , belanghebbende,
gemachtigden: prof. dr. R.M. Freudenthal en mr. J.P.A. Buitenhek (Deloitte Belastingadviseurs B.V.) te Den Haag
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/3535 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 14 juli 2014 in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Leiden, de inspecteur.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [Z] een bedrag van € 534.540 aan overdrachtsbelasting op 14 januari 2013 op aangifte voldaan.
1.2.
De inspecteur heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak van 1 mei 2013 ongegrond verklaard.
1.3.
Bij uitspraak van 14 juli 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 4 augustus 2014, aangevuld bij brief van 29 oktober 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 april 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’, de navolgende feiten vastgesteld:
“2.1. Eiseres maakt onderdeel uit van de [Y-Groep] . [A bv] , [Y Beheer bv] en [C bv] maken eveneens deel uit van de groep.
2.2.
[C bv] is eigenaar van het [gebouw 1] aan de [adres 3] te [R] . De [bank 1] had een rekening courant krediet groot € 10.340.000 aan [A bv] cs verstrekt met als dekking (onder meer) het recht van eerste hypotheek op het [gebouw 1] . Een door [D] in opdracht van de [bank 1] opgemaakt taxatierapport houdt in dat het [gebouw 1] per 2 februari 2012 een marktwaarde had van € 6.600.000. De [bank 1] wilde het krediet daarom verlagen.
2.3.
De [bank 2] (hierna: de [bank 2] ) had een rekening courant faciliteit groot € 50.000.000 aan de groep verstrekt. In verband met de waardevermindering van het onroerend goed dat als onderpand diende, was de [bank 2] voornemens de rekening courant faciliteit te beperken.
2.4.
De [bank 2] had aan [E bv] (hierna: [E bv] ) een financiering van meer dan € 21.000.000 verstrekt op (onder meer) het [gebouwen 2] (hierna: [gebouwen 2] ). Het [gebouwen 2] betreft een aantal bedrijfspanden gelegen aan de [adres 1] te [Z] en [adres 2] te [Z] . De [bank 2] had het recht van eerste hypotheek op het [gebouwen 2] . [E bv] is op [datum] 2012 failliet verklaard. [curator] is als curator in het faillissement van [E bv] aangesteld.
2.5.
Een brief van [F] van [Y-Groep] aan [G] van [bank 2] van 23 oktober 2012 houdt onder meer in:
“Bijgaand doe ik U toekomen het schema van afspraken die wij vrijdag 19 oktober jl. hebben gemaakt.
Deze houden in;
1. De [bank 2] verschaft aan het [Y-Groep] een middellang krediet groot € 31.927.000,-- tegen een rente van 4,3% per jaar, 7 jaar vast en een aflossing van 1,7% per jaar. Het krediet wordt tussentijds niet getoetst en de rente noch de aflossing kan gewijzigd worden in de periode van 7 jaar. (…)
4. [Y-Groep] zal het rekening courant dat zij thans met de [bank 2] heeft per direct inkorten met € 12.170.000. (…)
5. Voorts zal [Y-Groep] het RC krediet welke zij heeft bij de [bank 1] op onderpand van het [gebouw 1] aflossen, waardoor de hypotheek van de [bank 1] wordt opgeheven.
6. Tevens koopt [Y-Groep] het pand “ [gebouwen 2] ”, partijen genoegzaam bekend, voor € 9.000.000 kk. Deze koopsom ligt ver boven de werkelijke waarde van het pand, welke koopsom [Y-Groep] bereid is te betalen omdat zij hiervoor het hiervoor vermelde krediet groot € 31.927.000,-- krijgt verstrekt tegen aantrekkelijk voorwaarden.
(…)”
2.6.
Een taxatierapport van [H taxateurs] van 16 januari 2013 houdt in dat het object [adres 2] te [Z] op 1 november 2012 een marktwaarde van € 2.850.000 had.
2.7.
Een taxatierapport van [H taxateurs] van 16 januari 2013 houdt in dat het object [adres 1] (de rechtbank begrijpt: [adres 1] ) te [Z] op 1 november 2012 een marktwaarde van € 2.640.000 had.
