ECLI:NL:GHAMS:2015:2540

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.133.063/01

kenmerk rechtbank Amsterdam: CV 12-17208

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juni 2015

inzake

de vennootschap onder firma
AMSTERDAM DANCE CENTREalsmede haar beherende vennoten
[A]en
[B],

gevestigd respectievelijk (beiden) wonend te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. F. Teuben te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X] ARCHITECTEN B.V. (voorheen geheten: [Y] ARCHITECTEN AMSTERDAM B.V.) ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna – in enkelvoud – ADC en [Y] genoemd.

ADC is bij dagvaarding van 30 juli 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 3 mei 2013, onder bovengenoemd kenmerk gewezen tussen [Y] als eiseres in conventie/ verweerster in reconventie en ADC als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van ADC;

- antwoordakte van [Y], met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

ADC heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [Y] alsnog zal afwijzen, na te noemen overeenkomst geheel of gedeeltelijk (als vermeld) zal vernietigen en [Y] zal veroordelen tot betaling aan ADC van een bedrag van € 2.133,24, vermeerderd met een bedrag van € 178,50 (inclusief btw) wegens incassokosten, (kennelijk:) beide vermeerderd met de wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten.

[Y] heeft geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in appel bewijs aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het niet in het hoger beroep betrokken tussenvonnis van 1 maart 2013, onder 1.1 tot en met 1.3 een aantal feiten vastgesteld. Omdat deze feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) [Y] huurt sinds het najaar van 2007 in ieder geval de begane grond en vier verdiepingen (het pand heeft nog een vijfde verdieping) van het pand aan de [adres], aanvankelijk van AM Wonen, thans van [C] Trust (verder, evenals de heer [D] van [C] Trust, [D] te noemen).

( b) [Y] heeft per 1 augustus 2010 voor de duur van één jaar aan ADC (onder)verhuurd de bedrijfsruimte op de begane grond van genoemd pand, zulks tegen een huurprijs van € 4.102,91 per maand. Deze huurovereenkomst is na verlenging geëindigd op 30 juni 2012. ADC heeft in het door haar gehuurde een dansschool geëxploiteerd.

( c) Artikel 4.8 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Per betaalperiode van1 (één)kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:

de huurprijs€ 2.348,77
de over de huurprijs verschuldigde BTW-compensatie€ 1.040,14
het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege

verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten

(verder: servicekosten; hof)
de daarover verschuldigde

omzetbelasting€ 714,00

Totaal€ 4.102,91

(…)”.

( c) Artikel 16.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (verder: de algemene voorwaarden) luidt als volgt:

“Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. (…)”

( d) In de eerste aanleg van dit geding vorderde [Y] de betaling van ADC van:

- € 2.959,27 wegens servicekosten over de periode 2010-2011;

- € 442,97 wegens contractuele rente (24% per jaar) tot 7 mei 2012;

- € 535,50 wegens buitengerechtelijke incassokosten;

- de (verdere) contractuele rente over € 2.959,27 vanaf 8 mei 2012.

In reconventie vorderde ADC de betaling van [Y] van:

- € 644,45 wegens te veel betaalde servicekosten over de periode van 2010-2011;

- € 178,50 wegens buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw);

- € 61,92 wegens (kennelijk) wettelijke handelsrente tot en met 27 juni 2012;

- de (verdere) wettelijke handelsrente vanaf 28 juni 2012.

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering van [Y] in conventie toegewezen, die van ADC in reconventie afgewezen en laatstgenoemde zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten verwezen.

3.2.

In hoger beroep heeft ADC haar eis onder meer aldus gewijzigd dat zij tevens gehele of gedeeltelijke vernietiging van de huurovereenkomst vordert op grond van dwaling. Hiertoe stelt ADC, mede in het kader van
grief 4, samengevat, het volgende. Omdat [Y] door financiële nood de huur niet meer kon opbrengen, heeft [D] haar genoodzaakt de door [Y] niet gebruikte ruimte op de begane grond onder te verhuren. Vervolgens hebben ADC en [Y] (in de persoon van [E], hierna: [E]) onderhandeld over de hoogte van de servicekosten. Nadat [Y] aanvankelijk een voorschotbedrag van € 1.100,= per maand had voorgesteld, is ADC met een voorschotbedrag van € 600,= per maand (€ 714,= inclusief btw) en een verrekening achteraf, zoals voorzien in artikel 16.6 van de algemene voorwaarden, akkoord gegaan omdat zij van meet af aan (op basis van de kosten van haar andere vestiging op een locatie in Amsterdam Oud-West met een bijna vier maal zo groot vloeroppervlak) wist dat zij nooit meer dan € 600,= per maand zou verbruiken aan stroom, water e.d. [Y] was ermee bekend dat ADC niet meer dan € 600,= per maand aan servicekosten wilde betalen en daarbij uitging van reguliere energieprijzen. Het feit dat de afrekening zo hoog is, is veroorzaakt door het feit dat [Y] met de energiemaatschappijen zogeheten bulkcontracten heeft gesloten, die bij een lage afname van energie, zoals in dit geval, tot exorbitant hoge kosten leiden. [Y] heeft ADC tijdens de onderhandelingen ten onrechte niet van het bestaan van deze bulkcontracten op de hoogte gesteld. ADC zou de huurovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zijn aangegaan, indien zij van het bestaan van de bulkcontracten op de hoogte was geweest. Vanwege het voorgaande dient de huurovereenkomst, althans voor zover zij ziet op de doorberekening van de op de bulkcontracten gebaseerde servicekosten, wegens dwaling te worden vernietigd. Aldus ADC.

