Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.077.136/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank : 95866 / HA ZA 03-1163
arrest van de meervoudige kamer van 8 juli 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CHIP(S)HOL III B.V.,
gevestigd te Wassenaar, kantoorhoudende te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
EISERES,
advocaat:
mr. H.J.M. van Schie, te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
mr. H.J.M. van Schie, te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
tegen:
de naamloze vennootschap N.V. LUCHTHAVEN SCHIPHOL,
gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
GEDAAGDE,
advocaat:
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom Chipshol en de Luchthaven genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 27 december 2011 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
Daarna heeft Chipshol een akte genomen. De Luchthaven heeft daarop gereageerd met een akte na tussenarrest en daarbij nog producties in het geding gebracht.
Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Vooraf
2.1 Het hof blijft bij hetgeen het in zijn tussenarrest van 27 december 2011 heeft overwogen en beslist. Het hof bouwt daarop in dit arrest voort.
2.2
De verdere behandeling van de vraagpunten die nog openliggen, werd aangehouden in afwachting van hetgeen de rechtbank Haarlem zou beslissen in de procedure van de Luchthaven tegen Chipshol op grond van het bepaalde in artikel 55 Luchtvaartwet.
De rechtbank Haarlem heeft in deze kwestie op 28 januari 2009 een tussenvonnis en op 21 december 2011 eindvonnis gewezen. De rechtbank heeft de Luchthaven niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen in de artikel 55-procedure.
Beide partijen hebben van deze vonnissen beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft Chipshol bij arrest van 22 februari 2013 gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde cassatieberoep en dat beroep voor het overige verworpen. De Hoge Raad heeft in datzelfde arrest de Luchthaven in haar beroep niet-ontvankelijk verklaard.
De rechtbank Haarlem heeft in deze kwestie op 28 januari 2009 een tussenvonnis en op 21 december 2011 eindvonnis gewezen. De rechtbank heeft de Luchthaven niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen in de artikel 55-procedure.
Beide partijen hebben van deze vonnissen beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft Chipshol bij arrest van 22 februari 2013 gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde cassatieberoep en dat beroep voor het overige verworpen. De Hoge Raad heeft in datzelfde arrest de Luchthaven in haar beroep niet-ontvankelijk verklaard.
2.3
Het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2013 behoort tot de processtukken van deze zaak. Dat geldt niet voor de overige gedingstukken van de artikel 55-procedure.
Het hof zal hieronder onder ogen zien of dat gevolgen moet meebrengen en zo ja welke.
Het hof zal hieronder onder ogen zien of dat gevolgen moet meebrengen en zo ja welke.
3.Verdere beoordeling
3.1
Op de voet van hetgeen het hof in zijn tussenarrest van 27 december 2011 heeft overwogen en beslist gelden de volgende uitgangspunten:
- het hof zal verder niet bespreken hetgeen Chipshol ten grondslag heeft gelegd aan haar vermeerdering van eis bij gelegenheid van de na verwijzing gehouden pleidooien;
- de vergoedingsplicht van de Luchthaven komt niet voor vermindering in aanmerking wegens eigen schuld van Chipshol in verband met het niet indienen van een nieuwe bouwaanvraag;
- de Luchthaven krijgt de gelegenheid om getuigen te doen horen aangaande haar stelling dat de door Chipshol gestelde schade al (gedeeltelijk) is vergoed als gevolg van de schikkingen die Chipshol met de provincie Noord-Holland en de gemeente Haarlemmermeer heeft getroffen.
- het hof zal verder niet bespreken hetgeen Chipshol ten grondslag heeft gelegd aan haar vermeerdering van eis bij gelegenheid van de na verwijzing gehouden pleidooien;
- de vergoedingsplicht van de Luchthaven komt niet voor vermindering in aanmerking wegens eigen schuld van Chipshol in verband met het niet indienen van een nieuwe bouwaanvraag;
- de Luchthaven krijgt de gelegenheid om getuigen te doen horen aangaande haar stelling dat de door Chipshol gestelde schade al (gedeeltelijk) is vergoed als gevolg van de schikkingen die Chipshol met de provincie Noord-Holland en de gemeente Haarlemmermeer heeft getroffen.
3.2
Na het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2013 brengt de nauwe samenhang van enerzijds de schade die Chipshol heeft geleden door het bouwverbod, en anderzijds de waardevermeerdering die eventueel voor Chipshol voortvloeide uit de opheffing van het verbod, mee dat de daarop over en weer door Chipshol en de Luchthaven gebaseerde vorderingen uit een oogpunt van doelmatigheid en een goede procesorde in dezelfde procedure moeten worden beoordeeld, namelijk in de artikel 50-procedure. De eindbeslissingen van de rechtbank Haarlem in haar tussenvonnis van 28 januari 2009 in de artikel 55-procedure heeft de Hoge Raad als niet-bindend aangemerkt.
Wat betreft de vorderingen van de Luchthaven op andere grondslagen is Chipshol in haar cassatieberoep niet-ontvankelijk verklaard. Daarbij heeft de Hoge Raad nog opgemerkt dat het de Luchthaven in de artikel 50-procedure vrijstaat om zich als verweer tegen (de omvang van) de door Chipshol daarin gevorderde schadeloosstelling mede te beroepen op hetgeen zij in de artikel 55- procedure in verband met deze overige grondslagen heeft aangevoerd.
