ECLI:NL:GHAMS:2014:387

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00516

6 februari 2014

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X],te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/6537 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen,

de inspecteur.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gedateerd 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-laan 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.988.000 (hierna: de WOZ-waarde).

1.2.

Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Bij uitspraak van 30 mei 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof binnengekomen op 10 juli 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in onderdelen 2.1 en 2.2. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin en in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2.

De woning betreft een vrijstaande villa met kelder, twee bijgebouwen en een eigen oprijlaan. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw en dakkapellen) is ongeveer 2.606 m³ en de oppervlakte van het perceel is 8.380 m². Het bouwjaar van de woning is circa 1929.”

2.2.

Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3.1.

In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van [B] ([Bedrijf C]) overgelegd, opgesteld op of kort na de datum van taxatie van 1 maart 2012.
De WOZ-waarde van de woning naar de peildatum 1 januari 2010 wordt hierin (onder meer) onderbouwd met transacties die in 2009 en 2010 hebben plaatsgevonden met betrekking tot de [d-laan 1] te [Q] en [a-laan 2] te [Z]. De WOZ-waarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op € 2.110.000.

2.3.2.

Volgens de in deze taxatie opgenomen taxatieopbouw zijn voor de grond bij de woning de volgende waarden in aanmerking genomen:

Kavel Waarde per eenheid
Grond bij woning 1000 € 250 € 250.000
Grond bij woning 2000 € 50 € 100.000
Grond bij woning (bosgrond) 5380 € 5 € 26.900

2.3.3.

Vanwege de omvang van de woning, met als bouwjaar 1929, is in de taxatieopbouw voorts als volgt gebruik gemaakt van een staffel voor de bepaling van de waarde van het hoofdgebouw:

Inhoud Waarde per eenheid
Woning hoofdgebouw 1 1000 € 1.150 € 1.150.000
Woning hoofdgebouw 2 1000 € 575 € 575.000
Woning hoofdgebouw 3 606 € 265 € 160.590

2.3.4.

In het taxatierapport van [B] zijn ter zake van de woningen aan de [d-laan] (bouwjaar ca. 1909; inhoud 1.033 m³) en [a-laan] (bouwjaar ca. 1927; inhoud 831 m³) als waarden per m³ van het hoofdgebouw vermeld € 1.444 respectievelijk
€ 1.221.

2.4.

Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van [E] ([Bedrijf F] B.V.). In deze taxatie is onder meer het volgende vermeld:

“Referentieobjecten
Er zijn geen relevante vergelijkingsobjecten voorhanden. De in het taxatieverslag van de Gemeente Velsen vermelde vergelijkingsobjecten zijn naar onze mening onvergelijkbaar met het onderhavige object. Bij de bepaling van de waarden is door het ontbreken van relevante referentie objecten uitgegaan van de navolgende kerncijfers:

Gebouwgebonden grond 1000 m² x € 250,--
Tuin 2000 m² x € 50,--
Bosgrond 5380 m² x € 5,--
Bouwkosten -/- functionele veroudering € 400,--/m³”

In deze taxatie is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 1.410.300.

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2010.

3.2.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, alsmede het verhandelde ter zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Uit de door partijen overgelegde taxatierapporten blijkt dat zij voor de waarde van het perceel uitgaan van dezelfde waarden per m². Desgevraagd hebben partijen ter zitting bevestigd dat er in zoverre tussen hen geen geschil bestaat. Het Hof zal hier verder vanuit gaan.

4.2.

De bewijslast met betrekking tot de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien dit laatste ook niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, BNB 2005/378).

4.3.

Voor zover de heffingsambtenaar de stelling heeft willen innemen dat hij, gelet op de regelgeving omtrent de WOZ gehouden is de waarde te onderbouwen door middel van de vergelijkingsmethode, wordt deze stelling door het Hof verworpen. Het is immers vaste jurisprudentie dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en die waarde kan eventueel ook op andere manieren worden bepaald (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35.797, BNB 2001/52).

4.4.

De rechtbank heeft onder meer als volgt overwogen.

“4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Nu eiser bovendien daar tijdig kennis van heeft kunnen nemen, is hij daardoor ook niet in zijn belangen geschaad.

4.2.

Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Evenals de woning betreffen de vergelijkingsobjecten vrijstaande villa’s gelegen in de gemeente Velsen die aan het begin van de vorige eeuw zijn gebouwd. Bij het hanteren van de vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om aan de hand van de transactiewaarden de waarde van de woning te kunnen vaststellen. De afgelegen ligging van de woning in het duingebied van [Z] maakt de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, die een dergelijke ligging niet kennen, daarom niet ongeschikt. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden.

