Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
1.Het procesverloop
2.Feiten
side letters, cruciale informatie heeft onthouden aan FNI en daarmee de op haar rustende informatieverplichting in de kern heeft geschonden, waardoor sprake is van een ernstige tekortkoming van Blaimont. Het hof heeft de vordering tot gedeeltelijke vernietiging en ontbinding van de koopovereenkomsten afgewezen. Toegewezen is de vordering tot veroordeling van Blaimont tot vergoeding van schade en de zaak is daartoe verwezen naar de schadestaatprocedure.
3.Beoordeling
Tegen (onderdelen van) deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich zowel het principaal appel van FNI als het incidenteel appel van Blaimont.
eerste griefbetoogt dat alle door FNI gelegde beslagen zouden moeten worden opgeheven. Naar het hof begrijpt, legt zij daaraan ten grondslag dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van (een belangrijk deel van) de vordering van Blaimont ten aanzien van ‘De Hermelijn’ blijkt. In dat kader stelt zij dat vast staat dat FNI in de bodemprocedure geen
side lettermet huurder Vista Office Solutions heeft overgelegd, zodat moet worden aangenomen dat met die partij geen andere afspraken zijn gemaakt. Dat is ook aannemelijk omdat Vista Office Solutions een zusteronderneming van Eurocommerce was. Voor zover de vordering van FNI berust op veronderstelde afspraken met deze partij is dus sprake van louter speculatie. Dit brengt mee dat de vordering van FNI aanzienlijk naar beneden moet worden bijgesteld. Voorts voert Blaimont aan dat FNI in de taxatie van de huurwaarde van de Hermelijn, opgesteld door DTZ/Zadelhoff ten onrechte buiten beschouwing laat dat het pand ‘De Hermelijn’ in werkelijkheid
turn keyis opgeleverd. Door dit buiten beschouwing te laten heeft Blaimont gerekend met een te lage economische huurwaarde. Ook dit brengt mee dat haar vordering (verder) naar beneden moet worden bijgesteld, aldus nog steeds Blaimont.
side lettersneergelegde afspraken die met verschillende huurders waren gemaakt. Dit is immers beslist bij arrest van het hof Arnhem van 17 juli 2012, dat in kracht van gewijsde is gegaan. Om deze reden kan niet gezegd worden dat FNI een ondeugdelijke vordering heeft op Blaimont.
Op dit moment is onzeker hoe hoog de vordering van FNI is. In eerste aanleg heeft de voorzieningenrechter de vordering van FNI naar beneden bijgesteld, namelijk tot € 2 miljoen (r.o. 4.15). Op grond van de thans bekende standpunten van partijen ziet het hof onvoldoende aanleiding om de vordering van FNI verder naar beneden bij te stellen op grond van de door Blaimont aangevoerde argumenten. Niet alleen zijn deze argumenten alle gemotiveerd weersproken door FNI, zodat zonder nader onderzoek naar de feiten – waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is – niet kan worden beoordeeld welke partij het gelijk aan haar zijde heeft. Bovendien is van belang dat op korte termijn een oordeel van de bodemrechter over de hoogte van de schade valt te verwachten. Blaimont heeft in onvoldoende mate onderbouwd dat dit oordeel niet kan worden afgewacht en dat zij thans aanzienlijk nadeel leidt als gevolg van de beslagen (voor zover na het vonnis van de voorzieningenrechter gehandhaafd). Daartegenover heeft FNI wel aannemelijk gemaakt dat zij een gerechtvaardigd belang heeft bij handhaving van de (resterende) beslagen om haar verhaalsrisico zoveel mogelijk te beperken, gelet op de vermogenspositie van Blaimont.
tweede griefvan Blaimont houdt in, naar het hof begrijpt, dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft bepaald dat het beslag op de te ontwikkelen bouwpercelen moet worden opgeheven bij verkoop en depot van € 12.500 per kavel, mits Blaimont alternatieve zekerheid stelt voor € 1.785.000. Volgens Blaimont mocht de belangenafweging meer in haar voordeel uitvallen en is er voldoende zekerheid met de waarde van de centrumvoorzieningen, nu daarop een hypothecaire inschrijving van € 1.000.000 berust terwijl de geldlening waarvoor zekerheid is verstrekt € 250.000 beloopt. Bovendien is van belang dat de executiewaarde van het vastgoed € 1.173.200 is (en de vrije waarde € 2.136.500). Ten onrechte heeft de voorzieningenrechter de ter onderbouwing hiervan in het geding gebrachte taxaties van Hoogdalem Makelaardij en de ING Bank grotendeels naast zich neergelegd. De door de voorzieningenrechter opgelegde zekerheidsstelling ter hoogte van € 1.785.000 is dan ook onnodig hoog, aldus Blaimont.
De grief faalt.
derde griefdie het hof leest in de memorie van Blaimont, houdt in dat in het dictum duidelijker had moeten worden geformuleerd dat het beslag op de elk van de 63 bouwkavels, steeds bij verkoop van de betreffende kavel, moet worden opgeheven. Blaimont wenst dat het dictum op dit punt wordt verduidelijkt. Volgens Blaimont is voorzienbaar dat het beslag op de kavels tot problemen gaat leiden, zeker nu de Nederlandse voorzieningenrechter het beslag niet kan opheffen. Handhaving van dit beslag is ook niet vereist. Bovendien is de hoogte van het depot per kavel onnodig hoog.
verplichtingte leggen (onder 4.4), indien Blaimont de alternatieve zekerheid heeft gesteld, tot opheffing van het beslag op de bouwpercelen, tegen storting van een bedrag van € 12.500 in depot per verkochte kavel. Het hof verwijst naar hetgeen hierna zal worden geformuleerd in het dictum.
De grief slaagt gedeeltelijk.
griefvan FNI in het principaal appel bestaat uit twee delen. Het
eerste deelvan de grief houdt in dat de door de voorzieningenrechter getroffen voorziening onvoldoende duidelijk is, omdat onduidelijk blijft wanneer Blaimont aannemelijk heeft gemaakt dat zij, waar het gaat om het aanbieden van alternatieve zekerheid, wat betreft haar eigen vermogen tot de grens van haar mogelijkheden is gegaan.
Dit deel van de grief dient dan ook te falen. Wel zal het hof het dictum aanpassen, in zoverre dat de betreffende voorwaarde ook in het dictum zal worden neergelegd (en niet daarvan louter door een verwijzing naar de overwegingen deel uitmaakt).
tweede deelvan de grief van FNI houdt in dat aan de mogelijkheid voor Blaimont om alternatieve zekerheid te stellen door het verlenen van een pandrecht op haar aandelen, ten onrechte niet de voorwaarde is verbonden dat dit gepaard dient te gaan met een vermogensinstandhoudingsverklaring van de directie van Blaimont. Zonder zo’n verklaring heeft het pandrecht een onzekere waarde, aldus FNI.