Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 12/00020
27 februari 2014
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],wonende te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/910 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2009 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 3H] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 1.825.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2009 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 maart 2010, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 1 december 2011 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 januari 2012, aangevuld bij brief van 7 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Eiseres is eigenaar van de woning aan de [A-straat 3H] te [Z], met een woonoppervlakte van 383 m² en een perceeloppervlakte van 214 m² en de woning is gebouwd in 1916. Het bestreden besluit gaat over de waarde van de woning van eiseres die verweerder voor het belastingjaar 2009 heeft vastgesteld op € 1.825.000. Verweerder heeft eiseres op grond van die waarde aangeslagen voor de OZB als eigenaar van de woning.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
2.3.
De woning van belanghebbende betreft een gehele woning. Aan de overzijde van de straat, recht tegenover de woning van belanghebbende, zijn in het verleden drie UMTS-telefoniezendmasten geplaatst (hierna: de zendmasten).
2.4.
Door de heffingsambtenaar zijn in hoger beroep als bijlagen bij het verweerschrift van 5 juni 2012 een “Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” (hierna: de Reactie) en een “Overzicht taxatiewaarden” (hierna: het 2012-Overzicht) overgelegd.
2.5.
In de Reactie is, voor zover van belang, geschreven:
“Om [Hof: de waardevaststelling met behulp van vergelijkingsobjecten] inzichtelijk te maken worden er aan de verschillende onderdelen van een woning eenheidsprijzen toegekend. Bij gehele woningen betreft dit o.a. een eenheidsprijs per m2 kavel en een eenheidsprijs per m2 woning. Voor stapelwoningen betreft dit een eenheidsprijs met een m2 woning en indien van toepassing een eenheidsprijs met m2 tuin. Waar mogelijk worden gehele woningen vergeleken met gehele woningen en stapelwoningen met stapelwoningen. De gehele woning van belanghebbende is dan ook vergeleken met de verkoop van andere gehele woningen. Aangezien een belangrijke grief van belanghebbende de zendmast op het tegenoverliggende pand betrof is doormiddel van de verkoop rond de prijspeildatum van de belendende woningen van belanghebbende aangetoond dat de aanwezigheid van een zendmast geen negatieve waardecomponent is. De belendende woningen zijn echter stapelwoningen met een andere prijs voor de tuin, dan die, die voor een kavel van een gehele woning wordt gehanteerd. Uitgangspunt voor de waardering van woningen blijft echter altijd de eindwaarde. Om voor belanghebbende duidelijk te maken dat de waarde ook indien bij de kavel en tuinwaarde dezelfde eenheidsprijs wordt gehanteerd de waarde niet te hoog is vastgesteld wordt een waardeoverzicht bijgevoegd waarin is uitgegaan van € 520 per m2 tuin/kavel.”
2.6.
De waarde van de woning is in het 2012-Overzicht op de peildatum (1 januari 2008) getaxeerd op € 1.825.000. Als taxatiewaarde per eenheid voor het woningdeel (hierna ook woning m2) is € 4.454 genomen en voor het kaveldeel (hierna ook kavel m2) € 520. In het 2012-Overzicht zijn van de volgende objecten (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd) de volgende gegevens opgenomen:
- [B-straat 2] te [Z], woning m2 € 6.077 en kavel m2 € 520, verkocht op 3 januari 2008 voor € 2.375.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.375.000, gehele woning;
- [C-straat 3] te [Z], woning m2 € 6.378 en kavel m2 € 520, verkocht op 9 mei 2007 voor € 2.030.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.244.000, gehele woning;
- [C-straat 4] te [Z], woning m2 € 6.584 en kavel m2 € 520, verkocht op 3 december 2007 voor € 2.315.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.337.000, gehele woning;
- [A-straat 5H] te [Z], woning m2 € 6.420 en kavel m2 € 520, verkocht op 13 juni 2007 voor € 1.280.000, gecorrigeerde transactieprijs € 1.378.000, stapelwoning met zendmast; en
- [A-straat 1H] te [Z], woning m2 € 7.085 en kavel m2 € 520, verkocht op 28 augustus 2009 voor € 1.700.000, gecorrigeerde transactieprijs € 1.720.500, stapelwoning met zendmast.
