ECLI:NL:GHAMS:2014:415

• Datum uitspraak: 11 februari 2014
• Publicatiedatum: 18 februari 2014
• Zaaknummer: 200.116.427-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F. van der Hoek; M.L.D. Akkaya; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aannemingsovereenkomst en gerechtvaardigd vertrouwen in civiel recht

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 11 februari 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vraag of er een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen de appellante, een aannemer, en de geïntimeerden, die een kavel in optie hadden genomen voor de bouw van een woning. De appellante had in eerste aanleg gevorderd dat de geïntimeerden hoofdelijk zouden worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 48.747,10, vermeerderd met rente en kosten, op basis van de stelling dat er een aannemingsovereenkomst was gesloten. De rechtbank had deze vordering afgewezen, omdat niet was komen vast te staan dat er een overeenkomst was gesloten. De appellante heeft in hoger beroep negen grieven ingediend, waarbij zij de beslissing van de rechtbank betwistte.

Het hof heeft de feiten vastgesteld en geconcludeerd dat er geen sprake was van een aanvaarding van het aanbod van de appellante door de geïntimeerden. De brief van 14 oktober 2009, waarin de geïntimeerden hun wensen kenbaar maakten en om een schriftelijke overeenkomst vroegen, werd door het hof gezien als een tegenvoorstel. Aangezien dit tegenvoorstel niet door de appellante was aanvaard, kon er geen overeenkomst tot stand komen. Het hof heeft ook overwogen dat de appellante niet gerechtvaardigd kon vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst, omdat zij op de hoogte was van de voorwaarden waaronder de geïntimeerden de kavel nog niet in eigendom hadden verworven.

Uiteindelijk heeft het hof de grieven van de appellante verworpen en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De appellante werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze uitspraak benadrukt het belang van duidelijke communicatie en overeenstemming tussen partijen bij het sluiten van aannemingsovereenkomsten, evenals de noodzaak om aan alle voorwaarden te voldoen voordat een overeenkomst als gesloten kan worden beschouwd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.116.427/01

zaaknummer rechtbank : 133003/HA ZA 11-646

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[APPELLANTE]

gevestigd te [plaats],

appellante,

advocaat: mr. W. de Vis te Alkmaar,

tegen

1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1]

2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2]

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.D. van de Reep te Alkmaar.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 15 oktober 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar van 18 juli 2012, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad alsnog [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 48.747,10 aan hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente, € 1.158,00 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, inclusief nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.17. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellante] heeft weliswaar haar eerste grief gericht tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank, maar zij heeft daarbij niet aangegeven of en zo ja, waarom die vaststelling niet juist is. Deze grief faalt reeds daarom. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. In de gemeente Limmen wordt sinds 2002 gewerkt aan een bouwplan ter realisering van een nieuwbouwwijk aan de [adres].

b. [geïntimeerden] hebben in februari 2009 een koopoptie genomen op een kavel die onderdeel uitmaakt van dit bouwplan om daarop in eigen beheer een woning te realiseren.

c. [appellante] houdt zich bezig met het aannemen en uitvoeren van bouwkundige werken, waaronder het realiseren van woningen.

d. [X] (hierna: [X]), die werkzaam is bij Bospro en familie is van [geïntimeerden], kent [appellante] in zakelijk verband. [X] heeft [geïntimeerden] in contact gebracht met [appellante]. Bij faxbericht van 29 april 2009 heeft [X] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“
[appellante], Ik stuur hierbij de wensen van [appellante] (…) Het schijnt dat de kavel in november ongeveer bouwrijp wordt overgedragen, artikel 19 procedure loopt nog steeds.”

e. Op 5 mei 2009 hebben [geïntimeerden] met [appellante] hun woonwensen besproken.

f. [appellante] heeft op 6 en 13 mei 2009 aan [geïntimeerden] een offerte voor een nieuw te bouwen woning uitgebracht.

g. Op 14 mei 2009 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden.

