Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.136.401/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 13-296
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2014
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M.P.J. Appelman te Amsterdam,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 1 oktober 2013 (hersteld bij exploot van 25 oktober 2013) in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 juli 2013 onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Ymere als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
De dagvaarding, met producties, bevat de grieven.
Ymere heeft een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 juni 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, waarbij mr. Appelman zich heeft bediend van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en voor recht zal verklaren dat Neijim huurder is van de woning aan de [adres] te [woonplaats], dan wel [appellant] toe te staan dat hij deze woning mag blijven bewonen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Ymere heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 8 april 2013 onder 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
1.1.
Bij huurovereenkomst van 27 juli 2005 heeft Ymere de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [H] (hierna: [H]).
1.2.
[H] en [appellant] hebben de woning gezamenlijk bewoond. [appellant] is per 10 augustus 2005 op het adres van de woning ingeschreven. [H] heeft de woning op enig moment verlaten. Sedertdien wordt de woning alleen door [appellant] bewoond.
1.3.
Een e-mail van 8 november 2012 van Ymere aan de (toenmalige) advocaat van [appellant] houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
Op 7 november jl. ontving ik uw brief. Hierin verwijst u naar uw brief van 30 oktober 2012 waarin u vraagt u of er een mogelijkheid is dat de heer [appellant] de opvolgende huurder van de woning [adres] wordt.
In deze mail leest u mijn reactie
Gezien de woningnood en de lange wachttijden voor een woning in Amsterdam is er geen mogelijkheid de woning [adres] aan de heer [appellant] te verhuren
In mijn brief van 30 oktober 2012 heb ik uw cliënt, de heer [H], gesommeerd uiterlijk 7 november 2012 de huur op te zeggen. Ik heb geen huuropzeggingsformulier ontvangen. Ik ga de zaak daarom overdragen aan de gerechtsdeurwaarder.
(…)
1.4.
Ymere heeft een procedure tegen [H] aanhangig gemaakt, stellende dat Hassen de woning niet zelf bewoont en dat hij de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd. Bij (verstek)vonnis van 8 juli 2013 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [H] en Ymere ontbonden en [H] veroordeeld de woning te ontruimen.
3. Beoordeling
3. Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd - zakelijk weergegeven - voor recht te verklaren dat hij al dan niet als (gewezen) onderhuurder de huurovereenkomst voortzet als de huurovereenkomst tussen [H] en Ymere eindigt, alsmede, dat Ymere wordt veroordeeld hem een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, althans dat Ymere de bewoning van de woning door [appellant] dient te gehengen en gedogen. Ymere heeft in reconventie gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat het beroep van [appellant] dat hij onderhuurder van [H] is, wordt gepasseerd. [appellant] kan naar het oordeel van de kantonrechter ook niet als medehuurder worden aangemerkt en heeft er evenmin redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat Ymere hem als huurder beschouwde. De kantonrechter heeft de vorderingen (in conventie) van [appellant] afgewezen en hem (in reconventie) veroordeeld tot ontruiming van de woning. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op.
3.2.
De grieven houden - samengevat - het volgende in. [appellant] stelt dat hij erop mocht vertrouwen dat hij met goedkeuring van Ymere in de woning woonde en dat Ymere bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat een huurovereenkomst tussen haar en [appellant] gold, althans dat zij kon instemmen met een dergelijke huurovereenkomst. [appellant] beroept zich daarbij op de volgende feiten en omstandigheden. Ymere was er al sinds lange tijd van op de hoogte dat de woning niet meer door [H] werd bewoond, maar uitsluitend door [appellant]. Ymere heeft [appellant] meerdere keren met een huisbezoek verrast waarbij Ymere heeft vastgesteld dat de woning alleen door [appellant] werd bewoond.
De huur werd sinds 2005 door [appellant] aan Ymere betaald, hetgeen door Ymere werd geaccepteerd. Toen er door stagnatie in de betaling van de huurtoeslag aan Ymere een huurachterstand was ontstaan, heeft Ymere er zelfs bij [appellant] op aangedrongen dat hij die achterstand moest inlossen en heeft zij [appellant] aansprakelijk gehouden voor betaling van die huurachterstand. In verband met het inlossen van de huurachterstand is er contact geweest tussen Ymere en een advocaat die namens [appellant] optrad.
De huur werd sinds 2005 door [appellant] aan Ymere betaald, hetgeen door Ymere werd geaccepteerd. Toen er door stagnatie in de betaling van de huurtoeslag aan Ymere een huurachterstand was ontstaan, heeft Ymere er zelfs bij [appellant] op aangedrongen dat hij die achterstand moest inlossen en heeft zij [appellant] aansprakelijk gehouden voor betaling van die huurachterstand. In verband met het inlossen van de huurachterstand is er contact geweest tussen Ymere en een advocaat die namens [appellant] optrad.
