Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.134.816/01 NOT
nummer eerste aanleg : 13-11
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 september 2014
inzake
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonend te [plaats], gemeente [gemeente],
appellanten,
tegen
[naam],
oud-notaris te [gemeente],
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S. Colsen, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellanten (hierna: klagers) hebben op 4 oktober 2013 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 11 september 2013 (ECLI:NL:TNOKSGR:2013:12). De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers in hun klacht tegen geïntimeerde (hierna: de oud-notaris) niet ontvankelijk verklaard
.
.
1.2.
De oud-notaris heeft op 6 november 2013 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is tegelijkertijd maar niet gevoegd met de zaak met nummer 200.137.110/01 NOT behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 26 juni 2014. Klaagster sub 1. (ook namens klager sub 2.) en de oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klaagster sub 1. en de gemachtigde van de oud-notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
Op 24 augustus 2006 heeft de oud-notaris een akte van levering gepasseerd, waarbij een toegangsweg is geleverd aan de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente). Op 22 februari 2007 heeft de oud-notaris een akte van levering gepasseerd, waarbij aan klagers een woning is overgedragen. Klagers waren hierbij aanwezig. In deze laatste akte van levering zijn zeven in het verleden gevestigde erfdienstbaarheden aangehaald. Klagers hebben op grond van een van die erfdienstbaarheden het recht tot uitweg over vorenbedoelde toegangsweg naar de openbare weg. Op 16 december 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden, waarbij onder meer klagers en de oud-notaris aanwezig waren.
4.Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de oud-notaris het volgende.
i. Bij de aankoop van hun woning in februari 2007 heeft de oud-notaris niet aan klagers gemeld dat de toegangsweg aan de gemeente was overgedragen en dat op de toegangsweg parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd. Hierdoor is de op het perceel van klagers rustende erfdienstbaarheid verzwaard.
ii. In de akte van levering van 22 februari 2007 is een boetebeding opgenomen in verband met de erfdienstbaarheid van weg over de toegangsweg, terwijl in de akten van levering van de overige bewoners geen boetebeding is opgenomen.
iii. De oud-notaris heeft de gemeente gelegenheid gegeven om klagers onrecht aan te doen, doordat de toegangsweg aan de gemeente is verkocht.
iv. De oud-notaris heeft klagers benadeeld door informatie achter te houden.
v. De woning van klagers is door alle commotie, rechtszaken en publicaties moeilijk verkoopbaar. Hierdoor lijden klagers financiële schade.
vi. De oud-notaris heeft onjuiste akten opgesteld in het nadeel van klagers en ten gunste van de gemeente.
vii. De oud-notaris heeft niet conform de wegenwet gehandeld. De toegangsweg had nooit verzwaard mogen worden zonder dat de familie [naam] (gedeeltelijk eigenaren van de toegangsweg) recht van weg gaven.
5.Het standpunt van de oud-notaris
De oud-notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de oud-notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.De beoordeling
6.1.1.
In hoger beroep hebben klagers het hof verzocht om de oud-notaris schadeplichtig te verklaren.
6.1.2.
In een tuchtprocedure als de onderhavige bestaat geen grondslag om een schadevergoeding toe te kennen. Om die reden zullen klagers in dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard.
6.2.1.
De kamer heeft klagers in hun klacht niet ontvankelijk verklaard en heeft hiertoe het volgende overwogen. Artikel 99 lid 15 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven heeft kennisgenomen. Deze vervaltermijn neemt een aanvang zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris, en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen het aan klager bekend worden van het handelen van de notaris enerzijds en het bekend worden van diens nalaten anderzijds. Van een handelen van de notaris blijkt in het algemeen op enige wijze naar buiten zoals in de vorm van een gegeven advies of in de vorm van een akte. Ook van het nalaten van een notaris zal moeten blijken. Hiervan kan sprake zijn indien de gevolgen van dat nalaten zichtbaar worden of indien op enige andere wijze dat nalaten bekend wordt. Een redelijke uitleg van artikel 99 lid 15 Wna Pro brengt met zich dat de vervaltermijn ingeval van een nalaten begint te lopen zodra van dat nalaten op enige wijze aan klager blijkt.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van de kamer de hiervoor bedoelde vervaltermijn gaan lopen vanaf 22 februari 2007, de dag waarop de oud-notaris in aanwezigheid van klagers de akte van levering heeft gepasseerd. Uit voormelde akte blijkt immers dat een boetebeding is opgenomen in verband met de erfdienstbaarheid van weg over de toegangsweg, zodat klagers vanaf dat moment van de gedraging waarover wordt geklaagd op de hoogte waren, althans werden geacht te zijn. De klacht is op 18 maart 2013 bij de kamer ingediend, na het verstrijken van de vervaltermijn van drie jaren.
