Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 14/00148, 14/00149 en 14/00150
16 april 2015
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 7 februari 2014 in de zaken met kenmerken AWB 13/2949 tot en met 13/2951 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 september 2012 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde
van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 20.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2010 bekend gemaakt.
1.1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 september 2012 op de voet van artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 20.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2011 bekend gemaakt.
1.1.3.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 september 2012 op de voet van artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 20.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2012 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 6 mei 2013, de bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft de hiertegen ingestelde beroepen bij uitspraak van 7 februari 2014 ongegrond verklaard met betrekking tot de jaren 2010 en 2011 en gegrond verklaard met betrekking tot het jaar 2012. De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2012 vernietigd en de voor het kalenderjaar 2012 vastgestelde WOZ-waarde verminderd tot € 19.300, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 4 maart 2014, aangevuld bij brieven van 12 maart 2014 en 18 maart 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend, waarop door de inspecteur is gereageerd bij conclusie van dupliek.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 maart 2015. Tijdens de zitting zijn gelijktijdig en met instemming van partijen behandeld het hoger beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor vermelde WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerendezaak-belastingen (met als kenmerken 14/00148, 14/00149 en 14/00150), en het hoger beroep van belanghebbende inzake de WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de kalenderjaren 2010, 2011 en 2012 inzake de onroerende zaak [B-straat 1] te [Z] (met als kenmerken 14/00143, 14/00146 en 14/00147). Al hetgeen in één van deze zaken is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak.
2.2.
De onroerende zaak is een perceel grond van 504 m². Het perceel heeft de bestemming “openbaar groen”.
2.3.
In de uitspraak van Hof Amsterdam van 5 november 2009, nummers 07/00327 en 07/00328, ECLI:NL:GHAMS:2009:BK4152, betreffende onder meer de onroerende zaak heeft het Hof in rechtsoverweging 2.1.3 tot en met 2.1.5 het volgende bepaald:
2.1.3.
De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente [Q] vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).
2.1.4.
Artikel 20 van Pro het Bestemmingsplan luidt voorzover hier van belang als volgt:
“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:
a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”
2.1.5.
De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.”
(…)
3.3.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [A-straat 1] op de waardepeildata 1 januari 2009, 1 januari 2010 en 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op de waardes zoals deze bij beschikkingen zijn vastgesteld. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat het taxatierapport gegevens van vergelijkingsobjecten. De onroerende zaak is met de volgende objecten vergeleken.
Adres
Oppervlakte perceel
Prijs per m²
Bestemming
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[C-straat 1]
4.000m²
€40
Openbaar groen
27/05/2010
€ 160.000
[A-straat 3], naast [Z]
706m²
€53,82
Openbaar groen
24/12/2008
€ 38.000
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat het Hof ook van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is voor het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2010, 2011 en 2012 niet te hoog heeft vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, van de tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.1.
Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder verwezen naar de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten vermeld onder 3.3. Inzake de vergelijkbaarheid van deze objecten met de onroerende zaak overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat de onroerende zaak binnen de zogenoemde “58-decibelcontour” ligt. Met betrekking tot [A-straat 1] gelden er bouwbeperkingen. De rechtbank verwijst hieromtrent ook naar hetgeen is overwogen in de procedures met procedurenummers 13/2946 tot en met 13/2948. Voorts is niet in geschil dat het vergelijkingsobject [C-straat 1] niet binnen de “58-decibelcontour” ligt. Verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat ondanks dit verschil met de onroerende zaak [C-straat 1] als vergelijkingsobject kan dienen. De reden is dat ook op het perceel [C-straat 1] geen bebouwing mogelijk is, aldus verweerder. Eiser heeft dit betwist door te stellen dat het perceel [C-straat 1] wel degelijk bebouwd mag worden. Er moet dan een zogenoemde “artikel 19 RO Pro-procedure” gevoerd worden. Eiser weet dit omdat kennissen van hem op [C-straat 2] een perceel hebben bebouwd. De rechtbank overweegt dat verweerder, op wie de bewijslast rust, tegenover de betwisting van eiser, zonder nadere onderbouwing zijn stelling dat op het perceel [C-straat 1] geen bebouwing mogelijk is, niet aannemelijk heeft gemaakt. Nu niet vaststaat dat [C-straat 2] aan dezelfde bouwbeperkingen als [A-straat 1] onderhevig is, kan dit object reeds om die reden naar het oordeel van de rechtbank niet als vergelijkingsobject dienen. De rechtbank laat dit object dan ook buiten beschouwing.
