ECLI:NL:GHAMS:2014:3440

• Datum uitspraak: 19 augustus 2014
• Publicatiedatum: 21 augustus 2014
• Zaaknummer: 200.107.142-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Huijzer; R.H. de Bock; R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurgeschil tussen verhuurder en huurder met betrekking tot gebreken en huurprijs

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat [appellant], de verhuurder, heeft ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam. Het vonnis, gewezen op 25 januari 2012, betrof een geschil tussen [appellant] en [geïntimeerde], de huurder, over de huurprijs en de staat van de gehuurde woning. [appellant] had de huurprijs van de woning, gelegen aan [adres], verhoogd, maar [geïntimeerde] betwistte deze verhoging en stelde dat er ernstige gebreken aan de woning waren, waaronder lekkages en schimmel. De huurcommissie had vastgesteld dat de woning ernstige gebreken vertoonde en de huurprijs verlaagd tot € 112,14 per maand.

In hoger beroep heeft [appellant] vier grieven geformuleerd en bewijs aangeboden, met de conclusie dat het hof het vonnis van de kantonrechter zou moeten vernietigen en zijn eisen zou moeten toewijzen. [geïntimeerde] heeft geantwoord en verzocht om bekrachtiging van het vonnis. Het hof heeft de feiten vastgesteld zoals deze door de kantonrechter zijn vastgesteld, en deze zijn in hoger beroep niet in geschil.

Het hof heeft overwogen dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] niet kan worden verplicht om de woning op te knappen zolang de oorzaak van de lekkage niet is verholpen. Het hof heeft ook vastgesteld dat [appellant] onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn stellingen over de gebreken in de woning. De zaak is vervolgens naar de rol verwezen voor uitlating door partijen over de benoeming van deskundigen, waarbij [appellant] de kosten van het deskundigenonderzoek moet voorschieten. Het hof heeft iedere verdere beslissing aangehouden tot de uitkomst van het deskundigenonderzoek.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.107.142/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 1178773 CV EXPL 10-29336

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2014

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] , [land] ,

appellant,

advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat:
mr. A. de Rooij te Zoetermeer.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.1

[appellant] is bij dagvaarding van 22 februari 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 25 januari 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/ eiser in reconventie (hierna: het vonnis).

1.2

Bij arrest van 29 mei 2012 heeft dit hof een comparitie van partijen na aanbrengen gelast. Die comparitie is gehouden op 5 september 2012. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken.

1.3

[appellant] heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog uitvoerbaar bij voorraad- zijn (conventionele) eisen zal toewijzen en de (reconventionele) eisen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

1.4

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord, één productie overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten.

1.5

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1 a tot en met d de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.2.1

[geïntimeerde] huurt sinds 1 juli 1991 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Bij de woning hoort een op de vierde verdieping van het pand gelegen bergruimte. De huurprijs bedroeg in 2012 € 246,-- per maand.

2.2.2

[appellant] is in 2000 eigenaar geworden van het pand waarin de woning is gelegen. [appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 26 oktober 2009 een voorstel tot huurverhoging gedaan in verband met “woningverbetering en geluidsanering voorzijde”. [geïntimeerde] heeft in een brief van 30 november 2009 de gebreken opgesomd die volgens hem aan de woning kleven.

2.2.3

Op verzoek van [geïntimeerde] heeft de huurcommissie, na voorbereidend onderzoek, bij uitspraak van 21 mei 2010 vastgesteld dat de woning de volgende ernstige gebreken vertoont:

- vocht- en schimmelplekken in het plafond veroorzaakt door lekkage van de dakkapel aan de voorgevel;

- een gat in het plafond in het trappenhuis veroorzaakt door lekkage van de douche op de tweede etage;

- vochtsporen op de keukenmuur veroorzaakt door de achtergelegen douche;

- droge vochtplekken in het plafond van de slaapkamer aan de achtergevel, plaatselijk vergaan stucwerk, een en ander als gevolg van een herstelde lekkage;

- de elektriciteitsvoorziening levert, gelet op het rapport van de installateur, een gevaarlijke situatie op.

De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woning vastgesteld op 85, waarbij de zolder in verband met de aard en het gebruik van de ruimte werd gekwalificeerd als “overige ruimte” en niet als “vertrek”. Voorts heeft de huurcommissie de maximale kale huurprijs voor de woning vastgesteld op € 373,81 per maand, maar de geldende huurprijs met ingang van 1 december 2009 verminderd tot 30 % daarvan zijnde € 112,14 per maand.