Het hof oordeelt als volgt.

3.3.

[Y] erkent dat de servicekosten hoog waren als gevolg van met de energieleveranciers gesloten bulkcontracten, alsmede, dat het voorschotbedrag van € 600,= per maand niet in verhouding stond met de werkelijke kosten. Hiervan zal het hof dus uitgaan. Volgens [Y] heeft niet zij maar AM Wonen de bulkcontracten gesloten en waren de hoge servicekosten van de door haar gehuurde gedeelten van het pand ook voor haar als huurder een gegeven. Bij de eigendomsoverdracht door AM Wonen aan [D] van de begane grond van het pand en de vier verdiepingen daarboven (de vijfde verdieping is volgens [Y] eigendom van [F], een van haar “partners”, verder: [F]) zijn de bulkcontracten op [D] overgegaan. ADC heeft deze stellingen, hoewel zij daarna nog een akte heeft genomen, niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Hiermee staat echter tevens vast dat [Y] tijdens de onderhandelingen met ADC van het bestaan van de bulkcontracten en de daardoor veroorzaakte hoge servicekosten op de hoogte was. [Y] heeft niet betwist dat [E] ADC niet van het bestaan van de bulkcontracten op de hoogte heeft gesteld (en evenmin dat ook [E] niet van het bestaan van de bulkcontracten op de hoogte was). Zij heeft bovendien niet gesteld dat ADC voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst anderszins van het bestaan van die bulkcontracten op de hoogte was of is gesteld dan wel op de hoogte had kunnen zijn. Gelet op het feit dat het [Y] ermee bekend was dat de energiekosten op grond van de bestaande bulkcontracten aanzienlijk hoger waren dan zonder die contracten op grond van het verbruik het geval zou zijn geweest, had zij ADC voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst van die essentiële omstandigheid op de hoogte moeten stellen. De enkele omstandigheid dat het, zoals [Y] stelt, ADC duidelijk was dat [Y] een bedrag van € 1.100,= per maand redelijk achtte, maakt dat niet anders, reeds omdat hiermee voor ADC niet zonder meer kenbaar was dat die schatting van [Y] reëel was. Als al niet, zoals ADC betoogt, moet worden aangenomen dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [E] namens [Y] handelde en dat het zwijgen van [E] op dit punt aan [Y] moet worden toegerekend, dan heeft te gelden dat [Y] er als beoogde wederpartij van ADC hoe dan ook voor had zorg te dragen dat ADC voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst van het bestaan van de bulkcontracten en de consequenties daarvan voor de uiteindelijk te betalen servicekosten op de hoogte was, zulks ongeacht of ADC uiteindelijk hoe dan ook niet meer dan (12 x € 600,= is) € 7.200,= aan servicekosten wenste te betalen, of dit terecht was en of dit standpunt [Y] bekend was. De stelling van ADC dat zij de huurovereenkomst, althans voor wat betreft de betaling van een voorschot aan servicekosten van € 600,= per maand (€ 714,= inclusief btw), gekoppeld aan de in artikel 16.6 van de algemene voorwaarden neergelegde afrekeningsverplichting, niet zou zijn aangegaan indien zij op de hoogte was geweest van het bestaan van de bulkcontracten en de gevolgen daarvan (waardoor zij zou hebben geweten dat haar op haar andere vestiging gebaseerde veronderstellingen ten aanzien van het energieverbruik onjuist waren), heeft [Y] in het licht van al het voorgaande onvoldoende gemotiveerd betwist. Omdat ADC aldus de huurovereenkomst in zoverre onder invloed van dwaling is aangegaan (vgl. art. 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW), zal het hof die overeenkomst, althans voor zover zij ziet op de doorberekening van de op de bulkcontracten gebaseerde servicekosten, vernietigen.

3.4.1.