h. Op 25 mei 2009 heeft [X] een schetsplan van een nieuw te bouwen woning gemaakt. Bij brief van 12 augustus 2009 heeft [X] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“
Beste [appellante], Ik stuur hierbij het gewijzigde schetsplan van de [appellante]. Graag willen zij een prijs voor de volgende aanpassingen: (…) Gaarne even contact opnemen met [appellante] om de gewijzigde offerte toe te lichten. (…)”.

i. [geïntimeerden] hebben hierna [Y] (hierna: [Y]) van [Y] in de arm genomen als bouwkundig adviseur.

j. [appellante] heeft op 6 oktober 2009 aan [geïntimeerden] een gewijzigde offerte (van 2 pagina’s) uitgebracht waarop een totaalbedrag van € 225.914,00 is vermeld.

k. Bij brief van 14 oktober 2009 heeft [Y] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“Bij deze deel ik U namens de [appellante] mede dat zij U het werk [adres 2] gunnen onder de volgende voorwaarde;

Als basis geld het schetsplan dd. 12-08-09, tpv. Buitenmuur entree eerste laag in isolatiesteen uitvoeren,eventuele bouwtechnische veranderingen werken niet prijsverhogend.

De offerte d.d. 6 oktober 2009 totaal 225.914,00

Bijkomend; 3 dakramen 700 euro per stuk 2.100,--

Garage binnenmuur, gevoegd en geïsoleerd 3.500,--

Keramische dakpannen 4.600,-

Totaalsom incl. 19% btw 236.114,00

De [appellante] heeft de voorkeur voor installatiebedrijf [Z], dit in verband met de wijziging verwarming en luchtbehandeling, de [Z] zal contact met U opnemen. Mocht dit niet mogelijk zijn dan willen zij eerst overleg met Uw installateur. De bouwplaats inrichting en het uitzetten van de woning blijft voor Uw verantwoording, maten van doorvoeren en sparingen worden door U aangegeven, de trap achterwand in de kelder staat op 7060mm uit de voorgevel/ neus kelderwand en is 2650mm breed volgens schets 09-10-2009 . Tekening Kelder en vloer worden U toegezonden. Sterkteberekening kelder en vloer zijn voor Velu Verzekering en garantie kelder zijn voor Velu Het bouwterrein wordt schoon en vlak opgeleverd.

Mocht U het met bovenstaande eens zijn, dan kunt U een bouwovereenkomst naar de [appellante] sturen.”

l. Bij brief van 24 februari 2010 heeft architectenbureau [A] (hierna: [A]) een door haar opgestelde bouwtekening aan [geïntimeerden] toegestuurd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“Gaarne uw reactie of de tekening kan worden verstuurd naar de gemeente t.b.v. de beoordeling welstandscommissie”.

m. Deze bouwtekening is met goedvinden van [geïntimeerden] naar de welstandscommissie van de gemeente Castricum gezonden en door die commissie akkoord bevonden.

n. Bij e-mailbericht van 31 augustus 2010 heeft [Y] aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:

“(..) bij deze deel ik U mede dat de [appellante] door wederom vertraging in het bouwplan Lange akkers, hun optie op de bouwplek [adres 3] hebben teruggeven. Daar er geen bouwovereenkomst is aangeleverd nadat wij tot een prijsafronding waren gekomen, heeft de [appellante] deze ook niet kunnen ondertekenen en staan we nu met lege handen (…)”.

o. Bij factuur van 31 december 2010 heeft [appellante] aan [appellante] een bedrag van

€ 8.330,- inclusief btw in rekening gebracht ter zake van
“diverse kosten, zoals het tekenen, bouwaanvraag, alsmede het laten ontwerpen van u nieuw te bouwen woonhuis, e.e.a. volgens afspraak”.

p. Bospro heeft blijkens een factuur van 7 september 2010 aan [appellante] in rekening gebracht een bedrag van € 3.570,- inclusief btw ter zake van:

“Vooroverleg [appellante] Bestuderen stedenbouwkundige stukken Ontwerp voorlopig schetsplan Voorspreken voorlopig schetsplan Wijzigen schetsplan ivm onderkelderen + bespreking en overleg [appellante] . Perspectief 3D impressie Principeverzoeken ingediend voor toetsing aan stedenbouwkundige voorwaarden en aan welstand”.

q. [A] heeft blijkens een factuur van 17 november 2010 aan [appellante] in rekening gebracht een bedrag van € 4.760,- ter zake van:

“Werkzaamheden Ontwerptekening Welstandscommissie akkoord

Bestektekening

Detaillering

Bouwaanvraag”.

