Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.151.743/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/532528 / HA ZA 12-1520
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2015
inzake
1.[appellante],
wonende te [woonplaats],
2.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. H.J. Bettink te Haarlem,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW
“THE PROF-FITS” TE ZAANDAM,
gevestigd te Zaandam, gemeente Zaanstad,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.E.M. Vermeij te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellanten] (ook wel: [appellanten]) en de VVE (ook wel: De Prof-Fits) genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 11 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 maart 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen hen als gedaagden/eisers in het incident en de VVE als eiseres/verweerster in het incident (hierna: het vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 maart 2015 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de VVE in haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren, met beslissing over de proceskosten.
De VVE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het vonnis onder 1.1 de tussen partijen gevoerde procedures vermeld en onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Hierover bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten komen, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.
2.1.1
In 1998 heeft Precious Vastgoed B.V. (hierna Precious) appartementsrechten op bedrijfsunits in een bedrijfsverzamelgebouw te Zaandam verkocht. [appellanten] zijn de (indirecte) bestuurders van Precious. In de VVE zijn de eigenaren van genoemde appartementsrechten verenigd.
2.1.2
Nadien zijn tussen partijen (onder meer) de volgende procedures gevoerd:
(i) een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, waarin de VVE – kort gezegd – bij vonnis van 27 maart 2003 niet-ontvankelijk is verklaard;
(ii) het hoger beroep bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, waarin op 13 oktober 2004 tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is gesloten. Hierin is overeengekomen dat Precious op haar kosten herstelwerkzaamheden aan het dak zal uitvoeren;
(iii) een procedure voor de rechtbank Amsterdam, waarin de rechtbank bij vonnis van 21 januari 2009 voor recht heeft verklaard dat [appellanten] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door de VVE geleden en nog te lijden (gevolg)schade als gevolg van de omstandigheid dat Precious de vaststellingsovereenkomst en de nadien getroffen regelingen en gedane toezeggingen niet is nagekomen en [appellanten] hoofdelijk heeft veroordeeld tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat. De rechtbank heeft daarin het verweer van [appellanten] dat de VVE niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat niet zou blijken dat zij rechtsgeldig namens alle leden optreedt verworpen;
(iv) een door [appellanten] tegen voornoemd vonnis bij dit hof ingestelde hoger beroep procedure, waarin het hof bij arrest van 20 april 2010 het bestreden eindvonnis heeft bekrachtigd. Naar aanleiding van twee ontvankelijkheidsverweren van [appellanten] heeft het hof in rov 3.6 en 3.7 overwogen:
”3.6 [appellanten] hebben in eerste aanleg betoogd, en herhalen in hoger beroep, dat De Prof-Fits niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat niet blijkt dat deze vereniging van eigenaars door haar leden is gemachtigd de onderhavige procedure te voeren. (…) De Prof-Fits [heeft] met haar in hoger beroep overgelegde producties naar behoren aangetoond dat haar algemene ledenvergadering met het voeren van de onderhavige procedure heeft ingestemd. Voor zover de toelichting op de grief ertoe strekt te betogen dat uitsluitend op basis van stukken waaruit rechtstreeks blijkt dat volgens de regels van het toepasselijke (model) reglement het verlenen van een procesmachtiging op de agenda van de algemene ledenvergadering is geplaatst, en hoe daarover in de algemene ledenvergadering is gestemd, kan worden vastgesteld dat een vereniging van eigenaars over de vereiste procesmachtiging beschikt, wordt een te vergaande eis gesteld. Zulk bewijs van de vereiste procesmachtiging kan ook op andere wijze worden geleverd. (…)
3.7
[appellanten] hebben in eerste aanleg verder betoogd dat Prof-Fits niet ontvankelijk is in haar tegen [appellanten] gerichte vorderingen omdat bij de overdracht van de appartementsrechten ook eventuele aanspraken op onderaannemers op de kopers zijn overgegaan, zodat de appartementseigenaren rechtstreeks of via De Prof-Fits de dakdekker kunnen aanspreken. Een (met redenen omklede) beslissing op die stelling is in de bestreden uitspraak niet te vinden. Tot vernietiging van het vonnis kan dit evenwel niet voeren, omdat dit verweer slechts kan worden verworpen. De vorderingen die De Prof-Fits in dit geding hebben ingesteld betreffen immers de nakoming van verbintenissen die voor Precious uit haar eigen toezeggingen voortvloeien.(…)”
3.Beoordeling
3.1
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de incidentele vordering van [appellanten] tot niet-ontvankelijkverklaring van de VVE afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Tegen de beslissing van de rechtbank ten aanzien van de hoogte van de schade is niet gegriefd, zodat dit hoger beroep is beperkt tot de ontvankelijkheidskwestie.