Dat betekent dat het hof in dit geding niet alleen heeft te onderzoeken (binnen de in het tussenarrest van 27 december 2011 getrokken grenzen) de waardevermindering als gevolg van het bouwverbod van 19 februari 2003, maar ook heeft te onderzoeken of de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007 waardevermeerdering van het Groenenbergterrein tot gevolg heeft gehad, en zo ja wat de omvang van die waardevermeerdering is geweest.
Wat betreft de vorderingen van de Luchthaven op andere grondslagen is Chipshol in haar cassatieberoep niet-ontvankelijk verklaard. Daarbij heeft de Hoge Raad nog opgemerkt dat het de Luchthaven in de artikel 50-procedure vrijstaat om zich als verweer tegen (de omvang van) de door Chipshol daarin gevorderde schadeloosstelling mede te beroepen op hetgeen zij in de artikel 55- procedure in verband met deze overige grondslagen heeft aangevoerd.
Dat betekent dat het hof in dit geding niet alleen heeft te onderzoeken (binnen de in het tussenarrest van 27 december 2011 getrokken grenzen) de waardevermindering als gevolg van het bouwverbod van 19 februari 2003, maar ook heeft te onderzoeken of de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007 waardevermeerdering van het Groenenbergterrein tot gevolg heeft gehad, en zo ja wat de omvang van die waardevermeerdering is geweest.
Waardevermindering op 19 februari 20033.3.1 De rechtbank heeft zich alvorens te beslissen over de waardevermindering van het zogenoemde Groenenbergterrein als gevolg van het bouwverbod van 19 februari 2003 laten voorlichten door deskundigen.
Het deskundigenrapport aan de hand waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dateert van 5 juli 2006. Voorafgaand aan dit rapport is op 31 januari 2006 een ontwerprapport uitgebracht.
Het deskundigenrapport aan de hand waarvan de rechtbank heeft geoordeeld dateert van 5 juli 2006. Voorafgaand aan dit rapport is op 31 januari 2006 een ontwerprapport uitgebracht.
3.3.2
De deskundigen hebben het aangewezen geacht de te vergoeden waardevermindering te begroten naar de mindere waarde van de betrokken gronden in het economisch verkeer, d.w.z. zonder daarbij de in het bijzonder door Chipshol ontwikkelde bouwplannen te betrekken. Deze aanpak diende ertoe zo inzichtelijk mogelijk te kunnen bepalen welke schade het gevolg is van het bouwverbod en hoe groot deze is. Het gaat bij de aldus te taxeren waardevermindering om schade die iedere eigenaar van het perceel zou lijden, aldus de deskundigen. Verder hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat ingeval Chipshol schade lijdt doordat zij naast de op deze basis getaxeerde schade als gevolg van de bouwstop nog andere schade lijdt, deze ook aan haar behoort te worden vergoed.
De taxatie van de deskundigen is, zo vermelden zij in hun rapport, in de eerste plaats gebaseerd op de overwegingen die zij in het rapport tot uitdrukking hebben gebracht, zowel blijkend uit de tekst van de overwegingen als op de schadeberekeningen. Zij hebben bij hun taxatie van de mogelijke opbrengsten van de betrokken percelen hoofdzakelijk de methode van de residuele waardebepaling en de vergelijkingsmethode gehanteerd. De residuele grondwaarde wordt berekend door de waarde van de onroerende zaak na realisatie van het bouwplan te verminderen met de totale bouwkosten, inclusief bijkomende kosten, rente, winst en risico-opslag.
De taxatie van de deskundigen is, zo vermelden zij in hun rapport, in de eerste plaats gebaseerd op de overwegingen die zij in het rapport tot uitdrukking hebben gebracht, zowel blijkend uit de tekst van de overwegingen als op de schadeberekeningen. Zij hebben bij hun taxatie van de mogelijke opbrengsten van de betrokken percelen hoofdzakelijk de methode van de residuele waardebepaling en de vergelijkingsmethode gehanteerd. De residuele grondwaarde wordt berekend door de waarde van de onroerende zaak na realisatie van het bouwplan te verminderen met de totale bouwkosten, inclusief bijkomende kosten, rente, winst en risico-opslag.
3.3.3
De deskundigen hebben de waarde van de binnen het plangebied gelegen percelen naar hun gebruiksmogelijkheden na het opleggen van de bouwstop per peildatum 19 februari 2003 getaxeerd op € 1,8 mio. Verder hebben de deskundigen in aanmerking genomen dat gegadigden rekening zullen houden met de kans dat het bouwverbod op termijn wordt opgeheven. Dat heeft de deskundigen ertoe gebracht om de waarde van de percelen die door de bouwstop zijn getroffen na de bouwstop op in totaal € 2,5 mio te taxeren.
