Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 106.006.086/01
zaak/rolnummer rechtbank Haarlem : 11461/HA ZA 05- 952
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
advocaat: mr. H.J.M. van Schie te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
tegen:
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.M. van de Laar te Haarlem.
1.Het procesverloop
Partijen worden hierna [appellant] en de gemeente genoemd.
Bij arrest van 24 april 2012 heeft het gerechtshof Amsterdam de procedure heropend die bij het hof aanhangig is geweest onder nummer 106.006.086/01 en die heeft geleid tot het arrest van dit hof van 10 februari 2009.
Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- een akte na heropening, tevens houdende wijziging van eis, met producties, van [appellant];
- een antwoord-akte na heropening, tevens akte houdende verzet tegen wijziging van eis, met producties, van de gemeente.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 september 2012 doen bepleiten, [appellant] door mr. Van Schie voornoemd, en de gemeente door mr. Van de Laar voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Voorafgaand aan het pleidooi heeft [appellant] bij akte nog stukken in het geding gebracht.
Voorafgaand aan het pleidooi heeft [appellant] bij akte nog stukken in het geding gebracht.
Hierna is de zaak geruime tijd aangehouden in verband met een door partijen gevolgd mediationtraject. Blijkens een aan het hof toegezonden mediation(slot)verklaring van 20 maart 2013 hebben partijen een gedeeltelijke oplossing van hun conflict bereikt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het arrest van 20 februari 2009 zal herroepen, het in dat arrest bekrachtigde vonnis van de rechtbank Haarlem van 30 augustus 2006 alsnog zal vernietigen en de gemeente zal veroordelen tot de op pagina 4 van de akte na herroeping geformuleerde - gewijzigde - vorderingen, alles uitvoerbaar bij voorraad. Voorts heeft [appellant] gevorderd dat de gemeente zal worden veroordeeld tot vergoeding van de door hem feitelijk gemaakte proceskosten ter hoogte van € 300.000,-- althans een ander in goede justitie te bepalen bedrag.
De gemeente heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering tot herroeping, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
2.Beoordeling
2.1
De onderhavige procedure betreft de heropening van een eerder gevoerde procedure, die gelast is in het arrest van dit hof van 24 april 2012. In dit arrest heeft het hof geoordeeld dat zich de in artikel 382 onder c Rv genoemde grond voor herroeping van het arrest van 10 februari 2009 heeft voorgedaan, omdat de gemeente in de eerdere procedure de volgende stukken van beslissende aard heeft achtergehouden:
- de intentieovereenkomst van december 1999 met onder andere [A], ABN AMRO, [B] en [X];
- de intentieovereenkomst van december 1999 met onder andere [A], ABN AMRO, [B] en [X];
- de grondprijzennota 2003-2004;
- de overeenkomst van 11 februari 2004 met Mainland en AVV;
- de overeenkomst van 11 februari 2004 met Mainland en AVV;
- de notitie [H] van 4 juni 2003.
2.2
Thans moet het hof beoordelen of het arrest van 10 februari 2009 dient te worden herroepen. Daarbij is van belang dat de onderhavige procedure niet een nieuw geding is, maar een voortzetting van het oorspronkelijke, heropende geding.
Het hof heeft in het arrest van 24 april 2012 de heropening niet beperkt tot een gedeelte van het geding, hetgeen betekent dat het gehele geding heropend is. Voor zover de gemeente verdedigt dat in de onderhavige procedure uitsluitend het gedeelte van het arrest dat betrekking heeft op de locatie De Liede onderwerp kan zijn van herbeoordeling, is dit derhalve onjuist.
Het hof heeft in het arrest van 24 april 2012 de heropening niet beperkt tot een gedeelte van het geding, hetgeen betekent dat het gehele geding heropend is. Voor zover de gemeente verdedigt dat in de onderhavige procedure uitsluitend het gedeelte van het arrest dat betrekking heeft op de locatie De Liede onderwerp kan zijn van herbeoordeling, is dit derhalve onjuist.
Dit laat echter onverlet dat het gaat om een herbeoordeling van de oorspronkelijke zaak, met inachtneming van de beslissing over de gegrondheid van de vordering tot herroeping, zoals neergelegd in het arrest van 24 april 2012. Er is dus geen sprake van een nieuwe procedure.
2.3
In zijn akte na heropening heeft [appellant] zijn eis gewijzigd en thans primair gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld een geschikte locatie voor de planontwikkeling ten behoeve van City4Love aan [appellant] aan te bieden.
De gemeente heeft zich verzet tegen deze eiswijziging, nu het thans gevorderde in de oorspronkelijke procedure niet was gevorderd en de vordering bovendien geen raakvlak heeft met de kwestie De Liede.
De gemeente heeft zich verzet tegen deze eiswijziging, nu het thans gevorderde in de oorspronkelijke procedure niet was gevorderd en de vordering bovendien geen raakvlak heeft met de kwestie De Liede.
Nu het geding in zijn geheel heropend is en partijen op grond van artikel 387 Rv na heropening het recht hebben hun stellingen en verweren aan te passen en te wijzigen, moet worden aangenomen dat het een partij na heropening ook vrij staat haar eis te wijzigen.
Aangezien de heropening van het geding bovendien niet beperkt is tot de kwestie De Liede, staat ook dit op zich zelf niet in de weg aan de thans ingestelde vordering. Het hof acht de eiswijziging derhalve toelaatbaar.
Aangezien de heropening van het geding bovendien niet beperkt is tot de kwestie De Liede, staat ook dit op zich zelf niet in de weg aan de thans ingestelde vordering. Het hof acht de eiswijziging derhalve toelaatbaar.
2.4
Het hof zal thans de verschillende stellingen die [appellant] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd bespreken, voor zover neergelegd in zijn akte na herroeping.
Locatie A4 Brugrestaurant en locatie Wilhelminahoeve
2.5
Met betrekking tot de locatie A4 Brugrestaurant en de locatie Wilhelminahoeve heeft het hof in het arrest van 10 februari 2009 onder meer het volgende overwogen:
"3.11.1. Het hof stelt vast dat de aanvragen van [appellant], strekkende tot medewerking van de gemeente aan de vestiging van een erotisch uitgaanscentrum, werden gedaan vóór 1 oktober 2000 en derhalve in een periode dat het wettelijke bordeelverbod nog gold en de gemeente het door haar onder de nieuwe wetgeving te voeren beleid nog niet in een beleidsnota had vastgelegd (de nota “Integraal prostitutiebeleid Gemeente Haarlemmermeer” dateert van 21 september 2000), als gevolg waarvan een toetsingskader voor de beoordeling van de (verstrekkende)
plannen van [appellant] ontbrak en van - onder de nieuwe wetgeving te voeren -beleid nog geen sprake was.
3.11.2.
Het hof stelt voorts vast dat voor zover de gemeente in de periode vóór september/oktober 2000 omtrent toekomstig te voeren beleid aan [appellant] mededeling heeft gedaan, zij aan [appellant] duidelijk heeft gemaakt wat de positie van de gemeente ten opzichte van de plannen van [appellant] was en hem erop heeft gewezen dat hij dienaangaande geen hooggespannen verwachtingen mocht hebben. (...) Het hof wijst voorts op de onder 2.11 genoemde brief van 9 november 1999, van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente aan [appellant], waarin onder meer valt te lezen
"Vooruitlopend op afschaffing van het bordeelverbod per 1 juli 2000 is door onze gemeente een prostitutiebeleid geformuleerd. Volgens dit beleid wordt vestiging van grootschalige prostitutie bedrijven binnen onze gemeente niet nagestreefd.
(..)
In verband met het bovenstaande zullen wij aan uw plannen geen medewerking verlenen.”
3.11.3.
Uit het hiervoor vermelde vloeit voort dat gemeentelijk beleid, dat met wetgeving, die de plannen van [appellant] mogelijk maakte, in overeenstemming was, voor september 2000 ontbrak en dat deze omstandigheid aan [appellant] bekend was.
Aan de gemeente kan daarom niet worden verweten dat zij oriënterende aanvragen van [appellant] voor een geschikte locatie (blijkens eigen zeggen, inleidende dagvaarding nr. 37, heeft [appellant] in 1999 circa 20 locaties aan de gemeente voorgesteld!), zonder uitgebreid onderzoek in te stellen, op informele wijze heeft afgewezen. Aan de gemeente kan daarom evenmin worden verweten dat zij, nadat het beleid was vastgesteld en besloten was ten behoeve van [appellant] een locatieonderzoek te doen, in dat onderzoek locaties betrok die zij in een eerder stadium als minder geschikt had afgedaan. Bij het ontbreken van een voordien gevoerd beleid kunnen de beslissingen, die door de gemeente na september 2000 zijn genomen en die afwijken van hetgeen eerder in een informeel kader aan [appellant] was meegedeeld, niet als ‘inconsistent’ en als strijdig met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden aangemerkt.
3.11.4.
