Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.129.387/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/14/145747/KG ZA 13-140
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STECLAN BLOEMBOLLEN B.V.,
gevestigd te Callantsoog, gemeente Schagen,
APPELLANTE,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers te Nijmegen,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING DEN HELDER,
WONINGSTICHTING DEN HELDER,
gevestigd te Den Helder,
GEINTIMEERDE,
advocaat: mr. J. de Beurs te Den Helder.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom Steclan onderscheidenlijk Woningstichting genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 6 augustus 2013 een tussenarrest gewezen waarbij de vordering van Steclan in het incident is afgewezen en de onderhavige hoofdzaak is verwezen naar de rol van 20 augustus 2013 voor beraad partijen. Voor het verloop van het geding tot 6 augustus 2013 wordt verwezen naar dat arrest. Op 20 augustus 2013 hebben partijen in de hoofdzaak arrest gevraagd.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
a. Tussen Woningstichting als verhuurder en Steclan als huurder is op 1 juli 2011 een huurovereenkomst bedrijfsruimte Landbouwstraat 29 gesloten. De huurovereenkomst heeft betrekking op verhuur van een bollenschuur te Julianadorp.
De huurovereenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)
DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan op 1 juli 2011 voor een periode van 18 maanden en lopende tot en met 31 december 2012.
3.2
Deze huurovereenkomst eindigt tegen het einde van de in 3.1 genoemde periode. Tenzij partijen onderling anders overeenkomen kan deze overeenkomst niet voor een aansluitende periode worden voortgezet.
(…)
LEVERINGEN EN DIENSTEN
5.1
Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd. Het energie- en waterverbruik zal door de verhuurder middels een contract met de energie -en waterleverancier worden verzorgd. Maandelijks zal aan de hand van de door de energie- en waterleverancier verstrekte nota’s worden afgerekend met de huurder.
Deze nota’s zullen aan het einde van de huurperiode worden verrekend met het vastrecht en energieverbruik van de achterliggende woningen voor zover deze via een tussenmeter gebruik maken van dezelfde aansluitingen. (…)”
Bij brief van 20 februari 2012 heeft [X], bedrijfsleider bij Woningstichting, aan het Ministerie van Financiën met een beroep op de hardheidsclausule verzocht om Steclan met terugwerkende kracht in aanmerking te laten komen voor het lagere tuinderstarief inzake water- en energiekosten. Bij brief van 23 november 2012 heeft het Ministerie van Financiën dit beroep afgewezen.
Bij brief van 1 augustus 2012 heeft Woningstichting aan Steclan onder meer het volgende geschreven, voor zover van belang:
“(…)
Het huurcontract is aangegaan voor 18 maanden waardoor deze loopt tot en met 31 december 2012. Woningstichting Den Helder heeft geen voornemens het huurcontract te verlengen waardoor deze eindigt per bovengenoemde datum. U dient de loods leeg en schoon op te leveren. Wij hebben de eindinspectie gepland op 2 januari 2013 tussen 10.00 en 11.00 uur. (…)”
In augustus/september 2012 hebben partijen overleg gevoerd om tot een oplossing te komen met betrekking tot de ontstane achterstand in de betalingen voor energie- en waterverbruik. De openstaande vordering bedroeg op dat moment € 47.155,73. Het overleg heeft geleid tot een betalingsregeling tussen partijen waarbij Steclan is toegestaan het gehuurde een maand langer in gebruik te hebben, te weten tot en met 31 januari 2013. Deze regeling is bij brief van 18 september 2012 van Woningstichting aan Steclan vastgelegd. Deze brief luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Op uw verzoek zijn wij bereid met u een betalingsregeling te treffen ter aflossing van de openstaande vordering ad € 47.155,73. U dient dit bedrag af te lossen, volgens bijgaand “overzicht van betalingstermijnen”. De resterende vorderingen inclusief netbeheer kosten dienen per 15 januari 2013 te worden voldaan.