3.3.4
De waarde van de tot het bouwplangebied behorende gedeelten van de percelen hebben de deskundigen per peildatum, 19 februari 2003, de bouwstop weggedacht getaxeerd op € 19.130.000,-. De waardevermindering als gevolg van de bouwstop bedroeg op 19 februari 2003 naar hun deskundig inzicht derhalve € 16.630.000,-.
3.3.5
Aan overige aan Chipshol te vergoeden schade hebben de deskundigen een bedrag groot € 800.000,- begroot. Deze schadepost heeft betrekking op de omstandigheid dat Chipshol zonder het opleggen van een bouwverbod bouwgereed terrein zou hebben kunnen realiseren en als verkoper een voorsprong zou hebben gehad, indien een of meer kopers haar hadden verzocht als belegger deel te nemen in de te realiseren projecten.
Bovendien adviseren de deskundigen om aan Chipshol over het (afgeronde) totaalbedrag groot € 17.350.000,- rente toe te kennen, te weten 4,5% enkelvoudige interest per jaar vanaf 19 februari 2003 tot de datum van het vonnis waarbij de Luchthaven tot betaling van dat bedrag wordt veroordeeld.
De deskundigen hebben voor het overige geen toereikende grond gevonden om waardevermindering van de betrokken grond te aanvaarden, met dien verstande dat zij hun advies over de belastingschade van Chipshol hebben uitgesteld. Vermeldenswaard is in dit verband nog dat de deskundigen tot het oordeel zijn gekomen dat het commerciële resultaat van ontwikkeling op basis van door Chipshol ingediende bouwplannen niet op een hoger bedrag uitkomt dan het resultaat dat op basis van verkoop van de betrokken percelen tegen marktprijzen voor bouwrijpe bouwgrond kan worden verkregen alsmede dat Chipshol geen beleggingswinst derft.
Bovendien adviseren de deskundigen om aan Chipshol over het (afgeronde) totaalbedrag groot € 17.350.000,- rente toe te kennen, te weten 4,5% enkelvoudige interest per jaar vanaf 19 februari 2003 tot de datum van het vonnis waarbij de Luchthaven tot betaling van dat bedrag wordt veroordeeld.
De deskundigen hebben voor het overige geen toereikende grond gevonden om waardevermindering van de betrokken grond te aanvaarden, met dien verstande dat zij hun advies over de belastingschade van Chipshol hebben uitgesteld. Vermeldenswaard is in dit verband nog dat de deskundigen tot het oordeel zijn gekomen dat het commerciële resultaat van ontwikkeling op basis van door Chipshol ingediende bouwplannen niet op een hoger bedrag uitkomt dan het resultaat dat op basis van verkoop van de betrokken percelen tegen marktprijzen voor bouwrijpe bouwgrond kan worden verkregen alsmede dat Chipshol geen beleggingswinst derft.
3.3.6
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 4 april 2007 de bevindingen van de deskundigen grotendeels aanvaard. De rechtbank heeft de feitelijke uitgangspunten en de systematiek waardoor de deskundigen zich hebben laten leiden bij de van hen verlangde taxatie alsmede hun becijfering besproken in de rechtsoverwegingen 2.3 tot en met 2.13.
Vervolgens heeft de rechtbank de kritiek van Chipshol en de Luchthaven op de bevindingen van de deskundigen beoordeeld. Dat heeft de rechtbank ertoe gebracht om het advies van de deskundigen op drie onderdelen niet of niet volledig te volgen, t.w.:
- de onvoorziene kosten zijn op € 500.000,- en dus lager begroot,
- aangenomen is dat de marktwaarde van de grond door de kans dat een bouwverbod zou worden opgelegd per peildatum 10% lager was dan wanneer die kans in het geheel niet had bestaan of voor verwaarloosbaar gering kon worden gehouden, en
- de Luchthaven is vanaf 21 maart 2003 wettelijke rente over de schadeloosstelling verschuldigd.
Dat alles heeft de rechtbank ertoe gebracht om de aan Chipshol ingevolge artikel 50 Luchtvaartwet toekomende schadeloosstelling te begroten op ten minste € 16.000.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 maart 2003.
Vervolgens heeft de rechtbank de kritiek van Chipshol en de Luchthaven op de bevindingen van de deskundigen beoordeeld. Dat heeft de rechtbank ertoe gebracht om het advies van de deskundigen op drie onderdelen niet of niet volledig te volgen, t.w.:
- de onvoorziene kosten zijn op € 500.000,- en dus lager begroot,
- aangenomen is dat de marktwaarde van de grond door de kans dat een bouwverbod zou worden opgelegd per peildatum 10% lager was dan wanneer die kans in het geheel niet had bestaan of voor verwaarloosbaar gering kon worden gehouden, en
- de Luchthaven is vanaf 21 maart 2003 wettelijke rente over de schadeloosstelling verschuldigd.
Dat alles heeft de rechtbank ertoe gebracht om de aan Chipshol ingevolge artikel 50 Luchtvaartwet toekomende schadeloosstelling te begroten op ten minste € 16.000.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 maart 2003.
3.3.7
De rechtbank heeft in zijn eindvonnis van 30 januari 2008 deze begroting gehandhaafd. Toekenning van vergoeding van belastingschade heeft de rechtbank
achterwege gelaten, omdat Chipshol naar haar oordeel op dit punt niet aan haar stelplicht had voldaan.
achterwege gelaten, omdat Chipshol naar haar oordeel op dit punt niet aan haar stelplicht had voldaan.