Niet valt in te zien waarom het de gemeente niet vrijstond om, nadat zij aan [appellant] had laten weten door hem voorgestelde locaties (met betrekking tot A4 Brugrestaurant in maart/april 1999 en met betrekking tot de Wilhelminahoeve in
2000) niet geschikt te achten, met betrekking tot die locaties in onderhandeling te treden omtrent niet met de plannen van [appellant] vergelijkbare ontwikkelingspotenties (met Van der Valk over de vestiging van een hotel en met [K] over de ontwikkeling van de Wilhelminahoeve tot bedrijventerrein).
3.11.5.
Met betrekking tot de Wilhelminahoeve overweegt het hof voorts dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat, ook indien zou komen vast te staan dat de gemeente ten onrechte aan [appellant] heeft meegedeeld dat deze locatie in een groenzone is gelegen, dit niet tot aansprakelijkheid van de gemeente jegens [appellant] kan leiden omdat [appellant] deze locatie niet formeel en concreet, onderbouwd met een plan of aanvraag, aan de gemeente heeft voorgelegd en evenmin is gebleken dat de locatie anders dan in een algemeen gesprek tussen [appellant] en de gemeente aan de orde is geweest.
3.11.6.
Het hof acht evenzeer juist het oordeel van de rechtbank dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld of aannemelijk gemaakt dat de afwijzing van de locatie Wilhelminahoeve voor hem tot concrete schade heeft geleid. In een brief van 1 december 2003 (zie hierboven onder 2.29) schrijft [appellant] zelf dat hij voor de uitvoering van zijn plannen tegen deze locatie is. Het hof gaat er daarom van uit dat de door [appellant] gestelde schade niet betrekking heeft op het niet kunnen
oprichten van een erotisch uitgaanscentrum op de locatie Wilhelminahoeve. Voor zover [appellant] zijn schadevordering grondt op de (overigens niet in de gevorderde verklaring voor recht opgenomen) stelling dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door wel met [K] in overleg te treden over mogelijke ontwikkelingen van de locatie en niet met hem (als gevolg waarvan hem de kans op een voordeel is ontnomen, waarmee hij dan kennelijk niet doelt op het aldaar niet kunnen vestigen van de CoL) verwijst het hof naar het eerder overwogene, waarin onder meer besloten ligt dat onvoldoende is aangevoerd om te kunnen concluderen dat het handelen van de gemeente in strijd is met een of meer van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel.
Het enkele gegeven dat de gemeente het plan van [appellant] met betrekking tot de Wilhelminahoeve afwees en daarna (kennelijk over andere planvorming) met een derde in onderhandeling trad, is daartoe niet voldoende."
2.6
Het hof stelt vast dat geen van de stellingen die [appellant] in zijn akte na heropening over deze locaties betrekt, in voldoende mate verband houden met of voortbouwen op de gronden voor heropening die zijn vermeld in het arrest van 24 april 2012. In de stellingen van [appellant] wordt namelijk onvoldoende concreet een verband gelegd tussen de door de gemeente achtergehouden stukken, vermeld in het arrest van 24 april 2012, en de aangehaalde overwegingen in het arrest van 10 februari 2009. Ook is niet gesteld of gebleken dat de achtergehouden stukken op enige wijze van invloed zijn geweest op de beslissing die op dit punt door het hof is genomen.
Onder die omstandigheden is er geen ruimte in de onderhavige procedure om (opnieuw) te beslissen op de hierop betrekking hebbende vorderingen van [appellant]. Een ander oordeel zou neerkomen op een herkansing voor [appellant] die het bestek van de onderhavige procedure te buiten gaat.
Hierop stuiten de stellingen van [appellant] af. De op deze stellingen betrekking hebbende bewijsaanbiedingen zullen worden gepasseerd.
Locatie De Liede
Feiten2.7 Bij deze kwestie gaat het hof uit van de feiten zoals die zijn vastgesteld in het arrest van 10 februari 2009, voor zover relevant voor de huidige herbeoordeling, maar heeft het hof deze aangevuld met de feiten die in het kader van de onderhavige herroepingsprocedure zijn komen vast te staan, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden.
2.7.1
[appellant] heeft verschillende locaties in de gemeente op het oog gehad, die mogelijk in aanmerking zouden kunnen komen voor de vestiging van zijn project City4Love. Daartoe behoorde (naast locatie Wilhelminahoeve en de locatie A4 Brugrestaurant) ook locatie De Liede.
2.7.2
[A], althans haar rechtsvoorganger Verom BV, heeft in 1999 een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente, ABN AMRO, de gebroeders [D], [X] Projectontwikkeling BV en Oranje Projectontwikkeling [X] BV (vertegenwoordigd door [X]) om gezamenlijk de ontwikkeling van de uitbreiding van bedrijventerrein De Liede ter hand te nemen (prod. 5 dagvaarding tot herroeping [appellant]). Afgesproken is dat de kosten van een door DHV uit te voeren haalbaarheidsonderzoek voor 1/3 deel door Verom BV en ABN AMRO gezamenlijk zouden worden betaald.
2.7.3
De gronden op De Liede Noord waren op dat moment in handen van de gebroeders [D]. Later heeft [D] een volmacht gegeven aan ABN-AMRO tot verkoop van de gronden.
2.7.4
Rond november 2000 heeft [appellant] een koopoptie gekregen op een aantal gronden gelegen in locatie De Liede West. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan De Liede uit 1975. Volgens dit bestemmingsplan rustte op de bewuste gronden de bestemming 'agrarische doeleinden II'. Bij brief van 19 december 2000 heeft [appellant] de gemeente schriftelijk om een principe-uitspraak gevraagd over haar medewerking om vrijstelling te verlenen voor zijn plannen op deze locatie.
2.7.5
Op 15 maart 2001 heeft [appellant] de gronden in De Liede West (8,5 hectare groot) aangekocht. Andere grondeigenaren op De Liede West waren op dat moment [C] en [F].
2.7.6
Kort daarvoor, op 27 februari 2001, had de gemeente beslist dat locatie De Liede niet in aanmerking kwam als vestigingslocatie voor City4Love. [appellant] was daarvan niet op de hoogte toen hij de gronden in de Liede West kocht: hij is daarvan in april 2001 door de gemeente op de hoogte gesteld.
2.7.7
De gronden op locatie De Liede Zuid waren vanaf 22 februari 2000 in eigendom bij [O]. [O] had deze verkregen van [B] en [X]. [O] liet zich in zijn contacten met de gemeente vertegenwoordigen door [E] en L.A. [G].
2.7.8
Op 4 april 2003 is de Nota grondprijsbeleid Haarlemmermeer 2003 vastgesteld door de gemeenteraad (prod. 25 antwoordakte gemeente na heropening). Hierin is onder meer het volgende vermeld:
"besluit1. Een bandbreedte in de grondprijs voor kantoren- en bedrijfsterrein vast te stellen van € 148,-- tot € 613,-- per m² bruto vloeroppervlak, afhankelijk van locatie en marktsegment (vastgesteld in de nota Grondprijsbeleid 2003, met in acht nemen van de gebruikelijke onderhandelingsmarge;
(...)"
2.7.9
Op 4 juni 2003 is een notitie opgesteld door gemeentelijk ambtenaar [H] ten behoeve van gemeentelijk ambtenaar R. [M]. In de thans door de gemeente in het geding gebracht volledige versie van de notitie (prod. 23 akte na heropening gemeente) is onder meer het volgende vermeld:
"Je hebt gevraagd naar het traject dat uitgezet dient te worden om het grondstuk van [appellant] bij De Liede te bestemmen tot laagwaardig bedrijventerrein.
Het huidige bestemmingsplan 'De Liede' uit 1975 laat alleen agrarische doeleinden II toe.
In het nieuwe streekplan heeft het terrein een groene bestemming. Het terrein ligt geheel buiten de rode contour, dat wil zeggen dat de gemeentegeeneigen beslissingsbevoegdheid heeft voor stedelijke ontwikkeling, zoals een laagwaardig bedrijventerrein. Er zal overleg met de provincie nodig zijn.Het terrein ligt deels ook binnen de groene contour, dat groen moet blijven. Onze inschatting is dat de bestemming van het terrein dat ligt in het 'witte' gebied op de kaart (dus buiten rode en groene contouren) door intensief overleg met de provincie (RO) uiteindelijk met een art. 19 lid 1 te ontwikkelen is. Het gebied dat ten noorden daarvan ligt (in de groene contour) zal moeten wachten op een mogelijke streekplanherziening (1x in de 4 jaar).
traject:
1.informeel informeren provincie (dienst RO)
(...)
2. indien nodig de provinciale diensten Groen en EZ erbij betrekken
(...)
3. inbrengen in het Goede Diensten Overleg(...)
4. start art 19 procedure(...)
Conclusie:
als het overleg met de provincie direct goed verloopt kan een bestemmingsplanwijziging in januari 2004 gereed zijn, anders - indien gewacht moet worden op een positie GDO - op z’n vroegst in april 2004
(...)"