3. Beoordeling

3.1. [appellante] heeft in eerste aanleg – samengevat - gevorderd [geïntimeerden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan haar van € 48.747,10 inclusief BTW, vermeerderd met rente en kosten. [appellante] heeft daartoe gesteld dat zij met [geïntimeerden] een aannemingsovereenkomst heeft gesloten en dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, hetgeen voor [appellante] tot schade heeft geleid en welke schade zij vergoed wil hebben.

3.2.

De rechtbank heeft onder 4.1. van het bestreden vonnis overwogen dat [appellante] als enige grondslag de totstandkoming van een aannemingsovereenkomst tussen partijen heeft gesteld en dat die exclusiviteit meebrengt dat, indien niet komt vast te staan dat een aannemingsovereenkomst is gesloten, de vordering zonder meer en volledig afgewezen moet worden. Onder 4.4. heeft de rechtbank overwogen dat geen sprake is van aanvaarding van een aanbod op de voet van artikel 6:217, eerste lid, Burgerlijk Wetboek (BW) en daarmee ook niet van een overeenkomst als door [appellante] gesteld. Ten slotte heeft de rechtbank onder 4.6. overwogen dat [appellante] evenmin erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand is gekomen, waarna de vordering is afgewezen.

3.3.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met de overige negen grieven op. Deze grieven beogen het geschil in volle omvang voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voor zover nodig wordt op hetgeen zij hebben aangevoerd bij de beoordeling ingegaan.

3.5.

Centrale vraag in dit geding is of tussen partijen een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen, zoals [appellante] stelt doch [geïntimeerden] betwisten, en in het geval die vraag bevestigend moet worden beantwoord, of [geïntimeerden] in de nakoming van die overeenkomst zijn tekortgeschoten en jegens [appellante] gehouden zijn tot vergoeding van door haar ten gevolge daarvan geleden schade. [appellante] heeft - evenals in eerste aanleg - ook in hoger beroep uitsluitend aan zijn vordering ten grondslag gelegd vorenbedoeld tekortschieten in de nakoming van de door haar gestelde aannemingsovereenkomst. Deze exclusiviteit brengt met zich dat indien in rechte niet komt vast te staan dat tussen partijen die overeenkomst is tot stand gekomen, de vorderingen van [appellante] volledig moeten worden afgewezen.

3.6.

Vooropgesteld wordt dat ingevolge artikel 6:217, eerste lid, BW een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Onder een aanbod in de zin van voormelde bepaling wordt verstaan een aan de wederpartij gedaan voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door de aanvaarding daarvan een overeenkomst ontstaat.

3.7.