2.7.
In de procedure bij de rechtbank is door de heffingsambtenaar een Overzicht taxatiewaarden (hierna: het 2010-Overzicht) ingebracht waarin als vergelijkingsobject voor de woning (eveneens) de volgende objecten zijn opgenomen: [B-straat 2], [C-straat 3] en [C-straat 4]. Anders dan bij de gegevens in het 2012-Overzicht is voor de woning als taxatiewaarde per eenheid voor het woningdeel (woning m2) € 3.994 op genomen en voor het kaveldeel (kavel m2) € 1.345. Voor de vergelijkingsobjecten is (anders dan in het 2012-Overzicht) opgenomen:
- [B-straat 2], woning m2 € 5.670 en kavel m2 € 1.345;
- [C-straat 3], woning m2 € 5.954 en kavel m2 € 1.345; en
- [C-straat 4], woning m2 € 6.126 en kavel m2 € 1.345.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde voor de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van de woning op € 1.648.950. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Anders dan bij de rechtbank stelt belanghebbende in hoger beroep niet meer dat van de tegenover de woning aanwezige zendmasten een waardeverminderend effect uitgaat. Zij betoogt thans dat de heffingsambtenaar van een wisselende en (aldus) verkeerde prijs per m² uitgaat en, samengevat, de waarderingen in de overgelegde taxaties (in de verschillende fasen van het proces) elke keer worden aangepast op een dusdanige manier dat er immer de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde uit komt.
4.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder de WOZ-waarde).
4.3.
De WOZ-waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
4.4.
Bij betwisting door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij (onder meer) de onder 2.5 opgenomen Reactie en de overzichten taxatiewaarden ingebracht. Het Hof is van oordeel dat de in de overzichten gehanteerde vergelijkingsobjecten, in aanmerking genomen de daarin vermelde gegevens over type, ligging, oppervlakte en bouwjaar, en gelet op ook de tot de gedingstukken behorende foto’s van de objecten [B-straat 2], [C-straat 3] en [C-straat 4], in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning, zodat deze objecten (behoudens [A-straat 1H]) als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen geven in belangrijke mate steun aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. Het Hof laat de verkoop van [A-straat 1H] buiten beschouwing omdat de transactiedatum (28 augustus 2009) te ver verwijderd is van de voor de woning geldende peildatum (1 januari 2008).
4.5.
Het Hof is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gehanteerde werkwijze de WOZ-waarde op de peildatum in voldoende mate heeft kunnen benaderen. De objectieve gegevens die in beide overzichten zijn opgenomen (zoals verkoopprijzen, oppervlakte, en inhoud) - mede gelet op het onder 4.4 overwogene - rechtvaardigen het oordeel dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat door de heffingsambtenaar bij de door hem gehanteerde werkwijze verschillende taxatiewaarden per eenheid (woningdeel en kaveldeel) zijn gebruikt voor dezelfde objecten in het 2012-Overzicht en het 2010-Overzicht en dat zulks in zekere zin verwarrend is. Dit kan haar evenwel niet baten nu voor ’s Hofs oordeelvorming met name de eerder - in rechtsoverweging 4.5 - genoemde objectieve gegevens bepalend zijn.
4.7.
Voor zover belanghebbende heeft willen betogen dat de waarde voor het onderhavige jaar (te) sterk afwijkt van eerdere of latere jaren heeft het volgende te gelden. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2008, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belastingjaren vastgestelde waarde niet relevant. Een dalings- of stijgingspercentage alleen kan geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft aldus met hetgeen hij heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de in aanmerking genomen WOZ-waarde niet te hoog is.
Het door belanghebbende harerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. P.F. Goes, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 27 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.