Vervolgens rijst de vraag tot welke (cijfermatige) gevolgen de vernietiging van de huurovereenkomst - in voege als zojuist vermeld - leidt.

3.4.2.

[Y] heeft niet aangevoerd dat zij, ook als moet worden afgerekend op basis van de door ADC verbruikte energie en de bulkcontracten buiten beschouwing worden gelaten, een vordering op ADC heeft. Evenmin heeft zij betwist dat ADC alsdan een bedrag van € 644,45 te veel aan servicekosten heeft betaald. Dit betekent, gelet op het oordeel van het hof als onder 3.3 vermeld, dat de vordering van [Y] - onder vernietiging van het bestreden vonnis - alsnog integraal moet worden afgewezen en dat de vordering van ADC (in ieder geval) tot een bedrag van € 644,45 toewijsbaar is.

3.4.3.

In appel heeft ADC haar vordering echter vermeerderd tot € 2.133,24. Het hof begrijp ADC aldus dat zij daartoe, met name in haar toelichting op
grief 3, aanvoert dat [Y] bij de vaststelling van het door ADC te betalen bedrag aan stadswarmte (met als leverancier Nuon) van - blijkens het door [Y] als productie 2 bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzicht - € 2.614,02 (plus € 496,61 aan btw), er ten onrechte van is uitgegaan dat de totale kosten wegens stadswarmte van € 13.070,37 (exclusief btw) door vijf moeten worden gedeeld (begane grond en vier verdiepingen), terwijl het pand zes verdiepingen (begane grond en vijf verdiepingen) heeft. Deze stelling wordt verworpen, omdat [Y] bij memorie van antwoord heeft gesteld dat de vijfde verdieping (zesde woonlaag) eigendom is van [F], dat deze verdieping separate aansluitingen heeft en dat daarvoor rechtstreekse contracten met de leveranciers van nutsvoorzieningen bestaan. ADC heeft dit een en ander, hoewel zij vervolgens nog een akte heeft genomen, niet betwist, zodat van de juistheid hiervan moet worden uitgegaan. Derhalve heeft [Y] de desbetreffende kosten terecht door vijf gedeeld en niet door zes. Dat ADC er niet mee bekend was dat [Y] de zesde verdieping niet huurde, doet hieraan niet af. Ook de op zichzelf onbetwiste stelling van ADC dat zij van de begane grond met een totale oppervlakte van 275m2 slechts 225m2 huurde, leidt niet tot een andere verdeelsleutel dan die door [Y] is gehanteerd, omdat [Y] onweersproken heeft gesteld dat de niet door ADC gehuurde delen van de begane grond niet verwarmd waren. Ook in de andere door ADC aangevoerde omstandigheden, voor zover al feitelijk juist, ziet het hof geen aanleiding te oordelen dat de door [Y] gehanteerde verdeelsleutel ten aanzien van de desbetreffende kosten onjuist en/of onredelijk is. Bij dit alles dient, ten slotte, te worden bedacht dat [Y] bij memorie van antwoord onweersproken heeft gesteld dat ten aanzien van de stadswarmte geen bulkcontract was gesloten. Een hoger bedrag dan – in hoofdsom – € 644,45 is derhalve niet toewijsbaar.

3.4.4.

Bij gebreke van voldoende betwisting op dat punt daarvan zal een bedrag van € 61,92 wegens wettelijke handelsrente tot en met 27 juni 2012 over het bedrag van € 644,45 worden toegewezen, evenals de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 28 juni 2012. De door ADC gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, omdat ADC onvoldoende heeft toegelicht dat zij dergelijke kosten heeft gemaakt.

3.5.

Gelet op alles wat hiervoor is overwogen en beslist, behoeven de stellingen van partijen, voor zover niet aan de orde gekomen, geen bespreking. Het bewijsaanbod van partijen wordt, als te algemeen dan wel niet ter zake dienend, van de hand gewezen.

3.6.

[Y] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de eerste aanleg (in conventie en in reconventie), alsmede in die van het appel.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende:

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen, voor zover betrekking hebbend op de doorberekening van de op de “bulkovereenkomsten” gebaseerde servicekosten;

ontzegt [Y] haar vordering;

veroordeelt [Y] tot betaling aan ADC van een bedrag van € 706,37, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 644,45 vanaf 28 juni 2012 tot de dag der voldoening;

verwijst [Y] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van ADC gevallen en begroot op € 600,= wegens salaris gemachtigde;

verwijst [Y] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van ADC gevallen en begroot op € 300,= wegens salaris gemachtigde;

verwijst [Y] in de kosten van het appel, aan de zijde van ADC gevallen en begroot op € 775,82 wegens verschotten en € 694,= wegens salaris advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van al deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

ontzegt ADC het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 23 juni 2015.