Er was sprake van een duurzame, gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant] en [H]. Als [appellant] om het medehuurderschap verzocht zou hebben, zou hij dat hebben verkregen.
[appellant] voldoet, gelet op zijn geringe inkomen en de periode dat hij als woningzoekende ingeschreven staat aan alle criteria om de woning (een sociale huurwoning) toegewezen te krijgen.
In de door [appellant] geschetste omstandigheden dient volgens hem een redelijke afweging van de belangen eveneens in de weg te staan aan zijn ontruiming.
3.3. Het hof overweegt als volgt. In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat hij al dan niet als (gewezen) onderhuurder de huur van de woning voortzet ingeval Ymere de huur aan [H] opzegt. De kantonrechter heeft in het vonnis van 8 juli 2013 (r.o. 10) overwogen dat, voor zover [appellant] zich er op heeft willen beroepen dat hij onderhuurder is van [H], hij dat standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Een beroep op bescherming als onderhuurder is om die reden door de kantonrechter gepasseerd. [appellant] heeft tegen dat oordeel van de kantonrechter geen grief gericht. Ook in de toelichting bij zijn grieven heeft hij geen stellingen ontwikkeld die erop duiden dat hij zich in hoger beroep op onderhuurderschap beroept.
3.4.
Wel heeft [appellant] in zijn grieven het oordeel van de kantonrechter (r.o. 12 van het vonnis van 8 juli 2013) bestreden - samengevat - dat onvoldoende zeker is dat [appellant], indien hij daar destijds om zou hebben verzocht, het medehuurderschap zou hebben verkregen en dat hem het medehuurderschap niet alsnog met terugwerkende kracht kan worden toegekend.
3.5.
Dat oordeel van de kantonrechter is juist. Of [appellant] en [H] een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormden en of [H] bereid zou zijn geweest gezamenlijk met [appellant] het medehuurderschap van [appellant] te verzoeken is, gelet op hetgeen [appellant] heeft gesteld, ongewis. Vast staat in ieder geval dat geen verzoek is gedaan om [appellant] het medehuurderschap van de woning te geven. Dat [appellant] niet van de mogelijkheid daartoe op de hoogte was, kan daarvoor een verklaring zijn, maar maakt dat feit niet anders. Thans kan [appellant], zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, niet alsnog met terugwerkende kracht de hoedanigheid van medehuurder worden gegeven.
3.6.
Uit het voorgaande volgt dat [appellant] geen aanspraak kan ontlenen aan het bewonen van de woning op grond van onderhuurderschap of medehuurderschap.
3.7.
Gesteld noch gebleken is dat Ymere door middel van een uitdrukkelijke verklaring jegens [appellant] er mee heeft ingestemd dat hij de woning bleef bewonen nadat [H] de woning had verlaten. Het betoog van [appellant] komt er op neer dat die instemming van Ymere in haar gedragingen besloten ligt. De vraag die voorligt is of door de hiervoor in r.o. 3.2. door [appellant] aangedragen feiten en omstandigheden, indien juist, het gerechtvaardigd vertrouwen bij hem is gewekt dat, na het vertrek van [H], een huurovereenkomst tussen hem en Ymere gold, althans dat Ymere kon instemmen met een dergelijke huurovereenkomst.
3.8.
Daarbij is relevant vanaf wanneer Ymere wist dat de woning uitsluitend nog door [appellant] en niet ook door [H] werd bewoond. Zolang Ymere daarvan niet op de hoogte was, kan zij immers ook niet bij [appellant] een gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat zij met die situatie instemde. [appellant] stelt dat Ymere er al sinds lange tijd van op de hoogte was dat de woning niet meer door [H] werd bewoond. Hij heeft die stelling niet gepreciseerd door uiteen te zetten op grond waarvan en vanaf wanneer die wetenschap bij Ymere aanwezig was. Ymere heeft daarentegen – onweersproken – aangevoerd dat zij in april 2011 een bericht ontving van het zogenoemde “Bureau Zoeklicht”. Dat bureau houdt zich bezig met de opsporing van woningen die niet worden bewoond door de huurder, maar door een derde. Ymere heeft de woning in het kader van dat onderzoek in de periode van 9 mei 2011 tot en met 13 september 2011 zes maal bezocht en heeft [appellant] bij die bezoeken twee maal gesproken. Niet voor de hand liggend is dat Ymere een dergelijk onderzoek verricht indien zij voordien op andere wijze er al van op de hoogte was dat de woning door [appellant] en niet meer door [H] werd bewoond. Daaruit moet dan ook worden afgeleid dat Ymere dat niet eerder wist. Vervolgens heeft Ymere in ieder geval in haar email van 8 november 2012 aan (de toenmalige advocaat van) [appellant] meegedeeld dat [appellant] niet voor het huren van de woning in aanmerking kwam. De door [appellant] aangedragen en hiervoor in r.o. 3.2. weergegeven feiten en omstandigheden, waaraan hij stelt het gerechtvaardigd vertrouwen te hebben mogen ontlenen dat Ymere instemde met zijn gebruik van de woning, kunnen daarom niet dat vertrouwen bij hem teweeg hebben gebracht voor zover zij hebben plaatsgevonden in de periode vóórdat Ymere van het vertrek van [H] uit de woning op de hoogte is geraakt.
