Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 12/00243
3 juli 2014
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4771 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z], op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 232.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 28 september 2012, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 21 maart 2013, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 april 2013, aangevuld bij brief gedagtekend 9 april 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 20 maart 2014 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, evenals in de overigens op te nemen citaat van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een huis in een rij. De oppervlakte van het perceel is 73 m². De woning is gebouwd circa 1906. In 2011 is een dakopbouw gerealiseerd.”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft in onderdelen 4 tot en met 15 van haar uitspraak omtrent het geschil als volgt overwogen:
“4. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. In beginsel wordt deze waarde volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die deze op de waardepeildatum – in dit geval 1 januari 2011 – heeft en naar de staat waarin deze op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b en slotzinsnede, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – 1 januari 2012 – indien de onroerende zaak in het jaar voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert (toestandsdatum).
6. De rechtbank acht de in 2011 gerealiseerde dakopbouw een verbouwing en verbetering van dusdanige omvang dat sprake is van een wijziging van de woning, zodat verweerder terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2012. Dit betekent dat bij de waardering ook met (de inhoud van) de dakopbouw rekening moet worden gehouden. Volgens verweerder bedraagt de inhoud van de woning inclusief dakopbouw ongeveer 325 m³. De enkele stelling ter zitting van eiseres dat deze inhoud onjuist zou zijn, is, naar het oordeel van de rechtbank, tegenover hetgeen verweerder ter zitting hieromtrent heeft verklaard, onvoldoende. Voor het hiernavolgende gaat de rechtbank daarom uit van een inhoud van de woning van ongeveer 325 m³.
7. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, uitstraling en omvang betreft voldoende met de woning vergelijkbaar. Evenals de woning betreffen de vergelijkingsobjecten namelijk tussenwoningen met drie bouwlagen uit de jaren ’00-‘10 van de vorige eeuw. Anders dan eiseres ter zitting heeft gesteld, heeft de rechtbank, zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, geen aanleiding te twijfelen dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Gelet op deze verkoopprijzen en rekening houdend met verschillen als omvang en bijgebouwen, kan dan ook niet gezegd worden dat waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
8. Voor wat betreft het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt – kort gezegd – als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit (een door verweerder) gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of als sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). Gesteld noch gebleken is dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd of een oogmerk van begunstiging had; desgevraagd heeft verweerder verklaard dat de door eiseres gesignaleerde omissie bij de waardering van het object [A-straat 2] (geen dakkapel in aanmerking genomen), zal worden hersteld. Voor zover sprake zou zijn van gelijke gevallen – wat de rechtbank in het midden laat – heeft eiseres met betrekking tot voormelde meerderheidsregel onvoldoende aangevoerd. Immers, eiseres heeft slechts één ander geval aangedragen, hetgeen geen meerderheid is. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
9. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor eerdere jaren is vastgesteld; de waarde is met 16 procent gestegen, terwijl de huizenprijzen volgens de Waarderingskamer en diverse krantenartikelen dalen, aldus eiseres. Eiseres heeft in dit verband ook gewezen op een vijftal vraagprijzen van woningen in de nabije omgeving.
10. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De waardes die per eerdere waardepeildata voor de woning zijn vastgesteld, spelen hierbij geen rol. De enkele omstandigheid dat, zoals verweerder ter zitting heeft verklaard, verweerder abusievelijk de waarde van de woning in eerdere jaren te laag heeft vastgesteld en dit thans heeft hersteld, hetgeen volgens verweerder de door eiseres gesignaleerde waardestijging van 16 procent verklaart, doet aan het voorgaande niet af.
11. Wat betreft de door eiseres aangevoerde dalingspercentages overweegt de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde van een woning – anders dan eiseres kennelijk meent – dient af te leiden uit verkoopcijfers van met een woning vergelijkbare objecten, van welke methode verweerder zich blijkens het taxatierapport ook bediend heeft. Met de (eventuele) waardedaling van de huizenprijzen is bij de bepaling van de waarde van de woning dan ook in zoverre rekening gehouden. Uit het voorgaande volgt ook dat een gemiddeld dalingspercentage zoals gebruikt door eiseres, te algemeen is om als onderbouwing te kunnen dienen voor de waardering van een individuele woning. Eiseres’ stelling wordt verworpen.
12. Wat betreft de door eiseres aangevoerde vraagprijzen van woningen overweegt de rechtbank dat vraagprijzen naar hun aard minder inzicht in de werkelijke waarde in het economische verkeer bieden dan gegevens die worden ontleend aan daadwerkelijk gerealiseerde verkopen. Gelet op het hiervoor onder 4 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ, biedt een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van vraagprijzen en biedingen. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken.
13. Eiseres heeft gesteld dat de taxateur van de gemeente niet objectief is omdat hij gelet op zijn relatie met de gemeente de hoogste verkoopcijfers (“de krenten uit de pap”) gebruikt voor de waardering. Verweerder heeft de stelling van eiseres gemotiveerd weersproken. Desgevraagd heeft eiseres geen andere verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten aangedragen. De stelling van eiseres is met geen enkel stuk onderbouwd en wordt dan ook verworpen.
14. Eiseres heeft geklaagd dat zij nimmer een taxatieverslag heeft ontvangen dan wel ingezien. Voor zover eiseres heeft gesteld dat de gemeente Haarlem onzorgvuldig heeft gehandeld overweegt de rechtbank dat het eiseres blijkens de achterzijde van de aanslag met daarop de WOZ-beschikking vrij stond om contact (telefonisch of via het internet) op te nemen met de gemeente Haarlem over de waarde en/of het taxatieverslag. Nu eiseres desgevraagd heeft verklaard dat zij uit onvrede van deze mogelijkheden geen gebruik heeft gemaakt, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan haar klacht enig gevolg te verbinden.
15. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Bij deze uitkomst ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
4.2.
Tegen het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Met de in 2011 gerealiseerde opbouw van de woning kan bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden. De waardebepaling voor het jaar 2013 heeft die voor het jaar 2012 achterhaald. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 193.000.
De heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist.
De heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist.
4.3.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen. Volledigheidshalve merkt het Hof op dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel in hoger beroep niet is herhaald. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen ander of nieuw licht op de zaak. Dat geldt ook voor de enkele omstandigheid dat de waarde voor het jaar 2013, naar peildatum 1 januari 2012, is vastgesteld op € 221.000.
Slotsom
4.4.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 3 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.