ECLI:NL:GHAMS:2014:416 - Gerechtshof Amsterdam - Geen non-conformiteit bij verkoop woning met dakgebreken ...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.117.981/01

zaak-/rolnummer rechtbank Alkmaar : 397791 CV EXPL 12-1153

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2014

inzake

[APPELLANTE],

wonend te [woonplaats],

APPELLANTE,

advocaat:
mr. A.M. Stamte Zaandam,

tegen:

1.[GEÏNTIMEERDE SUB 1]

2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],

wonend te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. S. Alandte Hoorn.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en (in enkelvoud) [geïntimeerde sub 2] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 22 november 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de rechtbank) van 27 augustus 2012, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde sub 2] als gedaagde.

In de appeldagvaarding met producties zijn de grieven opgenomen en heeft [appellante] haar eis gewijzigd. [geïntimeerde sub 2] heeft een memorie van antwoord ingediend, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde sub 2] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 4. tot en met 10. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Met een van de grieven stelt [appellante] aan de orde dat de rechtbank de feiten onvolledig heeft weergegeven. Voor zover het hof daartoe aanleiding ziet, zal de feitenweergave worden aangevuld.

2.2.

Tussen partijen is op 1 februari 2011 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde sub 2] aan [appellante] heeft verkocht de woning aan de [adres] (hierna: de woning) voor een koopprijs van € 165.000,--. De woning is op 1 april 2011 geleverd.

2.3.

In artikel 20 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 45 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper”.

2.4.

In artikel 21 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:

“Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft koper geen gebruik gemaakt”.

2.5.

In artikel 22 van Pro de koopovereenkomst is bepaald:

“Koper is bekend met de volgende feiten: - er is een oude lekkage van het platte dak; de kozijnen zijn van matige kwaliteit”.

2.6.

Bij brief van 12 april 2011 heeft [appellante] [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk gesteld voor door haar gestelde gebreken aan het dak van de woning.

2.7.

In een brief van Consolidated Nederland B.V. aan [appellante] van 11 mei 2011 is gesteld dat er bij de inspectie van de dakbedekking van de woning verschillende gebreken naar voren zijn gekomen en dat wordt geadviseerd om het dak totaal te renoveren. Daarbij is opgemerkt dat op een aantal plaatsen de stroken van de dakbedekking beginnen los te komen, dat er aan de straatzijde sprake is van een openstaande naad, dat de “rozet” van de dakbedekking op een aantal plaatsen loslaat en dat er inwendige condensatie is die in de toekomst oorzaak kan zijn van schade.

2.8.

Bij brief van 26 mei 2011 heeft [geïntimeerde sub 2] aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [appellante] thans, na wijziging van eis, kort weergegeven, betaling van schadevergoeding of boete, dan wel partiële ontbinding van de koopovereenkomst met aanpassing van de koopprijs, dan wel herstel van de door haar gestelde gebreken. [appellante] legt aan die vorderingen ten grondslag, samengevat, primair dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en dat [geïntimeerde sub 2] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, en subsidiair dat sprake is van dwaling en/of onrechtmatige daad. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen.

3.2.

Met de grieven 2 tot en met 10 komt [appellante] op tegen het oordeel dat geen sprake is van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.3.

De in 2.3, 2.4 en 2.5 aangehaalde uitdrukkelijke bepalingen strekken ertoe dat ouderdomsgebreken aanwezig kunnen zijn, dat de verkoper het verkochte niet heeft bewoond en daarom beperkte kennis heeft van de staat van het gekochte, dat sprake is van een oude lekkage aan het platte dak en dat de kozijnen van matige kwaliteit zijn. Deze bepalingen brengen mee, en dat is in de bedingen van artikel 20 en Pro 21 ook uitdrukkelijk zo overeengekomen, dat gebreken die met deze beperkingen samenhangen, voor rekening en risico van [appellante] komen.

3.4.

Onder die omstandigheden neemt het hof tot uitgangspunt dat, ook indien de lekkage aan normaal gebruik in de weg zou staan, geen sprake is van non-conformiteit. [appellante] diende immers rekening te houden met de aanwezigheid van een dergelijk gebrek.

3.5.

Het hof volgt niet de stelling van [appellante] dat, omdat is meegedeeld dat het dak ongeveer tien jaar oud was, om die reden de leeftijdsclausule van artikel 20 niet Pro meer van toepassing zou zijn op het dak. Het hof weegt bovendien mee, dat [appellante] wist dat [geïntimeerde sub 2] het verkochte niet zelf heeft bewoond, zodat reeds daarom moet worden aangenomen (zoals [geïntimeerde sub 2] stelt en [appellante] onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden) dat partijen die omstandigheid in de koopovereenkomst hebben meegewogen en het daarmee samenhangend risico voor [appellante] in de koopprijs hebben verdisconteerd.

