Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.134.821/01 NOT
nummer eerste aanleg : 13-12
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 september 2014
inzake
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonend te [plaats], gemeente [gemeente],
appellanten,
tegen
[naam],
oud-notaris te [gemeente],
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S. Colsen, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellanten (hierna: klagers) hebben op 3 oktober 2013 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 11 september 2013 (ECLI:NL:TNOKSGR:2013:13). De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers in hun klacht tegen geïntimeerde (hierna: de oud-notaris) niet ontvankelijk verklaard
.
.
1.2.
De oud-notaris heeft een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is tegelijkertijd maar niet gevoegd met de zaak met nummer 200.137.395/01 NOT behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 juni 2014. Klager sub 1. (ook namens klaagster sub 2.) en de oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de oud-notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
Bij akte van levering van 8 augustus 2005 hebben klagers van de verkoper een kavel grond met verder bijbehoren in eigendom verkregen. Klagers waren bij het passeren van die akte aanwezig. In die akte is ten behoeve van het verkochte een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om te komen van en te gaan naar de openbare weg over de aangrenzende toegangsweg. Bij akte van levering van 24 augustus 2006 is die toegangsweg door de verkoper in eigendom overgedragen aan de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente). De oud-notaris heeft beide akten gepasseerd.
4.Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de oud-notaris dat hij onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld en voeren daartoe - kort gezegd - het volgende aan.
i. Ten onrechte is in de akte van levering van 8 augustus 2005 de toegangsweg niet aan klagers in eigendom overgedragen. Ook heeft de oud-notaris zonder instemming van klagers wijzigingen met betrekking tot de toegangsweg en erfdienstbaarheden in de conceptakte aangebracht.
ii. De akte van levering van 8 augustus 2005 bevat een onjuiste en verouderde kadastrale nummering. Ook is een verouderde kadastrale tekening aan deze akte gehecht.
iii. De toegangsweg is zonder medeweten en instemming van klagers aan de gemeente geleverd.
iv. De oud-notaris heeft de gelegenheid gecreëerd dat de gemeente de toegangsweg op oneigenlijke wijze is gaan gebruiken, wat tot problemen en verkeersonveilige situaties heeft geleid.
5.Het standpunt van de oud-notaris
De oud-notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de oud-notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.De beoordeling
6.1.1.
De kamer heeft klagers in hun klacht niet ontvankelijk verklaard en heeft hiertoe het volgende overwogen. Artikel 99 lid 15 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven heeft kennisgenomen. Deze vervaltermijn neemt een aanvang zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris, en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen het aan klager bekend worden van het handelen van de notaris enerzijds en het bekend worden van diens nalaten anderzijds. Van een handelen van de notaris blijkt in het algemeen op enige wijze naar buiten zoals in de vorm van een gegeven advies of in de vorm van een akte. Ook van het nalaten van een notaris zal moeten blijken. Hiervan kan sprake zijn indien de gevolgen van dat nalaten zichtbaar worden of indien op enige andere wijze dat nalaten bekend wordt. Een redelijke uitleg van artikel 99 lid 15 Wna Pro brengt met zich dat de vervaltermijn ingeval van een nalaten begint te lopen zodra van dat nalaten op enige wijze aan klager blijkt.
Naar het oordeel van de kamer is in het onderhavige geval de hiervoor bedoelde vervaltermijn gaan lopen vanaf 8 augustus 2005, de dag waarop de oud-notaris in aanwezigheid van klagers de akte van levering heeft gepasseerd. Uit voormelde akte blijkt immers dat de toegangsweg niet was meegeleverd, zodat klagers vanaf het moment van de gedraging waarover wordt geklaagd op de hoogte waren, althans werden geacht te zijn. De klacht is op 26 maart 2013 bij de kamer ingediend, na het verstrijken van de vervaltermijn van drie jaren.
6.1.2.
Het hof verenigt zich met het hiervoor onder 6.1.1. weergegeven oordeel van de kamer en de gronden waarop dit oordeel berust. Hierbij wordt nog het volgende toegevoegd. Met betrekking tot het verwijt van klagers dat de akte van levering van 8 augustus 2005 een onjuiste en verouderde kadastrale nummering bevat en een verouderde kadastrale tekening aan deze akte is gehecht (klachtonderdeel ii.), heeft ook op die datum de vervaltermijn van drie jaren een aanvang genomen. Op dat moment hebben klagers immers daarvan kennis genomen. Het verwijt dat klagers de oud-notaris zoals weergegeven onder klachtonderdeel iii. maken, ziet op het handelen van de oud-notaris in 2006. Uit de stukken in het dossier (productie 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg) blijkt dat de tussen de verkoper en de gemeente op 14 april 2004 gesloten overeenkomst betreffende de overdracht van de toegangsweg aan de gemeente - op het moment dat aan de hierna te noemen voorwaarden zou zijn voldaan - aan de tussen de verkoper en klagers op 30 juni 2005 gesloten koopovereenkomst is gehecht en klagers die bijlage voor gezien en akkoord hebben ondertekend. In artikel 5.9. van laatstbedoelde overeenkomst is opgenomen dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Hieruit volgt dat klagers ermee bekend waren dat de toegangsweg op enig moment daarna door de verkoper aan de gemeente zou worden overgedragen, namelijk als aan de voorwaarden van een onherroepelijk geworden bouwvergunning voor de woning (ten behoeve van klagers) en de naar genoegen van de gemeente aangelegde toegangsweg en parkeerplaatsen zou zijn voldaan. Uit het eindarrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 8 mei 2012 (productie 3 bij brief van 3 september 2013 van de oud-notaris in eerste aanleg) in een kort geding procedure tussen de gemeente en klager sub 1. blijkt dat de gemeente in 2006 al aan omwonenden toestemming verleende om de toegangsweg te gebruiken. Het hof acht het daarom onaannemelijk dat klagers, zoals zij in hoger beroep stellen, pas op 19 december 2011, dus tijdig voor het indienen van een klacht, op de hoogte zijn gekomen van het feit dat de toegangsweg niet aan hen maar aan de gemeente was geleverd op 24 augustus 2006. Dit betekent dat klagers hun klacht met betrekking tot klachtonderdeel iii. ook te laat, want buiten de vervaltermijn van drie jaren, hebben ingediend. Hetzelfde heeft te gelden voor klachtonderdeel iv., aangezien dat verwijt terugslaat op het handelen van de oud-notaris bij het passeren van de akten van levering in 2005 en 2006.
6.1.3
Het voorgaande betekent dat ook het hof van oordeel is dat klagers niet ontvankelijk zijn in hun klachten tegen de oud-notaris.
6.2.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.3.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J. Blokland en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014 door de rolraadsheer.