ECLI:NL:GHAMS:2015:2840

• Datum uitspraak: 7 juli 2015
• Publicatiedatum: 9 juli 2015
• Zaaknummer: 200.136.093-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; E.M. Polak; R.H. de Bock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake geschil over de geschiktheid van een pand als poppodium en de gevolgen van externe factoren op de exploitatie

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen de stichting STICHTING MEERGRANEN. De zaak betreft de geschiktheid van een pand voor gebruik als poppodium en de problemen die de stichting ondervond bij de exploitatie van het pand. Het hof heeft eerder op 9 december 2014 een tussenarrest gewezen en heeft partijen verzocht om nadere toelichting te geven over de exploitatie van het café en de geluidsisolatie. Tijdens de comparitie op 23 maart 2015 is naar voren gekomen dat de stichting problemen ondervond bij de aanvraag van een nieuwe exploitatievergunning, wat leidde tot een tijdelijke stopzetting van de exploitatie. Het hof concludeert dat de problemen niet te wijten zijn aan non-conformiteit van het pand, maar eerder aan externe factoren die de exploitatie beïnvloedden. Het hof vernietigt de eerdere vonnissen en wijst de vorderingen van de stichting af, waarbij de stichting wordt veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van de omstandigheden waaronder de koopovereenkomst is gesloten en de verantwoordelijkheden van partijen met betrekking tot vergunningen en geluidsnormen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.136.093/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/14/132686/HA ZA 11-618

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015

inzake

[appellant] , wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal appel,

tevens geïntimeerde in het incidenteel appel,

advocaat: mr. B.G. Baljet te Velsen-Zuid,

tegen:

de stichting STICHTING MEERGRANEN, gevestigd te Castricum,

geïntimeerde in het principaal appel,

tevens eiseres in het incidenteel appel,

advocaat: mr. T.Q. de Booys te Amsterdam.

1. Het verdere verloop van het geding

Op 9 december 2014 heeft het hof een tussenarrest gewezen. In het tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 23 maart 2015. Van de comparitie is een proces-verbaal opgemaakt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het door partijen nader wenst te worden voorgelicht over wat partijen precies voor ogen heeft gestaan bij het gebruik als 'poppodium' bij het aangaan van de overeenkomst, waarbij voorts van belang kan zijn de wijze waarop [appellant] het café met liveoptredens organiseerde, en de wijze waarop Meergranen dat thans doet, en eventuele verschillen daartussen. Ook wenste het hof nader te worden voorgelicht over geluidsisolerende maatregelen die Meergranen heeft genomen, of de te realiseren aanbouw en over de mogelijke schade van Meergranen.

2.2

Ter comparitie is het volgende naar voren gekomen. Toen [appellant] het café exploiteerde, was sprake van wisselende aantallen (versterkte) liveoptredens in het café. Het was dit gebruik - café met (versterkte) liveoptredens - dat Meergranen na aankoop van het café wenste voort te zetten, zij het in een grotere frequentie dan [appellant] deed. Het was ook dít gebruik dat partijen beoogd hebben te omschrijven met het woord 'poppodium', zoals neergelegd in artikel 6 sub c van de koopovereenkomst. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat 'poppodium' in het bedoelde artikel specifiek zag op optredens in de aanbouw die Meergranen wenste te realiseren.
Dit brengt mee dat tot uitgangspunt moet worden genomen dat de overeenkomst voorzag in het (bijzondere) gebruik van het pand als café met poppodium.
Voor zover de rechtbank dit niet tot uitgangspunt heeft genomen, slaagt grief 1 in het incidenteel appel.

2.3

De vraag is vervolgens of het pand voldeed aan het in artikel 6 sub c van de koopovereenkomst voorziene gebruik als poppodium. Naar 's hofs oordeel moet die vraag bevestigend worden beantwoord.

2.3.1

Het hof overweegt daartoe dat [appellant] gedurende vele jaren het café daadwerkelijk heeft gebruikt als poppodium, en toen nimmer is gebleken dat het pand daarvoor níet geschikt was. [appellant] is niet geconfronteerd geweest met klachten van omwonenden over geluidsoverlast (op wellicht een incidentele klacht na). [appellant] heeft bovendien steeds beschikt over de vergunningen die benodigd waren voor het gebruik als poppodium en hij heeft ook geen problemen ondervonden met vergunningverlenende instanties, terwijl wel - zo is onweersproken gesteld - regelmatig controles hebben plaatsgevonden. Derhalve moet worden aangenomen dat het pand tijdens de exploitatie door [appellant] geschikt was voor het gebruik als poppodium.

2.3.2

Nu niet gesteld of gebleken is dat er in enigerlei - te objectiveren - opzicht wijziging van het pand heeft plaatsgevonden in de periode tussen koop en levering van het pand aan Meergranen, is er onvoldoende grond om te oordelen dat het pand bij levering aan Meergranen niet (meer) geschikt was voor het gebruik als poppodium.

