Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.153.185/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2617420/CV 13-31787
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 mei 2015
inzake
1.[appellant 1],
2. [appellante 2],
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden.
1.Het geding in hoger beroep
Appellanten worden hierna [appellant 1], “de echtgenote” en tezamen [appellanten] c.s. genoemd. Geïntimeerde wordt [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] c.s. zijn bij dagvaarding van 3 juli 2014, tevens houdende de grieven, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 april 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als opposante in conventie en [appellanten] c.s. als geopposeerden in conventie. [appellanten] c.s. hebben ter rolle geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met producties;
- aanvullende producties van de zijde van [geïntimeerde] ingekomen op 9 januari 2015;
- aanvullende producties van de zijde van [geïntimeerde] ingekomen op 14 januari 2015.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 22 januari 2015 doen bepleiten, [appellanten] c.s. door mr. F. Swart, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Breunesse, voornoemd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming, zo nodig met behulp van de sterke arm, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.8. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
Voor zover in hoger beroep relevant zijn de feiten de volgende:
2.1
[appellanten] c.s. zijn eigenaar van het pand aan de [adres] te [woonplaats]. Het pand bestaat uit de begane grond met tuin en vier etages, waaronder de zolderetage.
2.2
De begane grond wordt bewoond door [appellanten] c.s. en hun twee kinderen. Het woonoppervlak bedraagt circa 75m2 en er zijn drie slaapvertrekken.
2.3
De eerste verdieping is verhuurd.
2.4
[geïntimeerde] huurt sinds 17 maart 1992 de tweede verdieping (hierna: het gehuurde). Zij woont hier samen met haar dochter.
2.5
De derde verdieping wordt anti-kraak bewoond.
2.6
Op de vierde verdieping (zolder) bevindt zich een berging die tot het gehuurde van [geïntimeerde] behoort, een berging die bij de eerste verdieping behoort, een berging die bij de derde verdieping behoort en een open ruimte.
2.7
Eind 2012 hebben [appellanten] c.s. een vergunning gekregen voor het splitsen van de afzonderlijke verdiepingen in appartementsrechten.
2.8
Partijen hebben in 2013, op initiatief van [appellanten] c.s., enkele malen gesproken over een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst, zonder daarover overeenstemming te hebben bereikt.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vorderen [appellanten] c.s. onder meer te bepalen dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zal eindigen op 28 februari 2014 alsmede dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming. [appellanten] c.s. stellen het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] een (voorwaardelijke) reconventionele vordering ingesteld. Deze vordering zag op herstel van het gebrek dat is ontstaan nadat [appellanten] c.s. bestaande PVC-latten van het plafond in de zolderkamer hebben verwijderd en is in hoger beroep niet meer aan de orde.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. in conventie afgewezen.
3.3
[appellanten] c.s. komen met vijf grieven op tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie.
3.4
Het hof oordeelt als volgt.
[appellanten] c.s. stellen het gehuurde (de tweede verdieping en de berging op de vierde verdieping) dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, enerzijds omdat de woonruimte op de begane grond te klein is voor het gezin bestaande uit twee volwassenen en twee opgroeiende kinderen en anderzijds omdat, als gevolg van gerezen spanningen, de moeder van [appellant 1] (hierna: grootmoeder), die bij het gezin inwoont, en de echtgenote niet in dezelfde woonruimte kunnen verblijven.
3.5
[appellanten] c.s. hebben in dit kader aangevoerd dat grootmoeder al jaren deel uitmaakt van het gezin en alleen zo nu en dan elders verblijft in verband met de spanningen binnen het gezin. [geïntimeerde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist en daartoe een groot aantal verklaringen van bezoekers en familie overgelegd waarin dit wordt bevestigd.
Het hof zal er in het navolgende veronderstellenderwijs van uitgaan dat grootmoeder deel uitmaakt van het gezin.