3.3.8
In cassatie heeft Chipshol de betekenis die de rechtbank heeft toegekend aan het deskundigenadvies aan de orde gesteld. Daarmee heeft zij geen succes gehad.
3.3.9
Dat betekent dat hetgeen de rechtbank heeft geoordeeld aan de hand van de bevindingen van de deskundigen niet dan wel in cassatie vergeefs is bestreden.
Het hof dient zich dan ook in dit geding na verwijzing te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard.
Dat betekent in het bijzonder dat thans uitgangspunt is dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door de bouwstop zijn getroffen na de bouwstop € 2,5 mio waard waren. Dat betekent bovendien dat het hof zich heeft te laten leiden door de kerngegevens en waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen.
Het hof dient zich dan ook in dit geding na verwijzing te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard.
Dat betekent in het bijzonder dat thans uitgangspunt is dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door de bouwstop zijn getroffen na de bouwstop € 2,5 mio waard waren. Dat betekent bovendien dat het hof zich heeft te laten leiden door de kerngegevens en waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen.
Waardevermeerdering op 28 juni 20073.4.1 Het hof heeft op de voet van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn verwijzingsarrest van 19 februari 2010 en in zijn arrest van 22 februari 2013 in de artikel 55-procedure te onderzoeken, welke waardevermeerdering de opheffing van de bouwstop op 28 juni 2007 heeft teweeggebracht.
3.4.2
Bij de bespreking van deze kwestie stelt het hof voorop dat het niet is gebonden aan de beslissingen van de rechtbank in haar tussenvonnis van 28 januari 2009.
Voorts stelt het hof voorop dat Chipshol op grond van het bepaalde in de artikelen 50 en 55 Luchtvaartwet aan waardevermeerdering van de betrokken percelen niet meer aan de Luchthaven behoeft terug te betalen dan haar aan schadeloosstelling is toegekend.
Voorts stelt het hof voorop dat Chipshol op grond van het bepaalde in de artikelen 50 en 55 Luchtvaartwet aan waardevermeerdering van de betrokken percelen niet meer aan de Luchthaven behoeft terug te betalen dan haar aan schadeloosstelling is toegekend.
3.4.3
Partijen hebben de stukken van de procedure die is gevoerd op basis van artikel 55-procedure niet in het geding gebracht. Voor het hof is het standpunt van de Luchthaven en van Chipshol kenbaar uit in dit geding overgelegde stukken.
3.4.4
Wat betreft het standpunt van de Luchthaven is thans in het bijzonder het volgende vermeldenswaard.
- Luchthaven heeft bij akte van 25 juli 2007 aan de orde gesteld dat de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007 heeft meegebracht dat Chipshol de waardevermeerdering van de betrokken percelen aan haar heeft te vergoeden. Zij heeft in die akte de stelling betrokken dat de waardevermeerdering van het Groenenberg terrein tenminste gelijk is aan de waardevermindering met de daarover eventueel verschuldigde rente en kosten. Zij heeft toentertijd verzocht om benoeming van drie deskundigen om de rechtbank te adviseren over de hoogte van de waardevermeerdering vanwege de opheffing van het bouwverbod ingeval de waarde van het Groenenbergterrein na opheffing van het bouwverbod niet eenvoudig zou kunnen worden vastgesteld.
- Bij gelegenheid van de op 17 december 2007 gehouden comparitie van partijen heeft de Luchthaven zich beroepen op de visie die ing. L.L.M. de Lorijn heeft ontwikkeld in zijn brief van 5 juli 2007 aan de advocaat van de Luchthaven. Ing. de Lorijn komt onder vooropstelling van een aantal premissen tot de conclusie dat de nettowaarde van het Groenenbergterrein op 5 juli 2007 € 20.500.000,- bedraagt. Die waarde zou moeten worden bijgesteld naar een bedrag groot € 15.500.000,-, omdat het toenmalige bouwplan van Chipshol niet zou zijn afgestemd op de wensen van toekomstige huurders/gebruikers en rekening zou moeten worden gehouden met wijziging alsmede een nieuwe bouwvergunningsprocedure.
Die visie heeft ing. de Lorijn in zijn brief van 22 augustus 2007 aan de advocaat van de Luchthaven gehandhaafd. Hij heeft daaraan in die brief toegevoegd dat bij de genoemde waarde van € 15.500.000,- rekening is gehouden met de werking van het LIB. Zou de zogenaamde paraplubestemming voortvloeiende uit het LIB worden weggedacht, dan begroot ing. de Lorijn deze waarde 15% hoger op € 17.825.000,-.
Die visie heeft ing. de Lorijn in zijn brief van 22 augustus 2007 aan de advocaat van de Luchthaven gehandhaafd. Hij heeft daaraan in die brief toegevoegd dat bij de genoemde waarde van € 15.500.000,- rekening is gehouden met de werking van het LIB. Zou de zogenaamde paraplubestemming voortvloeiende uit het LIB worden weggedacht, dan begroot ing. de Lorijn deze waarde 15% hoger op € 17.825.000,-.
