Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.163.432/01 SKG
kenmerk rechtbank : KK 14-1864
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 mei 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FORECAST HUUR B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
appellante,
advocaat: mr. N. van Tamelen te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UNIBAIL-RODAMCO NEDERLAND WINKELS B.V.,
gevestigd te Schiphol,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W. Raas te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Forecast en Unibail genoemd.
Forecast is bij dagvaarding van 15 januari 2015 onder aanvoering van zes grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 december 2014, in kort geding gewezen tussen Unibail als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Forecast als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Zij heeft ter rolle geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.
Unibail heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 april 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Forecast heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Forecast heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen en die van Unibail zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
Unibail heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. a. tot en met i. de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 bestrijdt Forecast de vaststelling dat zij niet (onvoorwaardelijk) heeft ingestemd met de opzegging van de huur door Unibail en de vaststelling dat partijen hebben onderhandeld over een voortzetting van de huidige huurovereenkomst. Ook verzoekt zij aanvulling van de feiten met het feit dat op 1 oktober 2014 een bespreking heeft plaatsgevonden. Unibail heeft die laatste stelling erkend. De opsomming van de feiten hieronder zal met een en ander in overeenstemming worden gebracht. Voor het overige zijn de door de kantonrechter opgesomde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.2
Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. Tussen Unibail als verhuurder en Forecast als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in het winkelcentrum Stadshart
Amstelveen, die is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van damesmode. De huur is aangevangen op 1 maart 1999 voor een periode van tien jaar en is naderhand verlengd tot en met 31 december 2014. Nadien wordt de overeenkomst in beginsel voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar.
b. In artikel 3 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald dat huurder in het gehuurde daadwerkelijk zijn bedrijf dient uit te oefenen en het gehuurde overeenkomstig de bestemming dient in te richten en te gebruiken.
c. Bij brief gedateerd 24 december 2013, bij deurwaardersexploot van 30 december 2013 aan Forecast betekend, heeft Unibail de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden opgezegd tegen 31 december 2014 met een beroep op dringend eigen gebruik in verband met de voorgenomen renovatie van het deel van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt en de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro. In de brief is vermeld dat Unibail graag in overleg treedt over de mogelijkheden voor het aanbieden van vervangende huurruimte in het winkelcentrum en bereid is de wettelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro te betalen. Verzocht wordt om binnen zes weken na dagtekening van de brief te berichten of wordt ingestemd met huurbeëindiging.
d. Naar aanleiding van de opzegging zijn partijen in overleg getreden over een eventuele tijdelijke huur van de bedrijfsruimte met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging en een beëindigingsvergoeding. Per e-mail van 25 juli 2014 heeft Unibail een vergoeding aangeboden van € 50.000,= voor ieder jaar dat de bedrijfsruimte na 1 januari 2015 tijdelijk zou worden gehuurd.
e. Bij brief van 15 september 2014 heeft Forecast daarop gereageerd en meegedeeld dat zij bereid is mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2014 met een beëindigingsvergoeding van € 300.000,= exclusief btw onder de opschortende en ontbindende voorwaarde dat per 1 oktober 2014 een tijdelijke huurovereenkomst zou worden gesloten voor maximaal twee jaar met een opzegtermijn van twee maanden. Dit voorstel was geldig tot en met 23 september 2014. Op 1 oktober 2014 hebben partijen over dit voorstel een bespreking gevoerd.
f. Bij brief van 2 oktober 2014 heeft Unibail aan Forecast bericht dat de opzegging van de huurovereenkomst, waarmee Forecast niet had ingestemd, werd ingetrokken en dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2015 wordt verlengd met een termijn van vijf jaar.
g. Bij brief van 15 oktober 2014 heeft Forecast hierop (onder meer) geantwoord dat intrekking van de opzegging een gepasseerd station is omdat wel is ingestemd met de opzegging en dat bij gebreke van een beter voorstel op 31 december 2014 de winkelruimte leeg zal worden opgeleverd.