2.7.10
Op 5 juni 2003, derhalve een dag later, heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] en de gemeente. Volgens het opgemaakte gespreksverslag (prod. 8 akte na heropening gemeente) blijkt daaruit - samengevat - onder meer het volgende. Door ambtenaar [M] is uiteengezet dat de gemeente locatie De Liede niet geschikt acht voor ontwikkeling in het algemeen en meer in het bijzonder niet voor City4Love, vanwege het feit dat het streekplan van de provincie voor dit gebied een 'groene' ontwikkeling voorschrijft. Op de reactie van [appellant] dat hem in zijn contacten met de provincie is gebleken dat een gebruik als laagwaardig bedrijventerrein door de provincie niet wordt uitgesloten, antwoordt [M] dat die informatie afwijkt van wat de gemeente van de provincie heeft vernomen, maar dat duidelijk is dat in de regio veel vraag is naar laagwaardig bedrijventerrein en dat de gemeente De Liede daarvoor niet bij voorbaat ongeschikt acht. De gemeente zal onderzoeken of de bereidheid bestaat de gronden van [appellant] te verwerven tegen de geldende agrarische waarde, met eventueel een clausule over nabetaling indien binnen een bepaalde tijd de bestemming wordt gewijzigd in (laagwaardig) bedrijventerrein.
2.7.11
Op 9 september 2003 heeft het college van B&W besloten om enkele bedrijfsterreinen zo snel mogelijk te ontwikkelen. Een daarvan is het bedrijventerrein De Liede (zie p. 6 van de 'Startnotitie Ontwikkelingskader De Liede', waarover nader r.o. 2.7.17).
2.7.12
Op 26 september 2003 heeft een zogenoemd Goede Diensten Overleg plaatsgevonden tussen provinciale en gemeentelijke ambtenaren. In het hiervan opgestelde verslag is onder meer het volgende vermeld (prod. 64 [appellant] bij pleidooi in het herroepingsgeding):
"3. Bestemmingswijziging De Liede West/streekplanherziening([H])Aan het college van B&W is een voorstel voorgelegd tot uitbreiding van bedrijventerrein De Liede, teneinde tegemoet te komen aan de vraag vanuit zowel Haarlemmermeer als de regio naar laagwaardig bedrijventerrein.
Hiervoor is een streekplan herziening nodig. Er wordt gewerkt aan een plan van aanpak. Volgens [J][provinciaal ambtenaar - hof]
zijn er wel wat blokkades, maar die zijn op zich oplosbaar. Het is wel de vraag of een streekplanherziening gevoerd moet worden voor zo'n klein gebied. Het (concept) plan van aanpak zal bilateraal besproken worden met de provincie."
zijn er wel wat blokkades, maar die zijn op zich oplosbaar. Het is wel de vraag of een streekplanherziening gevoerd moet worden voor zo'n klein gebied. Het (concept) plan van aanpak zal bilateraal besproken worden met de provincie."
2.7.13
Op 2 oktober 2003 heeft [H], gemeentelijk ambtenaar, een notitie opgesteld 'Naar een integraal Ontwikkelingskader voor bedrijventerrein De Liede' (prod. 10 akte na heropening gemeente). In de notitie is onder meer vermeld dat De Liede West drie eigenaren heeft, waaronder [K]/[A]. Voorts wordt ook in deze notitie gerept van het besluit van het college van B&W van 9 september 2003 om onder andere De Liede zo snel mogelijk te ontwikkelen; "
De uitbreiding van dit terrein voor laagwaardige bedrijven staat hoog op het prioriteitenlijstje van het college", aldus de notitie.
De uitbreiding van dit terrein voor laagwaardige bedrijven staat hoog op het prioriteitenlijstje van het college", aldus de notitie.
2.7.14
Nadat derden, de projectontwikkelaars [A] en [K] (tezamen aangeduid als DVM) belangstelling toonden voor de gronden op De Liede West, heeft [appellant] op 22 oktober 2003 een koopoptie voor de gronden aan DVM afgegeven voor een prijs van € 40,-- per m². Gedurende de optieperiode heeft [appellant] een optievergoeding ontvangen. Een week later, op 29 oktober 2003, heeft DVM de koopoptie opgezegd. Bij brief van 29 oktober 2003 heeft (blijkbaar) DVM [appellant] onder meer laten weten "
meer en meer de indruk te hebben gekregen dat de gemeente een uitgifteprijs van € 100,- per m2 prijspeil 2005 voor ogen heeft" en dat haar "
aanvankelijk optimisme over financiële haalbaarheid en tempo van ontwikkeling op verkeerde veronderstellingen is gebaseerd". Als gevolg van de opzegging is [appellant] in directe liquiditeitsproblemen gekomen.
meer en meer de indruk te hebben gekregen dat de gemeente een uitgifteprijs van € 100,- per m2 prijspeil 2005 voor ogen heeft" en dat haar "
aanvankelijk optimisme over financiële haalbaarheid en tempo van ontwikkeling op verkeerde veronderstellingen is gebaseerd". Als gevolg van de opzegging is [appellant] in directe liquiditeitsproblemen gekomen.
2.7.15
Van deze opzegging heeft DVM bij brief van 9 december 2003 bericht gedaan aan gemeentelijk ambtenaar [M]. In de betreffende brief is onder meer het volgende vermeld (prod. 6 conclusie van antwoord gemeente in herroepingsprocedure):
"Onderwerp: De Liede WestReeds eerder hebben wij u bericht dat wij de contractuele relatie met de heer [appellant] en (...) ten aanzien van de verwerving van grond in bovengenoemd gebied per 1 november jl. hebben beëindigd.
De aanleiding hiertoe was met name gelegen in de volgende omstandigheden:
• onduidelijkheid ten aanzien van de termijn waarbinnen bestemmingsplanwijziging van het gebied wordt gerealiseerd;
• het voornemen van de gemeente een maximumgrens aan de uitgifteprijs van de grond (€ 100,-- per m²) te verbinden.
Aangezien wij niet meer verwachten met beide heren alsnog tot een nieuwe verbintenis te komen leek het ons goed u één en ander hierbij schriftelijk te bevestigen."
2.7.16
Door wethouder [L], destijds wethouder van Economische Zaken en Grondbedrijf in de gemeente, is bij gelegenheid van een door [appellant] geëntameerd voorlopig getuigenverhoor op 16 mei 2012 ten overstaan van de rechtbank Rotterdam het volgende verklaard (prod. 31 akte bij pleidooi [appellant]):
"In mijn gesprekken met de heer [M] is destijds wel ter sprake gekomen dat een uitgifteprijs van € 100,-- per vierkante meter wel eigenlijk het maximum moest zijn als wij de doelstellingen van een laagwaardig bedrijventerrein binnen onze gemeente wilden realiseren. Het is zeker niet uitgesloten dat de heer [M] dit bedrag wel eens naar buiten heeft geuit, maar het is natuurlijk niet zo dat de heer [M] die uitgifteprijs zelf zou kunnen bepalen, want dat is de bevoegdheid van het grondbedrijf van de gemeente, dat ook die prijs van
€ 100,-- per vierkante meter als richtprijs had genoemd en op basis van die richtprijs heeft de gemeente ook de koopprijs bepaald voor de aankoop van de gronden van [appellant] (...)."
2.7.17
Op 6 januari 2004 is, naar aanleiding van het collegebesluit van 9 september 2003, op ambtelijk niveau (penvoerder [H]) de 'Startnotitie Ontwikkelingskader De Liede' (hierna: Startnotitie) opgesteld (prod. 11 akte na heropening gemeente). De notitie schetst een ontwikkelingskader - procedureel en inhoudelijk - om voor alle drie de deelgebieden, De Liede West, De Liede Noord en De Liede Zuid, de ontwikkeling van laagwaardige bedrijven mogelijk te maken. Op pagina 15 van de Startnotitie is een planning gegeven van de door de gemeente te zetten stappen. Bij het onderdeel 'startnotitie in college' is vermeld: 20 januari 2004, waarbij in een noot is vermeld '
afhankelijk van grondonderhandelingen'.
afhankelijk van grondonderhandelingen'.
2.7.18
In het kader van een door [appellant] geëntameerd voorlopig getuigenverhoor heeft [H] op 16 mei 2012 ten overstaan van de rechtbank Rotterdam onder meer het volgende verklaard (prod. 21 akte na heropening gemeente):
"
Mr. van Schie wijst op pagina 15 van de opstartnotitie (...) waar rechtsonder staat vermeld 'startnotitie in college 20 januari 2004' en onderaan' afhankelijk van grondonderhandelingen' en hij vraagt mij welke grondonderhandelingen hier worden bedoeld. Mijn antwoord is dat ik aanneem dat gedoeld wordt op onderhandelingen met [appellant] (...)"
Mr. van Schie wijst op pagina 15 van de opstartnotitie (...) waar rechtsonder staat vermeld 'startnotitie in college 20 januari 2004' en onderaan' afhankelijk van grondonderhandelingen' en hij vraagt mij welke grondonderhandelingen hier worden bedoeld. Mijn antwoord is dat ik aanneem dat gedoeld wordt op onderhandelingen met [appellant] (...)"
