Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.124.372/01
nummer eerste aanleg : 520123/NT 12-31
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 februari 2014
inzake
[klager],
wonend te [plaatsnaam],
appellant,
tegen:
[kandidaat-notaris],
kandidaat-notaris te [plaatsnaam],
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Van de zijde van appellant (hierna: klager) is bij een op 27 maart 2013 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam (hierna: de kamer) van 5 maart 2013, waarbij de klacht van klager tegen de kandidaat-notaris ongegrond is verklaard.
1.2.
Van de zijde van de kandidaat-notaris is op 15 mei 2013 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 29 december 2013. Klager en de kandidaat-notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klager heeft in 2005 met [B.V.] (hierna: [B.V.]) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel voor een nieuw te bouwen eengezinswoning aan de [adres] te [plaatsnaam] en voor een appartementsrecht rechtgevend op een parkeerplaats in de parkeerkelder van een nabij de woning te bouwen appartementencomplex aan de [adres] te [plaatsnaam]. Het perceel van het appartementencomplex heeft de kadastrale aanduiding [plaatsnaam], sectie [letter] nr. [nummer]. Er zijn twee verenigingen van eigenaars opgericht, te weten de ‘[VVE]’ en de ‘[VVE]’.
3.2.2.
Tussen de (hoek)woningen aan de [adres] en [adres] was voorzien in een toegangspad naar het appartementencomplex. In de (hoofd)splitsingstekening is
– anders dan in de verkoopbrochure – de grens van perceel [letter] nr. [nummer] ter hoogte van dat toegangspad ingetekend tegen de zijgevel van de woning aan de [adres]. De kandidaat-notaris heeft het kadaster verzocht om vaststelling van de kadastrale grenzen in verband met de voorgenomen splitsing in appartementsrechten en heeft de splitsingstekening aan het kadaster toegezonden. Die vaststelling heeft op 11 november 2005 plaatsgevonden.
3.2.3.
[B.V.] heeft in 2006 een strook grond van 14 m2 langs de woning aan de [adres]verkocht aan de eigenaar van die woning, kennelijk in de veronderstelling dat het restgrond betrof. In 2008 is de strook kadastraal aangewezen als perceel [plaatsnaam], sectie [letter] nr. [nummer]. De kandidaat-notaris heeft in 2010 de besturen van de betrokken verenigingen van eigenaars een concept toegezonden van een akte tot wijziging van de (hoofd)splitsingsakte, inhoudende kort gezegd een correctie van de perceelsgrens met betrekking tot de hier bedoelde strook grond. Daarover is binnen de [VVE] onenigheid ontstaan. De splitsingsakte is niet gewijzigd. [B.V.] heeft in 2012 ter compensatie een ander stuk restgrond geleverd aan de eigenaar van de woning aan de [adres].
4.Het standpunt van klager
4.1.
De klacht bestaat in hoofdzaak uit twee onderdelen.
4.1.1.
In de eerste plaats is klager van mening dat de kandidaat-notaris het kadaster onjuist heeft geïnstrueerd. De kandidaat-notaris had volgens klager ervoor moeten zorgdragen dat het kadaster de perceelsgrenzen correct had vastgesteld, bijvoorbeeld door controle van de splitsingsrekening en aanwijzing van de perceelsgrenzen op het terrein.
4.1.2.
Daarnaast vindt klager dat de kandidaat-notaris voor correctie van de (hoofd)splitsingsakte niet aan de besturen van de verenigingen van eigenaars had mogen voorstellen die akte te wijzigen overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:139 lid 2 BW Pro, maar het voorstel tot wijziging overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:139 lid 1 BW Pro had moeten voorleggen aan alle appartementseigenaars afzonderlijk. Volgens klager heeft het voorstel van de kandidaat-notaris geleid tot onenigheid in de [VVE] en had de kandidaat-notaris dat moeten voorkomen.
4.1.3.
De overige bezwaren die klager naar voren heeft gebracht, hangen samen met de onder 4.1.1. en 4.1.2. weergegeven klachtonderdelen.
5.Het standpunt van de kandidaat-notaris
De kandidaat-notaris heeft verweer gevoerd.
6.De beoordeling
De instructie aan het kadaster
6.1.
Het kadaster heeft de grenzen van het perceel [letter] nr. [nummer] vastgesteld op basis van de splitsingstekening die de kandidaat-notaris aan het kadaster heeft aangeleverd. De splitsingstekening is opgemaakt door een professionele partij, te weten [v.o.f.], in opdracht van de aannemer ([B.V.]). De kandidaat-notaris heeft uiteengezet dat zij heeft gecontroleerd of de splitsingstekening voldeed aan de eisen van de wet. Naar het oordeel van het hof was zij niet gehouden om te controleren of de splitsingstekening overeenkwam met de feitelijke situatie ter plaatse en de bedoelingen van de verkoper(s) en kopers van bij de splitsing betrokken percelen. Evenmin rustte op de kandidaat-notaris de plicht om ter plaatse de perceelsgrenzen aan te wijzen. Het hof laat dan nog in het midden of zij in staat was om op het bouwterrein de grenzen aan te wijzen en of zij méér of iets anders had kunnen doen dan de grenzen aan te wijzen overeenkomstig de splitsingstekening waarop perceel [letter] nr. [nummer] niet stond ingetekend. Er valt de kandidaat-notaris in dit opzicht dan ook geen verwijt te maken.
De wijziging van de splitsingsakte
6.2.
De wet staat toe dat een akte van splitsing wordt gewijzigd met medewerking van het bestuur, na een besluit daartoe door een gekwalificeerde meerderheid in de vergadering van eigenaars. Er is geen rechtsregel die belet dat de wijziging die in het onderhavige geval werd beoogd, op deze wijze tot stand wordt gebracht. De omstandigheden die klager naar voren heeft gebracht, zijn ook niet van dien aard dat de kandidaat-notaris uit het oogpunt van zorgvuldigheid of anderszins ervan zou hebben moeten afzien om een voorstel tot wijziging aan de besturen van de betrokken verenigingen van eigenaars voor te leggen. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat het gaat om een wijziging van betrekkelijk ondergeschikt belang, namelijk een grenscorrectie ten aanzien van een kleine strook grond bij de toegangsweg naar het appartementencomplex. De mogelijkheid dat niet alle appartementseigenaars het daarover eens zouden zijn, behoefde de kandidaat-notaris daarvan niet te weerhouden. Die mogelijkheid is inherent aan de toepassing van deze in de wet voorziene procedure, terwijl niet is gebleken dat de kandidaat-notaris bij voorbaat aanwijzingen had dat het voorstel tot een diepgaand conflict zou leiden. Het is verder niet laakbaar dat de kandidaat-notaris het voorstel door tussenkomst van de administrateur van de verenigingen van eigenaars aan de besturen heeft voorgelegd. Evenmin is reden om aan te nemen dat de kandidaat-notaris de appartementseigenaars nader had moeten informeren omtrent haar positie en het wijzigingsvoorstel.
Slotsom
6.3.
De klacht is ongegrond. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet kan leiden tot een andere beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.D.R.M. Boumans en G. Kleykamp-Van der Ben en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 25 februari 2014 door de rolraadsheer.