2.3.3

De problemen die Meergranen ondervond bij de exploitatie bij het café met poppodium, zijn veeleer het gevolg geweest van de omstandigheid dat door haar een nieuwe exploitatievergunning moest worden aangevraagd, zo is ter comparitie gebleken. De frequentie waarmee de optredens plaatsvonden heeft hierbij geen doorslaggevende rol gespeeld, zo is eveneens ter comparitie verklaard. De directe aanleiding voor de problemen was de vergunningsaanvraag van Meergranen, die de vergunningverlenende instantie ertoe noopte het dossier opnieuw te bekijken, waarna die instantie zich op het standpunt stelde dat het eerder opgemaakte akoestische rapport onvoldoende was en een nieuw akoestisch rapport moest worden opgesteld (met alle gevolgen van dien). Voorts was van belang dat sprake was van een klagende overbuurman, die bij de bevoegde instanties om handhaving van de geluidsnormen verzocht. Dit een en ander leidde er vervolgens toe dat gedurende ruim een jaar de exploitatie van het poppodium op een laag pitje is komen te staan, zo is namens Meergranen verklaard. Deze door Meergranen ondervonden problemen kunnen in de gegeven omstandigheden - waarin [appellant] het café met poppodium mét vergunning exploiteerde - echter niet als een gebrek aan het pand in de zin van artikel 7:17 BW worden aangemerkt. De reden dat het gebruik als café met poppodium niet ongestoord kon worden voortgezet door Meergranen, was immers primair gelegen in externe factoren, waardoor de bestaande eigenschappen van het pand anders gewaardeerd werden.

Hierbij is mede van belang, zoals in het tussenarrest al is overwogen, dat niet gebleken is dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst gesproken hebben over de mate waarin het pand aan (specifieke) geluidsnormen voldeed (r.o. 3.7). Om die reden zijn onvoldoende aanknopingspunten voorhanden om te concluderen dat [appellant] (impliciet) heeft gegarandeerd dat een bepaald, in dB(A) uit te drukken, geluidsniveau kon worden behaald of dat het pand een bepaalde, in dB(A) uit te drukken geluidsisolatie had. Ook weegt mee, zoals eveneens in het tussenarrest is overwogen, dat niet is komen vast te staan dat [appellant] het akoestisch rapport uit 1999 heeft achtergehouden dan wel dat hij daarover bewust geen mededelingen heeft gedaan aan Meergranen (r.o. 3.8).
Het hof komt derhalve tot de conclusie dat geen sprake is van non-conformiteit. Daarmee slaagt grief 3.

2.4

Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van Meergranen. Met betrekking tot haar stelling dat [appellant] tijdens de besprekingen zou hebben geschermd met de (onjuiste) stelling dat het akoestisch prognoserapport zijn positieve uitlatingen zou bevestigen of dat [appellant] anderszins het pand zou hebben aangeprezen vanwege de hoge kwaliteit van de geluidsisolatie (memorie van antwoord punt 4.6), overweegt het hof dat, ook als dat het geval zou zijn geweest, dit niet tot een ander oordeel kan leiden nu

- Meergranen reeds vóór het sluiten van de koopovereenkomst wist dat er een akoestisch rapport was;

- [appellant] haar voor kennisname van dat rapport naar de gemeente heeft verwezen omdat hij daarover naar zijn zeggen zelf niet meer beschikte;

- Meergranen dat vervolgens pas ná het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedaan;

- Meergranen wist dat het rapport uit 1999 stamde, terwijl [appellant] had verklaard dat zijn aannemer alles had geregeld, zodat Meergranen er niet zonder meer vanuit mocht gaan dat [appellant] exact op de hoogte was van de clausuleringen van het rapport (vergelijk r.o. 4.6 tussenvonnis rechtbank).
Onder deze omstandigheden kan Meergranen [appellant] niet tegenwerpen in de besprekingen in positieve zin te hebben verwezen naar het rapport. Daar komt bij dat, als overwogen, dat [appellant] gedurende zijn jarenlange exploitatie geen (noemenswaardige) handhavingsproblemen had gehad. Voorts geldt, zoals in het tussenarrest reeds is overwogen, dat onvoldoende feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waaruit is af te leiden dat [appellant] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door opzettelijk het rapport achter te houden of daarover bewust geen mededelingen te doen.
Ook overige aanprijzingen van [appellant] met betrekking tot de geluidsisolerende waarde van het pand (memorie van antwoord onder 5.1) kunnen onder deze omstandigheden niet tot een ander oordeel leiden.

Uit het overwogene onder 2.3.1 tot en met 2.3.3 vloeit voort dat ook niet van belang is wat de geluidsisolerende waarde van het pand was op het moment van levering. Met betrekking tot bewijs van het gebruik van het gekochte als poppodium geldt dat het hof hiervan bij zijn beoordeling vanuit is gegaan, zodat het bewijsaanbod ook op dat punt geen relevantie heeft.

2.5

Het slagen van grief 3 in het principaal appel leidt tot vernietiging van de bestreden vonnissen en afwijzing van de vorderingen van Meergranen. Daarmee slagen ook grief 4 en 6 in het principaal appel. Grief 5 in het principaal appel en de grieven in het incidenteel appel kunnen onbesproken blijven.

2.6

[appellant] heeft voorts gevorderd dat Meergranen zal worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het eindvonnis betaald heeft aan Meergranen. Ook deze vordering zal worden toegewezen, als nader in het dictum te bepalen.

2.7

Als de in het ongelijk te stellen partij zal Meergranen worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in het principaal en incidenteel appel.

3. Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen van 14 november 2012 en 24 juli 2013;

en opnieuw rechtdoende:

1. wijst de vorderingen van Meergranen alsnog af;

2. veroordeelt Meergranen in de kosten van de procedure en begroot die aan de zijde van [appellant] tot op heden op

in eerste aanleg: € 800,-- aan verschotten en € 1.356,-- voor salaris;

in het principaal appel: € 391,82 aan verschotten en € 1.788,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
in het incidenteel appel: nihil aan verschotten en € 894,-- voor salaris;

3. veroordeelt Meergranen tot terugbetaling van hetgeen zij uit hoofde van het vonnis van 24 juli 2013 ter zake van de proceskosten heeft ontvangen van [appellant] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;

4. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de veroordelingen onder 2 en 3.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en R.H. de Bock, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.