ECLI:NL:GHAMS:2014:391

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.118.828/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1387914 KK EXPL 12-1561

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2014

inzake

[APPELLANTE],

wonend te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. J.C. Heuving te Amsterdam,

tegen:

de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.E.M. Gijsberts te Woerden.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 12 december 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 november 2012, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en Eigen Haard als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak op 2 december 2013 doen bepleiten door hun advocaten. Mr. Heuving heeft zich bediend van een pleitnotitie, die is overgelegd. [appellante] heeft ook zelf het woord gevoerd aan de hand van een overgelegde pleitnotitie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar in hoger beroep vermeerderde eis zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vermeld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen samengevat neer op het volgende.

i. [appellante] huurt sinds 14 augustus 1998 een benedenwoning met tuin van Eigen Haard.

ii. Gedurende een door Eigen Haard uitgevoerde renovatie heeft [appellante] een wisselwoning bewoond. Bij kortgedingvonnis van 10 april 2012 is [appellante] op vordering van Eigen Haard veroordeeld de wisselwoning te ontruimen nadat Eigen Haard zeven in het vonnis omschreven werkzaamheden aan het gehuurde zou hebben uitgevoerd.

iii. In mei 2012 heeft [appellante] het gehuurde weer betrokken. Zij heeft op 27 april, 2 mei, 11 mei, 17 mei, 31 mei en 18 juni 2012 e-mails aan Eigen Haard gezonden met een groot aantal klachten over het gehuurde.

iv. Eigen Haard heeft een aannemer ingeschakeld, die in juni 2012 onaangekondigd en ongelegen bij [appellante] voor de deur stond. Bij brief van 2 juli 2012 heeft de aannemer [appellante] medegedeeld dat hij, behoudens tegenbericht, op 16 juli 2012 zou langskomen in verband met tien genoemde controle- en verbeterpunten. Op 16 juli 2012 heeft de aannemer het gehuurde niet kunnen betreden. Tot het maken van een andere afspraak is het niet gekomen.

v. Een reactie van Eigen Haard van 11 juni 2012 op de klachtbrieven van [appellante] heeft haar niet bereikt omdat deze is gezonden naar de wisselwoning, die zij toen al had verlaten.

3.Beoordeling

3.1

Bij dagvaarding van 25 oktober 2012 heeft [appellante] zich tot de kantonrechter in kort geding gewend en gevorderd dat Eigen Haard wordt veroordeeld de in de dagvaarding genoemde gebreken binnen vier weken te verhelpen en aan [appellante] € 1.548,= te betalen als vergoeding van kosten die zij heeft gemaakt om gebreken zelf te verhelpen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten. Zij heeft aan deze vorderingen – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat allerlei voorzieningen en verbeteringen die zij voorafgaande aan de renovatie aan het gehuurde had aangebracht in strijd met de daarover gemaakte afspraak door Eigen Haard bij de renovatie ongedaan zijn gemaakt, terwijl [appellante] daarnaast ook nieuwe gebreken aan het gehuurde heeft moeten constateren.

3.2

Eigen Haard heeft de vorderingen weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Eigen Haard veroordeeld een grote losse tak uit een boom in de achtertuin van [appellante] te verwijderen, de ventilatie in de douche in overeenstemming te brengen met de minimum ventilatiecapaciteit van 14 L/s en een offerte op te stellen voor isolatie van de plafonds in het gehuurde, en de vorderingen voor het overige afgewezen. Tegen die afwijzing en de overwegingen waarop die berust komt [appellante] op met zeven grieven.

3.3

Met
grief Ivoert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte niet als uitgangspunt heeft genomen dat zij het gehuurde heeft gehuurd op basis van een medische indicatie. Zij heeft een afschrift overgelegd van de brief van 2 februari 1998 waarbij haar de medische indicatie is verstrekt. Eigen Haard heeft in hoger beroep niet langer betwist dat [appellante] het gehuurde heeft aangeboden gekregen op grond van die indicatie. Daarvan kan derhalve in dit hoger beroep worden uitgegaan.