6.2.2.
Het hof verenigt zich met het hiervoor onder 6.2.1. weergegeven oordeel van de kamer en de gronden waarop dit oordeel berust. Hieraan wordt nog het volgende toegevoegd. De vervaltermijn van drie jaren heeft met betrekking tot de klachtonderdelen i. (voor zover het betrekking heeft op de overdracht van de toegangsweg aan de gemeente in 2006), iii., iv., vi. en vii. ook op 22 februari 2007, de dag van passeren van de akte van levering, een aanvang genomen. In het inleidend klaagschrift schrijven klagers immers dat de oud-notaris bij gelegenheid van het passeren van die akte aan klagers heeft bevestigd dat de toegangsweg aan de gemeente zou zijn verkocht (klachtonderdeel i. op dat punt). De overige klachtonderdelen zien op het handelen van de oud-notaris in het kader van het passeren van de akten van levering van 24 augustus 2006 en 22 februari 2007, waarvan klagers in ieder geval op 22 februari 2007 kennis hebben genomen. Hierbij wordt benadrukt, zoals hiervoor onder 6.2.1. is weergegeven, dat niet van belang is dat klagers eerst op een later moment tot de opvatting zijn gekomen dat het handelen of nalaten van de oud-notaris - naar hun mening - klachtwaardig is.
6.3.
Klagers verwijten de oud-notaris dat hij bij de aankoop van hun woning in februari 2007 niet aan hen heeft gemeld dat op de toegangsweg door de gemeente parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd en dat zij daarvan hinder zouden ondervinden in het gebruik van de aan hen verleende erfdienstbaarheid van weg (klachtonderdeel i. op dat punt). Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, kan door het hof niet worden vastgesteld dat klagers eerder dan 18 maart 2010, drie jaren voor het indienen van de klacht, op de hoogte zijn gekomen van het door hen gestelde nalaten van de oud-notaris. Dit betekent dat ervan uit dient te worden gegaan dat klagers hun klacht op dit punt tijdig hebben ingediend.
Het hof is evenwel van oordeel dat de oud-notaris te dier zake geen verwijt kan worden gemaakt. Nog daar gelaten dat de oud-notaris heeft aangevoerd dat hij ten tijde van het passeren van de akte niet heeft gesuggereerd dat klagers nooit hinder zouden ondervinden van het gebruik van de toegangsweg door anderen, hebben klagers niet toereikend onderbouwd dat het voor de oud-notaris voorzienbaar was dat de overdracht van de toegangsweg met parkeerplaatsen aan de gemeente in 2006 zou leiden tot de problemen die er kennelijk thans zijn bij het gebruik van de toegangsweg. Het hof is dan ook van oordeel dat er op de oud-notaris geen nadere informatieplicht rustte zoals door klagers gesteld. Om die reden zal klachtonderdeel i. op dit punt ongegrond worden verklaard.
6.4.
Met betrekking tot klachtonderdeel v. is het hof van oordeel dat, bij gebreke van concrete feiten en omstandigheden, niet kan worden vastgesteld dat de handelwijze van de oud-notaris in het kader van het passeren van de akten van 24 augustus 2006 en 22 februari 2007 heeft geleid tot de situatie die klagers met betrekking tot de verkoopbaarheid van hun woning hebben geschetst, zodat de oud-notaris hierin niet een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.
6.5.
Nu het hof met betrekking tot klachtonderdeel v. en klachtonderdeel i. gedeeltelijk tot een andere beslissing komt dan de kamer, kan de beslissing van de kamer op die punten niet in stand blijven en zal de beslissing ten aanzien van die klachtonderdelen (gedeeltelijk) worden vernietigd. De bestreden beslissing zal ter zake van de overige klachtonderdelen worden bevestigd.
6.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.7.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun verzoek om de oud-notaris schadeplichtig te stellen;
- vernietigt de bestreden beslissing voor wat betreft klachtonderdeel v. en klachtonderdeel i. op het punt van het ten tijde van de aankoop van de woning in februari 2007 niet melden door de oud-notaris dat op de toegangsweg door de gemeente parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd;
en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart klachtonderdeel v. en klachtonderdeel i. op het punt van het ten tijde van de
aankoop van de woning in februari 2007 niet melden door de oud-notaris dat op de toegangsweg door de gemeente parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd ongegrond;
- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J. Blokland en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014 door de rolraadsheer.