ECLI:NL:GHAMS:2014:751

• Datum uitspraak: 25 februari 2014
• Publicatiedatum: 19 maart 2014
• Zaaknummer: 13/00166
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vastgestelde waarde van een onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslag

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende, [A te B], tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland met betrekking tot de vastgestelde waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar van de gemeente [C]. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 656.000, welke waarde na bezwaar werd verlaagd tot € 504.000. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna hij in hoger beroep ging. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 25 februari 2014 uitspraak gedaan.

De rechtbank had vastgesteld dat de woning van belanghebbende een vrijstaande woning is met een inhoud van ongeveer 415 m3 en een perceeloppervlakte van 685 m2. De heffingsambtenaar baseerde de waarde op verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, die in een taxatieverslag waren opgenomen. Belanghebbende betwistte de hoogte van de vastgestelde waarde en stelde dat deze verlaagd moest worden tot € 432.000.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog had vastgesteld en dat de vergelijkingsobjecten op goede gronden als uitgangspunt konden dienen. Het Hof volgde de overwegingen van de rechtbank en concludeerde dat de waarde van de woning, evenals de aanslag, niet te hoog waren vastgesteld. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en het Hof oordeelde dat er geen termen aanwezig waren voor een kostenveroordeling.

De beslissing van het Hof werd openbaar uitgesproken en belanghebbende werd gewezen op de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 13/00166

25 februari 2014

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[A te B] , belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4825 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [C] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2012 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak [D] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 656.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde verminderd tot één berekend naar een waarde van € 504.000.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 19 februari 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 maart 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als “eiser”.

“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2.

De woning is een vrijstaande woning met drie dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 415 m3 en de oppervlakte van het perceel is 685 m2.”

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.3.

Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het ontleent aan de in beroep overgelegde stukken.

2.3.1.

Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatieverslag, opgemaakt in 2012 door een taxateur [… 1]. Hierin zijn de volgende gegevens opgenomen:

[… 2]

2.3.2. In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:

Vergelijkbare objecten

ADRES PLAATS SOORT WONING VERKOOPPRIJS DATUM WOZ WAARDE

Zuiderwouder

[E te F 1] vrijstaande woning € 590.000 28 juni 2010 € 585.000

Omschrijving onderdeel Bouwjaar Grootte Waarde per eenheid Waarde

berging/schuur vrijstaand € 4.000

inpandige garage € 15.000

woning 1957 435 552 per m3 bruto € 240.120

grond bij eengezinswoning 565 578 per m2 bruto € 326.570

Omschrijving[E te F 2]

Deze vrijstaande woning ligt aan de voorkant aan de hoofdstraat in [F] en heeft een diepe achtertuin.

Aan de achterkant grenst het perceel aan doorgaand vaarwater. [E te F 3]is een gemiddelde woning qua onderhoud en luxe.

De woning is voorzien van zonnepanelen, dubbel glas en is goed geïsoleerd. De inpandige garage is voorzien van electra, water en verwarming.

De inhoud van de woning is 20 m3 groter dan [de woning in geschil 1], de perceeloppervlakte is 12 m2 kleiner dan [de woning in geschil 1].

De woning is 21 jaar ouder dan [de woning in geschil 1]

ADRES PLAATS SOORT WONING VERKOOPPRIJS DATUM WOZ WAARDE

[G te H 1] Geschakelde woning € 455.000 01 april 2011 € 456.000

Omschrijving onderdeel Bouwjaar Grootte Waarde per eenheid Waarde

berging/schuur inpandig € 4.000

blokhut € 650

dakkapel € 3.500

woning 1980 450 552 per m3 bruto € 248.400

grond bij eengezinswoning 243 823 per m2 bruto € 199.989

Omschrijving [G te H 2]

Deze geschakelde woning ligt aan de voorkant aan een rustige straat. Aan de achterkant heeft [de woning] een tuin van 15 meter diep.

[De woning 1]is een moderne woning met een luxe uitstraling. De woning heeft een eigen oprit met een parkeerplaats voor twee auto’s.

De woning is voorzien van dubbel glas en is goed geïsoleerd. De woning heeft een tweede opgang aan de voorzijde met een mogelijkheid voor praktijk aan huis. In de achtertuin bevindt zich een houten chalet.

De inhoud van de woning is 35 m3 groter dan [de woning in geschil 2], de perceeloppervlakte is 442 m2 kleiner dan [dan de woning in geschil].

De woning is 2 jaar jonger dan [de woning in geschil 3].