3.4

Voor zover [appellante] met haar grief bedoelt te stellen dat aan de medische indicatie een bijzondere betekenis toekomt bij de beoordeling van haar vorderingen, faalt de grief echter. De medische indicatie ziet uitsluitend erop dat [appellante] in aanmerking komt voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage. Die kwestie is bij geen van de door [appellante] opgevoerde gebreken in het geding. Ook kan niet als algemene regel worden aanvaard dat een dergelijke indicatie met zich brengt dat van Eigen Haard kan worden gevergd dat zij ten behoeve van [appellante] meer of andersoortige werkzaamheden aan het gehuurde uitvoert dan ten behoeve van een willekeurige andere huurder, zoals [appellante] lijkt te bepleiten.

3.5

Grief IIhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte tot het voorlopige oordeel is gekomen dat de kier tussen de buitenmuur en de vloer van het balkon op de eerste verdieping geen gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. [appellante] betwist de stelling van Eigen Haard dat het onmogelijk is het balkon aan de gevel te laten aansluiten, zoals aanvankelijk de bedoeling was, of de kier op enigerlei wijze te dichten. Voorts voert [appellante] aan dat zij inregenen niet kan voorkomen door de suggestie van de kantonrechter te volgen om bij zware regenval de deuren aan de achterzijde van het gehuurde te sluiten, aangezien de woning onvoldoende ventilatiemogelijkheden heeft.

3.6

Uit de stellingen van Eigen Haard en de foto’s die zijn overgelegd blijkt dat alle balkons en dus ook dat op de eerste verdieping, zijn voorzien van een afwateringsgoot die is aangesloten op de regenpijp. Dit betekent dat onder normale omstandigheden niet valt te verwachten dat de kier tot wateroverlast zal leiden. Wel valt enige overlast te verwachten als de bovenburen, anders dan van hen mag worden gevergd, onvoorzichtig in de weer gaan met schoonmaakwater of in het geval van zware regenval gepaard gaande met wind op de achtergevel. Wanneer die weersomstandigheden zich voordoen zal [appellante] zich moeten beperken tot ventilatie door middel van de ramen aan de voorzijde – een ventilatiemogelijkheid waarvan niet is gebleken dat deze ontoereikend is, waarover hierna meer – of moeten aanvaarden dat de vloer enigszins nat wordt. Naar het voorlopig oordeel van het hof kan die omstandigheid niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

3.7

Grief IIIheeft betrekking op de gestelde aanwezigheid van (bouw)puin in achtertuin van het gehuurde en op een stronk die is achtergebleven nadat Eigen Haard voor de renovatiewerkzaamheden een struik in de geveltuin van het gehuurde heeft afgezaagd. De kantonrechter heeft met betrekking tot deze klachten overwogen dat de kwestie van het bouwpuin zich niet leent voor een beslissing in kort geding omdat de standpunten van partijen daarover uiteenlopen en de juistheid van de stellingen van [appellante] onvoldoende is gebleken, alsmede dat de stronk in de geveltuin geen gevaar vormt en het de taak van [appellante] zelf is om te zorgen voor verwijdering van de stronk als een vorm van tuinonderhoud.

3.8

In hoger beroep kan nog immer niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat de staat waarin de achtertuin zich blijkens de overgelegde foto’s bevindt, is te wijten aan handelingen van personen voor wie Eigen Haard verantwoordelijkheid draagt. Voor het feitenonderzoek dat nodig is om daarover een oordeel te geven leent het kort geding zich niet. Deze vordering wordt derhalve ook in hoger beroep afgewezen.

3.9

Ook met betrekking tot de stronk deelt het hof het (voorlopig) oordeel van de kantonrechter. Niet (voldoende gemotiveerd) is betwist dat het terugsnoeien van de struik noodzakelijk was om de renovatiewerkzaamheden te kunnen uitvoeren en dat verwijdering van de stronk vanwege gevaar voor beschadiging van de fundering op dit moment nog niet mogelijk is, maar pas als de stronk is vergaan. De aanwezigheid van de stronk vormt geen gebrek en [appellante] zal die, als de tijd dáár is, zelf moeten (laten) verwijderen.