Als bewijs dat u zich in de regeling kunt vinden, dient u bijgaande kopie voor akkoord te ondertekenen (…)
Het nakomen van deze betalingsregeling dient tevens als voorwaarde voor verlenging van de huurovereenkomst met 1 maand. (…)”
Steclan heeft de brief van 18 september 2012 voor akkoord ondertekend en daarbij het volgende aangetekend “Toegevoegde brief gedateerd 21-9-2012 te lezen in samenhang met mijn akkoord”. De brief van 21 september 2012 van Steclan aan Woningstichting luidt, voor zover van belang als volgt:
“(…)
Volgens afspraak worden in de termijn betalingen verrekend:
de REB verbruik
verrekening van de 2 woningen, met name gas en elektriciteit, deze zijn niet meegenomen
de termijn betalingen vinden plaats afhankelijk van de uitbetaling van het produktschap, zoals wij besproken hebben in ons laatste overleg.(…)”
Steclan heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Woningstichting gevorderd dat de voorzieningenrechter Steclan zal veroordelen het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, met machtiging van Woningstichting de ontruiming zo nodig te doen bewerkstelligen met hulp van de sterke arm. Voorts heeft Woningstichting gevorderd dat Steclan wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige bedragen aan nutsvoorzieningen en de huur vanaf 1 juni 2013 voor zover nog niet tot ontruiming is overgegaan, een en ander te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten, proceskosten en rente. Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toegewezen en Steclan veroordeeld tot betaling van € 88.037,24 ter zake van achterstallige kosten voor water-en energieverbruik, en voorts tot betaling van € 2.666,67 voor iedere maand dat Steclan de bloembollenschuur van 1 juni 2013 tot en met de feitelijke ontruiming in gebruik houdt. Ten slotte heeft de voorzieningenrechter Steclan veroordeeld tot betaling van
€ 1.628,71 ter zake van buitengerechtelijke kosten en tot betaling van de proceskosten van Woningstichting.
3.2.
Met de grieven I en II komt Steclan op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt. Grief III bestrijdt de overweging dat partijen ter zitting hebben erkend dat zij bij het aangaan van de overeenkomst uitgingen van een niet te verlengen periode van 18 maanden. Met grief IV betoogt Steclan dat de voorzieningenrechter ten onrechte geen waarde heeft toegekend aan het feit dat Woningstichting een professionele vastgoedbeheerder is die met de regels met betrekking tot de kwalificatie van overeenkomsten als de onderhavige bekend had kunnen zijn.
3.3.
Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.
3.4.
De voorzieningenrechter heeft er volgens Steclan geen dan wel onvoldoende rekening mee gehouden dat aan zware eisen moet worden voldaan om het beroep op pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. De voorzieningenrechter had hierbij bovendien meer terughoudendheid moeten betrachten dan de rechter in een bodemprocedure bij het beoordelen van een dergelijk beroep.
3.5.
Het hof zal, evenals de voorzieningenrechter, bij de bespreking van voormelde vraag veronderstellenderwijs ervan uitgaan dat sprake is van een pachtovereenkomst.
3.6.
Het hof stelt voorop dat de bepaling van het pachtrecht dwingend recht zijn. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een beroep op die bepalingen niet slaagt. Daartoe moet echter aan zware eisen zijn voldaan. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
Overeenkomst voor bepaalde tijd
Woningstichting wenste de schuur aanvankelijk niet te verhuren. Later, nadat Steclan had ingestemd met een korte huurperiode heeft Woningstichting de schuur alsnog aan Steclan ter beschikking gesteld. Dat het de bedoeling was van Woningstichting de schuur voor een korte periode te verhuren blijkt genoegzaam uit de schriftelijke weergave van de huurovereenkomst waarin artikel 3.2. uitdrukkelijk bepaalt dat de huurovereenkomst na 18 maanden eindigt en voorts uit de verklaringen van [Y]
(“Het was wel bekend dat de schuur voor 18 maanden gehuurd werd”) en A.J.P. Clemens
(“de overeenkomst hield in huur voor 18 maanden”), bestuurders van Steclan, ter zitting in eerste aanleg van 27 mei 2013. Dit wordt niet anders door de brief van Woningstichting van 10 september 2012 aan het Ministerie van Financiën, nu uit de inhoud van die brief blijkt dat deze brief uitsluitend is verzonden om Steclan met terugwerkende kracht in aanmerking te laten komen voor het verlaagde tarief van de energiebelasting. Daarbij komt dat Woningstichting reeds voordien, te weten bij brief van 1 augustus 2012, de huurovereenkomst met Steclan had opgezegd tegen eind december 2012 en dat in de afbetalingsregeling - zie hiervoor onder 2.e. - was bepaald dat Steclan het gehuurde uiterlijk eind januari 2013 zou moeten verlaten, met welke voorwaarde Steclan had ingestemd.