4.3.Verweerder heeft in het taxatierapport het verschil in ligging tussen de woning en de niet aan de [a-laan] gelegen vergelijkingsobjecten tot uitdrukking gebracht door bij die vergelijkingsobjecten een bijtelling van 5% toe te passen in verband met de betere ligging ten opzichte van de woning. Dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met voornoemd verschil, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt.

4.4.

Eiser heeft er voorts op gewezen dat [Z] niet [R] of [S] is en een negatief imago heeft. Daarnaast ligt de woning in de nabijheid van een crematorium en de begraafplaats [G]. Wat betreft het negatieve imago van [Z] is de rechtbank met verweerder van oordeel dat dit niet een objectieve factor is die bij de waardebepaling met worden betrokken, maar een subjectief aspect betreft dat daarom bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven. Datzelfde geldt voor de ligging van de woning nabij het crematorium en de begraafplaats. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het crematorium op 200 meter afstand van de woning ligt en niet te zien is vanuit de woning, en eiser heeft ter zitting verklaard dat dit met name een gevoelsmatig argument is. Er is geen reden aan deze factoren enige waardedruk toe te kennen.

(…)

4.6.

Het door eiser overgelegd taxatierapport kan niet tot een lagere waarde leiden. Dit rapport is een reactie op het door verweerder overgelegde taxatierapport en is blijkens de conclusie met name bedoeld ter betwisting van de door verweerder gehanteerde m³-prijs voor de woning. Anders dan de eiser kennelijk meent, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling.

4.7.

Ook uit de door eiser overgelegde waardebepaling volgt niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, nu deze waardebepaling niet is onderbouwd. Ook met de in het taxatierapport genoemde referenties, waarvan er slechts één in de gemeente Velsen is gelegen, is niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.

4.8.

Uit het verkoopcijfer van [a-laan 3] te [Z] welk object op 19 juni 2012 zal worden geleverd kan evenmin volgen dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Nog daargelaten dat dit geen vrijstaande woning betreft, acht de rechtbank dit verkoopcijfer niet bruikbaar omdat het te ver na de waardepeildatum 1 januari 2010 is gerealiseerd.

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning niet is aangesloten op het riool en dat het afvalwater wordt geloosd op een septic tank. Verweerder heeft de stelling van eiser dat hier een waardedrukkend effect vanuit gaat betwist op de grond dat de woning over normale sanitaire voorzieningen beschikt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder rust op eiser de last zijn stelling te bewijzen. Eiser is hier niet in geslaagd omdat hij zijn stelling van geen enkele onderbouwing heeft voorzien.

4.10.

Eiser heeft voorts betoogd dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de bovenverdieping nagenoeg in casco staat verkeert en dat de woning is voorzien van stalen kozijnen met enkel glas die niet geschikt zijn voor isolatieglas. Vervanging van de kozijnen kost € 150.000 tot € 200.000, aldus eiser. Verweerder heeft de stelling van eiser gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat hij wat betreft de onderhoudstoestand is afgegaan op hetgeen daarover in de door eiser overgelegde waardebepaling is opgemerkt, namelijk dat de staat van onderhoud redelijk tot goed is, en dat hij door een aftrek van € 200.000 toe te passen voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder is het aan eiser om zijn stelling te bewijzen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hier evenwel niet in geslaagd. De noodzaak van vervanging van de stalen kozijnen is niet aannemelijk gemaakt, laat staan de kosten die daaraan verbonden zouden zijn. Ter zitting is voor het eerst het standpunt ingenomen dat de bovenverdieping in casco staat zou verkeren. Ook dit is niet aannemelijk gemaakt, terwijl dat bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s van die verdieping op eenvoudige wijze had gekund. Ook overigens heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder, die is uitgegaan van hetgeen in de door eiser overgelegde waardebepaling over de staat van onderhoud van de woning is opgemerkt, daar onvoldoende waardedruk aan heeft toegekend door een aftrek van € 200.000 toe te passen. Deze grief faalt derhalve.

4.11.

Dat de woning over een incourante indeling beschikt en vanwege de grootte ondoelmatig is, terwijl splitsing van de woning op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan, leidt evenmin tot het oordeel dat de waarde naar beneden moet worden bijgesteld. De waarde(druk) die men toekent aan een bepaalde indeling of omvang van een woning is subjectief, dat wil zeggen dat een mogelijke waarde(druk) die hieraan kan worden toegekend aan de persoon van de koper is gebonden. Daarom gaat hiervan in het algemeen geen betekenende invloed uit op de waarde van een woning. Dat daar in dit geval anders over moet worden geoordeeld heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Deze grief faalt derhalve.