Uit de hiervoor onder 2.1. sub d. tot en met k. weergegeven feiten volgt dat partijen in de periode van mei 2009 tot medio oktober 2009 meermalen met elkaar hebben gecommuniceerd in verband met de wens van [geïntimeerden] om op de door hen in optie genomen kavel een woning te realiseren. Nadat [appellante] op 6 en 13 mei 2009 offertes had uitgebracht en [geïntimeerden] bij monde van [X] een wijziging in het schetsplan hadden aangebracht, heeft [appellante] bij brief van 6 oktober 2009 een gewijzigde offerte uitgebracht. Op deze offerte is bij brief van 14 oktober 2009 door [Y], namens [geïntimeerden], meegedeeld dat zij het werk aan [appellante] gunnen onder een aanvullende voorwaarde. [geïntimeerden] hebben ten opzichte van de offerte van 6 oktober 2009 drie zaken/werkzaamheden toegevoegd en daarvoor een meerprijs vermeld van € 10.200,= waardoor de in de offerte van 6 oktober 2009 vermelde aanneemsom werd verhoogd naar € 236.114,00. Voorts hebben zij met betrekking tot een aantal nader in de brief van 14 oktober 2009 genoemde zaken hun wensen aan [appellante] doorgegeven. In verband met deze aanvullingen en wensen hebben zij onderaan de brief [appellante] uitdrukkelijk verzocht een schriftelijke overeenkomst op te stellen in het geval zij akkoord gaat met de genoemde aanvullingen en wensen. Op dit verzoek is door [appellante] nimmer ingegaan. Naar het oordeel van het hof betreft de brief van 14 oktober 2009, gelet op de inhoud, meer dan een geringe aanpassing van de inhoud van de offerte van 6 oktober 2009. Derhalve kan niet worden gezegd dat deze brief een aanvaarding behelst van de offerte van 6 oktober 2009. De brief van 14 oktober 2009 moet veeleer worden gezien als een tegenvoorstel. Nu dit tegenvoorstel niet is aanvaard door [appellante] kan in de gegeven omstandigheden - bij gebreke van wilsovereenstemming - niet worden gezegd dat door aanbod en aanvaarding tussen partijen een overeenkomst is tot stand gekomen.

3.8.

Het voorgaande kan evenwel anders zijn wanneer in de gegeven omstandigheden [appellante] op de voet van artikel 3:35 BW er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat met [geïntimeerden] een aannemingsovereenkomst tot stand was gekomen. Of [appellante] hierop een succesvol beroep kan doen, hangt af van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. In dit verband overweegt het hof als volgt.

Van een verklaring of gedraging van [geïntimeerden] in voormelde zin is onvoldoende gebleken. Voor zover [appellante] heeft betoogd dat zij uit de brief van 14 oktober 2009 van [Y], hiervoor onder 2.k. weergegeven, heeft afgeleid dat zij met [appellante] c.s een perfecte aannemingsovereenkomst had gesloten, wordt dat betoog verworpen. In die brief staat weliswaar dat het werk aan [appellante] wordt gegund doch daaraan is – zoals hiervoor onder 3.7. is overwogen - een aanvullende voorwaarde verbonden ten aanzien waarvan [geïntimeerden] de instemming van [appellante] hebben verzocht en deze vervolgens vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst. Zoals tussen partijen vaststaat, is dat laatste nimmer geschied. Voorts is van belang dat [appellante] – zoals haar directeur ter comparitie in eerste aanleg heeft verklaard – wist dat [geïntimeerden] de kavel nog niet in eigendom hadden verworven en dat zij nog bezig waren met het trachten te verkrijgen van vrijstelling van het bestemmingsplan ex artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening ten behoeve van het bouwplan, zoals [X], namens [geïntimeerden], bij brief van 29 april 2009 (zie hiervoor onder 2.1. sub d.) aan [appellante] had doorgegeven. In het licht van deze feiten en omstandigheden kan niet worden gezegd dat [appellante] - als professionele aannemer - er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerden] met haar een overeenkomst hadden gesloten zonder gebruikelijke en bovendien voor de hand liggende voorbehouden als verwerving eigendom en vrijstelling van het bestemmingsplan. In het licht van het vorenstaande maakt de omstandigheid dat [appellante] na 14 oktober 2009 een architect heeft ingeschakeld die vervolgens tekeningen ten behoeve van de welstandscommissie heeft opgesteld en het schetsplan vervolgens bij die commissie heeft ingediend, dit niet anders. Deze werkzaamheden en de daarmee gemoeide kosten dienen voor rekening en risico van [appellante] te blijven.

3.9.

Het hiervoor onder 3.7 en 3.8. overwogene leidt ertoe dat de vordering van [appellante] niet toewijsbaar is. Het door [appellante] gedane bewijsaanbod wordt als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd.

3.10.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 666,= aan verschotten en € 1.631,= voor salaris;

verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F. van der Hoek, M.L.D. Akkaya, en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2014.