(“Het was wel bekend dat de schuur voor 18 maanden gehuurd werd”) en A.J.P. Clemens
(“de overeenkomst hield in huur voor 18 maanden”), bestuurders van Steclan, ter zitting in eerste aanleg van 27 mei 2013. Dit wordt niet anders door de brief van Woningstichting van 10 september 2012 aan het Ministerie van Financiën, nu uit de inhoud van die brief blijkt dat deze brief uitsluitend is verzonden om Steclan met terugwerkende kracht in aanmerking te laten komen voor het verlaagde tarief van de energiebelasting. Daarbij komt dat Woningstichting reeds voordien, te weten bij brief van 1 augustus 2012, de huurovereenkomst met Steclan had opgezegd tegen eind december 2012 en dat in de afbetalingsregeling - zie hiervoor onder 2.e. - was bepaald dat Steclan het gehuurde uiterlijk eind januari 2013 zou moeten verlaten, met welke voorwaarde Steclan had ingestemd.
Grote maatschappelijke belangen
Steclan heeft verklaard dat het haar bekend was dat er plannen voor herontwikkeling waren maar zij betwist dat zij ervan op de hoogte was dat Woningstichting in de problemen zou komen als zij het perceel niet vrij van gebruik zou kunnen overdragen aan de gemeente Den Helder. Wat ook van de wetenschap van Steclan zij, het staat voldoende vast dat Steclan wist dat Woningstichting aanvankelijk niet wilde verhuren vanwege de plannen tot herontwikkeling.
Dat Woningstichting de uiteindelijke overeenkomst met de gemeente Den Helder eerst in april 2013 heeft ondertekend leidt niet tot een ander oordeel. Zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen is deze overeenkomst een schriftelijke weergave van reeds enige tijd daarvoor gemaakte mondelinge afspraken. Dat Woningstichting bij tijdige ontruiming groot belang heeft is door Steclan ook overigens onvoldoende bestreden.
Belangen Steclan
Uit de hiervoor onder 2.e. gedeeltelijk weergegeven brief van 18 september 2012 blijkt dat Woningstichting op verzoek van Steclan heeft ingestemd met een verlenging van de ontruimingstermijn tot eind januari 2013 waarmee Steclan in staat werd gesteld het tweede oogstseizoen te voltooien en voldoende tijd kreeg de schuur na afloop te ontruimen. Daarmee heeft Woningstichting niet uitsluitend haar eigen belang gediend maar ook rekening gehouden met de belangen van Steclan. Steclan had toen nog niet aan Woningstichting te kennen gegeven dat zij de overeenkomst tussen partijen beschouwde als een pachtovereenkomst en dat zij zich als pachter zou gaan beroepen op de in de wet neergelegde voor de pachter beschermende bepalingen.
Handelwijze Steclan
Gebleken is dat Steclan het beroep op de pachtbepalingen eerst medio februari 2013 heeft gedaan doordat de door haar ingeschakelde DAS Rechtsbijstand een brief heeft gezonden aan de grondkamer. Door deze handelwijze is Woningstichting de mogelijkheid ontnomen om tijdig een verzoek te doen aan de grondkamer tot goedkeuring van de overeenkomst met vaststelling van een korte looptijd.
Betalingsachterstanden van Steclan
Steclan heeft grote achterstanden laten ontstaan in de betaling van de energie- en waterkosten. Anders dan zij heeft betoogd is onvoldoende gebleken dat zij voor het energieverbruik slechts het verlaagde tuinderstarief (REB verbruik) verschuldigd was. Partijen zijn overeengekomen dat de levering van energie en water via Woningstichting zou verlopen en dat Woningstichting de daarmee verband houdende kosten bij Steclan in rekening zou brengen aan de hand van concrete facturen van de leveranciers, welke handelwijze blijkt uit artikel 5.1. van de huurovereenkomst. In dit artikel wordt geen voorbehoud gemaakt over tuinderstarieven. Dat Steclan bij haar akkoord aan de afbetalingsregeling een voorbehoud heeft gemaakt en daarbij heeft verwezen naar haar brief van 21 september 2012 doet aan de verplichtingen van Steclan niet af, nu onvoldoende is gebleken dat Woningstichting daarmee instemde. In de brief van 18 september 2012 waarin de afbetalingsregeling is vervat, wordt Steclan uitsluitend verzocht de bijgevoegde kopie van de brief voor akkoord te tekenen. Het voorbehoud maakte nog geen deel uit van de brief.