3.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat, afgezien van de doucheruimte, niet is gebleken dat het gehuurde onvoldoende ventilatiemogelijkheden heeft. Tegen deze overweging is
grief IVgericht. In de toelichting op de grief heeft [appellante] aangevoerd dat zij in het verleden op advies van de GGD extra ventilatie heeft aangebracht in de keuken, slaapkamer en douche, die na de renovatie niet is teruggekeerd. Het is, aldus [appellante], voor haar essentieel dat het gehuurde optimale ventilatiemogelijkheden kent. Ten bewijze van deze stelling heeft zij een door haar huisarts en haar maag-, darm- en leverarts ondertekende verklaring overgelegd, die inhoudt dat zij het “van belang (…) vinden dat de extra ventilatie van voor de verbouwing (…) wordt teruggeplaatst”.

3.11

[appellante] heeft in eerste aanleg een brief overgelegd van de GGD van 12 juni 2012, waarin de adviseur Milieu en Gezondheid meldt dat de afzuiging in de doucheruimte niet voldoet aan de minimum ventilatiecapaciteit van 14 L/s en de natuurlijke toevoervoorzieningen in de woning op het eerste gezicht beperkt lijken, omdat de ventilatieroosters nogal klein zijn, de draai/kiepramen als ventilatiemogelijkheid bij grote kou niet erg comfortabel zijn en bovendien de kans op inbraak vergroten. Uit deze in voorzichtige termen gestelde brief kan het hof voorshands niet met voldoende zekerheid afleiden dat, afgezien van de doucheruimte, de ventilatiemogelijkheden van het gehuurde onvoldoende zijn voor een bewoner als [appellante]. Hetgeen [appellante] overigens heeft aangevoerd is voor die conclusie ook onvoldoende. Daarbij kan in het midden blijven of Eigen Haard inderdaad, zoals [appellante] bepleit, verplicht is het gehuurde na de renovatie aan te passen aan de specifieke behoeften van [appellante] en eveneens kan in het midden blijven of de door [appellante] voor de renovatie aangebrachte ventilatievoorzieningen daadwerkelijk beter waren dan de thans aanwezige. De in hoger beroep overgelegde verklaring van de beide geneeskundigen acht het hof van onvoldoende betekenis, reeds omdat daarin niet is ingegaan op de oude - beperkte en natuurlijke – ventilatie en de nieuwe, deels mechanische, ventilatiemogelijkheden. Bovendien valt op dat geen verklaring van een longarts is overgelegd, hoewel moet worden aangenomen dat [appellante], die stelt een chronische infectie van de luchtwegen te hebben, ook bij een dergelijke specialist onder behandeling is.

3.12

Grief Vis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot herstel van de lekkende regenpijp en het vergoeden van de kosten van aangelegde drempels, schilderwerk en kitwerk dient te worden afgewezen.

3.13

Eigen Haard heeft in eerste aanleg betwist dat de regenpijp lekte en dat een dergelijke lekkage een gebrek oplevert, maar wel aangeboden de regenpijp te onderzoeken en een eventuele lekkage te verhelpen. Vanwege dit verweer heeft de kantonrechter de vordering in zoverre afgewezen onder de overweging dat zij erop vertrouwde dat Eigen Haard haar toezegging zou nakomen. In hoger beroep is gebleken dat [appellante] nog steeds Eigen Haard niet in de gelegenheid heeft gesteld het gestelde gebrek te onderzoeken. De grief is dus in zoverre tevergeefs voorgedragen.