2.8.
In november 2012 heeft de [bank 2] een lening van € 10.000.000 verstrekt aan [Y Beheer bv] ter herfinanciering van het [gebouw 1] . Medeschuldenaars zijn [C bv] en [A bv] De rente bedraagt 4,3% per jaar met een rentevastperiode tot 1 januari 2020 en de afsluitprovisie bedraagt 0,25%. De [bank 2] heeft het recht van eerste hypotheek verkregen op het [gebouw 1] .
2.9.
In november 2012 heeft de [bank 2] een lening van € 11.000.000 verstrekt aan [Y Beheer bv] ter financiering van de aankoop van het [gebouwen 2] en twee percelen grond. Medeschuldenaars zijn [A bv] en eiseres. De rente bedraagt 4,3% per jaar met een rentevastperiode tot 1 januari 2020 en er is geen afsluitprovisie verschuldigd. De [bank 2] heeft het recht van eerste hypotheek verkregen op het [gebouwen 2] en de percelen grond.
2.10.
Op 26 november 2012 stuurde [F] een e-mailbericht aan notaris [I] en [G] dat onder meer inhoudt:
“(…)
De lening overeenkomst is tot stand gekomen omdat [Y-Groep] bereid is het [gebouwen 2] in [Z] te kopen voor € 9.000.000,-- kk. Zonder deze financiering zou de koopsom aanmerkelijk lager geweest zijn respectievelijk zou [Y-Groep] niet gekocht hebben.
(…)”
2.11.
Op 6 december 2012 zijn drie vennootschappen van de [Y-Groep] met de [bank 1] overeengekomen dat de kredietfaciliteiten, waaronder de hiervoor onder 2.2 genoemde, zouden worden afgelost.
2.12.
Een in december 2012 gesloten koopovereenkomst tussen de curator in het faillissement van [E bv] als verkoper en eiseres als koper houdt in dat het [gebouwen 2] alsmede twee percelen bouwgrond voor € 9.000.000 worden gekocht. De rechter-commissaris heeft toestemming verleend voor het aangaan van deze koopovereenkomst.
2.13.
Bij akte van 13 december 2012 verleden voor [I] , notaris te [S] , heeft ter uitvoering van de koopovereenkomst de levering van voornoemde percelen en het [gebouwen 2] plaatsgevonden. Blijkens de akte van levering bedroeg de koopprijs voor het [gebouwen 2] € 8.909.000. Op 14 januari 2013 heeft eiseres € 534.540 (6% van € 8.909.000) overdrachtsbelasting voldaan.
2.14.
Een brief van 20 september 2013 van notaris [I] aan [F] houdt in:
“Hierdoor bevestig ik dat wij tijdens het transport van [gebouwen 2] te [Z] d.d. 13 december 2012 gesproken hebben over de waarde in het economische verkeer en de heffing van overdrachtsbelasting. U vertelde mij dat u bereid was meer te betalen omdat de [bank 2] een financieringsarrangement heeft toegezegd. Het belang van de toezegging van de [bank 2] was voor u, mede gezien de marktomstandigheden, bijzonder groot. Ik heb u gewezen op het bepaalde in artikel 9 lid 1 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer op grond waarvan de heffing van de overdrachtsbelasting gelijk is aan de waarde in het economische verkeer, doch ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie.
Naar aanleiding hiervan heeft u tijdens het passeren van de akte contact opgenomen met de heer [J] van de [bank 2] . Tijdens dit telefonisch overleg is tussen de heer [J] en u besproken of de koopsom van negen miljoen euro (€ 9.000.000,00) opgesplitst kon worden in een deel van de koopsom van het onroerend goed en een deel financieringskosten. De heer [J] beaamde dat dit reëel zou zijn, maar dat het niet verstandig was de koopsom te splitsen wegens mogelijke discussie die dit met de curator zou opleveren tengevolge waarvan de overdracht uitgesteld zou dienen te worden. Uit het gesprek met de heer [J] van de [bank 2] en ook blijkens de hypotheekstukken was het mij duidelijk dat de koop van het onroerend goed een onverbrekelijk geheel vormde met het financieringsarrangement van de [bank 2] . Een en ander heeft u ook aan mij verklaard bij het passeren van de akten op 13 december 2012.”
