ECLI:NL:GHAMS:2014:3444

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.117.249/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1269068 CV EXPL 11-24127

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2014

inzake

de commanditaire vennootschap CV DUO VEST,

gevestigd te Amsterdam,

appellant in het principaal appel,

verweerder in het voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat:
dr. mr. G.M. Kerpesteinte Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,

Appellante in het voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat:
mr. M.H de Vrieste Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure

Partijen worden hierna DuoVest en [geïntimeerde] genoemd.

DuoVest is bij dagvaarding van 15 november 2012 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter) van 6 april 2012 en 19 oktober 2012, gewezen tussen DuoVest als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.

Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- een memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- een memorie van antwoord, tevens houdende grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, tevens houdende vermeerdering van eis in voorwaardelijke reconventie, met productie;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel;

- akte van DuoVest, met producties;

- antwoordakte van [geïntimeerde].

Ten slotte is arrest gevraagd.

DuoVest heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof alsnog haar vorderingen, zoals gewijzigd in hoger beroep, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in het principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

In het voorwaardelijk incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot toewijzing van zijn vorderingen, als geformuleerd in zijn memorie van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.

In het voorwaardelijk incidenteel appel heeft DuoVest geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde], met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 6 april 2012 onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. De feiten komen neer op het volgende.

2.1

Op 5 augustus 1984 is ingaande 1 april 1984 en voor onbepaalde tijd een schriftelijke huurovereenkomst gesloten tussen [X] en [geïntimeerde] met betrekking tot de woonruimte gelegen op de derde verdieping van het pand gelegen aan de[adres] (hierna: het pand). De huurprijs bedroeg
f100,- en

f4,52 watergeld per maand. Volgens de overeenkomst dient de huurprijs per maand te worden voldaan en kan betaling plaatsvinden door overmaking op postgironummer [rekeningnummer]. Voorts is bepaald:

“de huurprijs is per 1 Mai. 84 op 100,- hfl netto festgesteld. De material for de dusch, tegels, Armaturen Teitel, waschtafel and Duschbak werd von der verhuurder gestellt. De onroerend-goedbelastingen werde op August per jaar festgesteld an in 1 betrag taalbar. 1984 hfl. 148,00 laut anschlagbiljet.”

2.2

[geïntimeerde] heeft tot 2011 nimmer de huur in geld voldaan. [X] heeft niet vóór 2011

aanspraak gemaakt op huurbetaling in geld. De huur is sinds 1984 niet verhoogd.

2.3

Op enig moment heeft ook de echtgenote van [geïntimeerde] de woning betrokken.

2.4

[geïntimeerde] en zijn echtgenote bewonen sedert zeer geruime tijd (beginnend vóór 1999) tevens de tweede verdieping en de zolder van het pand.

2.5

Op 18 maart 1999 is door Stadsdeel Amsterdam Oud-Zuid een beschikking

verleend tot samenvoeging tot één woning van de woning gelegen op de tweede verdieping van het pand [adres], met de woning gelegen op de derde verdieping. Op 4 juni 1999 is [X] door genoemd Stadsdeel per brief op de hoogte gesteld van een stadsvernieuwingsproject, in welke brief ook melding wordt gemaakt van de toestemming tot samenvoeging van de tweede en derde verdieping.

2.6

In 2009 heeft [X] aan [geïntimeerde] voorgesteld dat hij € 1.700,-- aan maandelijkse huur zou gaan betalen. [geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd.

2.7

In een omstreeks begin 2011 verzonden ongedateerde brief heeft DuoVest, volgens de brief als beheerder van [X], [geïntimeerde] en zijn echtgenote aangesproken op betaling van achterstallige huur over de jaren 2008, 2009 en 2010.

2.8

In een brief van 22 april 2011 heeft een door [geïntimeerde] en zijn echtgenote ingeschakelde advocaat aan DuoVest laten weten dat de huur steeds in natura (door het uitvoeren van verbouwings- en onderhoudswerkzaamheden) is voldaan, op uitdrukkelijk verzoek van [X], en dat conform mondelinge afspraak met [X], [geïntimeerde] en zijn echtgenote de kosten van de glazenwasser hebben voldaan (€ 180,-- op jaarbasis).

2.9

[geïntimeerde] heeft op verzoek van [X] over de perioden vanaf januari 2011 € 45,38 de huurprijs voldaan door overmaking van dit bedrag op rekeningnummer [rekeningnummer]. De eerste betaling over de maanden januari tot en met juli 2011 vond plaats op 6 juli 2011.

2.1

De advocaat van [X] heeft bij brief van 30 mei 2011 de huur opgezegd aan [geïntimeerde] en diens echtgenote [Y] per 1 december 2011, en daartoe als grond aangevoerd (a) dringend eigen gebruik wegens renovatie en (b) strijd met goed huurderschap. In deze brief worden vier objecten genoemd die als passende vervangende woonruimte beschikbaar zijn en wordt een verhuis- en inrichtingsvergoeding van € 7.500,- en een huurgewenningsbijdrage aangeboden.

2.11

EP Bouwadvies heeft op verzoek van [X] een op 4 maart 2011 gedateerd bouwtechnisch rapport opgesteld. In dit rapport is vermeld dat het pand verschillende gebreken vertoont en dat het schilderwerk dringen onderhoud nodig heeft.