2.7.19
Op 9 februari 2004 is op ambtelijk niveau een 'Plan van Aanpak Ontwikkelingskader De Liede' vastgesteld (prod. 12 akte na heropening gemeente). In de notitie wordt voorgesteld, overeenkomstig de in rechtsoverweging 2.7.17 genoemde Startnotitie, de vestiging van laagwaardige bedrijven mogelijk te maken op zowel De Liede West, De Liede Noord als De Liede Zuid.
2.7.20
Bij brief van 10 februari 2004 heeft de gemeente bevestigd op (blijkbaar) 21 januari 2004 afspraken te hebben gemaakt met projectontwikkelaar Mainland en de Duitse vennootschap AVV, vertegenwoordigd door [X]. Deze [X] was met zijn vennootschap Oranje Projectontwikkeling [X] BV ook partij bij de intentieovereenkomst uit 1999.
Directeur van Mainland was [I]. [I] is een voormalig ambtenaar van de gemeente. Adviseur van Mainland was [N], oud-wethouder van de gemeente. In deze ontwikkelingsovereenkomst is neergelegd dat de gemeente, tezamen met projectontwikkelaars Mainland en [X], ernaar streeft op een zo kort mogelijke termijn te komen tot de ontwikkeling van De Liede Zuid (prod. 9 dagvaarding tot herroeping). Voorts is afgesproken dat het 'Ontwikkelingskader De Liede' zal worden uitgewerkt, ten behoeve van de uitbreiding van bedrijventerrein De Liede, en dus ook plandeel De Liede Zuid. Blijkens een voetnoot in de overeenkomst komt een derde deel van de kosten voor het opstellen 'Ontwikkelingskader De Liede' voor rekening van de gemeente (de Liede West) en twee derde deel voor de ontwikkelaars (De Liede Noord & Zuid).
2.7.21
Op 25 februari 2004 heeft [K] een bod gedaan op de gronden van [F] (eveneens grondeigenaar op De Liede West) van € 34,22 per m². [F] heeft het bod niet aanvaard. Bij brief van 4 maart 2004 heeft [K] aangegeven een hoger bod te willen overwegen, maar dat het niveau van de oorspronkelijke (door [K] opgezegde) overeenkomst onhaalbaar was (prod. 14 memorie van grieven).
2.7.22
Op 26 februari 2004 heeft de gemeente de gronden van [appellant] op locatie De Liede West aangekocht voor een bedrag van € 25,-- per m². Blijkens de brief van de gemeente van 26 februari 2004 (prod. G32 bij memorie van grieven) ging het om
€ 20,-- voor de grond en € 5,-- voor door verkoper ten behoeve van de grond gemaakte kosten. Deze gronden zijn op 17 maart 2004 in eigendom overgedragen aan de gemeente.
2.7.23
Op 9 maart 2004 heeft het college van B&W het eerder genoemde 'Plan van Aanpak Ontwikkelingskader De Liede' goedgekeurd (p. 6 van het hierna te noemen 'Ontwikkelingskader De Liede'). De toen eveneens vastgestelde Uitvoeringsnota Laagwaardige bedrijventerreinen noemt als een van de uitgangspunten (p. 4): "
Uitgangspunt is dat de uitgifteprijs per m2 bouwrijpe grond ca € 100,= bedraagt."
Uitgangspunt is dat de uitgifteprijs per m2 bouwrijpe grond ca € 100,= bedraagt."
2.7.24
In mei 2004 heeft de gemeente het 'Ontwikkelingskader De Liede' opgesteld (prod. 13 akte gemeente).
2.7.25
Op 22 september 2004 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [E] (namens [O], eigenaar van gronden op De Liede Zuid) en [M]. Blijkens het door [E] opgestelde besprekingsverslag is onder meer het volgende besproken:
"His[van [M] - hof]
answer was that the municipality had made mistakes in the past (...) and that the maximum price per m² according the municipality should have a ceiling of € 100 per m². I[[E] - hof]
reminded him that the municipality could very well wish for this, but could not dictate market prices. He agreed with this. (...)"
answer was that the municipality had made mistakes in the past (...) and that the maximum price per m² according the municipality should have a ceiling of € 100 per m². I[[E] - hof]
reminded him that the municipality could very well wish for this, but could not dictate market prices. He agreed with this. (...)"
2.7.26
In oktober 2004 heeft Mainland een bod gedaan op de gronden van [O] (De Liede Zuid). In een brief van 13 oktober 2004 schrijft Mainland (prod. 11 dagvaarding tot herroeping):
"Wij zijn bereid het grondstuk te kopen voor een bedrag van € 5.000.000,-- onder de navolgende uitgangspunten:
(...)
- Mainland is bereid de huidige grondeigenaar 50% van de meeropbrengst van de grondverkoop te betalen indien mocht blijken dat de bestemming wijzigt ten opzichte van de thans vastgestelde bestemming in het ontwikkelingskader, zijnde laagwaardige bedrijvigheid."
2.7.27
In een brief van 5 november 2004 schrijft [N], adviseur van Mainland, het volgende aan [G] (adviseur van [O]) (prod. 16 dagvaarding tot herroeping):
"(...)Mede door mijn bemoeienis is in overleg met SADC en de heren [X] en [B] Mainland geselecteerd als ontwikkelaar.
Er zijn door mij de afgelopen jaren vele inspanningen verricht, die er mede toe hebben geleid dat de onderhavige locatie in het streekplan is opgenomen ten behoeve van laagwaardige bedrijven. Deze werkzaamheden zijn op basis van een overeenkomst met mijn bedrijf per 1 januari 2004 op declaratiebasis vergoed op 15 september 2004.
(...)(...)Ik weet niet in hoeverre Uw informatie compleet is maar ik kan U tevens vertellen dat ik in het bezit van een getekende overeenkomst met de heren [B] en [X] met mij, waarin vermeld staat dat bij de verkoop cq. overdracht van het terrein ik 30% van het bereikte resultaat zal ontvangen. (...)"
2.7.28
Op 10 november 2004 schrijft [G], namens [O], het volgende aan [M] (prod. 17 dagvaarding tot herroeping):
"Wij hebben U onze rol duidelijk gemaakt en onmiddellijk documenten overlegt waaruit blijkt dat wij het mandaat hebben van de eigenaar, de heer [O], om alle voorbereidingen te treffen om de grond te verkopen op zeer korte termijn. (...) Echter tot onze verbazing schaarde U ons en de (voormalig) eigenaar onder de talloze speculanten die u voorbij zag komen en hield ons stellig vol dat de grond ongeveer € 20,-- per m² waard was. Een zeer gewaagde stelling naar ons idee mede gezien de marktconforme biedingen van verschillende zeer gerenommeerde partijen die wij reeds ontvingen van meer dan het 5-voudige. De partij SADC beaamde ook de prijzen van die grootte. Voor ons is het niet duidelijk welke broodheer U dient met dit soort stellingen.
(...)Ten derde blijven wij ons verbazen over de schijnbaar partijdige houding van de Gemeente naar projectontwikkelaar Mainland, waar oud-wethouder van Haarlemmermeer de heer [I] aan het roer staat. De partij Mainland wordt daarnaast met advies ter zijde gestaan door oud-wethouder van Haarlemmermeer [N]. Des te groter is onze verbazin dat na 2 weken van bezinning op haar juridische positie ten aanzien van de ontwikkeling van De Liede Zuid de gemeente zich vanuit zorgvuldigheidsoogpunt blijft beroepen op Mainland als aanspreekpunt in zake de ontwikkeling van De Liede Zuid, ondanks de door ons aangevoerde bewijzen en berichten van de eigenaar. (...)
- In het door U geleverde en incomplete document Ontwikkelingskader De Liede (datum mei 2004) staat voor De Liede Zuid aangegeven als eigenaren [B] en [X] (...) Dit terwijl het grondstuk door beide heren op 22-2- 2000 is overgedragen aan de heer [O]. (...) Ons inziens was de Gemeente echter tijdens de ongemandateerde onderhandelingen met Mainland op de hoogte van het eigendom van de heer [O], maar heeft U zich willens en wetens ingelaten met Mainland als ongemandateerd ontwikkelaar van het gebied.
- Daarnaast verklaart de heer [B] dat het contract met Mainland nietig is en dat hij of Mainland geen mandaat hebben ten aanzien van de ontwikkeling van De Liede Zuid.
- Toch blijft U van mening dat U zich kunt beroepen op Mainland als rechtmatige ontwikkelaar van het grondstuk De Liede Zuid. Naar Uw zeggen heeft Mainland U een kopie van een contract met de heren [B] en [X] laten inlezen. Dit bewuste contract heeft Mainland ons ook overlegd. Deze in ieder geval omstreden overeenkomst tussen de partijen is getekend op 21-4-2004 en is binnen enkele dagen schriftelijk ingetrokken en nietig verklaard door de heren [B] en [X] vanwege misverstanden en meningsverschillen (...) Nu meent Mainland voor de vermeende contractsduur van minder dan enkele dagen een schade te claimen richting de heren [B] en [X] van bijna € 3 miljoen (...)"