2.15.
Bij de stukken bevindt zich een door eiseres gemaakte berekening van de waarde van het financieringsarrangement, welke waarde door haar op € 4.358.794 is bepaald.”
2.2.
Nu tegen deze feitenvaststelling geen grieven zijn gericht, zal ook het Hof van die feiten (en van de door de rechtbank gehanteerde afkortingen) uitgaan.
2.3.
Het Hof voegt hieraan op grond van de in eerste aanleg ingebrachte stukken nog toe dat de in onderdeel 2.12 van de uitspraak van de rechtbank genoemde koopovereenkomst op 12 december 2012 is ondertekend door de curator en dat de curator voor het transport op 13 december 2012 een schriftelijke volmacht heeft verleend aan een medewerkster van de notaris.
2.4.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende onder meer het volgende verklaard:
“Ik heb hier faillissementsverslagen van de curator. Van 29 mei 2012, met de mededeling: “ [bank 2] NV voert onderhandelingen met gegadigden voor de verkoop van de onroerende zaak. “ Van 3 september 2012: “De onderhandelingen tussen [bank 2] en enkele gegadigden voor de koop vorderen.” Van 6 maart 2013: “Voor [Z] en [T] respectievelijk 9 miljoen en 13 miljoen waarmee een deel van de schuld is afgelost. Boedelbedragen voor [Z] en [T] waren € 37.000 en € 13.000.””
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil welk bedrag aan overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake van de verkrijging van het [gebouwen 2] .
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:
“4.1. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie.
4.2.
Onder tegenprestatie, bedoeld in artikel 9, eerste lid, van de Wbr moet worden verstaan de prestatie waartoe de verkrijger zich bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst heeft verbonden ter verkrijging van het goed of, met andere woorden, hetgeen de verkrijger krachtens die obligatoire overeenkomst voor de prestatie van zijn wederpartij, de levering, is verschuldigd (vgl. Hoge Raad 18 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC4931).
4.3.
Onder de waarde wordt ingevolge artikel 52 van de Wbr verstaan de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.4.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat het bedrag van € 8.909.000 niet geheel als tegenprestatie voor de verkrijging van het [gebouwen 2] kan worden aangemerkt. Door het faillissement van [E bv] dreigde voor de [bank 2] een financiële strop ten aanzien van de aan [E bv] verstrekte financiering op het [gebouwen 2] . De [bank 2] had een direct belang bij de verkoop van het [gebouwen 2] omdat zij het eerste hypotheekrecht had. Er is onder de regie van de [bank 2] een samengestelde transactie tot stand gekomen tussen de [Y-Groep] en de [bank 2] . De [Y-Groep] zou het [gebouwen 2] tegen een prijs ver boven de marktwaarde aankopen en daartegenover zou de [bank 2] aan de [Y-Groep] een financieringsarrangement aanbieden tegen bijzonder gunstige en ongebruikelijke voorwaarden. Hiermee beperkte de [bank 2] het boekverlies dat zij leed en verkreeg de [Y-Groep] de gewenste financiering. Tegenover de betaling van de koopsom door eiseres stonden derhalve twee tegenprestaties: de levering van het [gebouwen 2] en het financieringsarrangement. De verkoop en levering van het [gebouwen 2] heeft weliswaar op papier plaatsgevonden door de curator in het faillissement van [E bv] , maar de enige belanghebbende bij die verkoop was de [bank 2] . Er is derhalve sprake van een samengestelde transactie en de koopsom moet worden gesplitst in een deel voor het [gebouwen 2] en een deel voor het financieringsarrangement. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het bedrag van de op aangifte voldane belasting moet worden verminderd tot een bedrag berekend naar een maatstaf van € 4.550.206 (de koopsom – de waarde van de financieringsafspraak), althans € 5.490.000 (de door [H taxateurs] getaxeerde waarde van het [gebouwen 2] ).