- Bij gelegenheid van de op 17 december 2007 gehouden comparitie van partijen heeft de Luchthaven zich bovendien beroepen op het taxatierapport Groenenbergterrein van Troostwijk Taxaties met als taxatiedatum 25 juli 2007 en waardepeildatum 1 augustus 2007. Het rapport is vervaardigd door taxateur C. Schekkerman MSRE RT in opdracht van Schiphol Real Estate B.V. Deze taxateur heeft twee residuele waardeberekeningen uitgevoerd. De eerste is gebaseerd op het toenmalige bouwplan van Chipshol en mondt uit in een onderhandse verkoopwaarde groot € 23.700.000,-, de tweede is gebaseerd op een marktconform alternatief en mondt uit in een onderhandse verkoopwaarde groot
€ 25.300.000,-.
€ 25.300.000,-.
- Bij gelegenheid van de op 17 december 2007 gehouden comparitie van partijen heeft de Luchthaven zich voorts beroepen op het taxatierapport ‘Groenenbergterrein’ nabij Fokkerweg Oude Meer van DTZ Zadelhoff. Het rapport is vervaardigd door de taxateurs M.S. de Graaf-Kouijzer MSRE RT en drs. B. Wilberts en gedateerd 30 augustus 2007. Als peildatum voor de waardering is gekozen 1 augustus 2007. De taxateurs hebben verschillende taxatiemethoden toegepast. De onderhandse verkoopwaarde van het getaxeerde terrein is op basis van de planvorming van Chipshol getaxeerd op € 20.480.000,- v.o.n., de onderhandse verkoopwaarde is op basis van een inschatting marktconforme planvorming getaxeerd op € 21.630.000,- v.o.n.
- Bij antwoordmemorie na verwijzing van 28 december 2010 heeft de Luchthaven zich beroepen op een nieuw taxatierapport van DTZ Zadelhoff met betrekking tot het ‘Groenenbergterrein’, Oude Meer/Schiphol nabij Fokkerweg. Het rapport is opgemaakt in opdracht van de Luchthaven door de taxateurs M.S. de Graaf-Kouijzer MSRE MRICS RT en ir. L.N. Willems MRE MRICS RT en gedateerd 8 december 2010. In dit rapport figureert als peildatum 1 december 2010. Als bijzondere uitgangspunten worden vermeld, onder meer, dat de marktwaarde van de grond is bepaald op basis van de residuele methode, dat de invloed van de Parallelle Kaagbaan als neutraal is beoordeeld alsmede dat gerekend is met het bouwplan conform de afgegeven vergunningen. De taxateurs hebben de marktwaarde van het betrokken terrein met inachtneming daarvan uiteindelijk begroot op € 15.900.000,- k.k. (vrij van overdrachtsbelasting).
- Bij antwoordmemorie na verwijzing heeft de Luchthaven zich verder beroepen op een taxatierapport van Colliers International. Dat rapport is in opdracht van de Luchthaven opgemaakt door C. Schekkerman MSRE MRICS RT na opname van het registergoed op 28 juni 2010 en gedateerd 1 december 2010. Als bijzondere uitgangspunten heeft de taxateur vermeld, dat de marktwaarde van de grond is bepaald in de toenmalige staat op basis van de residuele grondwaarde, dat het bouwplan wordt ontwikkeld conform de verleende bouwvergunningen, alsmede dat de invloed van een mogelijke toekomstige parallelle Kaagbaan nihil is vanwege volledige schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet. De taxateur heeft per 1 december 2010 de marktwaarde van het terrein (de residuele grondwaarde) getaxeerd op € 15.500.000,- en de marktwaarde van de restpercelen (agrarische waarde) op € 250.000,-, totaal € 15.750.000,- (eventuele omzetbelasting is daarin niet inbegrepen).
- Bij akte na tussenarrest van 4 juni 2013 heeft de Luchthaven zich beroepen op een nieuw taxatierapport van DTZ Zadelhoff aangaande het ‘Groenenbergterrein’, nabij Fokkerweg Oude Meer/Schiphol. Het rapport is opgemaakt in opdracht van de Luchthaven door de taxateurs M.J. Feringa MSc MRICS RT en ir. L.N. Willems MRE MRICS RT en gedateerd 23 mei 2013. In dit rapport is de peildatum 1 mei 2013. Als bijzondere uitgangspunten worden vermeld, onder meer, dat de invloed van de Parallelle Kaagbaan als neutraal is beoordeeld alsmede dat gerekend is met het bouwplan conform de afgegeven bouwvergunningen. De taxateurs hebben drie taxatiemethoden toegepast teneinde de waardering robuuster te doen zijn. Zij hebben op grond van hun bevindingen en met inachtneming van de gekozen uitgangspunten drie verschillende marktwaarden bepaald:
. € 14.100.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan Chipshol (vrij van overdrachtsbelasting),
. € 18.400.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan ‘nieuw’ (ontwerp)bestemmingsplan met een bouwhoogte van 6-10 meter (vrij van overdrachtsbelasting),
. € 19.500.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan ‘nieuw’ (ontwerp)bestemmingsplan met een bouwhoogte van 14 meter (vrij van overdrachtsbelasting).