3.6.

Voor zover [appellante] nog betoogt dat de betrekkelijk jonge leeftijd van de woning (45 jaar) meebrengt dat zij – niettegenstaande de ouderdomsclausule - in mindere mate rekening hoefde te houden met gebreken, volgt het hof haar daarin niet. Ook een woning van 45 jaar kan ouderdomsgebreken vertonen, zoals gebreken aan dak of kozijnen.

3.7.

Een en ander betekent voorts dat het op de weg van [appellante] had gelegen om onderzoek te doen naar de toestand van de woning, nu een ouderdomsclausule werd bedongen, zij wist dat [geïntimeerde sub 2] de woning niet bewoond had en gebreken werden gemeld aan het dak en de kozijnen.

3.8.

Ten aanzien van de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde sub 2] de gestelde gebreken kende, overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde sub 2] heeft gemotiveerd bestreden dat hij van een recente lekkage wist en [appellante] heeft op dat punt geen specifiek bewijs aangeboden. Dat [appellante] bewijs heeft aangeboden dat recent reparaties waren uitgevoerd is in dat kader onvoldoende, omdat met dat bewijs, indien geleverd, nog niet vaststaat dat [geïntimeerde sub 2] op de hoogte was van de aanwezigheid van een gebrek ten tijde van de verkoop.

3.9.

Ook de gestelde omstandigheid dat [geïntimeerde sub 1] rekeningen voor onderhoud zou hebben betaald, kan die conclusie niet rechtvaardigen. Dat [geïntimeerde sub 1], zoals [appellante] nog stelt, in dezelfde straat woonde rechtvaardigt evenmin de conclusie dat hij van gebreken op de hoogte was. Dat geldt ook voor de stelling dat de dakdekker en de verzekeraar menen dat [geïntimeerde sub 2] daarvan op de hoogte moet zijn geweest. Ook de stelling dat het volgens een buurman niet anders kan dan dat [geïntimeerde sub 2] op de hoogte was van de mening van die buurman over de staat van het dak, maakt dit niet anders. De stellingen die [appellante] in dit verband aanbiedt te bewijzen, zijn onvoldoende om te concluderen dat [geïntimeerde sub 2] wist van de betreffende gebreken en dat hij, mede gelet op de aangehaalde inhoud van de overeenkomst, daarover mededelingen moest doen. Het hof komt daarom niet toe aan het op deze onderdelen aangeboden bewijs.

3.10.

Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de kozijnen acht het hof eveneens onvoldoende reden aanwezig om te oordelen dat van non-conformiteit sprake is. In de koopovereenkomst is meegedeeld dat de toestand van de kozijnen matig was. Dit is geen gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, daargelaten dat het risico voor aanwezigheid van zo’n gebrek op grond van de overeenkomst op [appellante] rust. [appellante] had op grond daarvan rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de kozijnen zouden verkeren in de staat die zij stelt te hebben aangetroffen. Het had gelet op die mededeling op haar weg gelegen om naar de toestand van de kozijnen onderzoek te doen.

3.11.

De overwegingen die hierboven zijn weergegeven brengen het hof tot het oordeel dat [appellante] geen beroep op dwaling toekomt, zodat ook grief 11 faalt. Ook haar bij wijze van uitbreiding van de grondslag van haar vordering in hoger beroep geponeerde stelling dat [geïntimeerde sub 2] onrechtmatig heeft gehandeld door gebreken voor haar te verzwijgen, stuiten op het voorgaande af.

3.12.

Een en ander betekent dat het hof geen aanleiding ziet om [geïntimeerde sub 2] een beroep op de aangehaalde bepalingen in de koopovereenkomst, die de werking van artikel 5.3 inperken, te ontzeggen. Aldus concludeert het hof dat geen sprake is van non-conformiteit.

3.13.

Voor zover [appellante] voldoende specifiek bewijs heeft aangeboden, ziet dat bewijs niet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Gelet op dat oordeel is niet relevant of, zoals [appellante] met grief 12 stelt, de rechtbank haar tot bewijslevering had moeten toelaten.

3.14.

De grieven falen. [appellante] zal worden verwezen in de proceskosten.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] begroot op € 666,-- aan verschotten en € 1158,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J. Blokland en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2014.