ECLI:NL:GHAMS:2015:2705

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummers : 200.119.999/01

200.124.017/01

zaaknummers rechtbank Noord-Holland (Haarlem) : 185629/ HA ZA 11.1010

173253/HA ZA 10-1241

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juni 2015

in de zaken van:

1.[appellant sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat:
mr. P.J.Ph. Dietz de Looste Wassenaar,

2.[appellante sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

appellante,

advocaat:
mr. F.J. Kremerte 's-Gravenhage,

tegen:

1.[geïntimeerde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

3. [geïntimeerde sub 3],

wonende te [woonplaats 4] ,

geïntimeerden,

advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmerte Amsterdam.

1.Het verdere procesverloop

Partijen worden hierna weer [appellant sub 1] , [appellante sub 2] (dan wel tezamen als [appellanten] en [geïntimeerden] (dan wel afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] ) genoemd.

In het in deze zaken gewezen tweede tussenarrest van 22 juli 2014 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door partijen.

Hierna hebben partijen in beide procedures de volgende stukken gewisseld:

- akte na tussenarrest van [appellant sub 1] ;

- akte na tussenarrest van [appellante sub 2] ;

- akte na tussenarrest van [geïntimeerden]

Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1

Het hof constateert dat partijen zich niet hebben gehouden aan de instructie om hun concept-akte op voorhand aan de wederpartij toe te sturen en zij in hun akte derhalve niet zijn ingegaan op het standpunt van de wederpartij.

2.2

[appellante sub 2] heeft in haar akte aangegeven zich te scharen achter het standpunt dat [appellant sub 1] in zijn akte verwoordt. Het hof zal hierna derhalve spreken over het standpunt van [appellanten]

2.3

Het hof heeft partijen in de eerste plaats in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of één of meerdere deskundigen moeten worden benoemd.

2.3.1

[appellanten] zijn van mening dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan en dat het hof die deskundige moet kiezen, zij het dat het wel iemand moet zijn die nog niet eerder betrokken is geweest in deze zaak.

2.3.2

[geïntimeerden] zijn eveneens van mening dat met één deskundige kan worden volstaan. Volgens hen dient deskundige Reinders Folmer opnieuw te worden benoemd. Deze door de rechtbank benoemde deskundige heeft zijn taak destijds goed vervuld en uit het oogpunt van kosten en efficiëntie heeft het de voorkeur dat deze deskundige een aanvullend bericht uitbrengt, zo stellen zij.

2.4

Nu partijen het niet eens zijn over te benoemen deskundige(n), zal het hof beslissen. Het hof acht het aangewezen dat een deskundige wordt benoemd die nog niet eerder in deze zaak is opgetreden. Ing. L.L.M. de Lorijn te Druten is benaderd door het hof en deze deskundige heeft zich bereid verklaard als deskundige het hof te adviseren. Partijen hebben per brief ingestemd met de benoeming van deze deskundige.

2.5

Het hof heeft partijen voorts in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de aan de deskundige voor te leggen vragen.

2.5.1

[appellanten] zijn van mening dat de deskundige zich dient uit te laten over de vraag op welke wijze de ontsluiting van de percelen het best kan plaatsvinden. Ook achten zij het wenselijk dat de deskundige zich uitlaat over de waardevermindering van perceel [adres 5] , bij handhaving van de huidige toegang over het Molenpad ( [adres 6] ), alsmede over de waardevermindering van het perceel van het Molenpad ( [adres 6] ). Tevens zou de deskundige het effect van het afsluiten van de waterweg van de Glipper Zandvaart/Höckervaart moeten meenemen.

Naar het hof begrijpt hebben [appellanten] geen opmerkingen over de door het hof geformuleerde concept-vragen.

2.5.2

De vragen 1 en 2 zijn voor [geïntimeerden] akkoord.

Met betrekking tot vraag 3 geven [geïntimeerden] de voorkeur aan vaststelling van de concrete waarde, en niet aan een waardering aan de hand van een prijsindexering die gebaseerd is op een landelijk gemiddelde dat mogelijk niet representatief is voor de locatie en geen rekening houdt met gewijzigde omstandigheden; volgens [geïntimeerden] voldoet in dit verband de door het hof voorgestelde regeling via de kantonrechter.

[geïntimeerden] vragen zich af of vraag 4 noodzakelijk is, omdat het toch zo zou moeten zijn dat de taxateur alle relevante zaken in zijn taxatie betrekt. Deze vraag kan aanleiding zijn tot nodeloze discussies.

[geïntimeerden] stellen voor tevens als vraag 5 aan de deskundige voor te leggen of er rekening moet worden gehouden met instandhoudings- en onderhoudskosten van de weilandpercelen in de jaren tot 2030, in het bijzonder als gevolg van de lage ligging van de percelen en de toestand van walkanten en beschoeiing, en zo ja, in welke orde van grootte liggen deze kosten?

2.6

Het hof zal de vragen 1 en 2 handhaven. Vraag 3 wordt ook gehandhaafd, nu het hof de daartegen door [geïntimeerden] aangevoerde bezwaren niet overtuigend acht: de geschillenregeling bij de kantonrechter, zoals thans opgenomen in de concept-meerwaardeclausule is niet bedoeld om in de toekomst tot een uitgangspunt voor de waardebepaling te komen.
Vraag 4 is de slotvraag die standaard aan een deskundige wordt voorgelegd, om hem de mogelijkheid te geven buiten de vraagstelling om het hof van voor de beoordeling relevante informatie te voorzien. Het hof ziet geen aanleiding die vraag thans te laten vallen.

De door [appellanten] voorgestelde vraag hoe de ontsluiting van de percelen het beste kan plaatsvinden, zal het hof niet overnemen. Het gaat thans om een waardebepaling van de percelen - met en zonder ontsluiting- waarbij niet ter zake doet hoe de ontsluiting moet plaatsvinden en wat daarvan de kosten zijn.