h. In de daarop volgende correspondentie heeft Unibail uitgelegd dat de herontwikkeling is vertraagd en heeft Forecast de mogelijkheid van intrekking van de opzegging betwist. Voor het overige hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert Unibail – kort gezegd – dat aan Forecast op straffe van een dwangsom wordt verboden het gehuurde te ontruimen. Forecast weerspreekt deze vordering en vordert van haar kant veroordeling van Unibail tot voortzetting van de onderhandelingen over de aan Forecast toekomende compensatie, danwel tot het aanbieden van vervangende bedrijfsruimte in winkelcentrum Stadshart, een en ander op straffe van een dwangsom.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Unibail toegewezen en die van Forecast afgewezen. Hij heeft daartoe als volgt overwogen. Artikel 3:37 lid 5 BW Pro, waarin is bepaald dat een intrekking van een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring slechts gevolg kan hebben als die intrekking die persoon eerder dan of gelijktijdig met de ingetrokken verklaring bereikt, ziet op een verklaring met direct rechtsgevolg en is in dit geval dus niet van toepassing, omdat voor het intreden van het rechtsgevolg van de opzegging – het eindigen van de huurovereenkomst – nog instemming van de huurder of een rechterlijke beslissing nodig is. Dit zo zijnde valt niet in te zien waarom een verhuurder van bedrijfsruimte een door hem gedane opzegging waarmee de huurder niet heeft ingestemd, niet zou kunnen intrekken. Te minder nu de wet in artikel 7:297 lid 3 BW Pro erin voorziet dat de verhuurder zelfs nog van huurbeëindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Ook in die situatie kan de huurder niet op elk gewenst moment door instemming alsnog eenzijdig het einde van de huurovereenkomst bewerkstelligen. Uit de feitelijke gang van zaken volgt niet dat Unibail had moeten begrijpen dat Forecast hoe dan ook aan huurbeëindiging zou meewerken. Intrekking van de opzegging zou alleen dan niet zijn toegestaan, indien Forecast daardoor voorzienbaar schade zou lijden, maar daarvan is niet gebleken. De stelling van Forecast dat zij zelf op 31 december 2013 de huur had willen opzeggen is niet aannemelijk geworden en voor een eventuele huurverlaging kan Forecast de procedure van artikel 7:303 BW Pro volgen, aldus nog steeds de kantonrechter.
3.3
Grief 1 behelst, naast de reeds vermelde bestrijding van de door de kantonrechter opgesomde feiten, een – voorwaardelijke – klacht van Forecast over de weergave door de kantonrechter van haar standpunt. Bij de beoordeling van die klacht heeft Forecast geen belang, nu het hof dat standpunt zelf zal weergeven en interpreteren.
3.4
De grieven 2 en 3 hebben beide betrekking op de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (hierna te noemen: 290-bedrijfsruimte) een door deze gedane opzegging die de huurder heeft bereikt maar waarin de huurder niet heeft toegestemd, kan intrekken. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5
De hier aan de orde zijnde intrekking van een reeds gedane huuropzegging is niet een intrekking van een aan een bepaalde persoon gerichte verklaring als bedoeld in artikel 3:37 lid 5 BW Pro. De in artikel 3:37 lid 5 BW Pro bedoelde intrekking van een verklaring is immers bedoeld om te voorkomen dat die verklaring werking verkrijgt, terwijl de intrekking van een reeds gedane huuropzegging beoogt een einde te maken aan de werking van die opzegging. Het zou daarom juister zijn om te spreken van herroeping. Van bepaalde eenzijdige rechtshandelingen is in de wet bepaald dat zij kunnen worden herroepen, zoals de volmacht (artikel 3:72 BW Pro) en het aanbod (artikel 6:219 BW Pro). De te beantwoorden vraag is dan of het feit dat voor de herroeping van de huuropzegging een dergelijke regeling ontbreekt, betekent dat de mogelijkheid van herroeping is uitgesloten.
3.6
Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
De opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte heeft een tweeledig (rechts)gevolg: de opzegging stelt enerzijds de verhuurder in staat om, als de huurder niet binnen zes weken in de opzegging heeft toegestemd, een gerechtelijke procedure tot huurbeëindiging in te stellen en biedt anderzijds de huurder de mogelijkheid door middel van een schriftelijke verklaring van toestemming het einde van de huurovereenkomst te bewerkstellingen.