4.5.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit de koopovereenkomst tussen de curator in het faillissement van [E bv] en eiseres niet blijkt dat de koopsom niet alleen voor de onroerende zaken is betaald, maar ook voor een andere prestatie. De situatie dat tegenover de betaling van de koopsom door eiseres door de verkoper twee prestatie worden geleverd, doet zich niet voor. [E bv] levert uitsluitend de onroerende zaken en de [bank 2] levert een andere prestatie. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting dient te worden vastgesteld op de tegenprestatie van € 8.909.000, maar (subsidiair) ten minste op de waarde van € 5.490.000.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst (zie 2.12) en de akte van levering (zie 2.13) geen andere conclusie toelaten dan dat eiseres ter verkrijging van het [gebouwen 2] van [E bv] , € 8.909.000 heeft betaald. De [bank 2] dient in het kader van de levering van het [gebouwen 2] als derde te worden aangemerkt. Een afspraak met een derde levert geen grond op om van de tussen eiseres en de curator in het faillissement van [E bv] gesloten koopovereenkomst en de ter uitvoering daarvan opgemaakt akte van levering af te wijken. Dat de onderhandelingen in het kader van de verkoop van het [gebouwen 2] met de [bank 2] hebben plaatsgevonden en niet met de curator, dat de opbrengst van het [gebouwen 2] aan de [bank 2] ten goede is gekomen in verband met het eerste hypotheekrecht van de [bank 2] en dat eiseres het [gebouwen 2] niet, althans niet voor € 8.909.000 had gekocht als de [bank 2] niet bereid was geweest het voor eiseres gunstige financieringsarrangement te verstrekken, doet daar niet aan af. De situatie die zich voordeed in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Hoge Raad van 1 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4579 is hier niet aan de orde, aangezien in die zaak het door de verkrijger betaalde bedrag betrekking had op twee tegenprestaties van één en dezelfde wederpartij, terwijl in het onderhavige geval het financieringsarrangement is versterkt door de [bank 2] die geen partij was bij de levering van het [gebouwen 2] . Verweerder stelt zich derhalve terecht op het standpunt dat de koopsom van € 8.909.000 de maatstaf is voor de heffing van de overdrachtsbelasting die eiseres is verschuldigd ter zake van de verkrijging van het [gebouwen 2] .
4.7.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep, onder handhaving van haar stellingen in eerste aanleg, betoogd – samengevat weergegeven – dat de rechtbank ten onrechte de tekst van de koopovereenkomst en die van de akte van levering doorslaggevend heeft geacht voor het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting, en ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen dat [bank 2] als een ‘derde partij’ ten opzichte van [E bv] moet worden aangemerkt. De bestuursbevoegdheid en het economische belang bij de onroerende zaak lagen – volgens belanghebbende – geheel bij [bank 2] , nu de curator het beheer over het [gebouwen 2] en de verkoop ervan geheel aan [bank 2] had overgelaten en de vordering van [bank 2] op [E bv] zodanig hoog was dat iedere euro die de verkoop van het [gebouwen 2] zou opbrengen, ten goede zou komen aan [bank 2] . Belanghebbende heeft uitsluitend met [bank 2] onderhandeld en is met [bank 2] een tweetal prestaties overeengekomen, te weten (i) de levering van de onroerende zaak enerzijds en (ii) het verkrijgen van een gunstig, op € 4.358.794 te waarderen financieringsarrangement anderzijds. De overdrachtsbelasting is dan slechts verschuldigd over een op € (8.909.000 -/- 4.358.794 =) 4.550.206 te berekenen tegenprestatie, aldus belanghebbende in haar primaire standpunt. Subsidiair verdedigt belanghebbende dat de overdrachtsbelasting dient te worden berekend over de waarde in het economische verkeer van € 5.490.000, zoals getaxeerd door [H taxateurs] .
5.2.
De inspecteur is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft gegeven.
5.3.
