Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.152.787/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2139403 \ CV EXPL 13-16607
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015
(bij vervroeging)
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. J.A. Huijgen te ’s-Gravenhage,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.J. Blauw te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Appellante wordt hierna [appellante] genoemd. Geïntimeerden worden tezamen [geïntimeerden] genoemd en in enkelvoud [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].
[appellante] is bij dagvaarding van 10 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 13 maart 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 juni 2015 doen bepleiten, [appellante] door mr. Huijgen voornoemd en [geïntimeerden] door mr. R. van Ekdom, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij die gelegenheid nog een aantal stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten” de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
Voor zover in hoger beroep relevant zijn de feiten de volgende:
2.1
[geïntimeerde sub 1] (geboren [in] 1964) is uit hoofde van een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 20 februari 1997 medehuurder van het woonhuis met stallen en schuur aan de [adres] (hierna: het verhuurde). Vóór hem - sinds 1 juli 1973 - waren zijn (inmiddels overleden) ouders huurder. Zijn echtgenote [geïntimeerde sub 2] (geboren [in] 1964) woont sinds 12 augustus 1991 in het verhuurde. De huurprijs van het verhuurde bedraagt thans € 430,17 per maand.
2.2
De Gemeente Amsterdam is eigenaar van de bij het verhuurde behorende grond.
2.3
In december 2009 heeft [appellante] (geboren [in] 1987) het recht van erfpacht op de ondergrond van het verhuurde, inclusief de daarop geplaatste opstallen, gekocht op een openbare veiling. Op 14 januari 2010 is dit recht haar geleverd. De erfpachtcanon bedraagt € 8.212,47 per jaar.
2.4
[appellante] is tevens eigenaar van een “chalet” in [plaats], dat zij op 9 november 2010 heeft gekocht. Zij heeft het chalet op 26 februari 2013 te huur aangeboden, met de aantekening “beschikbaar per 1 april 2013”.
2.5
Bij brief van haar advocaat van 23 april 2013 aan [geïntimeerden] heeft [appellante] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 november 2013. [geïntimeerde sub 1] heeft bij brief van 31 mei 2013 laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging.
2.6
De besloten vennootschap Jurisgroep B.V. te Amsterdam (hierna: Jurisgroep), waarvan de vader van [appellante] - [A] - enig bestuurder is, heeft op 1 maart 2013 het object aan de [adres] aangekocht. Op dit adres is “[naam]” gevestigd, onderdeel van de Jurisgroep B.V.
2.7
In een op 20 september 2013 gedateerde en ondertekende verklaring van [A] staat onder meer:
“(…) Mijn dochter heeft het pand aan de [adres] gekocht. Zij kon hiervoor geen hypothecaire lening krijgen. Haar aanvraag werd door de bank afgewezen. Ik heb toen geld geleend en dat geld aan mijn dochter geleend. Mijn dochter betaalt mij hiervoor rente (4% per jaar).
“(…) Mijn dochter heeft het pand aan de [adres] gekocht. Zij kon hiervoor geen hypothecaire lening krijgen. Haar aanvraag werd door de bank afgewezen. Ik heb toen geld geleend en dat geld aan mijn dochter geleend. Mijn dochter betaalt mij hiervoor rente (4% per jaar).
(…) De boerderij in [plaats] is een beleggingsobject van Jurisgroep (…) de suggestie dat mijn dochter op de boerderij een paardenpension zou zijn begonnen en dat ik de boerderij voor haar zou hebben gekocht is dus niet juist. De boerderij is door Jurisgroep aangekocht met de bedoeling om deze als pensionstal door te verkopen.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellante] vast te stellen dat de huurovereenkomst met [geïntimeerden] zal eindigen per 1 november 2013 of - zoals ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep namens [appellante] naar voren is gebracht - één jaar na de datum van dit arrest, alsmede dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming. [appellante] stelt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. [geïntimeerden] hebben de vorderingen gemotiveerd bestreden.
3.2
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] geen dringend belang heeft bij het eigen gebruik van het verhuurde en de vorderingen van [appellante] daarom afgewezen.
3.3
[appellante] komt met zeven grieven op tegen de beslissing van de kantonrechter. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4
Het hof oordeelt als volgt.
