Uitspraak
mr. P.M. Verwijs, kantoorhoudende te Amsterdam,
mr. V. Bakker, kantoorhoudende te Amstelveen,
1.[belanghebbende 1],
mr. A.K. Oostlander-Vos, kantoorhoudende te Haarlem, thans geen,
2.[belanghebbende 2],
mr. V. Bakker, kantoorhoudende te Amstelveen.
1.Het verloop van het geding
2.De feiten
bed-and-breakfastbedrijf, tegen een huurprijs van € 48.000 per jaar (exclusief btw). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2012, welke periode, behoudens opzegging, zal worden verlengd met een tweede termijn van vijf jaar met ingang van 31 december 2016. Residence Amsterdam is nadien, op 26 september 2012, opgericht en [belanghebbende 1] is enig bestuurder van Residence Amsterdam.
- € 2.750.000 voor de onroerende zaak
- € 1.600.000 voor de uitkoop van de zittende huurders;
- € 400.000 voor de ontbinding van het huurcontract met KPN
- € 35.000 ter compensatie van inkomstenderving.
- dat Residence Amsterdam tegenover de gemotiveerde betwisting door [verzoekster] onvoldoende aannemelijk heeft kunnen maken dat zij tot medio 2013 in de onroerende zaak een
- dat Residence Amsterdam geen verklaring heeft gegeven voor het feit dat met De Passage C.V. een aanzienlijke beëindigingvergoeding is overeengekomen, terwijl dit restaurantbedrijf al eerder en uit eigen beweging zonder enige vergoeding te bedingen de huurovereenkomst met goedvinden van Nieuwendijk Monumenten had beëindigd;
- dat aannemelijk is dat de huurbeëindigingsovereenkomsten schijnovereenkomsten zijn, slechts opgezet met het oogmerk de verkoopopbrengst van de onroerende zaak buiten bereik van [verzoekster] te brengen.
(…)
en Nieuwendijk Monumenten geldende voorwaarden met betrekking tot de door laatstgenoemde aan[[belanghebbende 1]]
verhuurde woning te [........], en/of het door[[belanghebbende 1]]
sinds juni 2013 ten laste van Nieuwendijk Monumenten genoten salaris, voor zover deze naar uw oordeel in de hiervoor in 2.9-10 respectievelijk 2.15 bedoelde zin niet zakelijk zijn en/of geen zakelijke grondslag hebben? (…)”.
2.9 (…) Gegeven dat de uitkoopsom werd overeengekomen[tussen Nieuwendijk Monumenten en Residence Amsterdam, toev. Ondernemingskamer]
, (...) toen [[verzoekster]] in de onderhavige procedure reeds om nietigverklaring van de aandelenoverdracht en verdeling van de aandelen had gevraagd, terwijl op dat moment bovendien zowel Nieuwendijk Monumenten als Residence Amsterdam werd vertegenwoordigd door [[belanghebbende 1]] zelf, kan als vaststaand worden aangenomen dat de transactie in een context van belangenverstrengeling is gesloten. Waarom het gaat is of dan wel in hoeverre de voorwaarden van de transactie niettemin zakelijk waren, met andere woorden, of dan wel in hoeverre partijen die welat arm’s length
van elkaar stonden, in dezelfde situatie deze afkoopsom met elkaar zouden zijn overeengekomen.
-basis is gecreëerd. Het gaat hierbij om de vraag of voorafgaande aan de uitkoop wel een huur-of andere overeenkomst tussen Residence Amsterdam en Nieuwendijk Monumenten bestond die grondslag kon geven aan enige afkoopsom, en zo ja sinds wanneer, en in dat geval: of een redelijk handelend bestuurder van Nieuwendijk Monumenten, dieat arm’s length
stond van Residence Amsterdam, in diezelfde omstandigheden ook zodanige overeenkomst met Residence Amsterdam (of een vergelijkbare overeenkomst) zou hebben gesloten (…). In haar waardering dient de deskundige te abstraheren van de lasten voor Nieuwendijk Monumenten, die naar haar oordeel in voormelde zin (2.9-10) niet zakelijk zijn.
overeengekomen afkoopsom (van € 600.000,00) omdat de CV de huur reeds onvoorwaardelijk had opgezegd vóórdat die afkoopsom – volgens [[verzoekster]]: zogenaamd – werd overeengekomen. De rechtbank zal [[belanghebbende 1]] nog gelegenheid geven om hierop bij akte te reageren. Nadien zal de rechtbank nog beslissen of de deskundige moet worden gevraagd om bij haar waardering zonder meer geheel te abstraheren van deze afkoopsom, dan wel een beoordeling te geven overeenkomstig het hiervoor in 2.9-10 overwogen, maar dan met betrekking tot de CV.”
3.De gronden van de beslissing
bed-and-breakfastbedrijf exploiteerde in de onroerende zaak. Evenmin is duidelijk waarop de hoogte van het bedrag van de schadeloosstelling is gebaseerd. [belanghebbende 1] heeft ter onderbouwing van dit bedrag verwezen naar een door AW Horeca Makelaars opgestelde waardebepaling van 31 juli 2013 waarin de onderhandse verkoopwaarde van de bedrijfsexploitatie van Residence Amsterdam is gewaardeerd op € 869.000 en de aanloopverliezen en overige kosten op € 35.000. Deze waarderingen kunnen de overeengekomen vergoeding van € 1.000.000 niet verklaren en zijn ook voor het overige, gegeven het genoemde tegenstrijdig belang, ontoereikend omdat de waarderingen in belangrijke mate berusten op door [belanghebbende 1] verstrekte gegevens en de taxateur zelf naar eigen zeggen geen uitgebreid onderzoek heeft uitgevoerd. Het taxatierapport vermeldt dat de appartementen mede verhuurd worden door HRM Belgium en [verzoekster] heeft erop gewezen dat de desbetreffende overeenkomst van 8 september 2012 (bijlage 2 bij het taxatierapport) is gesloten tussen HRM Belgium en Nieuwendijk Monumenten en dat Residence Amsterdam bij die overeenkomst geen partij is. Nieuwendijk Monumenten en [belanghebbende 1] hebben nagelaten enig stuk in het geding te brengen waaruit zou kunnen blijken dat Residence Amsterdam niettemin daadwerkelijk een
bed-and-breakfastbedrijf exploiteerde in de onroerende zaak. Ter zitting van de Ondernemingskamer heeft [belanghebbende 1] verklaard dat hij zelf de schadeloosstelling op € 1.000.000 heeft vastgesteld en dat dit volgens hem marktconform is, mede gelet op de korte ontruimingstermijn. Gegeven het genoemde tegenstrijdig belang, acht de Ondernemingskamer die gang van zaken – voorlopig oordelend – zeer onzorgvuldig.