. € 14.100.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan Chipshol (vrij van overdrachtsbelasting),
. € 18.400.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan ‘nieuw’ (ontwerp)bestemmingsplan met een bouwhoogte van 6-10 meter (vrij van overdrachtsbelasting),
. € 19.500.000,- k.k. is de marktwaarde van het betrokken terrein bij het plan ‘nieuw’ (ontwerp)bestemmingsplan met een bouwhoogte van 14 meter (vrij van overdrachtsbelasting).
- Bij diezelfde akte na tussenarrest heeft de Luchthaven zich beroepen op een taxatierapport van NAI Netherlands aangaande het ‘Groenenbergterrein’(Fokkerweg 200, Oude Meer, Schiphol Zuidoost). Het rapport is opgemaakt in opdracht van de Luchthaven door de taxateurs C. Schekkerman MSRE MRICS RRV RT en mr. H.C. van Wamel MRICS RRV RT en gedateerd 22 mei 2013. In dit rapport is de waardepeildatum 1 mei 2013. Bijzonder uitgangspunt is in dit rapport de marktwaarde op basis van residuele grondwaarde. De taxateurs hebben op grond van hun bevindingen en met inachtneming van de gekozen uitgangspunten drie verschillende marktwaarden bepaald:
. € 13.800.000,- k.k. is de marktwaarde bij het oorspronkelijke bouwplan conform bouwvergunning,
. € 18.250.000,- k.k. is de marktwaarde op basis van een nieuw ontwerp bestemmingsplan met een bouwhoogte van 6-10 meter,
. € 19.400.000,- k.k. is de marktwaarde op basis van een nieuw ontwerp bestemmingsplan met een bouwhoogte van 14 meter.
. € 13.800.000,- k.k. is de marktwaarde bij het oorspronkelijke bouwplan conform bouwvergunning,
. € 18.250.000,- k.k. is de marktwaarde op basis van een nieuw ontwerp bestemmingsplan met een bouwhoogte van 6-10 meter,
. € 19.400.000,- k.k. is de marktwaarde op basis van een nieuw ontwerp bestemmingsplan met een bouwhoogte van 14 meter.
3.4.5
Voor het hof is wat betreft het standpunt van Chipshol, samengevat, het volgende kenbaar uit de overgelegde stukken:
- In haar antwoordakte vordering tot restitutie in de hoofdzaak van 25 juli 2007 heeft Chipshol zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het Groenenbergterrein op het peilmoment, 28 juni 2007, niet is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod. Zij heeft in dit verband gewezen op de inhoud van het Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling, dat op 13 oktober 2004 in werking is getreden, en dat voor de gebruiksmogelijkheden van het Groenenbergterrein ook na de opheffing van bouwverbod zware gebruiks- en bebouwingsbeperkingen zou meebrengen. Ook heeft Chipshol gewezen op de toentertijd nog bestaande reservering voor de tweede Kaagbaan, de omlegging van de N201 en de haars inziens benodigde toetsing aan het Besluit luchtkwaliteit.
- Bij gelegenheid van de op 17 december 2007 gehouden comparitie van partijen heeft Chipshol verder het standpunt betrokken dat de door haar op 11 februari en 6 mei 2003 verkregen bouwvergunningen niet kunnen worden gebruikt. Een vrijstellingsprocedure zou haars inziens niet kunnen leiden tot een vrijstellingsbesluit.
Ook wil zij bij die gelegenheid aan de rapportage van Troostwijk Taxaties en de daarin getaxeerde residuele grondwaarde steun voor haar standpunt ontlenen, waarbij zij er nog melding van maakt dat er twee verschillende versies van de rapportage van Troostwijk bestaan.
Ook wil zij bij die gelegenheid aan de rapportage van Troostwijk Taxaties en de daarin getaxeerde residuele grondwaarde steun voor haar standpunt ontlenen, waarbij zij er nog melding van maakt dat er twee verschillende versies van de rapportage van Troostwijk bestaan.
- Bij memorie van antwoord na verwijzing van 8 maart 2011 heeft Chipshol herhaald dat de opheffing van het bouwverbod haar schade niet heeft weggenomen. Die opheffing heeft volgens Chipshol geen wijziging gebracht in de mogelijkheden tot bebouwing van Groenenbergterrein. Bebouwing bleef onmogelijk, vooral omdat dezelfde hoogtebeperkingen bleven gelden. Ze bleef afhankelijk van de planologische medewerking van de betrokken overheden. Op 3 september 2008 gaf de gemeente te kennen dat de oorspronkelijke bouwvergunning met nummer 2002-1973 direct kon worden gerealiseerd. In 2009 zijn ontheffingen, verklaringen van geen bezwaar en vrijstellingen verleend aan Chipshol ten behoeve van het gebruik van de eerder verleende bouwvergunningen 2002-1971, 2003-184 en 2003-185, maar causaal verband tussen de opheffing van het bouwverbod en deze medewerking van de overheden zou ontbreken.