De vordering van [appellante] is gegrond op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Uit deze bepaling volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
De vordering van [appellante] is gegrond op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Uit deze bepaling volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.5
[appellante] stelt het verhuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Zij woont noodgedwongen, vanwege haar financiële lasten, bij haar ouders in een kleine flat in [plaats], met weinig privacy. [appellante] stelt bijna de helft van haar netto maandinkomen (zijnde die helft € 924,00) op het verhuurde te moeten toeleggen. Het “chalet” in [plaats] heeft [appellante] destijds als een soort noodsprong gekocht. Inmiddels wordt dit “chalet” geheel verhuurd teneinde de kosten hiervan zo veel mogelijk te beperken, aldus nog steeds [appellante]. Wat betreft het paardenpension in [plaats] heeft [appellante] - desgevraagd ter zitting - bevestigd dat zij enige dagen per week aldaar verblijft. [appellante] is door de Jurisgroep aangesteld om van het paardenpension een goed lopend bedrijf te maken opdat het verkocht kan worden. Inmiddels verblijft zij hier minder en ligt het zwaartepunt van haar werkzaamheden in [plaats], op het kantoor van de Jurisgroep. Daarnaast zal [appellante], als zij niet zelf het verhuurde kan bewonen, ook moeten omzien naar stallingsmogelijkheden voor haar drie paarden, die nu nog in [plaats] zijn gestald. Dit zal extra kosten met zich meebrengen. Aldus [appellante].
3.6
[geïntimeerden] bestrijden dat [appellante] bij haar ouders woont dan wel dat haar financiële situatie zodanig is dat zij genoodzaakt is bij haar ouders te wonen. Volgens hen kan [appellante] over alternatieve woonruimte beschikken in [plaats] en [plaats]. Voor zover [appellante] financiële situatie al nijpend is, bestrijden [geïntimeerden] dat deze situatie hun kan worden tegengeworpen. Voorts betogen [geïntimeerden] dat zij inmiddels 40 respectievelijk 23 jaar zijn geworteld in het verhuurde en dat zij, zo lang zij daar wonen, al paarden houden. Ten slotte bestrijden zij dat er gelijksoortige passende woonruimte voor hen beschikbaar is.
3.7
Het hof zal er in het navolgende veronderstellenderwijs vanuit gaan dat [appellante] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 onder c BW. De kantonrechter heeft (ten overvloede) overwogen dat bij een afweging van belangen de weegschaal in het voordeel van [geïntimeerden] zou doorslaan. Het hof komt, op grond van het navolgende, ook tot dit oordeel.
3.8
Uit de stellingen van [appellante], zoals dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting in hoger beroep is gebleken, leidt het hof af dat zij gedurende de afgelopen jaren op verschillende adressen heeft gewoond, al dan niet ingegeven door de aard en de locatie van haar werkzaamheden, alsmede dat het haar wens is zich te vestigen op een plek in de nabijheid van haar werk in [plaats], met de mogelijkheid om haar paarden aan huis te stallen. Het hof acht voorts ook aannemelijk dat [appellante] in een moeizame financiële situatie terecht is gekomen, hoewel dat mede door haar eigen ( zoals zij zelf stelt: ondoordachte) handelen in het verleden is veroorzaakt, . Dit geldt voor de aankoop van het “chalet” in [plaats], maar evenzeer voor de aankoop van het verhuurde, waarvan immers van meet af aan duidelijk is geweest, althans voor [appellante] duidelijk kon zijn geweest, dat het een object betrof in verhuurde staat tegen een (zeer) geringe huur.
Deze wens van [appellante] en haar moeizame financiële situatie leiden echter, mede in aanmerking genomen dat [appellante] die financiële situatie aan zichzelf te wijten heeft althans niet aan [geïntimeerden] kan tegenwerpen, niet tot het oordeel dat de belangen van [appellante] bij het verhuurde zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [geïntimeerden] In dit verband merkt het hof ten aanzien van de belangen van partijen nog het volgende op. [geïntimeerde sub 1] woont ruim 40 jaar, waarvan 18 jaar als (mede)huurder, in het verhuurde terwijl [geïntimeerde sub 2] bijna 24 jaar in het verhuurde woont. Daarnaast houden [geïntimeerden] aldaar sinds jaar en dag paarden en hebben zij aldus een met [appellante] vergelijkbaar belang om de paarden aan huis te stallen. Niet valt in te zien dat het voor [appellante], die de afgelopen jaren op verschillende locaties en onder verschillende omstandigheden heeft gewoond, mede gelet op haar leeftijd en levensstaat (zij is kennelijk alleenstaand), onmogelijk zal zijn om elders passende woonruimte te vinden. Ten slotte is niet gebleken dat [geïntimeerden], mede gezien hun lage inkomen zoals zij dat desgevraagd ter zitting hebben toegelicht, passende woonruimte kunnen verkrijgen. [appellante] heeft in dit verband namelijk volstaan met de niet nader toegelichte stelling dat er passende woonruimte voor [geïntimeerden] beschikbaar is en heeft aldus niet aan haar stelplicht te dezen voldaan. Dat [geïntimeerden] hebben erkend dat zij in afwachting van de uitkomst van deze procedure slechts beperkt naar een andere woning hebben gezocht, doet hieraan niet af.
3.9
Dit alles overziende komt het hof tot de conclusie dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof komt niet toe aan (nadere) bewijslevering, nu hetgeen [appellante] te bewijzen heeft aangeboden geen betrekking heeft op feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot andere oordelen kunnen leiden als hierboven gegeven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 308,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.