3.9.
Ten aanzien van de door [appellant] aangedragen feiten en omstandigheden waarop hij zich beroept in verband met het bij hem gewekte vertrouwen, overweegt het hof verder nog als volgt. Ymere heeft er geen bemoeienis mee gehad dat [appellant] zich op 10 augustus 2005 bij de gemeente op het adres van de woning heeft ingeschreven. Ook om die reden kan [appellant] aan die inschrijving niet het vertrouwen ontlenen dat Ymere er mee instemde dat hij de woning bleef bewonen na het vertrek van [H]. Dat geldt ook voor het feit dat de gemeentelijke lasten in ieder geval na het vertrek van [H] door [appellant] aan de gemeente werden betaald. Ymere staat buiten die betalingen van [appellant] aan de gemeente en het feit dat hij die betalingen deed, kan dus evenmin bij [appellant] vertrouwen hebben gewekt dat Ymere hem toestond de woning te bewonen. De huurtoeslag voor zowel [H] als [appellant] werd door de belastingdienst aan Ymere betaald. Reeds omdat Ymere daaruit niet heeft kunnen afleiden dat [appellant] alleen in de woning woonde, kan [appellant] daar aan niet de gedachte ontleend hebben dat Ymere daarmee instemde. Dat Ymere betaling van de huur van [appellant] ontvangt en accepteert betekent niet dat daarmee een huurovereenkomst tot stand komt of dat daarmee gerechtvaardigd vertrouwen gewekt wordt dat Ymere instemt met het uitsluitend gebruik van de woning door een ander dan de huurder.
3.10.
[appellant] heeft ook nog gesteld dat Ymere er bij hem op heeft aangedrongen dat hij de huurachterstand inloste en dat Ymere hem aansprakelijk heeft gehouden voor betaling van die huurachterstand. Gelet op het feit dat zich in het dossier geen brieven van Ymere aan [appellant] bevinden, waarin deze tot betaling van de huur wordt aangemaand, neemt het hof aan dat [appellant] hier (slechts) doelt op een of meer hem ten kantore van Ymere door de daar werkzame [X] gedane betalingssommaties. Ymere heeft hiertegen (bij pleidooi in appel) aangevoerd dat – als deze stelling feitelijk juist is - [X] niet heeft geweten dat [appellant] een ander dan [H] was. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om het hof te kunnen doen oordelen dat Ymere toen wel wist dat hij [H] niet was. Bij deze stand van zaken kon [appellant] uit de omstandigheid dat [X] namens Ymere bij hem op betaling heeft aangedrongen niet afleiden dat Ymere hem als huurder van de woning accepteerde of hem anderszins toestond de woning te bewonen. [appellant] heeft, ten slotte, ook nog gesteld dat de door hem ingeschakelde mr. S. van der Salm een vermeende huurachterstand met Ymere heeft opgelost, maar in dat verband heeft hij niets gesteld waaruit valt af te leiden dat het Ymere daarbij duidelijk was dat Van der Salm namens [appellant] handelde en dat [appellant] [H] niet was.
3.11. Het voorgaande brengt met zich dat het standpunt van [appellant] dat hij erop mocht vertrouwen dat hij met goedkeuring van Ymere in de woning woonde en dat Ymere bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat een huurovereenkomst tussen haar en [appellant] gold, althans dat Ymere kon instemmen met een huurovereenkomst, niet als juist kan worden aanvaard.
3.11.
Evident is dat [appellant] belang heeft bij voortgezet gebruik van de woning. Dat, en het feit dat [appellant] stelt niet te kwader trouw te hebben gehandeld en dat volgens hem geen sprake is van “woonfraude”, maakt niet dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Ymere ontruiming van de woning verlangt.
3.12.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 683,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, R.J.M. Smit en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2014.