Het hof ziet ook geen aanleiding de vraag van [appellanten] over het effect van afsluiting van de waterwegen mee te nemen.

2.7

Aldus komt het hof tot de volgende vraagstelling:

1. Kunt u aangeven wat de
huidigewaarde in het economisch verkeer is van de percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] , uitgaande van de bestemming die de percelen hebben volgens het vigerende bestemmingsplan?

2. Wilt u bij de beantwoording van vraag 1 een uitsplitsing maken naar de waarde van de percelen mét ontsluiting naar de openbare weg, ten dele over het perceel [perceel 6] ( [adres 5] ) en vanaf daar conform de notariële akte van splitsing in appartementsrechten van 12 juni 2007 en de leveringsakte van 11 mei 2011 (p. 5), en een waardering van de percelen zónder dat die uitsluiting bestaat?

3. Bij welke prijsindexering kan worden aangeknoopt om op een toekomstig moment de thans te bepalen waarde van de percelen aan te passen aan het dan bestaande prijsniveau voor grond?
4. Heeft u verder nog opmerkingen die voor deze zaak van belang zijn?

2.8

De deskundige heeft het voorschot bepaald op € 4.235,-- (incl. btw). Partijen hebben, na specificatie van de kosten door de deskundige, ingestemd met de hoogte van dit bedrag, met dien verstande dat door [appellanten] is opgemerkt dat de in de begroting opgenomen posten opname en hoorzitting (6 uur) alsmede een eventueel zelfstandig onderzoek (4 uur), tegen de werkelijk gemaakte uren verrekend moeten worden. Het hof verzoekt de deskundige met deze opmerking rekening te houden, waarbij overigens voor alle posten geldt dat deze - in beginsel binnen de opgegeven begroting - verrekend moeten worden naar de werkelijk gemaakte kosten.
Voor wat betreft de verdeling van de kosten zijn [appellanten] van mening dat die niet evenredig over alle partijen verdeeld moet worden, maar dat moet worden aangeknoopt bij de eigendomsverhoudingen. Volgens [geïntimeerden] moeten de kosten voor rekening van [appellanten] worden gebracht.

Het hof ziet in hetgeen partijen aanvoeren onvoldoende aanleiding om terug te komen van hetgeen reeds is overwogen in het tussenarrest van 22 juli 2014, namelijk dat partijen de kosten van het voorschot ieder voor een vijfde zullen moeten dragen.
Uitgaande van € 4.235,-- komt dit neer op € 847,-- per persoon. Derhalve dienen [geïntimeerden] € 2.541,-- te betalen en [appellant sub 1] en [appellante sub 2] elk € 847,--.

2.9

Met betrekking tot de door het hof voorgestelde meerwaardeclausule overweegt het hof nog het volgende.
[geïntimeerden] hebben naar voren gebracht dat zij zich niet kunnen vinden in de door het hof voorgestelde meerwaardeclausule, onder meer omdat volgens hen zou moeten worden toegestaan dat een recht van opstal wordt gevestigd in verband met mogelijke bebouwing van de percelen met bijvoorbeeld een onderkomen voor paarden. Ook moet mogelijk zijn dat de percelen worden gebruikt voor de opslag van bagger, voor het aanleggen van boten, of het plaatsen van zendmasten, masten voor het opwekken van windenergie of zonnepanelen. Hierbij speelt mee dat de kans reëel is dat de eigenaren van de percelen met forse instandhoudings- of onderhoudskosten worden geconfronteerd. [appellanten] hebben nog niet kunnen reageren op het standpunt van [geïntimeerden] zodat het hof hen in de gelegenheid zal stellen zulks alsnog te doen.

Ook [appellanten] hebben een aantal opmerkingen gemaakt over de door het hof in het tussenarrest voorgestelde meerwaardeclausule. Nu [geïntimeerden] nog niet hebben kunnen reageren op die opmerkingen zal het hof ook hen in de gelegenheid te stellen dat alsnog te doen.

Het hof stelt voor dat zij zich hierover uitlaten in de te zijner tijd te nemen memorie na deskundigenbericht.

2.1

Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.

3.Beslissing

Het hof:

beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:

benoemt tot deskundige om dit onderzoek te verrichten:

ing. L.L.M. de Lorijn

Geerstraat 8
Postbus 145

6650 AC Druten

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal toezenden;

bepaalt dat beide partijen ( [appellanten] en [geïntimeerden] ) vóór 28 juli 2015 kopieën van de overige gedingstukken aan de deskundige zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundige, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;

wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 198 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;

bepaalt dat de deskundige het onderzoek overigens zelfstandig – in de zin van artikel 198 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zal verrichten;

bepaalt dat de deskundige een voorschot toekomt van € 4.235,-- (incl. btw);

bepaalt dat dit voorschot als volgt wordt voldaan:

- [appellant sub 1] betaalt € 847,--;

- [appellante sub 2] betaalt € 847,--;

- [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] betalen tezamen € 2.541,--;

door overmaking van genoemd bedrag op rekeningnummer 56.99.90.505 van de Royal Bank of Scotland, ten name van Ministerie van Justitie MvJ ontvangsten gerechtshof, onder vermelding van 'code 80 51 H, voorschot deskundige, zaken [naam] / [naam] , zaaknummers 200.119.999/01 en 200.124.017/01';

bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het gehele voorschot door alle partijen de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek behoeft te beginnen;

bepaalt dat de deskundige een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 6 oktober 2015;

bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummers 200.119.999/01 en 200.124.017/01;

verwijst de zaak naar de rol van 6 oktober 2015 voor deskundigenbericht;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2015.