ECLI:NL:GHAMS:2014:4791

• Datum uitspraak: 11 september 2014
• Publicatiedatum: 20 november 2014
• Zaaknummer: 13/00376
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa; B.J.E. Lodder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en de rol van de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 11 september 2014 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan [a-laan 1] te [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 283.000 per 1 januari 2011, maar belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de woning niet meer waard was dan € 272.000. De rechtbank Noord-Holland had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Het Hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak in overweging genomen, waaronder de taxatierapporten van zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende. De heffingsambtenaar had een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning werd onderbouwd met vergelijkingsobjecten. Belanghebbende voerde aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de verschillen in staat van onderhoud tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat hij voldoende rekening had gehouden met de verschillen in staat van onderhoud. Het Hof concludeerde dat de WOZ-waarde van de woning te hoog was vastgesteld en stelde deze vast op € 275.000. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep gegrond. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en het betaalde griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 13/00376

11 september 2014

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

gemachtigde: mr. A.W. Scholtens (Anker Rechtshulp B.V.) te Groningen

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4472 van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-laan 1] te [Z] (hierna ook: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 283.000 (hierna: de WOZ-waarde), bij een op de voet van artikel [a-laan 1] van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 augustus 2012, de waardebeschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 13 mei 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 juni 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op 3 juli 2014 heeft het Hof nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.

“ Eiser is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een huis in een rij met een opbouw en een berging. De oppervlakte van het perceel is 135 m² en de inhoud van de woning is ongeveer 419 m³.”

2.2.

Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2011 - € 283.000 - overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 272.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.

“ 4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

Verweerder heeft verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 6 november 2012 door [A], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 283.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4.3.

De in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten - daaronder begrepen de door eiser genoemde objecten [a-laan 2] en [a-laan 3] - zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, uitvoering en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

4.4.

Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de uitvoering en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Zo hebben alle vergelijkingsobjecten een opbouw. De gemiddelde m²-prijs van de woning is gelijk aan die van de in dezelfde straat gelegen vergelijkingsobjecten, en de gemiddelde m³-prijs is lager dan die van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder van het vergelijkingsobject [a-laan 3], welk object een kleinere inhoud dan de woning heeft, met een volgens eiser zelfde uitvoeringsniveau als de woning en 10 maanden na de waardepeildatum in een dalende markt is verkocht voor een hogere prijs dan de WOZ-waarde van de woning. Met de bovengemiddelde staat van onderhoud van [a-laan 2] is naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking gekomen in de hogere gemiddelde m³-prijs welke verweerder voor dit object heeft gehanteerd.

Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

4.5.

Nu in het taxatierapport van verweerder de door eiser genoemde objecten [a-laan 2] en [a-laan 3] worden gebruikt om de door verweerder voorgestane waarde te onderbouwen, en de overige door de taxateur van eiser in zijn taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten te ver voor de waardepeildatum zijn verkocht om de waarde van de woning te kunnen ondersteunen, kent de rechtbank een grotere bewijskracht toe aan het taxatierapport van verweerder dan dat van eiser.

4.6.

De stelling van eiser dat het hem niet duidelijk is hoe verweerder bij de waardering rekening houdt met de onderlinge verschillen in de staat van onderhoud en andere waardebepalende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, miskent dat deze factoren slechts onderdelen zijn van de waardeopbouw en het bij de WOZ-waardering gaat om de totale waarde van de woning waarbij aan de diverse afzonderlijke onderdelen en waarderingsfactoren geen eigen, zelfstandige, waarde kan worden toegekend.

4.7.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

4.2.

Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zin besteed. Het is aan de heffings-ambtenaar te bewijzen dat de door hem vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning onder meer verwezen naar een door de taxateur opgesteld taxatierapport van 6 november 2012 waarin ter onderbouwing van de waarde aansluiting is gezocht bij verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, waaronder de woningen [a-laan 2] en [a-laan 3]. In het taxatierapport worden de WOZ-waarde van de woning, alsmede de – rond de waardepeildatum gerealiseerde – verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten ontleed in diverse waardebepalende factoren zoals inhoud van de opstal, perceeeloppervlak en bijgebouwen. Hieruit blijkt dat voor de woningen [a-laan 4] is uitgegaan van gelijke waarden voor het perceel en dat als waarde per m³ van het hoofdgebouw voor de nummers [a-laan 1], [a-laan 2] en [a-laan 3], respectievelijk € 504, € 520 en € 528 in aanmerking is genomen, bij een inhoud van respectievelijk 419m³ 392m³ en 367m³. Voorts is in het taxatierapport over de staat van onderhoud vermeld:

- de woning: in voldoende staat;

- [a-laan 2]: goed en onder “opmerkingen”: bovengemiddelde staat bij verkoop;

- [a-laan 3]: voldoende en onder opmerkingen: “gemiddelde staat bij verkoop;

4.4.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde overgelegd:

• i) Een taxatierapport van [B] Makelaars ([C]) van 10 september 2012 ten behoeve van “het verkrijgen van een waarde inzicht per 1 januari 2011 alsmede de marktwaarde per 14 september 2012.” De woning is getaxeerd op een marktwaarde per 1 januari 2011 van € 272.000. In het taxatierapport zijn zes vergelijkingsobjecten opgenomen die allen zijn gelegen in de buurt van de woning welke zijn verkocht tussen 18 februari 2006 en 19 juli 2010, waaronder de woning [a-laan 2]. Met betrekking tot deze woning is in het taxatierapport vermeld dat deze een veel hoger afwerkingsniveau heeft dan de woning.
• ii) Twee grafieken met analyses van huizenprijzen. In de eerste grafiek zijn van woningen die in de straat van de woning zijn gelegen gegevens vermeld als WOZ-waardes, verkoopprijzen en vraagprijzen. In de tweede grafiek zijn minder (detail)gegevens vermeld. Belanghebbende heeft bij de laatste grafiek betoogd dat deze een trend van de prijzen op de lokale woningmarkt laat zien.

4.5.

Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, en dan met name vergelijkingsobjecten [a-laan 2] en [a-laan 3], als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning van belanghebbende.

4.6.

Bij de waardering dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende.

4.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woningen [a-laan 2] en [a-laan 3] goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft evenwel gemotiveerd gesteld dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening heeft gehouden met het verschil tussen de staat van de woning en die van [a-laan 2]. Dat op dit punt sprake is van verschillen vindt – als hiervoor vermeld – bevestiging in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.

4.8.

Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar, gelet op de onder 4.3 en 4.4 vermelde verschillen in de staat van de woning en het vergelijkingsobject [a-laan 2], niet aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de hiervoor vermelde verschillen in staat van onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. Weliswaar is voor de woning uitgegaan van een lagere waarde per m³ maar – zoals ook is vermeld in het taxatierapport – vindt deze (deels) verklaring in het verschil tussen de inhoud van de woning en [a-laan 2]. Dit laatste verklaart tevens de relatief hogere waarde per m³ van de woning [a-laan 3] die qua staat van onderhoud overigens vergelijkbaar is met de woning.

4.9.

Belanghebbende heeft in dit verband nog gesteld dat de lagere verkoopprijs van [a-laan 3] steun biedt aan zijn stelling dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, [a-laan 3] na de peildatum is verkocht voor een lagere prijs dan de WOZ-waarde van belanghebbendes woning, doch daarmee kan nog niet de conclusie getrokken worden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Bij het gegeven van een lagere verkoopprijs moet in ogenschouw worden genomen dat de woning na de peildatum verkocht is in een periode van dalende marktprijzen, hetgeen dus een hogere verkoopprijs op de peildatum veronderstelt, alsmede dat de woning [a-laan 3] een (52m³) kleinere woning is dan de woning van belanghebbende en dus ook minder zal opbrengen bij verkoop. Rekening houdend met deze factoren kan naar het oordeel van het Hof niet geconcludeerd worden dat een verschil van € 17.000 tussen de transactieprijs van [a-laan 3] en de WOZ-waarde van de woning overigens een te groot verschil is.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof is er, gelet op hetgeen is overwogen onder 4.7 en 4.8 reden om de waarde van de woning lager vast te stellen. Nu de door partijen overgelegde gegevens onvoldoende inzicht bieden in de mate waarin het geconstateerde verschil in staat zich vertaalt in de waarde van de woning, zal het Hof deze schattenderwijs, in goede justitie nader vaststellen. Rekening houdend met de hiervoor bedoelde gegevens dient de waarde van de woning naar het oordeel van het Hof nader te worden vastgesteld op € 275.000.

Slotsom

4.11.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

5. Kosten

5.1.

Nu het hoger beroep gegrond is, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in beroep en in hoger beroep de in artikel 1, onderdeel a, Besluit vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand, alsmede de in artikel 1, onderdeel b, Besluit vermelde kosten van een getuige, deskundige en/of tolk die door een partij is meegebracht.

5.2.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief: 3 (proceshandelingen: indienen beroepschrift en hogerberoepschrift en verschijnen gemachtigde ter zitting van het Hof) x € 487 x 1 (wegingsfactor) = € 1.461.

5.3.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit stelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken en met inachtneming van het door de belastingkamers van de gerechtshoven vastgestelde beleid (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039), het bedrag van de kosten van de taxateur van belanghebbende op (4 uur á € 50 per uur x 1,19 =) € 238.

5.4.

Nu uit de stukken blijkt dat belanghebbende voor het in behandeling nemen van het beroep € 42 heeft betaald en voor het in behandeling nemen van het hoger beroep € 118 heeft betaald zal het Hof de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van griffierecht tot (€ 42 + € 118 =) € 160.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 275.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van
€ 1.699, en

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 42 (beroep bij de rechtbank) en € 118 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 160 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 11 september 2014 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.