Voorts heeft Chipshol zich beroepen op een intentieovereenkomst die zij op 27 juni 2008 sloot met ProLogis. Die partij zou zich bereid hebben getoond om ongeveer € 40 mio te betalen voor het Groenenbergterrein. Omdat de vrijstellingen en ontheffingen uitbleven en de kredietcrisis zich aandiende, is deze transactie uiteindelijk, na een due-diligence onderzoek door ProLogis, niet doorgegaan, aldus Chipshol.
Voorts heeft Chipshol zich beroepen op een intentieovereenkomst die zij op 27 juni 2008 sloot met ProLogis. Die partij zou zich bereid hebben getoond om ongeveer € 40 mio te betalen voor het Groenenbergterrein. Omdat de vrijstellingen en ontheffingen uitbleven en de kredietcrisis zich aandiende, is deze transactie uiteindelijk, na een due-diligence onderzoek door ProLogis, niet doorgegaan, aldus Chipshol.
3.5.1
Dit partijdebat laat zien dat de standpunten van partijen met betrekking tot de vermeerdering van de waarde van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 als gevolg van de opheffing van het bouwverbod ver uiteen liggen. Die kwestie is evenwel nog niet rijp voor een definitieve beslissing van het hof.
3.5.2
Het hof wil niet beslissen zonder kennis te hebben genomen van de gedingstukken in de artikel 55-procedure. Het hof neemt aan dat het partijdebat in die procedure meer dan in dit geding is toegespitst op de vraag van de waardevermeerdering als gevolg van de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007. Het hof verzoekt dan ook de Luchthaven als in dit verband meest gerede partij om die stukken alsnog in het geding te brengen.
Deskundigenonderzoek3.6.1 Het hof houdt er rekening mee dat kennisneming van bovengenoemde stukken geen wezenlijk nieuwe informatie oplevert. Voorshands daarvan uitgaande overweegt het hof verder als volgt.
3.6.2
In de kwestie die aan de orde in de artikel 55-procedure heeft het hof behoefte aan deskundige voorlichting alvorens verder te beslissen. Het hof heeft dan ook het voornemen opgevat om op de voet van het bepaalde in artikel 54 Luchtvaartwet drie deskundigen te benoemen teneinde het hof in deze kwestie van advies te dienen.
Meer specifiek overweegt het hof daarover nog als volgt.
Meer specifiek overweegt het hof daarover nog als volgt.
3.6.3
Het lijkt aangewezen dat bij dit onderzoek dezelfde kerngegevens en begrotingssystematiek worden gebruikt als de door de rechtbank benoemde deskundigen hebben gedaan in de artikel 50-procedure teneinde de resultaten van beide onderzoeken vergelijkbaar te maken en de consistentie van de onderzoeken te bevorderen.
3.6.4
Het gaat erom te achterhalen welke waarde in het economisch verkeer het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 had vóór opheffing van het bouwverbod en die dag verkreeg als gevolg van de opheffing van het bouwverbod. Over de waarde van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 vóór opheffing van het bouwverbod zijn partijen het blijkens hun stellingen eens; die waarde was € 2,5 mio. Die waarde behoeft dus niet afzonderlijk te worden onderzocht. Het onderzoek moet worden toegespitst op de waarde in het economisch verkeer van het Groenenbergterrein op 28 juni 2007 na opheffing van het bouwverbod.
Het komt het hof voor dat het teneinde die waarde te achterhalen het meest doeltreffend is om een open vraag aan de te benoemen deskundigen voor te leggen, gelijk de rechtbank deed in haar vonnis van 30 maart 2005. De vraag luidt: wilt u, uitgaande van de in het rapport van 5 juli 2006 gevonden waarde van € 2,5 mio en de in dat rapport gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod.
Het komt het hof voor dat het teneinde die waarde te achterhalen het meest doeltreffend is om een open vraag aan de te benoemen deskundigen voor te leggen, gelijk de rechtbank deed in haar vonnis van 30 maart 2005. De vraag luidt: wilt u, uitgaande van de in het rapport van 5 juli 2006 gevonden waarde van € 2,5 mio en de in dat rapport gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod.
3.6.5
Omstreden is tussen partijen in hoeverre een redelijk handelende koper op 28 juni 2007 na opheffing van het bouwverbod de verwachting zou koesteren dat de overheden hun medewerking zouden verlenen aan een commercieel aantrekkelijk bouwplan en in hoeverre die koper zich daardoor zou laten leiden bij de waardering van de betrokken grond. Het hof zal de deskundigen verzoeken deze op de peildatum te veronderstellen redelijke verwachting bij hun overwegingen te betrekken.
Hetgeen een gegadigde op 28 juni 2007 voor ogen zou hebben gestaan wat betreft het planologisch perspectief, hebben de deskundigen geobjectiveerd te benaderen. Zij dienen dus uit te gaan van hetgeen een redelijk handelende koper op 28 juni 2007 dienaangaande zou verwachten. Voor een subjectieve benadering is geen plaats; dat betekent dat de deskundigen aan de teleurstellende ervaringen van Chipshol tot dan toe niet zonder meer betekenis behoeven toe te kennen.