2.7.29
In een brief van 24 november 2004 schrijft dezelfde [N] het volgende aan [B] (prod. 18 dagvaarding tot herroeping, beëdigde vertaling):
"(...) In de afgelopen jaren ben ik meer dan 4 uur per maand met De Liede bezig geweest, maar wij hadden immers vier uur afgesproken. Ook op dit moment steek ik nog altijd tijd in De Liede. Ik pleeg overleg met Mainland en de gemeente Haarlemmermeer. Daarom stuur ik u de nog onbetaalde facturen (...)"
2.7.30
ABN-AMRO heeft de gronden-[D] op de Liede Noord op 17 februari 2006 verkocht aan [A] voor een bedrag in totaal € 6,8 miljoen.
2.7.31
Op 28 februari 2006 heeft de gemeenteraad op voorstel van het college van B&W besloten tot het instellen van een forensisch accountantsonderzoek naar alle grondtransacties die vanaf 1994 hebben plaatsgevonden in de gemeente. Het onderzoek is uitgevoerd door [Q], Security & Integrity Services BV.
2.7.32
Bij brief van 18 september 2006 heeft [Q] onder meer het volgende geschreven aan het college van B&W (prod. 29 dagvaarding tot herroeping):
"In opdracht van uw college voeren wij momenteel een bijzonder accountantsonderzoek uit. Dit onderzoek, dat zich richt op grondverwervingstransacties, is verdeeld in twee fasen. Fase 1 richt zich op de gehanteerde procedures en is nagenoeg gereed, fase 2 richt zich op specifieke dossiers en mogelijk daarbij betrokken personen. In deze brief vragen wij u fase 2 in heroverweging te nemen.
Het doel van fase 2 luidt als volgt:
Het verrichten van een toedrachtsonderzoek teneinde een einde te maken aan steeds terugkerende speculaties en geruchten over mogelijke onrechtmatigheden rond grondverwervingacties uit drie voorgaande collegeperiodes (in casu 1994-2006).(...) De andere twee geselecteerde dossiers staan bekend onder de namen 'Wilhelminahoeve' en 'De Liede'.Bij de voorbereiding van fase 2 is ons gebleken dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een onderzoek naar de dossiers 'Wilhelminahoeve' en 'De Liede' zal moeten leiden naar andere dossiers, die tezamen onderdeel vormen van een geschil dat er bestaat tussen uw Gemeente met de heer [appellant]. Dit geschil is momenteel onder de rechter. De mogelijkheid bestaat dat wij dat geschil door ons onderzoek aanzienlijk compliceren. (..) Wij zijn van mening dat een beperking van ons onderzoek niet mogelijk is, zonder de geloofwaardigheid van het onderzoek aan te tasten en mogelijk in conflict te komen met de dwingende beroepsregels die op ons van toepassing zijn wat betreft het vereiste van een deugdelijke grondslag. (...) Een eventuele beperking kan ons inziens daarom niet aan de orde komen.
(...)Wij merken op dat wij overigens geen enkele indicatie hebben over de mogelijke uitkomsten van ons onderzoek en dat dit ook op geen wijze onderdeel is geweest van onze overwegingen.
Gezien het vorenstaande menen wij dat wij in het belang van de Gemeente Haarlemmermeer en het lopende rechtsgeding beter afzien van een onderzoek waarbij de dossiers ‘Wilhelminahoeve’ en 'De Liede' zijn betrokken. (...)"
2.7.33
In december 2006 heeft het college laten weten dat het advies van [Q] wordt opgevolgd en dat het forensisch onderzoek wordt stopgezet.
2.7.34
In 2006 heeft de gemeente de in 1999 gesloten intentieovereenkomst met [A] en anderen ontbonden. Ter toelichting schrijft de gemeente in een brief van 27 oktober 2006 (prod. 8 dagvaarding tot herroeping):
"Dit omdat de meeste partijen die deze zijn aangegaan geen belang meer hebben in het gebied en wij met [A] Vastgoed (destijds VEROM) het gebied willen gaan ontwikkelen."
2.7.35
Op 23 juli 2007 is in opdracht van de gemeente een onderzoeksrapport uitgebracht door het Bureau Integriteit Nederlandse Gemeenten naar aanleiding van onderzoek naar grondtransacties waar de gemeente Haarlemmermeer bij betrokken is (prod. 17 akte [appellant] na heropening). In het rapport is onder meer vermeld dat het door [Q] gesignaleerde risico, dat de bijgehouden dossiers niet het gewenste inzicht in een grondverwervingstransactie verschaffen en onvoldoende basis vormen om achteraf een grondverwerving gedetailleerd te kunnen reconstrueren, reëel voorkomt (p. 19).
2.7.36
Bij besluiten van 19 november 2007 en 17 december 2007 heeft Provinciale Staten van Noord-Holland een partiële herziening van het Streekplan Noord-Holland Zuid vastgesteld, waardoor De Liede West binnen de rode contouren kwam te liggen.
2.7.37
In 2007/2008 hebben [F] en [C] hun gronden op De Liede West verkocht voor respectievelijk € 91,-- en € 95,-- per m².
2.7.38
Op 23 oktober 2008 heeft de gemeente een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met [A] voor het gebied De Liede Noord (prod. 16 conclusie van antwoord herroepingsprocedure). Daarin is vastgesteld dat De Liede Noord als eerste tot ontwikkeling zou worden gebracht.
2.7.39
In 2010 is de gemeente de procedure tot wijzing van het bestemmingsplan opgestart met het doel om op De Liede West ontwikkeling tot laagwaardig bedrijventerrein mogelijk te maken. Thans (dat wil zeggen: ten tijde van het opstellen van de processtukken door partijen) is nog geen nieuw bestemmingsplan vastgesteld.
Herbeoordeling
2.8
In het eerdere deel van de onderhavige procedure (uitmondend in het arrest van 10 februari 2009) heeft [appellant] de gemeente onder meer verweten dat zij de planontwikkeling ten behoeve van (algemene) bedrijfsvestiging heeft vertraagd in de periode van maart 2001 tot februari 2004, de periode dat de gronden op De Liede West in eigendom waren bij [appellant] (grief V). Volgens [appellant] was de gemeente aanvankelijk in de veronderstelling dat DVM eigenaar van de gronden was en was zij toen bereid zich in te spannen voor een bestemmingswijziging. Op het moment dat de gemeente zich realiseerde dat [appellant] eigenaar was, heeft zij herziening van het bestemmingsplan op de lange baan geschoven (MvG punt 151). In het heropeningsarrest van 24 april 2012 is dit aangeduid als het tweede verwijt.
Voorts heeft [appellant] de gemeente verweten onrechtmatig te hebben gehandeld door DVM, kort gezegd, ertoe te bewegen af te zien van verwerving van de gronden van [appellant], althans ten onrechte de voorwaarde te stellen dat de maximale prijs bij gronduitgifte € 100,-- per m² mocht zijn. In het heropeningsarrest is dit aangeduid als het derde verwijt.
Voorts heeft [appellant] de gemeente verweten onrechtmatig te hebben gehandeld door DVM, kort gezegd, ertoe te bewegen af te zien van verwerving van de gronden van [appellant], althans ten onrechte de voorwaarde te stellen dat de maximale prijs bij gronduitgifte € 100,-- per m² mocht zijn. In het heropeningsarrest is dit aangeduid als het derde verwijt.
2.9
In zijn arrest van 10 februari 2009 heeft het hof geoordeeld dat de gemeente overtuigend heeft aangetoond dat, omdat in het Streekplan de mogelijkheid tot ontwikkeling van een laagwaardig bedrijven terrein op locatie De Liede niet was opgenomen en door de provincie geen medewerking werd verleend, er geen reële mogelijkheden bestonden om de gewenste bestemmingswijziging voor de datum van het aflopen van de koopoptie per 1 november 2003 te realiseren (r.o. 3.14.2). Voorts heeft het hof overwogen dat het door [appellant] aan de gemeente gemaakte verwijt dat de gemeente de bedoelde bestemmingsplanwijziging zou hebben vertraagd omdat zij ermee bekend werd dat niet DVM maar [appellant] eigenaar was van de gronden en dat de gemeente onrechtmatig zou hebben gehandeld omdat zij bij het maken van ruimtelijke keuzes eigendom en eigendomsverhoudingen een rol zou hebben laten spelen, door [appellant] op geen enkele wijze is gespecificeerd en onderbouwd. Ook heeft het hof overwogen dat het onvoldoende aanknopingspunten heeft kunnen vinden voor de juistheid van [appellant] stellingen, dat de gemeente de voorwaarde dat de maximale gronduitgifteprijs € 100,-- per m² mocht bedragen, alleen aan DVM heeft gesteld om hem dwars te zitten (r.o. 3.15.3).