3.7.
Bovengenoemde feiten en omstandigheden leiden ertoe dat het beroep van Steclan op de aan de pachtovereenkomst verbonden voor de pachter beschermende bepalingen – ook met inachtneming van de nodige terughoudendheid - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat, zoals Steclan nog heeft aangevoerd, Woningstichting een professionele vastgoedbeheerder is, doet aan dit oordeel niet af. Gesteld noch gebleken is dat Woningstichting zich bezig houdt met het exploiteren van agrarische gronden en daarbij behorende zaken zoals de onderhavige schuur, zodat niet valt in te zien waarom Woningstichting met de pachtregels bekend was. Het voorgaande brengt mee dat de grieven I tot en met IV falen.
3.8.
Grief V is gericht tegen de toewijzing van de betalingsvorderingen van
€ 88.037,24 ter zake van achterstallige kosten voor water- en energieverbruik, van
€ 2.666,67 per maand als gebruiksvergoeding en van € 1.628,71 ter zake van buitengerechtelijke kosten. De grief faalt. Anders dan Steclan heeft betoogd vallen de kosten voor energie- en waterverbruik niet onder de pachtprijs als bedoeld in artikel 7:322 BW. De stelling van Steclan dat Woningstichting haar het lage tuinderstarief in rekening had moeten brengen wordt verworpen. In dit verband wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 3.6 onder het kopje “Betalingsachterstanden van Steclan” reeds is overwogen. Voorts is van belang dat Woningstichting zich louter heeft ingespannen om Steclan in aanmerking te laten komen voor het lage tuinderstarief zonder dat daarbij is gebleken dat zij enige toezegging met betrekking tot het in rekening brengen van het tuinderstarief aan Steclan heeft gedaan. Dat bij brief van 23 november 2012 het Ministerie van Financiën het verzoek van Woningstichting heeft afgewezen maakt het voorgaande niet anders. Tegen de achtergrond van het voorgaande heeft Steclan onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat aan haar het lage tuinderstarief in rekening zou worden gebracht. Wat betreft de gebruiksvergoeding wordt de stelling van Steclan dat deze niet opeisbaar is vanwege de toepasselijkheid van artikel 7:322 BW verworpen. Onder 3.7 heeft het hof geconcludeerd dat dwingendrechtelijke pachtbepalingen niet van toepassing zijn. De onder 3.6 genoemde omstandigheden die tot dat oordeel hebben geleid brengen het hof, mede in aanmerking genomen dat de vaststelling van de overeengekomen gebruiksvergoeding juist is gerelateerd aan het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst, tot het oordeel dat ook ten aanzien van de gebruiksvergoeding een beroep op artikel 7:322 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Nu de hoogte van de gevorderde bedragen voor het overige onbestreden is, zijn de betalingsvorderingen toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten waartegen inhoudelijk niet is gegriefd.
3.9.
Grief VI klaagt erover dat niet is beslist op het verweer van Steclan dat geen sprake is van een spoedeisend belang. Deze grief slaagt evenmin. Woningstichting heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in 2013 het perceel waarop de bollenschuur gelegen is vrij van huur of ander gebruik dient over te dragen aan de gemeente Den Helder in verband met de herontwikkeling van Julianadorp Oost. Ook bij toewijzing van de geldvorderingen – die zoals hiervoor is overwogen eenvoudig zijn vast te stellen – heeft Woningstichting voldoende spoedeisend belang.
3.10.
Grief VII, ten slotte, strekt ten betoge dat de ontruimingstermijn van zes weken te kort is. Ook deze grief slaagt niet. Steclan heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij elders geen vervangende schuur kan vinden voor het opslaan van bloembollen terwijl het belang van Woningstichting bij oplevering van de schuur aan de gemeente Den Helder groter wordt geacht dan het belang van Steclan. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Steclan inmiddels ruim zeven maanden langer het genot van de schuur heeft gehad dan in de aanvankelijke overeenkomst was opgenomen.
3.11.
De slotsom is dat alle grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Steclan wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Steclan in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woningstichting begroot op € 1.862,= aan verschotten en € 1.631,= voor salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.L.D. Akkaya en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2014.