ADRES PLAATS SOORT WONING VERKOOPPRIJS DATUM WOZ WAARDE

[I te J 1] Twee onder een kap € 472.500 16 september 2010 € 456.000

Omschrijving onderdeel Bouwjaar Grootte Waarde per eenheid Waarde

garage 1970 € 10.000

dakkapel 2 € 7.000

woning 1956 335 592 per m3 bruto € 198.320

grond bij eengezinswoning 320 794 per m2 bruto € 254.080

Omschrijving [I te J 2]

Deze twee onder een kap woning heeft zowel aan de voorzijde als achterzijde vrijj uitzicht over de weilanden en is aan de achterzijde gelegen aan open vaarwater. [De woning 2] is een redelijk onderhouden woning zonder luxe. De woning is grotendeels voorzien van dubbel glas.

Bij de woning hoort een oprijpad voor 2 auto’s en een vrijstaande stenen garage met elektriciteit, openslaande deur en een royale zolder. De achtertuin is op het zuidwesten gelegen en beschikt over een terras, gazon, hardhouten beschoeiing en steiger.

De inhoud van de woning is 8 m3 kleiner dan [de woning in geschil 4], de perceeloppervlakte is 365 m2 kleiner.

De woning is 22 jaar ouder dan [de woning in geschil 5]

3. Geschil3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot € 432.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 504.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

3.2.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

4. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen. In de hierna opgenomen overwegingen van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’.

“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

Verweerder heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatieverslag, vermeld onder 3.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. Hierbij is het de rechtbank overigens niet gebleken dat de deelbedragen vanuit een gewenst eindbedrag zijn vastgesteld, zoals eiser heeft gesteld. Voorts zijn de ter vergelijking gehanteerde

objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen, welke enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, van die objecten op goede gronden als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Op basis van die vergelijking kan naar het oordeel van de rechtbank in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.

4.3.

Inzake eisers stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de houtskeletbouw, vochtproblemen en de bouwkundige staat van de woning overweegt de rechtbank dat uit het door verweerder overgelegde taxatieverslag volgt dat de vergelijkingsobjecten [E te F, G te H en I te J] een prijs per m3 hebben van respectievelijk € 552, € 552 en € 592, terwijl de prijs per m3 van de woning is

vastgesteld op € 463. Doordat verweerder de prijs per m3 van de woning, rekening houdend met de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten, een stuk lager heeft vastgesteld dan de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde omstandigheden van de woning. Deze grief van eiser slaagt daarom niet.

4.4.1.

Voor zover eiser met zijn stelling dat de gevolgen van de ligging nabij het [… 3] onduidelijk zijn, bedoelt heeft te stellen dat van deze ligging een waardedrukkend effect uitgaat overweegt de rechtbank als volgt. Het [… 4] is in april 2011 als natuurgebied voor het publiek geopend. Voor de aanleg van dit natuurgebied is onder andere een behoorlijke laag grond en zand op het gif gestort. Deze werkzaamheden waren op de waardepeildatum 1 januari 2011 reeds aangevangen. Hierdoor was er op de waardepeildatum naar het oordeel van de rechtbank geen direct gevaar meer voor de omwonenden. Daarnaast worden de woningen in de nabijheid van de [… 5], waaronder de woning van eiser, nog jarenlang gemonitord. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de risico’s voor de gezondheid beperkt zijn en dat in ieder geval hiervan geen waardedrukkend effect uitgaat.

4.4.2.

Wel is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van imagoschade. Verweerder heeft hier rekening mee gehouden door een korting van 10%, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 56.003, toe te passen. De rechtbank komt dit percentage, gelet op hetgeen onder 4.4.1 is overwogen, alleszins redelijk voor. De rechtbank heeft geen aanwijzing dat dit percentage bovenwaarts moet worden bijgesteld. De grief van eiser slaagt dan ook niet.

4.5.

Eisers stelling dat de waardes van twee-onder-een-kapwoningen ten opzichte van de vorige waardepeildatum zijn verlaagd vat de rechtbank op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. Eiser, op wie de bewijslast ligt, heeft niet aangegeven om welke objecten het gaat. De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, zodat zijn beroep op het

gelijkheidsbeginsel reeds hierom faalt.

4.6.

Tot slot merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij stond om in de bezwaarfase de vastgestelde waarde te heroverwegen door middel van een inpandige taxatie, waarmee eiser overigens heeft ingestemd.

4.7.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de in r.o. 4.1 en 4.2 van de uitspraak van de rechtbank geformuleerde uitgangspunten en beoordeelt de in hoger beroep aangevoerde grieven nader als volgt.

Met betrekking tot de grondprijs en het gelijkheidsbeginsel

5.2.1.

Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen grondprijs heeft belanghebbende gesteld dat deze (€ 494 per vierkante meter) op de waardepeildatum 1 januari 2011 in vergelijking met het object [K te B] te hoog is vastgesteld.

5.2.2.

Het Hof relativeert de in het taxatieverslag vermelde grondwaarde in zoverre de daarin te onderscheiden deelwaarden van onderdelen van de woning ertoe strekken één eindwaarde vast te stellen. Daarbij fungeren de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarden als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken.

5.2.3.