3.14

Met betrekking tot de kosten van de door [appellante] verrichte werkzaamheden heeft de kantonrechter overwogen dat niet is gebleken dat die niet zouden behoren te worden voldaan uit de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten die [appellante] in verband met de renovatie heeft ontvangen. In hoger beroep heeft [appellante] tot een bedrag van € 463,58 bonnetjes van gemaakte kosten overgelegd. Het hof is voorshands van oordeel dat [appellante] die kosten dient te bestrijden uit de door haar, naar zij niet heeft weersproken, ontvangen tegemoetkoming ten bedrage van € 5.000,=.

3.15

[appellante] heeft in eerste aanleg gesteld dat zij geluidsoverlast ondervindt van de leidingen die bij de renovatie zijn aangelegd in de muur die het gehuurde scheidt van de daarnaast gelegen woning. Voorts heeft zij gesteld dat de leidingen niet goed zijn aangelegd, waardoor er stankoverlast is als de bovenburen de keuken en de WC gebruiken en er ook regelmatig verstopping optreedt. De kantonrechter heeft de vordering tot herstel van deze gestelde gebreken afgewezen op grond van haar oordeel dat het bestaan daarvan in het licht van de gemotiveerde betwisting onvoldoende aannemelijk was gemaakt, zodat nader onderzoek daarnaar nodig is, waarvoor het kort geding zich niet leent. Dit oordeel wordt bestreden door
grief VI.

3.16

Ook in hoger beroep heeft Eigen Haard het bestaan van deze gebreken gemotiveerd betwist. In dit verband heeft zij onweersproken erop gewezen dat de rioolafvoer van het gehuurde en die van de woning van de bovenburen geheel gescheiden zijn. Eigen Haard heeft voorts betwist dat, zoals [appellante] stelt, sinds de renovatie vijf maal een ontstoppingsbedrijf heeft moeten langskomen. Gelet op deze betwisting en het ontbreken van enig bewijs van de zijde van [appellante] moet de conclusie zijn dat de grief niet slaagt, omdat de gebreken nog immer niet voldoende aannemelijk zijn gemaakt.

3.17

Met
grief VIIverwijt [appellante] de kantonrechter dat zij ten onrechte heeft overwogen dat de kwestie van de herplaatsing van de schuifdeuren nader onderzoek vergt, waarvoor in hoger beroep geen plaats is. In de toelichting op de grief voert [appellante] aan dat Eigen Haard het bestaan van dit gebrek onvoldoende heeft betwist, omdat Eigen Haard niet heeft aangetoond dat, zoals zij stelt, in de muur boven de deuren in de woonkamer een balk is aangebracht waaraan de schuifdeuren kunnen worden bevestigd.

3.18

Terecht heeft Eigen Haard in reactie op het voorgaande opgemerkt dat het aan [appellante] is om te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken dat haar stelling dat Eigen Haard haar toezegging tot het aanbrengen van een balk voor de bevestiging van de schuifdeuren niet is nagekomen, juist is. Voorts heeft [appellante] bij het pleidooi niet gereageerd op het betoog van Eigen Haard dat de aanwezigheid van de balk eenvoudig is vast te stellen door op de muur te tikken. Zij heeft dus in hoger beroep nog steeds niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de balk ontbreekt. Daarbij wijst het hof erop dat [appellante] in het eerdere kort geding tussen partijen dat heeft geleid tot het vonnis van 10 april 2012, de aanwezigheid van de voorziening om de schuifdeuren aan te bevestigen niet heeft betwist. Ook deze grief faalt.

3.19

Bij wege van eisvermeerdering vordert [appellante] in hoger beroep vermindering van de huurprijs op grond van de in de memorie van grieven omschreven gebreken. Nu in dit geding het bestaan van geen van die gebreken voldoende aannemelijk is geworden bestaat voor huurprijsvermindering echter geen grond, nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat [appellante] terzake een bodemprocedure heeft ingesteld en huurprijsvermindering in kort geding niet mogelijk is.

3.2

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle grieven falen, het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af de vordering tot huurprijsvermindering;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Blokland, J.C.W. Rang en F. van der Hoek en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2014.