4.2.2.
Dit betekent dat alleen het object [A-straat 3] ter vergelijking overblijft. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object net als de onroerende zaak binnen de “58-decibelcontour” ligt. Eiser heeft ter zitting gesteld dat de verkoopprijs van dit object niet reëel is. Verweerder heeft deze stelling ter zitting betwist. Nu eiser geen bewijs heeft geleverd van zijn stelling, gaat de rechtbank ervan uit dat de verkoopprijs onder normale omstandigheden tot stand is gekomen. Dit betekent dat dit object als vergelijkingsobject kan dienen voor de belastingjaren 2010 en 2011, gelet op de transactiedatum. Weliswaar is het perceel [A-straat 3] groter dan het perceel [A-straat 1], verweerder heeft echter gelet op de prijs per m² van dit object, te weten € 53,82, en de vastgestelde prijs per m² van [A-straat 1], te weten € 40, rekening houdend met de wet van afnemende meeropbrengst, meer dan voldoende rekening gehouden met dit verschil.
Met betrekking tot het belastingjaar 2012 is de transactiedatum van [A-straat 3] te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2011. Dit object kan dan ook niet ter vergelijking dienen voor de vastgestelde waarde betreffende dit jaar. Nu gelet hierop aan de vastgestelde waarde 2012 voor de onroerende zaak geen onderbouwing ten grondslag ligt, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde van dit object voor het belastingjaar 2012 niet aannemelijk gemaakt.
4.3.
Eiser heeft ter zitting gesteld dat de prijs per m² op € 5 vastgesteld moet worden. Deze prijs baseert eiser op de landbouwgrondprijzen van € 7 tot € 8 per m². Verweerder heeft hieromtrent ter zitting verklaard dat landbouwgrond wordt verkocht tegen een prijs van € 7 tot € 8 per m², maar dat het dan gaat om kleine stukken grond. Voorts heeft verweerder verklaard dat deze prijs niet is gerealiseerd in de in geding zijnde jaren. De rechtbank is van oordeel dat eiser tegenover de betwisting van verweerder met zijn enkele stelling onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de m²-prijs voor grond op € 5 gesteld dient te worden.
4.4.
Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van onroerend goed de afgelopen jaren met 30% is gedaald. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Eiser heeft met de algemene prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2009, 1 januari 2010 en 1 januari 2011 moet worden verlaagd met het algemene dalingspercentage, nu een dergelijke algemene prijsontwikkeling onvoldoende zegt over die van een onroerende zaak in het bijzonder.
4.5.
Tot slot heeft eiser nog verwezen naar compromissen die met betrekking tot eerdere jaren tussen eiser en verweerder tot stand gekomen zijn. Hieromtrent overweegt de rechtbank dat ieder jaar op zich staat. Een compromis dat in een voorgaand jaar is gesloten, kan dus voor de in geding zijnde jaren niet als uitgangspunt genomen worden.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat wat betreft de jaren 2010 en 2011 de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot het jaar 2012 heeft zowel verweerder als eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Met betrekking tot dit jaar zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Alle gegevens in ogenschouw nemend stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2012 in goede justitie vast op € 19.300.
4.7.
Gelet op het voorgaande dienen de beroepen met betrekking tot de jaren 2010 en 2011 ongegrond te worden verklaard en het beroep met betrekking tot 2012 gegrond.”
4.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2010, 2011 en 2012 te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft hij verwezen naar een uitspraak van het Hof van 5 november 2009 (kenmerken 07/00327 en 07/00328, ECLI:NL: GHAMS:2009:BK4152), waarin de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 is verminderd tot € 15.000, alsmede naar een met de heffingsambtenaar gesloten compromis voor de belastingjaren 2007 tot en met 2009, waarbij voor de onroerende zaak een waarde is overeengekomen van € 10.000. De heffingsambtenaar dient zich ook voor de onderhavige jaren hieraan te houden, zo stelt belanghebbende. Voorts heeft belanghebbende ter zitting in hoger beroep een verkoopadvertentie getoond van een perceel grasland aan de [D-straat] te [R]; dit perceel met een oppervlakte van 8.600 m² werd in december 2013 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 34.501. Deze vraagprijs is volgens belanghebbende niet gerealiseerd en het perceel is niet verkocht. Het is belanghebbende daarnaast niet duidelijk of de heffingsambtenaar de onroerende zaak op de juiste wijze heeft aangeduid en afgebakend; het betreft een perceel grasland van 504 m² met de aanduiding ‘[A-straat 1]’, terwijl de heffingsambtenaar in zijn processtukken de aanduiding ‘[A-straat 2] naast’ gebruikt. Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de waardedaling van onroerende zaken inmiddels 30% bedraagt en dat de waterschapslasten ook omhoog zijn gegaan. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verminderding van de vastgestelde waarde tot € 9.000 (2010), € 8.100 (2011) respectievelijk € 7.290 (2012).