3.6
De kantonrechter heeft geoordeeld dat er ruim voldoende (extra) ruimte beschikbaar is in het pand, op de derde en vierde verdieping, en dat door een samenvoeging van de eerste verdieping met de begane grond met tuin een riante woonruimte zou ontstaan voor een gezin met twee volwassenen en twee kinderen van tenminste zes vertrekken met tuin. Ook het hof gaat daarvan uit, zelfs als wordt aangenomen dat grootmoeder deel uitmaakt van het gezin.
Het hof constateert voorts dat de vooruitzichten in de loop van de procedure in hoger beroep gunstiger zijn geworden voor [appellanten] c.s., nu laatstgenoemden ter gelegenheid van het pleidooi hebben verklaard dat ook de eerste verdieping binnenkort hoogstwaarschijnlijk vrij komt en dat de derde verdieping slechts tijdelijk anti-kraak wordt bewoond. Dit leidt het hof tot de conclusie dat, met uitzondering van het gehuurde, inmiddels het gehele pand ter beschikking staat, of naar verwachting op korte termijn komt, voor [appellanten] c.s. en hun gezin. Dat er, gelet daarop, geen oplossing mogelijk is voor de door [appellanten] c.s. gestelde ruimtenood van het gezin die de huurovereenkomst van [geïntimeerde] onverlet laat, is (ook) in hoger beroep niet aannemelijk geworden. Zo zijn [appellanten] c.s. niet ingegaan op de mogelijkheid van de in dit verband door de kantonrechter reeds genoemde technische oplossingen voor eventueel toezicht op de kinderen indien zij op een andere verdieping, al dan niet met een eigen opgang, zouden slapen. Daar komt bij, zo begrijpt het hof, dat de kinderen inmiddels op een leeftijd zijn dat het via een eigen opgang betreden van de verdieping met slaapkamers niet als een onoverkomelijk bezwaar kan worden aangemerkt. Ook hebben [appellanten] c.s. onvoldoende toegelicht waarom bewoning van de begane grond en de eerste verdieping (met het doorbreken van de verdieping) niet mogelijk is. Het hof is dan ook van oordeel dat niet kan worden gezegd dat [appellanten] c.s. het gehuurde dringend nodig hebben voor de ruimere huisvesting van het gezin.
3.6
[appellanten] c.s. hebben nog naar voren gebracht, dat de mogelijkheden van ruimere huisvesting binnen het pand worden beperkt omdat voor grootmoeder een zelfstandige woonruimte moet worden gerealiseerd. De wens van [appellanten] c.s. om voor grootmoeder een eigen woning in de nabijheid van het gezin te bewerkstelligen is echter onvoldoende om te concluderen dat sprake is van een voldoende dringend en een voldoende eigen gebruik door [appellanten] c.s. (en hun gezin) van het gehuurde. Dat, zoals [appellanten] c.s. nog hebben gesteld, spanningen zijn gerezen tussen de echtgenote en grootmoeder maakt dat niet anders.
3.7
Ten slotte hebben [appellanten] c.s. nog naar voren gebracht dat zij hebben overwogen het gehele pand te verkopen om een nieuwe pand te kopen dat geschikt is voor bewoning door het gezin en door grootmoeder, maar dat dit niet te realiseren is vanwege de waarde van het pand en de daarop gevestigde hypotheek. [geïntimeerde] heeft dit betwist, waarbij zij ook op andere onroerende zaken heeft gewezen die eigendom zijn van [appellanten] c.s. Gelet daarop hebben [appellanten] c.s. hun stelling onvoldoende onderbouwd. Dit geldt te meer nu het pand waarschijnlijk kan worden verkocht met maar één verhuurde verdieping. Dat [appellanten] c.s., gezien de status van [appellant 1] als zelfstandige ondernemer, geen of onvoldoende hypotheek kunnen verkrijgen is niet, althans onvoldoende, toegelicht.
3.8
Dit alles overziende komt het hof tot de conclusie dat de grieven falen.
Het door [appellanten] c.s. gedane algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op concrete stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.9
Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2015.