3.2
Kern van het geschil is of [appellanten] in deze schadestaatprocedure nog met succes een ontvankelijkheidsverweer kunnen voeren nu dit verweer in de voorafgaande hoofdzaak zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is verworpen en [appellanten] geen cassatieberoep hebben ingesteld. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. In zijn onder 2.1.2 sub (iv) genoemde arrest heeft het hof de ontvankelijkheidsverweren van [appellanten] verworpen en overwogen dat de vorderingen die de VVE heeft ingesteld de nakoming betreffen van verbintenissen die voor Precious voortvloeien uit haar eigen toezeggingen. Met deze toezeggingen die staan vermeld in de onder 2.1.2 sub (ii) genoemde vaststellingsovereenkomst is de aansprakelijkheid van Precious/[appellanten] gegeven.
Aangezien het arrest van 20 april 2010 gezag van gewijsde heeft gekregen, staat daarmee de ontvankelijkheid van de VVE en de aansprakelijkheid van [appellanten] vast. Nieuwe ontvankelijkheidsverweren van [appellanten] in deze vervolg (:schadestaat)procedure stuiten hierop af. Reeds op die grond falen de grieven.
3.3
Ook indien het hof veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van het betoog van [appellanten] dat de in deze schadestaatprocedure ingebrachte gronden voor niet-ontvankelijkheid van de VVE grotendeels van een geheel andere aard zijn en zien op de door de VVE geleden schade, leidt dit niet tot een andere uitkomst. In hun grief 2, die betrekking heeft op de schade, nemen [appellanten] het standpunt in dat de VVE geen individuele koper van de diverse units is en dus geen schade heeft geleden op grond van het bepaalde in artikel 7:17 BW (conformiteit) maar dat het geschil zich toespitst tussen [appellanten] en de diverse eigenaren van de units in het bedrijvencomplex. De kosten van herstel van de gebreken bij oplevering zijn betaald door de individuele leden/eigenaren van de VVE en niet door de VVE, aldus [appellanten]
3.3.1 [appellanten] gaan er ten onrechte aan voorbij dat het in deze procedure niet gaat om schade als gevolg van non-conformiteit uit hoofde van een koopovereenkomst met individuele kopers van units in het bedrijvencomplex, maar om persoonlijke aansprakelijkheid voor schade als gevolg van – kort gezegd – niet-nakoming van een vaststellingsovereenkomst die Precious en de VVE hebben gesloten. Verder overweegt het hof dat (rechtstreekse) betaling van facturen door individuele leden van VVE moet worden gelijkgesteld met betaling door de VVE. Immers, indien de leden in plaats van rechtstreeks te betalen, de betaling van die facturen via de VVE zouden hebben laten lopen en de VVE vervolgens tot betaling van die facturen zou zijn overgegaan, zou buiten twijfel staan dat de VVE schade heeft geleden als gevolg van niet-nakoming van de vaststellingsovereenkomst.
Grief 2 heeft derhalve evenmin succes.
3.4
De slotsom is dat alle grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VVE begroot op € 5.114,00,-- aan verschotten en € 7.896,00,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.J.F. Thiessen en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2015.