4.3.
De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. De uitspraak van het Hof over het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 kan niet tot maatstaf worden genomen voor de onderhavige kalenderjaren, waarin de waarde op de relevante waardepeildata (1 januari) 2009, 2010 respectievelijk 2011 bepaald moet worden. Het compromis waarop belanghebbende zich heeft beroepen heeft geen betrekking op de onderhavige jaren, waarbij bovendien moet worden bedacht dat een compromiswaarde geen goede maatstaf is voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer. De nieuwe aanduiding van het perceel is een gevolg van de invoering van de Wet Basisadministratie Adressen en Gebouwen (Wet BAG); maar met die nieuwe aanduiding wordt hetzelfde kadastrale perceel aangeduid als voorheen met de omschrijving ‘[A-straat 1] (bouwterrein)’, te weten een grondperceel van 504 m², in het kadaster aangeduid als het kadastrale object ‘[Q] [nummer]’.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat de ter zitting in hoger beroep getoonde verkoopadvertentie een vergelijkbaar perceel grasland betreft; bovendien is de datum waarop dit perceel te koop is aangeboden te ver verwijderd van de waardepeildatum om relevant te kunnen zijn voor de waardebepaling van de onderhavige zaak. Aldus de heffingsambtenaar, die concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat de ter zitting in hoger beroep getoonde verkoopadvertentie een vergelijkbaar perceel grasland betreft; bovendien is de datum waarop dit perceel te koop is aangeboden te ver verwijderd van de waardepeildatum om relevant te kunnen zijn voor de waardebepaling van de onderhavige zaak. Aldus de heffingsambtenaar, die concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.4.1.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in hoger beroep overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat het sinds de invoering van de Wet BAG als ‘[A-straat 2] naast’ aangeduide perceel hetzelfde kadastrale perceel betreft als het perceel dat voorheen werd aangeduid als ‘[A-straat 1] (bouwterrein)’. Overigens stelt het Hof vast dat dit perceel (de onroerende zaak) op de aanslagbiljetten van de bestreden beschikkingen en aanslagen nog werd aangeduid als ‘[A-straat 1] (bouwterrein)’; bij belanghebbende kan derhalve redelijkerwijs geen enkel misverstand hebben bestaan over het kadastrale perceel waarop deze beschikkingen en aanslagen betrekking hebben. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de onroerende zaak een perceel grond is met een oppervlakte van 504 m² en met de bestemming ‘openbaar groen’.
4.4.2.
Wat betreft de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2010, 2011 en 2012 niet te hoog heeft vastgesteld, sluit het Hof zich aan bij hetgeen de rechtbank hierover in de onderdelen 4.1 tot en met 4.7 van haar uitspraak heeft overwogen; het Hof maakt de beslissing van de rechtbank en de daartoe gebezigde gronden tot de zijne. Hetgeen belanghebbende tegen deze beslissing in hoger beroep heeft aangevoerd, treft geen doel. De stelling van belanghebbende dat de waarde moet worden verminderd tot de bij de uitspraak van het Hof van 5 november 2009 en/of de bij een compromis over eerdere jaren vastgestelde waarde, verminderd met de volgens belanghebbende in de markt opgetreden waardedaling met 30%, stuit af op hetgeen de rechtbank in de onderdelen 4.4. en 4.5 van haar uitspraak heeft overwogen. De gegevens omtrent het in december 2013 ten verkoop aangeboden perceel grasland aan de [D-straat] zijn – nog daargelaten de vraag of dit perceel voldoende vergelijkbaar is – niet relevant voor de waardebepaling van de onroerende zaak op de waardepeildata (1 januari) 2009, 2010 en 2011, aangezien het tijdstip waarop dit perceel ten verkoop is aangeboden daarvoor te ver verwijderd is van deze waardepeildata.
4.4.3.
Hetgeen belanghebbende voor het overige nog in hoger beroep naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.5.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J. den Boer, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 16 april 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.