2.1
Op basis van het feitencomplex zoals dat na heropening van de procedure naar voren is gekomen en hiervoor is uiteengezet, zal het hof thans nagaan of tot een andere beoordeling moet worden gekomen.
Hierbij neemt het hof tot uitgangspunt dat het de gemeente op zich zelf vrij staat om zaken te doen met bedrijven of personen naar eigen keuze. Voorts geldt dat er geen algemene rechtsregel bestaat dat de gemeente al haar (potentiële) zakenpartners voortdurend op de hoogte moet houden van relevante ontwikkelingen, bijvoorbeeld op planologisch gebied. De gemeente dient echter wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen en ook overigens op een faire manier zaken te doen (beginsel van
fair play). Dit houdt onder meer in dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen en potentiële zakenpartners niet op ongelijke wijze mag behandelen, indien daarvoor geen objectieve rechtvaardigheidsgrond bestaat. Zo is het de gemeente niet toegestaan om de ene zakenpartner wel op de hoogte te houden van relevante ontwikkelingen, en de andere (potentiële) zakenpartner - in dit geval [appellant] - die informatie (bewust) te onthouden.
De vraag die in dit geding moet worden beantwoord komt er derhalve in de kern op neer of de gemeente [appellant] benadeeld heeft ten opzichte van andere potentiële zakenpartners dan wel hem op andere wijze onrechtmatig - want in strijd met het beginsel van
fair play- heeft behandeld.
Hierbij neemt het hof tot uitgangspunt dat het de gemeente op zich zelf vrij staat om zaken te doen met bedrijven of personen naar eigen keuze. Voorts geldt dat er geen algemene rechtsregel bestaat dat de gemeente al haar (potentiële) zakenpartners voortdurend op de hoogte moet houden van relevante ontwikkelingen, bijvoorbeeld op planologisch gebied. De gemeente dient echter wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen en ook overigens op een faire manier zaken te doen (beginsel van
fair play). Dit houdt onder meer in dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen en potentiële zakenpartners niet op ongelijke wijze mag behandelen, indien daarvoor geen objectieve rechtvaardigheidsgrond bestaat. Zo is het de gemeente niet toegestaan om de ene zakenpartner wel op de hoogte te houden van relevante ontwikkelingen, en de andere (potentiële) zakenpartner - in dit geval [appellant] - die informatie (bewust) te onthouden.
De vraag die in dit geding moet worden beantwoord komt er derhalve in de kern op neer of de gemeente [appellant] benadeeld heeft ten opzichte van andere potentiële zakenpartners dan wel hem op andere wijze onrechtmatig - want in strijd met het beginsel van
fair play- heeft behandeld.
2.11
Duidelijkheidshalve wordt voorop gesteld dat in de onderhavige procedure niet ter discussie staat dat op de gronden die [appellant] destijds had op locatie De Liede West, geen mogelijkheid bestond om City4Love te vestigen, ook niet wanneer daar een bestemmingswijziging tot laagwaardig bedrijventerrein zou plaatsvinden. [appellant] wilde van deze gronden af om elders een locatie te vinden waarop hij zijn plannen voor een City4Love wel ten uitvoer zou kunnen brengen. Daartoe wilde hij de gronden op De Liede West ruilen voor een andere grondpositie dan wel verkopen, uiteraard voor een zo goed mogelijke prijs.
2.12
Uit de stukken die thans in het geding zijn gebracht, komt in de eerste plaats naar voren dat de informatie die [appellant] tijdens de bespreking op 5 juni 2003 is verstrekt door [M], niet één op één overeenstemt met hetgeen [M] daarover was meegedeeld in de (daags daarvoor) door [H] opgestelde notitie van 4 juni 2003. In de notitie (die thans door de gemeente zonder onleesbaar gemaakte passages is verstrekt) staat immers dat voor zover gronden vallen in een 'wit' gebied (zowel buiten de rode als buiten de groene contouren), deze door intensief overleg met de provincie uiteindelijk met een art. 19-procedure te ontwikkelen zijn. Blijkens het gespreksverslag is door [M] echter aangegeven dat de locatie door de provincie (afgezien van City4Love) niet geschikt wordt geacht voor ontwikkeling in het algemeen, in hoofdzaak omdat voor dit gebied een 'groene' ontwikkeling is voorgeschreven. Als [appellant] daarop zegt dat hij van de provincie heeft begrepen dat er wel mogelijkheden zijn voor gebruik als laagwaardig bedrijventerrein, geeft [M] aan dat die informatie afwijkt van wat de gemeente van de provincie heeft vernomen maar dat duidelijk is dat in de regio veel vraag is naar laagwaardig bedrijventerrein en dat de gemeente De Liede daarvoor niet bij voorbaat ongeschikt acht. De gemeente zal onderzoeken of de bereidheid bestaat de gronden van [appellant] te verwerven tegen de geldende agrarische waarde, met eventueel een clausule over nabetaling indien binnen een bepaalde tijd de bestemming wordt gewijzigd in (laagwaardig) bedrijventerrein. Dit een en ander betekent dat [M] een enigszins negatiever beeld heeft geschetst van de ontwikkelingsmogelijkheden voor laagwaardig bedrijventerrein op locatie De Liede West dan voortvloeide uit de notitie van [H].
2.13
Uit de stukken blijkt voorts dat [appellant] niet op de hoogte is gesteld van het overleg tussen gemeente en provincie op 26 september 2003, waaruit bleek dat a) de gemeente (onder andere) op De Liede West tot uitbreiding van (laagwaardig) bedrijventerrein wenst te komen, b) de gemeente daartoe een verzoek tot medewerking van de provincie vraagt en c) de betrokken provincieambtenaar daar niet onwelwillend tegenover staat.
2.14
Verder blijkt dat de gemeente [appellant] onwetend heeft gelaten over het besluit van het college van B&W op 9 september 2003, om zo spoedig mogelijk tot ontwikkeling van (onder andere) De Liede als laagwaardig bedrijventerrein te komen, waarna op ambtelijk niveau de Startnotitie is opgesteld. In de vervolgens opgestelde Startnotitie is sprake van een integraal ontwikkelingskader voor alle plandelen De Liede, dus ook van De Liede West. Ook van deze Startnotitie was [appellant] niet op de hoogte.
2.15
Voorts verdient vermelding dat in de Startnotitie is te lezen dat de notitie 'afhankelijk van grondonderhandelingen ' op 20 januari 2004 in het college zou worden gebracht, terwijl door [H] is verklaard dat hier gedoeld werd op onderhandelingen met [appellant]. Dit maakt aannemelijk dat het college pas verder wilde gaan met de ontwikkelingen op De Liede (West), indien [appellant] niet langer eigenaar was van de gronden.
2.16
Uit de rechtsoverwegingen 2.12, 2.13, 2.14 en 2.15 komt naar voren dat [appellant] door de gemeente niet op de hoogte is gesteld van de (beoogde) planologische ontwikkelingen met betrekking tot De Liede (waaronder De Liede West). Echter, dit enkele gegeven is onvoldoende om tot onrechtmatig handelen van de gemeente te concluderen. Het gaat erom of de betreffende informatie - zonder goede reden - wél gedeeld is met andere ontwikkelaars, waardoor [appellant] ten opzichte van hen ten onrechte op achterstand is gezet. Ook zou het onrechtmatig zijn wanneer de gemeente [appellant] bewust onjuist heeft geïnformeerd of (zonder goede reden) bewust informatie voor [appellant] heeft achtergehouden.
2.17
Dat hiervan sprake is geweest, is naar 's hofs oordeel onvoldoende gebleken. De gemeente heeft weliswaar de schijn tegen zich gewekt, door niet transparant te zijn over (de inhoud van) de betreffende stukken in de gevoerde procedures. Maar met name gelet op het verslag van de bespreking met [M] op 5 juni 2003 (r.o. 2.7.10), waarin de gemeente een deur openhoudt voor eventuele toekomstige ontwikkeling van De Liede voor laagwaardige bedrijvigheid en in dat verband ook oppert om, bij verwerving van de gronden van [appellant], een clausule op te nemen over nabetaling bij bestemmingswijziging, zijn er te weinig concrete aanknopingspunten voorhanden om tot het oordeel te komen dat de gemeente hetzij [appellant] onjuist heeft geïnformeerd, hetzij bewust informatie voor hem heeft achtergehouden. Ook wanneer ervan wordt uitgegaan dat de gemeente pas de ontwikkeling van De Liede West wilde doorzetten wanneer zij zelf eigenaar was geworden van die gronden, kan dat, gelet op het feit dat [appellant] had aangegeven zijn gronden aan de gemeente te willen verkopen en in dat kader ook was gesproken over een compensatie voor mogelijke ontwikkeling, niet als onrechtmatig worden beschouwd. Hierbij is nog op te merken dat niet in discussie is dat [appellant] zélf niet de gronden tot ontwikkeling wilde brengen, nu daar immers de vestiging van City4Love niet mogelijk was.