4.12.

De grief van eiser dat de vastgestelde WOZ-waarde in vergelijking met WOZ-waarden van eerdere peildata met een te hoog percentage zou zijn gestegen en daarom dient te worden verlaagd faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

4.13.

Voorts heeft eiser gesteld dat de financiële en economische crisis nog harder toegeslagen in de bovenkant van de (onroerend-goed)markt, waartoe de woning van eiser behoort en dat ook daarom de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Met de (eventuele) waardedaling van de huizenprijzen tengevolge van deze omstandigheid is bij de bepaling van de waarde van de woning al rekening gehouden, omdat de waarde is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zich ook aan de bovenkant van de markt bevinden en die zijn verkocht rond 1 januari 2010. Deze grief wordt derhalve verworpen.

4.14.

Verweerder heeft ter zitting erkend dat de kelder ten onrechte twee keer in de waardering is betrokken en dat de waarde van één van de bijgebouwen op nihil moet worden gesteld vanwege de bouwvallige staat waarin deze verkeert. Dit leidt tot een vermindering van de door verweerder getaxeerde waarde van € 25.750 tot € 2.084.250. Nu dit bedrag de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.988.000 overtreft, vormt ook dit geen grond om tot waardeverlaging over te gaan.

4.15.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

4.5.1.

Het Hof komt - met inachtneming van de hieronder opgenomen kanttekeningen - tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.

4.5.2.

Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de vergelijkingspanden niet gelijk zijn, maar naar het oordeel van het Hof zijn deze wel voldoende vergelijkbaar om tot uitgangspunt te kunnen dienen voor de vaststelling van de aan de woning toe te kennen waarde op basis van herleiding van de waarderingen naar vierkante en kubieke meters, in het bijzonder waar het betreft de gerealiseerde verkoopprijzen van de panden [d-laan 1] en [a-laan 2], mits de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

4.5.3.

Het betoog van belanghebbende dat niet moet worden aangesloten bij de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden maar bij de bouwkosten van woningen, acht het Hof onjuist, omdat voor de Wet WOZ de waarde in het economische verkeer moet worden vastgesteld en de bouwkosten daarvoor geen, althans een minder geschikte indicatie zijn dan gerealiseerde verkoopprijzen van bestaande vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat belang-hebbende de door hem gestelde bouwkosten heeft onderbouwd. Het Hof gaat op dit punt voorbij aan de door belanghebbende overgelegde waardebepaling.

4.5.4.

Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat van de vergelijkingsobjecten en die van de woning, door bij de vergelijkingsobjecten uit te gaan van een uitstekende staat van onderhoud en bij de woning van een onderhoudsstaat ‘redelijk tot goed’ (welke onderhoudsstaat ook in het door belanghebbende overgelegde waardebepaling van [Bedrijf F] wordt vermeld), en om die reden een aftrekpost van € 200.000 in aanmerking te nemen.

4.5.5.

Belanghebbende heeft in dit verband nog gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ‘casco staat’ van de bovenverdieping van de woning. Op basis van ter zitting van het Hof door belanghebbende getoonde foto’s is komen vast te staan dat het hier om een soort vliering gaat, waarvan de vloerdelen zijn belegd met isolatiemateriaal. Uit de op dit punt overgelegde bewijsmiddelen kan naar het oordeel van het Hof niet worden geconcludeerd dat bij de waardering van de woning voor die vliering van een te hoge waarde is uitgegaan.

4.5.6. Tenslotte is het Hof van oordeel dat het gestelde negatieve imago vanwege de ligging van de woning in [Z] inclusief de ligging in de nabijheid van een crematorium voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijs van het – eveneens in [Z] gelegen – vergelijkingspand [a-laan 2] en dat er, wat er overigens van deze stelling mag zijn, geen reden is om op dit punt tot een lagere waardering te komen.

4.5.7.

Ook hetgeen belanghebbende voor het overige naar voren heeft gebracht, doet niet af aan ’s Hofs oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof merkt daarbij op dat ook hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent door hem naar voren gebrachte vergelijkings-objecten in (een aanvulling op) het taxatierapport van [E], niet afdoet aan het hiervoor overwogene, omdat die (op het object [h-laan 1] te [T] na in andere gemeenten gelegen) objecten naar ’s Hofs oordeel onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

4.5.8.

Het Hof sluit zich voorts aan bij hetgeen de rechtbank in de onderdelen 4.8 en 4.12 tot en met 4.14 van haar uitspraak heeft overwogen omtrent de daar besproken geschilpunten en maakt de daarin opgenomen oordelen tot de zijne.

Slotsom

4.6.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en J.A. van Horzen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 6 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.