Het debat in hoger beroep brengt het Hof niet tot een andere conclusie dan de rechtbank. Daartoe overweegt het Hof nader als volgt.
5.4.1.
De rechtbank heeft met juistheid vooropgesteld dat de overdrachtsbelasting ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (de Wet) wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, dat de waarde daarbij ten minste gelijk is aan de tegenprestatie, en dat onder de tegenprestatie moet worden verstaan de prestatie waartoe de verkrijger zich bij de aan de overdracht ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst heeft verbonden ter verkrijging van de onroerende zaak.
5.4.2.
Vaststaat dat [E bv] eigenaar was van het [gebouwen 2] . Uit de koopovereenkomst en de akte van levering volgt dat de curator in het faillissement van [E bv] zich heeft verbonden tot verkoop en levering van het [gebouwen 2] en twee percelen bouwgrond aan belanghebbende. Reeds hieruit volgt dat [bank 2] – verstrekker van leningen aan [E bv] en houder van hypothecaire zekerheid op het [gebouwen 2] – ten opzichte van [E bv] als een ‘derde partij’ moet worden beschouwd. Dat de vordering van [bank 2] op [E bv] zo hoog was dat – naar belanghebbende heeft gesteld – iedere euro die het [gebouwen 2] zou opbrengen, aan [bank 2] ten goede zou komen, doet hieraan niet af, evenmin als de overige door belanghebbende gestelde omstandigheden.
5.4.3.
Vaststaat dat in de koopovereenkomst en de akte van levering als koopprijs voor het [gebouwen 2] en twee percelen bouwgrond een bedrag van € 9.000.000 is vermeld. Tussen partijen is niet in geschil dat een gedeelte van € 8.909.000 daarvan betrekking had op het [gebouwen 2] . Feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de bedoeling van partijen op iets anders was gericht dan op de rechten en verplichtingen die zij in de koopovereenkomst en de akte van levering over en weer hebben verkregen en zijn aangegaan, zijn ook in hoger beroep niet gesteld of gebleken. Zulks volgt met name niet uit de omstandigheid dat [bank 2] namens de curator de verkoop heeft voorbereid en daartoe heeft onderhandeld met belanghebbende, en evenmin uit de (gestelde) omstandigheid dat het de curator slechts te doen was om het veilig stellen van zijn honorarium. Het is de curator die namens [E bv] de overeenkomst is aangegaan en feiten op grond waarvan aannemelijk zou zijn te achten dat met hem wilsovereenstemming is bereikt over iets anders dan de verkoop van het [gebouwen 2] en de twee percelen bouwgrond voor € 9.000.000 zijn niet aannemelijk gemaakt, net zo min als aannemelijk is gemaakt dat de curator bekend zou zijn geweest met de door belanghebbende gestelde splitsing van die transactie. De conclusie kan dan ook geen andere zijn dan dat de tegenprestatie voor de verkrijging van het [gebouwen 2] door belanghebbende, in de zin van artikel 9, eerste lid, van de Wet, € 8.909.000 bedraagt.
5.4.4.
De door belanghebbende voorgestane economische benadering kan aan het voorgaande niet afdoen. Het samenstel van afspraken tussen belanghebbende en [bank 2] , dat er vanuit het – (bedrijfs)economische – gezichtspunt van belanghebbende op neerkomt dat zij een op € 4.550.206 te berekenen bedrag heeft opgeofferd voor het [gebouwen 2] , is in het kader van dit geschil, waarin het gaat om de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting, zonder betekenis.
5.4.5.
Het beroep dat belanghebbende heeft gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 1 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4579, BNB 1991/238, gaat niet op. Zoals de rechtbank in onderdeel 4.6 van haar uitspraak met juistheid heeft overwogen, ging het in die zaak om de splitsing van twee tegen één ‘koopsom’ van dezelfde wederpartij bedongen tegenprestaties, hetgeen hier niet aan de orde is.
5.5.
Aan de subsidiaire stelling van belanghebbende komt het Hof niet toe.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de kosten van het geding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en
J. den Boer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier. De beslissing is op 28 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.