3.7
Het hof acht niet voor discussie vatbaar dat de verhuurder zijn recht om een huurbeëindigingsprocedure in te stellen kan verwerken en tevens daarvan afstand kan doen. Die gedachte ligt ook ten grondslag aan de begrenzing die in de jurisprudentie is aangebracht aan de in beginsel onbeperkte mogelijkheid van de verhuurder om na het verstrijken van de datum waartegen is opgezegd, de beëindigingsvordering alsnog in stellen. In zoverre levert de intrekbaarheid van een huuropzegging dan ook geen problemen op. Problematischer is de vraag of de verhuurder aan de huurder de aan deze geboden mogelijkheid door een schriftelijke toestemming het einde van de huurovereenkomst te bewerkstelligen, weer kan ontnemen.
3.8
Op dit punt dringt de vergelijking met het aanbod zich op. Een opzegging is geen aanbod. Niettemin is ook de opzegging een eenzijdige rechtshandeling, die door een andere eenzijdige rechtshandeling (de schriftelijke toestemming) kan leiden tot een meerzijdige rechtshandeling (het beëindigen van de huur, te onderscheiden van de beëindigingsovereenkomst). Artikel 6:219 BW Pro (de herroeping van een niet-aanvaard aanbod) maakt deel uit van de tweede afdeling van titel 5, die handelt over de totstandkoming van overeenkomsten en waarvan in artikel 6:216 BW Pro is bepaald dat de daarin opgenomen bepalingen overeenkomstige toepassing vinden op andere meerzijdige vermogensrechtelijke rechtshandelingen dan overeenkomsten, voor zover de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen niet verzet. Een voorbeeld van een dergelijke overeenkomstige toepassing is de in de jurisprudentie aanvaarde mogelijkheid tot intrekking van een ontslagaanvraag die nog niet door de werkgever is geaccepteerd (NJ 1981/392).
3.9
Naar het oordeel van het hof verzet de strekking van artikel 6:219 BW Pro in verband met de aard van de rechtshandeling, huuropzegging, zich niet tegen overeenkomstige toepassing. Door een herroeping (intrekking) van een reeds gedane huuropzegging kan worden voorkomen dat de hiervoor genoemde, in beginsel onbeperkte, mogelijkheid de beëindigingsvordering nog in te stellen na de datum waartegen is opgezegd, tot een even onbeperkte periode van onzekerheid over de status van de huurovereenkomst leidt. Die onzekerheid is niet alleen nadelig voor de verhuurder, maar ook voor de huurder, in wiens belang artikel 7:295 lid 1 BW Pro nu juist bepaalt dat de huurovereenkomst doorloopt ondanks de opzegging.
3.1
Voorts is in het op woonruimte toepasselijke artikel 7:275 lid 2 BW Pro uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder de opzegging kan intrekken naar aanleiding van het door de rechter in de huurbeëindigingsprocedure kenbaar gemaakte voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Weliswaar bepaalt het op 290-bedrijfsruimte toepasselijke overeenkomstige artikel 7:297 lid 2 BW Pro dat de verhuurder “de vordering” kan intrekken, maar uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. In de memorie van toelichting (TK 26 089, nr. 3) is ter toelichting op lid 2 slecht verwezen naar de oude artikelen 7A:1628 lid 2 BW en 7A:1631a lid 3 BW, maar in die artikelen was sprake van het intrekken van de opzegging. Er bestaat derhalve geen aanwijzing dat de wetgever heeft willen breken met de situatie van vóór 1 augustus 2003, waarin intrekking van een huuropzegging met betrekking tot 290-bedrijfsruimte mogelijk werd geacht. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar zijn verwant, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn.
3.11
Een bevoegdheid als die tot intrekking van een gedane huuropzegging dient, zoals alle andere, te worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt. Die situatie doet zich in de onderhavige zaak niet voor; na de opzegging heeft Forecast ruimschoots de gelegenheid gehad om het einde van de huurovereenkomst te bewerkstellingen door schriftelijk toe te stemmen in de opzegging. Dat had zij bijvoorbeeld kunnen doen toen haar uit de onderhandelingen bleek dat Unibail in werkelijkheid niet erop gebrand was dat het gehuurde eind 2014 leeg zou worden opgeleverd. De keuze van Forecast om, hoewel zij ook zelf geen verlenging van de huurovereenkomst met de contractuele verlengingstermijn wenste, die huurovereenkomst niet op te zeggen en ook niet toe te stemmen in de door Unibail gedane opzegging, omdat zij een vertrekvergoeding wenste te bedingen en bij toestemming “in die gesprekken geen enkele positie” meer zou hebben, moet voor haar eigen rekening blijven.