Naar het oordeel van het Hof is er voorts geen aanleiding te veronderstellen dat de waarde van de woning in verband met de daarbij in aanmerking genomen grondwaarde per m2 te hoog is vastgesteld, omdat deze substantieel lager is dan de waarde per m2 van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten.

5.2.4. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen verklaring heeft gegeven voor de verschillen in grondprijs op te onderscheiden voorafgaande waardepeildata verwerpt het Hof. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat in de gemeente Waterland waardebepaling krachtens de Wet WOZ plaatsvindt met behulp van een modelmatige waardebepaling in de vorm van een taxatiemodel. Dit uitgangspunt brengt mee dat bij een nieuwe waardepeildatum op basis van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten een herziening van de groepsindeling en categorie-indeling noodzakelijk kan zijn. Een vergelijking met eerdere jaren zoals belanghebbende kennelijk voorstaat acht het Hof als indicator voor de te bepalen waarde minder geschikt dat de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.

5.2.5.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de grondprijs per vierkante meter die voor zijn woning in aanmerking is genomen gelijkgesteld dient te worden met de grondprijs die voor de woningen [K en L te B 1] in aanmerking is genomen en doet daartoe een beroep op het gelijkheidsbeginsel.

5.2.6.

Het Hof stelt voorop dat indien daarop een beroep is gedaan een gelijke behandeling in beginsel is geboden, indien komt vast te staan dat een begunstigend beleid is gevoerd dan wel dat een meerderheid van vergelijkbare gevallen door de heffingsambtenaar begunstigend is behandeld. Naar het Hof de heffingsambtenaar begrijpt is met betrekking tot de woningen [K en L te B 2] geen sprake geweest van een oogmerk van begunstiging. De woning van belanghebbende behoort naar (ook) ter zitting – niet weersproken door belanghebbende – door de heffingsambtenaar is gesteld tot een andere categorie woningen dan de woningen[K en L te B 3] die naar het Hof begrijpt zogenoemde twee-onder-een-kap-woningen zijn. Concrete gevallen die behoren tot eenzelfde categorie als waartoe de woning behoort en die door de heffingsambtenaar begunstigend zouden zijn behandeld, zijn door belanghebbende niet genoemd. Nu niet aannemelijk is geworden dat sprake is van begunstigend beleid respectievelijk een oogmerk van begunstiging, terwijl ook niet is komen vast te staan dat een meerderheid van (vergelijkbare) gevallen gunstiger is behandeld, kan niet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.

Met betrekking tot de staat van onderhoud

5.3.1.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep gewezen op een aantal gebreken in en aan zijn woning. Het gaat daarbij in het bijzonder om vochtproblemen die van invloed zijn op de fundering van de woning.

5.3.2.

Het Hof sluit zich op dit punt aan bij het oordeel van de rechtbank als vermeld in onderdeel 4.3 van haar uitspraak. Door, zoals ook blijkt uit het onder 2.3.1 vermelde verslag, uit te gaan van een ten opzichte van de vergelijkingsobjecten substantieel lagere waarde per m3 heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate met de gestelde gebreken rekening gehouden. Dat deze gebreken zodanig zijn, dat daarmee in verdergaande mate rekening dient te worden gehouden is althans niet aannemelijk geworden.

5.3.3.

Belanghebbende heeft in dit verband nog gesteld dat de nieuwbouwprijzen voor houtskeletbouwwoningen tussen de € 250 en € 450 per kubieke meter liggen en dat op deze grond de kubieke meterprijs voor zijn woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 (van
€ 463) te hoog is vastgesteld. Het Hof verwerpt deze stelling, omdat nieuwbouwprijzen van houtskeletbouwwoningen ten opzichte van de door de heffingsambtenaar toegepaste vergelijkingsmethode geen geschikte grondslag bieden voor de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van de woning.

Met betrekking tot de ligging

5.4.1.

Ook voor het Hof heeft belanghebbende erop gewezen dat de woning is gelegen nabij de [… 6] en dat hiervan een waarde verminderende werking uitgaat. Ook op dit punt sluit het Hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank als vermeld in onderdeel 4.4 van haar uitspraak. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door de waarde van de woning ter zake van de ligging nabij de Volgermeerpolder met 10% (€ 56.003) naar beneden bij te stellen in voldoende mate met de bijzondere ligging van de woning rekening gehouden.

5.4.2.

Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat, gelet op de ligging nabij de [… 7], de vergelijkingsmethode niet kan worden gebruikt bij de WOZ-waardebepaling van zijn woning, verwerpt het Hof deze stelling. Het Hof acht de toepassing van de vergelijkingsmethode met in aanmerkingneming van een correctie in verband met evengenoemde (bijzondere) omstandigheid aanvaardbaar.

Slotsom

5.5.

De slotsom is dat het Hof zich verenigt met de beslissing van de rechtbank. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de] griffier. De beslissing is op 25 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.