2.12 Loodgietersbedrijf Luppers heeft op 29 juni 2011 een offerte uitgebracht aan DuoVest voor loodgieterwerkzaamheden aan het pand.

2.13

[X] heeft de noodzakelijke te verrichten renovatiewerkzaamheden aan het pand in totaal begroot op € 156.950,- excl. BTW.

2.14

[X] heeft het pand verkocht aan Duovest voor een prijs van € 392.000,-. Het pand is op 6 oktober 2011 geleverd aan DuoVest.

2.15

In opdracht van DuoVest heeft Duyts Bouwconstructies op 4 december 2012 een rapport uitgebracht naar aanleiding van een nadere bouwkundige opname op

1 november 2012. In dit rapport bevestigt Duyts de juistheid van de vaststellingen en conclusies in de rapportages van EP Bouwadvies en Loodgietersbedrijf Luppers. Voorts zijn in het rapport nog andere gebreken aan het pand vermeld.

2.16

Eveneens in opdracht van DuoVest is op 2 december 2011 een rapport opgesteld door ACE Milieuadvies. Hierin is vermeld dat zich niet hechtgebonden asbest in het trappenhuis van het pand bevindt. Het asbest is verwerkt in asbestplaten, die bij de deur zijn beschadigd en die op korte termijn moeten worden verwijderd.

3.Beoordeling

3.1

In de onderhavige procedure vordert DuoVest, kort samengevat, primair beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde], op een door de rechter vast te stellen tijdstip en ontruiming, en subsidiair dat [geïntimeerde] bevolen wordt te gedogen dat DuoVest een aantal omschreven reparaties aan het pand zal gedogen.
De kantonrechter heeft de vorderingen van DuoVest - overigens was in eerste aanleg uitsluitend de primaire vordering aan de orde - afgewezen. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het hoger beroep van DuoVest.
In het voorwaardelijk incidenteel appel vordert [geïntimeerde], voor het geval de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, een verhuiskostenvergoeding, een vergoeding ex art. 7:274 lid 1 BW en een vergoeding ex art. 7:726 BW, met rente. Voor het geval de vordering van DuoVest tot het gedogen van renovatiewerkzaamheden aan de woning wordt toegewezen, vordert [geïntimeerde] een gebod dat hij en zijn echtgenote binnen 100 dagen, of binnen een door het hof te bepalen termijn, weer tot de woning wordt toegelaten, een gebod op hem en zijn echtgenote tijdelijk passende woonruimte in Amsterdam ter beschikking te stellen, beide op straffe van een dwangsom, en veroordeling tot betaling van twee maal verhuis- en inrichtingskosten.

3.2

Met betrekking tot de primaire vordering van DuoVest overweegt het hof het volgende.

Vast staat dat het gehuurde niet alleen bewoond wordt door [geïntimeerde], maar ook door zijn echtgenote [geïntimeerde]-Kaas. Niet gesteld of gebleken is dat het gehuurde haar niet tot hoofdverblijf strekt. Laatstgenoemde is derhalve op de voet van art. 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder. Ingevolge art. 7:271 lid 3 BW dient opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk te worden gedaan. Voorts dient het verzoek aan de rechter om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, op straffe van niet-ontvankelijkheid tegen beide echtgenoten te worden gericht (HR 4 oktober 1985, NJ 1986, 194). De rechter dient zo nodig ambtshalve de niet-ontvankelijkheid uit te spreken.
Nu in het onderhavige geval het bedoelde verzoek enkel ten aanzien van [geïntimeerde] en niet ten aanzien van [geïntimeerde]-Kaas is gedaan – zij is immers niet in rechte betrokken -, zal het hof DuoVest derhalve niet-ontvankelijk verklaren in haar primaire vordering.

Al hetgeen overigens door partijen is aangevoerd met betrekking tot de primaire vordering kan derhalve onbesproken blijven.

3.3

Met betrekking tot de subsidiaire vordering van DuoVest, het moeten gedogen door [geïntimeerde] van een aantal reparaties aan het gehuurde, overweegt het hof het volgende.

Ook deze vordering dient niet alleen jegens [geïntimeerde], maar ook jegens medehuurder [geïntimeerde]-Kaas te worden ingesteld. Ook in deze vordering zal DuoVest derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard.

Los hiervan geldt dat de door DuoVest bedoelde reparaties klaarblijkelijk zien op renovatie van het gehuurde, maar dat niet gebleken is dat Duovest [geïntimeerde] en [geïntimeerde]-Kaas op de voet van art. 7:220 lid 2 BW daarvoor een redelijk voorstel heeft gedaan. Ook hierop stuit de subsidiaire vordering van DuoVest af.

3.4

Gelet op deze uitkomst kan het voorwaardelijk ingestelde incidenteel appel van [geïntimeerde] onbesproken blijven.

3.5

DuoVest dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vorderingen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en DuoVest zal alsnog niet-ontvankelijk worden verklaard.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal DuoVest worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 19 oktober 2012;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart DuoVest niet-ontvankelijk in haar vorderingen;

veroordeelt DuoVest in de kosten van de procedure en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden

in eerste aanleg: op € 600,-- voor salaris;

in hoger beroep: op € 291,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.H. Huijzer en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014.