Hetgeen een gegadigde op 28 juni 2007 voor ogen zou hebben gestaan wat betreft het planologisch perspectief, hebben de deskundigen geobjectiveerd te benaderen. Zij dienen dus uit te gaan van hetgeen een redelijk handelende koper op 28 juni 2007 dienaangaande zou verwachten. Voor een subjectieve benadering is geen plaats; dat betekent dat de deskundigen aan de teleurstellende ervaringen van Chipshol tot dan toe niet zonder meer betekenis behoeven toe te kennen.
3.6.6
Het hof staat voor ogen dat de deskundigen bij hun onderzoek niet noodzakelijkerwijs behoeven uit te gaan van de toenmalige bouwplannen van Chipshol. Zouden andere plannen tot een royalere waardevermeerdering hebben geleid, dan verneemt het hof ook dat graag. Uitgangspunt is immers bij de bepaling van de waarde van de gronden in het economische verkeer een redelijk handelende koper; daarbij past niet om aan te nemen dat deze zou hebben gerekend met een ontwikkelingsplan met een naar verwachting suboptimaal resultaat.
3.6.7
Omstreden is voorts tussen partijen in hoeverre de kredietcrisis op 28 juni 2007 al van invloed was op de verwachtingswaarde voor een redelijk handelende koper. Het hof zal de deskundigen verzoeken dat bij hun overwegingen te betrekken.
3.6.8
Omstreden is bovendien in hoeverre de voorgenomen onteigening van een gedeelte van het Groenenbergterrein ten behoeve van de N201 op 28 juni 2007 de waarde van de betrokken grond heeft beïnvloed. Het hof zal de deskundigen ook verzoeken dat bij hun overwegingen te betrekken.
3.6.9
Het komt het hof in dit stadium van het geding raadzaam voor om andere deskundigen te benoemen dan de rechtbank deed. Beslissend voor deze voorkeur van het hof is reeds dat inmiddels zo’n uitvoerig en heftig debat is gevoerd over de inhoud van de rapportage van de door de rechtbank benoemde deskundigen dat van hen redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat zij zo vrij staan ten opzichte van partijen als eerder het geval is geweest.
Partijen mogen nieuwe deskundigen voorstellen (en hoeven daarmee niet te wachten, totdat het hof kennis heeft kunnen nemen van de gedingstukken van de artikel 55-procedure). Zouden partijen over het nieuwe team van deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken, dan kiest het hof. Zouden partijen de voorkeur geven aan een of twee deskundigen uit het buitenland, dan heeft het hof daartegen geen bezwaar, mits gewaarborgd is dat deze deskundigen over voldoende kennis beschikken van de Nederlandse planologische regelgeving en dat de rapportage in het Nederlands wordt uitgebracht.
Partijen mogen nieuwe deskundigen voorstellen (en hoeven daarmee niet te wachten, totdat het hof kennis heeft kunnen nemen van de gedingstukken van de artikel 55-procedure). Zouden partijen over het nieuwe team van deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken, dan kiest het hof. Zouden partijen de voorkeur geven aan een of twee deskundigen uit het buitenland, dan heeft het hof daartegen geen bezwaar, mits gewaarborgd is dat deze deskundigen over voldoende kennis beschikken van de Nederlandse planologische regelgeving en dat de rapportage in het Nederlands wordt uitgebracht.
3.7
De kwestie van de belastingschade laat het hof rusten. Daarover kan pas naar behoren worden geoordeeld, nadat de deskundigen aan het hof hebben gerapporteerd.
Zouden de deskundigen voldoende zijn geïnformeerd en geëquipeerd om ook de omvang van de belastingschade in hun rapportage te betrekken, dan staat hun dat vrij.
Zouden de deskundigen voldoende zijn geïnformeerd en geëquipeerd om ook de omvang van de belastingschade in hun rapportage te betrekken, dan staat hun dat vrij.
3.8
De vraag in hoeverre de schade van Chipshol al is vergoed blijft ook in dit stadium van het geding rusten.
3.9
Pas nadat het hof zich een oordeel heeft gevormd over de geldelijke gevolgen van de opheffing van het bouwverbod, kan het naar behoren de vraag onder ogen zien of kosten die Chipshol stelt te hebben gemaakt voor deskundige bijstand ter begroting van de schade voor vergoeding door de Luchthaven in aanmerking komen (artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek). Die kwestie blijft nu dus ook rusten.
3.1
Op de voet van hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in rechtsoverweging 4.5 van zijn arrest van 22 februari 2013 houdt het hof er rekening mee dat het te zijner tijd de overige door de Luchthaven aangevoerde grondslagen heeft te onderzoeken.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 2 september 2014
- voor een akte aan de zijde van de Luchthaven met het hierboven in rechtsoverweging 3.5.2 omschreven doel, alsmede
- voor een akte aan de zijde van Chipshol met de hiervoor in rechtsoverweging 3.6.9 omschreven doeleinden;
- voor een akte aan de zijde van de Luchthaven met het hierboven in rechtsoverweging 3.5.2 omschreven doel, alsmede
- voor een akte aan de zijde van Chipshol met de hiervoor in rechtsoverweging 3.6.9 omschreven doeleinden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, C.A. Joustra en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2014.