3.12
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven 2 en 3 tevergeefs zijn voorgedragen; de kantonrechter heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat een reeds gedane huuropzegging waarin de huurder niet heeft toegestemd, in beginsel door de verhuurder kan worden ingetrokken.
3.13
Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Forecast niet met huurbeëindiging heeft ingestemd, zodat intrekking van de opzegging nog mogelijk was. In de toelichting op deze grief betoogt Forecast dat zij wel degelijk met huurbeëindiging heeft ingestemd doordat zij is ingegaan op het onverplicht door Unibail gedane compensatieaanbod. Dat aanbod was echter nog onvoldoende concreet om onmiddellijk te kunnen worden aanvaard. Doordat Forecast het gesprek met Unibail over de compensatie aanging was het voor Unibail volkomen duidelijk dat de wil van Forecast was gericht op het einde van de huur. Artikel 7:295 lid 1 BW Pro vergt ook niet dat onvoorwaardelijk wordt toegestemd. Dat partijen geen overeenstemming bereikten over een nieuw flexibel huurcontract (een alternatieve vorm van compensatie) betekent niet dat daarmee de huurbeëindiging van de baan was. Unibail heeft de gesprekken over compensatie ten onrechte afgebroken, aldus nog steeds Forecast.
3.14
Een toestemming in huurbeëindiging waaraan voorwaarden zijn verbonden, is geen toestemming in de zin van artikel 7:295 lid 1 BW Pro, in ieder geval niet zolang aan die voorwaarden niet is voldaan. De opzeggingsbrief van Unibail bevatte, naast de formele opzegging en de vraag of met de huurbeëindiging werd ingestemd, tevens een aanbod om in onderhandeling te treden over een beëindigingsovereenkomst. Op die laatste uitnodiging is Forecast ingegaan. Dat is iets anders dan de in artikel 7:295 lid 1 BW Pro bedoelde toestemming. Zoals Forecast zelf heeft aangevoerd, zou zij na een toestemming in de huurbeëindiging in de gesprekken over een compensatie geen “positie” meer hebben. Daarmee valt niet te rijmen dat zij in verband met deze grief betoogt dat het voor Unibail volkomen duidelijk was dat de wil van Forecast op huurbeëindiging was gericht. Het gebruik van de term “compensatie” veronderstelt overigens al dat de huurbeëindiging Forecast onvrijwillig overkwam; als een huurder zelf wil vertrekken bestaat immers geen reden voor welke vergoeding dan ook.
3.15
Niet valt in te zien waarom Unibail de gesprekken over de compensatie niet had mogen afbreken. Niet is gesteld of gebleken dat door Unibail ooit de indruk is gewekt dat partijen zeker tot een beëindigingsovereenkomst zouden komen en evenmin is gesteld of gebleken dat Unibail zich in de onderhandelingen apert onredelijk heeft opgesteld. Dat Forecast de huurovereenkomst niet meer tijdig kon opzeggen maakt het afbreken van de onderhandelingen niet onrechtmatig, omdat zij zich steeds had moeten realiseren dat Unibail niet gehouden was haar opzegging gestand te doen en Forecast, zoals hiervoor reeds werd overwogen, ruimschoots de gelegenheid heeft gehad om de door haar gewenste huurbeëindiging te bewerkstelligen door een schriftelijke toestemmingsverklaring. Deze laatste omstandigheid staat ook in de weg aan honorering van het subsidiaire betoog van Forecast, dat de intrekking in dit specifieke geval niet mogelijk is, omdat zij door de intrekking wel degelijk, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, schade leidt. De schade die zij leidt doordat zij nu langer dan zij wenst, is gebonden aan de huurovereenkomst, heeft zij over zichzelf afgeroepen door haar huid (te) duur te willen verkopen. Ook grief 4 slaagt dus niet.
3.16
Grief 5 heeft betrekking op de reconventionele vordering, waaraan het hof niet toekomt, doordat het oordeelt dat de huuropzegging door Unibail rechtsgeldig is ingetrokken.
3.17
Grief 6, die handelt over de proceskosten, faalt omdat de kantonrechter Forecast terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, heeft veroordeeld.
3.18
De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden en falen derhalve. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Forecast zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente in voege als na te melden.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
:
:
veroordeelt Forecast in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Unibail begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.H. de Bock en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2015.