2.3

In eerste aanleg vorderde [appellant] in conventie, kort en zakelijk samengevat:

A. onverbindend verklaring althans vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie en handhaving van de huurprijs van de woning op € 246,-- per maand;

B. veroordeling van [geïntimeerde] om de woning op te ruimen, schoon te maken, te ontdoen van opslag, geregeld te ventileren, te voorzien van behoorlijke stoffering, vloerbedekking en schilder- en behangwerk, met bepaling van een dwangsom;

C. hem te machtigen dat zelf te doen indien [geïntimeerde] niet binnen zestig dagen na de uitspraak aan de veroordeling voldoet.

[geïntimeerde] vorderde in reconventie, ook kort en zakelijk samengevat:

1. veroordeling van [appellant] om lekkages bij het dak te verhelpen en scheuren in de muren te repareren;

2. bepaling dat [appellant] de werkzaamheden in overleg met [geïntimeerde] zal plannen;

een en ander met bepaling van een dwangsom.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.

2.4

Ingevolge 7:262 BW kan een huurder of een verhuurder vorderen dat de kantonrechter een beslissing geeft over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [appellant] heeft (zijn vordering onder A) een desbetreffende vordering in gesteld. De kantonrechter heeft op die vordering beslist. Tegen die beslissing staat op grond van het tweede lid van artikel 7:262 BW geen hogere voorziening open, zodat [appellant] in zoverre niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep. Zijn
grief IV is dus tevergeefs opgeworpen.

2.5

Ten aanzien van [appellant] ’s vordering onder B heeft de kantonrechter overwogen (rechtsoverwegingen 16 en 17) dat niet van [geïntimeerde] kan worden verwacht dat hij de woning opknapt zolang de oorzaak van de lekkage niet is weggenomen, en dat haar tijdens de descente niet is gebleken dat in de woning brandgevaarlijke of andere rommel is opgeslagen en evenmin dat de woning onvoldoende wordt geventileerd. Op die grond heeft zij de vordering onder B, en in het verlengde daarvan de vordering onder C, afgewezen.

[appellant] keert zich tegen dat oordeel met zijn
grief V . Zijn algemene stelling dat [geïntimeerde] al jarenlang een ongelofelijke bende van de woning heeft gemaakt, wordt onvoldoende onderbouwd door de door hem in eerste aanleg overgelegde fotocollage. Dat is te minder het geval nu de kantonrechter een descente heeft gehouden en haar bevindingen niet stroken met de stellingen van [appellant] . Ook [appellant] ’s stelling dat [geïntimeerde] in de woning lekkagesporen heeft geënsceneerd en gefingeerd, vindt geen steun in de bevindingen van de kantonrechter. Het ligt dan op de weg van [appellant] om in hoger beroep meer en andere feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, die alsnog tot toewijzing van zijn desbetreffende vordering kunnen leiden. [appellant] heeft dat verzuimd, zodat het hof het vonnis van de kantonrechter voor zover in conventie gewezen voor het overige zal bekrachtigen.

2.6

Uitspraak van de onder 2.4 en 2.5 gegeven beslissingen zal worden aangehouden totdat eindarrest kan worden gewezen.

2.7

De
grieven I-III betreffen alle het verweer van [appellant] dat de gebreken die [geïntimeerde] heeft gesignaleerd en waarvan deze herstel vordert, reeds lang door hem zijn hersteld. Nu [geïntimeerde] stelde dat deze gebreken, lekkend dak en scheuren in de muren, aanwezig waren ligt het op zijn weg bewijs daarvan te leveren. Dat bewijs volgt uit de bevindingen van de huurcommissie en van de kantonrechter bij de descente. Het hof neemt daarom voorshands aan dat [geïntimeerde] erin is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren. [appellant] , die bewijs heeft aangeboden, mag dan tegenbewijs leveren. Gelet op de bouwtechnische aard van het bewijs acht het hof het geraden in dat kader een of meer deskundigen te benoemen. Het zal de zaak naar de rol verwijzen ten einde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over het aantal en de persoon van de te benoemen deskundigen, de aan de deskundige(n) te stellen vragen en de kosten van het deskundigenonderzoek. [appellant] dient de kosten van het deskundigenonderzoek voor te schieten, omdat dit wordt gelast in het kader van door hem te leveren tegenbewijs.

2.8

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

3. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 16 september 2014 voor uitlating door partijen over de te benoemen deskundige(n) als bedoeld onder 2.7;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. R.H. de Bock en mr. R.H.C. van Harmelen, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2014.