2.18
In dit verband is ook relevant of de gemeente de bedoelde informatie wél heeft gedeeld met andere ontwikkelaars. Met het oog daarop zal het hof ingaan op zowel de positie van DVM als die van Mainland.
2.19
Met betrekking tot DVM geldt het volgende.
[appellant] wijst er terecht op dat naar thans is gebleken, en anders dan de gemeente het steeds heeft doen voorkomen, DVM niet 'slechts' een marktpartij was die zelfstandig besliste over haar grondposities. DVM stond namelijk reeds vanaf 1999 in een contractuele relatie met de gemeente, waarbij overeengekomen was dat de intentie bestond dat de gemeente met (onder meer) DVM tot een gezamenlijke ontwikkeling en uitbreiding van bedrijventerrein De Liede zou komen. Voorts staat vast dat DVM aanvankelijk belangstelling had voor de gronden van [appellant] op De Liede West en een koopoptie op die gronden is overeengekomen, maar dat zij die optie al een week later, op 29 oktober 2003, heeft opgezegd. Die opzegging heeft de positie van [appellant] in belangrijke mate bepaald, omdat hij daardoor in liquiditeitsproblemen is gekomen en - daardoor min of meer gedwongen - kort daarna zijn gronden aan de gemeente heeft verkocht.
Echter, in onvoldoende mate is komen vast te staan dat de gemeente de hand heeft gehad in de opzegging van de koopoptie door DVM . De omstandigheid dat DVM de gemeente van de opzegging op de hoogte heeft gesteld (r.o. 2.7.15), is wellicht bijzonder, nu de gemeente geen partij was bij die koopoptie, maar dat is, ook in combinatie met de thans bekend zijnde contractuele relatie tussen DVM en de gemeente, niet genoeg om te concluderen dat sprake is geweest van 'doorgestoken kaart', bevoordeling van DVM of het anderszins handelen in strijd met het beginsel van fair play door de gemeente.
Het hof overweegt hierbij dat niet duidelijk is geworden dat DVM voordeel heeft gehad bij de opzegging van de koopoptie met [appellant]. Zo heeft het hof niet kunnen vaststellen dat DVM de ontwikkeling van de voormalige gronden van [appellant] op De Liede West ter hand heeft genomen of daarvan heeft geprofiteerd. De redenen die DVM heeft opgegeven voor de opzegging, zowel jegens [appellant] (r.o. 2.7.14) als jegens de gemeente ([M]) (r.o. 2.7.15), zijn (a) het prijspeil van € 100,-- per m² en (b) onduidelijkheid over de termijn waarop de bestemmingsplanwijziging wordt gerealiseerd. Uit reden (b) blijkt dat DVM op dit punt van dezelfde informatie uitging als aan [appellant] was verstrekt (vergelijk r.o. 2.17), zodat er onvoldoende grond is om aan te nemen dat DVM méér of anders wist dan [appellant]. Dat DVM hier bewust [appellant] én de gemeente onjuist heeft geïnformeerd over de redenen van de opzegging van de koopoptie (en dat zij op grond van informatie van de gemeente wél zou hebben geweten dat er wellicht toch mogelijkheden waren voor de ontwikkeling van De Liede West tot laagwaardig bedrijventerrein), komt onvoldoende naar voren uit het dossier.
Echter, in onvoldoende mate is komen vast te staan dat de gemeente de hand heeft gehad in de opzegging van de koopoptie door DVM . De omstandigheid dat DVM de gemeente van de opzegging op de hoogte heeft gesteld (r.o. 2.7.15), is wellicht bijzonder, nu de gemeente geen partij was bij die koopoptie, maar dat is, ook in combinatie met de thans bekend zijnde contractuele relatie tussen DVM en de gemeente, niet genoeg om te concluderen dat sprake is geweest van 'doorgestoken kaart', bevoordeling van DVM of het anderszins handelen in strijd met het beginsel van fair play door de gemeente.
Het hof overweegt hierbij dat niet duidelijk is geworden dat DVM voordeel heeft gehad bij de opzegging van de koopoptie met [appellant]. Zo heeft het hof niet kunnen vaststellen dat DVM de ontwikkeling van de voormalige gronden van [appellant] op De Liede West ter hand heeft genomen of daarvan heeft geprofiteerd. De redenen die DVM heeft opgegeven voor de opzegging, zowel jegens [appellant] (r.o. 2.7.14) als jegens de gemeente ([M]) (r.o. 2.7.15), zijn (a) het prijspeil van € 100,-- per m² en (b) onduidelijkheid over de termijn waarop de bestemmingsplanwijziging wordt gerealiseerd. Uit reden (b) blijkt dat DVM op dit punt van dezelfde informatie uitging als aan [appellant] was verstrekt (vergelijk r.o. 2.17), zodat er onvoldoende grond is om aan te nemen dat DVM méér of anders wist dan [appellant]. Dat DVM hier bewust [appellant] én de gemeente onjuist heeft geïnformeerd over de redenen van de opzegging van de koopoptie (en dat zij op grond van informatie van de gemeente wél zou hebben geweten dat er wellicht toch mogelijkheden waren voor de ontwikkeling van De Liede West tot laagwaardig bedrijventerrein), komt onvoldoende naar voren uit het dossier.
Al met al komt het hof tot de conclusie dat er onvoldoende grond is voor het oordeel dat de gemeente [appellant] benadeeld heeft ten opzichte van DVM, door [appellant] informatie te onthouden die zij wel aan DVM had verstrekt.
2.2
Met betrekking tot Mainland overweegt het hof als volgt.
[appellant] brengt terecht naar voren dat Mainland wel op de hoogte is gesteld van de gemeentelijke besluitvorming rond de beoogde ontwikkeling van De Liede. Mainland heeft immers meegewerkt aan de opstelling van een ontwikkelingskader voor De Liede en betaalde daaraan ook mee (2.7.20).
Voorts is het hof, met [appellant], van oordeel dat de positie van Mainland vraagtekens oproept. Kennelijk was zij niet alleen uitstekend op de hoogte van de plannen van de gemeente, maar was zij daarbij ook nauw betrokken en liet zij zich ook betalen voor haar bemoeienis. Zo heeft zij op 10 februari 2004 een overeenkomst met de gemeente gesloten, terwijl zij toen geen grondpositie had op enige locatie op De Liede. In dat verband moet ook genoemd worden dat Mainland mogelijk een voorkeurspositie genoot bij de gemeente, omdat zij vertegenwoordigd werd door een oud-ambtenaar van de gemeente, [I], en geadviseerd werd door een oud-wethouder, [N]. [N] benadrukt zelf welke bemoeienissen hij wel niet heeft gehad om de gemeente ertoe te bewegen de benodigde planologische stappen te zetten. Zo is [N] blijkens zijn eigen woorden in 2004 'de afgelopen jaren' bezig geweest met de ontwikkeling van De Liede, onder meer door te overleggen met de gemeente (zie bij r.o. 2.7.29). [N] zou bovendien 30% ontvangen voor de verkoop van de gronden op De Liede Zuid door [B] en [X] aan Mainland (zie zijn brief van 5 november 2004), waardoor hij een aanzienlijk eigen financieel belang had bij het verkrijgen van de gronden door Mainland alsmede bij de realisatie van de bestemming laagwaardig bedrijventerrein op locatie De Liede Zuid.
Zoals gezegd kan dit alles vraagtekens oproepen over de handelwijze van de gemeente tegenover oud-ambtenaren en oud-bestuurders en de bedrijven die zij vertegenwoordigen, maar dat is onvoldoende om tot onrechtmatig handelen van de gemeente te concluderen jegens
[appellant]. Het hof acht daartoe met name van belang dat uit de ontwikkelingsovereenkomst met Mainland blijkt dat zij daarin partij is met het oog op de ontwikkeling van De Liede Zuid, en ook (slechts) voor De Liede Zuid de kosten draagt voor het opstellen van het Ontwikkelingskader De Liede. Niet gebleken is dat Mainland interesse heeft of heeft gehad in gronden op De Liede West - waar [appellant] zat - of dat zij financieel belang heeft of heeft gehad bij grondposities op De Liede West. Met andere woorden, er is onvoldoende grond voor de conclusie dat Mainland
ten koste van[appellant] is bevoordeeld door de gemeente.
[appellant] brengt terecht naar voren dat Mainland wel op de hoogte is gesteld van de gemeentelijke besluitvorming rond de beoogde ontwikkeling van De Liede. Mainland heeft immers meegewerkt aan de opstelling van een ontwikkelingskader voor De Liede en betaalde daaraan ook mee (2.7.20).
Voorts is het hof, met [appellant], van oordeel dat de positie van Mainland vraagtekens oproept. Kennelijk was zij niet alleen uitstekend op de hoogte van de plannen van de gemeente, maar was zij daarbij ook nauw betrokken en liet zij zich ook betalen voor haar bemoeienis. Zo heeft zij op 10 februari 2004 een overeenkomst met de gemeente gesloten, terwijl zij toen geen grondpositie had op enige locatie op De Liede. In dat verband moet ook genoemd worden dat Mainland mogelijk een voorkeurspositie genoot bij de gemeente, omdat zij vertegenwoordigd werd door een oud-ambtenaar van de gemeente, [I], en geadviseerd werd door een oud-wethouder, [N]. [N] benadrukt zelf welke bemoeienissen hij wel niet heeft gehad om de gemeente ertoe te bewegen de benodigde planologische stappen te zetten. Zo is [N] blijkens zijn eigen woorden in 2004 'de afgelopen jaren' bezig geweest met de ontwikkeling van De Liede, onder meer door te overleggen met de gemeente (zie bij r.o. 2.7.29). [N] zou bovendien 30% ontvangen voor de verkoop van de gronden op De Liede Zuid door [B] en [X] aan Mainland (zie zijn brief van 5 november 2004), waardoor hij een aanzienlijk eigen financieel belang had bij het verkrijgen van de gronden door Mainland alsmede bij de realisatie van de bestemming laagwaardig bedrijventerrein op locatie De Liede Zuid.
Zoals gezegd kan dit alles vraagtekens oproepen over de handelwijze van de gemeente tegenover oud-ambtenaren en oud-bestuurders en de bedrijven die zij vertegenwoordigen, maar dat is onvoldoende om tot onrechtmatig handelen van de gemeente te concluderen jegens
[appellant]. Het hof acht daartoe met name van belang dat uit de ontwikkelingsovereenkomst met Mainland blijkt dat zij daarin partij is met het oog op de ontwikkeling van De Liede Zuid, en ook (slechts) voor De Liede Zuid de kosten draagt voor het opstellen van het Ontwikkelingskader De Liede. Niet gebleken is dat Mainland interesse heeft of heeft gehad in gronden op De Liede West - waar [appellant] zat - of dat zij financieel belang heeft of heeft gehad bij grondposities op De Liede West. Met andere woorden, er is onvoldoende grond voor de conclusie dat Mainland
ten koste van[appellant] is bevoordeeld door de gemeente.
2.21
Voorts is nog aan de orde de kwestie van de maximale uitgifteprijs van € 100,-- per m² waarover volgens [appellant] van de zijde van de gemeente uitlatingen zouden zijn gedaan.
Uit de thans in het geding gebrachte stukken komt naar 's hofs oordeel genoegzaam naar voren dat de gemeente (althans ambtenaren van haar, althans [M]) inderdaad bij herhaling heeft gecommuniceerd - niet alleen naar [appellant], maar ook naar [O] - dat voor de gronden in De Liede een maximale uitgifteprijs van
€ 100,-- per m² zou gaan gelden. Niet alleen is dit vermeld in de brief van DVM, waarin zij [M] op de hoogte stelt van het opzeggen van de koopoptie op de gronden van [appellant] (zie r.o. 2.7.15). Het blijkt ook uit het gespreksverslag, opgesteld door [E] (r.o. 2.7.25). Voorts is het bevestigd in de verklaring van getuige [L] (r.o. 2.7.16). Tenslotte is het vermelde in de Uitvoeringsnota Laagwaardige bedrijventerreinen (2.7.23) voldoende met die uitlatingen in verband te brengen.
Dat de gemeente, zoals zij naar voren brengt, uiteindelijk geen bevoegdheid had om de maximale uitgifteprijs te bepalen voor gronden die niet bij haar in eigendom waren en dat zij nimmer een dergelijke voorwaarde heeft gesteld, werpt hierop geen fundamenteel ander licht.
Dat de gemeente, zoals zij naar voren brengt, uiteindelijk geen bevoegdheid had om de maximale uitgifteprijs te bepalen voor gronden die niet bij haar in eigendom waren en dat zij nimmer een dergelijke voorwaarde heeft gesteld, werpt hierop geen fundamenteel ander licht.
2.22
Naar 's hofs oordeel is uit de stukken echter niet af te leiden dat de gemeente hiermee beoogd heeft [appellant] te benadelen. Het hof acht hierbij met name van belang dat ook andere partijen zich met deze uitlatingen geconfronteerd zagen. Zoals gezegd heeft ook [O] zich hierover beklaagd bij de gemeente. DVM heeft het als een van de redenen genoemd voor opzegging van de koopoptie. [appellant] is hierdoor derhalve niet in een nadeliger positie komen te verkeren dan andere potentiële zakenpartners van de gemeente. Voor zover [appellant] zou willen stellen dat (ook) op dit punt sprake was van doorgestoken kaart tussen de gemeente en DVM, is het hof van oordeel dat er onvoldoende grond is voor die conclusie. Het hof verwijst naar hetgeen in dit verband is overwogen bij r.o. 2.19.
[appellant] verwijst ook naar de (uiteindelijk) door de gemeente in het geding gebrachte notitie Grondprijsbeleid Haarlemmermeer 2003 (r.o. 2.7.8). Daarin is sprake van een grondprijs in de bandbreedte van € 148,-- tot € 613,-- per bruto m² vloer oppervlak, afhankelijk van locatie en marktsegment. Naar 's hofs oordeel is echter niet komen vast te staan dat deze notitie van betekenis is geweest voor de toekomstige grondprijzen op locatie De Liede, zodat het hof daaraan verder geen betekenis toekent voor de onderhavige discussie.
2.23
Voor zover [appellant] het standpunt inneemt dat (alleen al) de uitlatingen van de gemeente over de te hanteren grondprijzen op De Liede West onrechtmatig handelen opleveren omdat de gemeente daarover geen zeggenschap heeft, volgt het hof hem daarin niet.
In beginsel zijn de grondprijzen aan 'de markt' overgelaten, maar het is niet uitgesloten dat de gemeente deze toch door middel van de uitgifteprijzen poogt te sturen, bijvoorbeeld om te voorkomen dat speculatie de door haar gewenste wijze van ontwikkeling van de bewuste terreinen frustreert. Dit is op zichzelf een legitieme wens. Bovendien mag worden aangenomen dat professionele marktpartijen bekend zijn met de mogelijkheden en onmogelijkheden van een gemeente om grondprijzen te beïnvloeden. Dit een en ander brengt mee dat de betreffende uitlatingen op zichzelf beschouwd, dus zonder bijkomende omstandigheden, niet zonder meer als onrechtmatig kunnen worden beschouwd.
2.24
Wanneer al het voorgaande in onderlinge samenhang wordt beschouwd, kan worden geconcludeerd dat er bepaalde feitelijkheden zijn die de wenkbrauwen kan doen fronsen en begrijpelijk maken dat er bij [appellant] achterdocht is ontstaan over de handelwijze van de gemeente. Hieraan heeft in belangrijke mate bijgedragen het aanvankelijk achterhouden door de gemeente van informatie die van belang was voor het conflict tussen [appellant] en de gemeente. Ook het stopzetten van het forensisch accountantsonderzoek is een vruchtbare bodem voor achterdocht over de handelwijze van de gemeente. Het aangaan van contractuele relaties met een onderneming die wordt vertegenwoordigd door oud-ambtenaren en oud-bestuurders, die eigen commerciële belangen hebben bij bepaalde planologische ontwikkelingen binnen de gemeente, draagt ten slotte ook bepaald niet bij aan een sfeer van integriteit.
Ondanks deze observaties is er echter onvoldoende grond om te concluderen dat de gemeente, met betrekking tot het grondbezit van [appellant] op locatie De Liede West, [appellant] heeft benadeeld door hem belangrijke informatie te onthouden of anderszins te handelen in strijd met het beginsel van
fair playof andere beginselen van behoorlijk bestuur, zulks ten gunste van andere partijen. Met andere woorden, onvoldoende is komen vast te staan dat de gemeente specifiek is uitgeweest op benadeling van [appellant] ten gunste van andere partijen, en in dat opzicht onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem.
Dit betekent dat het hof uiteindelijk niet tot een andere slotsom komt dan in het arrest van 10 februari 2009.
Ondanks deze observaties is er echter onvoldoende grond om te concluderen dat de gemeente, met betrekking tot het grondbezit van [appellant] op locatie De Liede West, [appellant] heeft benadeeld door hem belangrijke informatie te onthouden of anderszins te handelen in strijd met het beginsel van
fair playof andere beginselen van behoorlijk bestuur, zulks ten gunste van andere partijen. Met andere woorden, onvoldoende is komen vast te staan dat de gemeente specifiek is uitgeweest op benadeling van [appellant] ten gunste van andere partijen, en in dat opzicht onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem.
Dit betekent dat het hof uiteindelijk niet tot een andere slotsom komt dan in het arrest van 10 februari 2009.
2.25
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [appellant] tot herroeping van het arrest van 10 februari 2009 zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het geding.
3.Beslissing
Het hof:
wijst de vordering van [appellant] tot herroeping van het arrest van 10 februari 2009 af;
verwijst [appellant] in de kosten van de procedure na heropening en begroot die op
€ 296,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;
verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C.C. Meijer en R.H.J. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2015.