Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.125.524/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1310745 CV EXPL 11-43369
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 juni 2014
inzake
[APPELLANTE],
wonend te [woonplaats],
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZOSTA BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Zosta genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 20 maart 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 december 2012, gewezen tussen [appellante] als eiseres en Zosta als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 juli 2013 doen bepleiten, [appellante] door mr. Panholzer voornoemd en Zosta door mr. F.F. Boers, advocaat te Amsterdam. Mr. Boers heeft gepleit aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd en tevens een productie in het geding gebracht.
Na het pleidooi is de zaak aangehouden ten behoeve van onderhandelingen tussen partijen. Ten slotte is arrest gevraagd.
In het principaal appel heeft [appellante] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van Zosta in reconventie alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Zosta heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
In het incidenteel appel heeft Zosta gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de huurovereenkomst met [appellante] zal beëindigen, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 en 1.2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere feiten die als gesteld en niet betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[appellante] huurt van Zosta de zelfstandige woonruimte aan de [adres] derde en (een deel van de) vierde etage te Amsterdam tegen een huurprijs van € 164,57 per maand.
2.2.
Bij brief van 12 maart 2012 heeft het stadsdeel Oost aan Zosta een voornemen tot het opleggen van een last tot dwangsom ten aanzien van de staat van onderhoud van het pand [adres] te Amsterdam doen toekomen.
2.3.
Bij brief van 11 juli 2013 heeft Zosta aan [appellante] per brief onder meer laten weten:
Door middel van deze brief berichten wij u dat wij gezien de omvang van de renovatie van uw oude woning aan de[adres] de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. De renovatie is dermate omvangrijk dat wij de huurovereenkomst onmogelijk in stand kunnen laten.
Voorts zijn wij van mening dat gezien de lange huur en de grote oppervlakte welke leegstaat als gevolg van de huidige huurovereenkomst, het belang van Zosta zwaarder moet wegen om de ruimte naar haar inzicht te mogen renoveren dan uw belang in voortzetting van de huurovereenkomst.
Als vervangende woonruimte bieden wij u de woonruimte aan, waar u reeds woonachtig bent, tegen een huurprijs van € 260.
3.Beoordeling
3.1.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellante], strekkende tot herstel van een aantal gebreken aan het gehuurde, toegewezen. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld om, kort gezegd, mee te werken aan renovatie van het gehuurde en het gehuurde daartoe te ontruimen en bepaald dat de huurprijs na voltooiing van de renovatie wordt bepaald op een bedrag conform de na de renovatie aan de woning toe te kennen punten.
3.2.
Het hof stelt in deze zaak voorop dat het door Zosta aan [appellante] in de brief van 11 juli 2013 gedane aanbod niet kan worden gekwalificeerd als een redelijk voorstel tot renovatie van het gehuurde. Een renovatievoorstel dient voldoende duidelijkheid te bevatten over welke werkzaamheden worden verricht en welke overige gevolgen de renovatie voor de huurder zal hebben.
Genoemde brief laat in het midden welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, hoe lang die werkzaamheden zullen duren, hoe [appellante] in haar tijdelijke huisvesting zal moeten voorzien en hoe de voorgestelde hogere huurprijs wordt gerechtvaardigd. Zosta heeft ook nadien op deze punten geen duidelijkheid verschaft. Dat [appellante] het gehuurde heeft verlaten omdat – naar Zosta onvoldoende heeft weersproken – het gehuurde te veel gebreken vertoonde en sedertdien verblijft in een door Zosta ter beschikking gestelde woning, doet daaraan niet af. Evenmin is gebleken dat Zosta in de periode voorafgaand aan deze brief ooit een concreet renovatievoorstel heeft gedaan dat voldoet aan de hiervoor geldende vereisten.
3.3.
Onduidelijk is bovendien in hoeverre de uit te voeren werkzaamheden meer inhouden dan uitvoering van het al langere tijd noodzakelijke herstel van gebreken in het gehuurde. Dat Zosta, zoals het hof uit de toelichting van Zosta begrijpt, de wens heeft om bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden het gehuurde te verkleinen om de vierde verdieping separaat te kunnen verhuren, is, zonder verdere concrete invulling, onvoldoende om te concluderen dat sprake is van een renovatie. Van [appellante] kan (ook) daarom niet worden verlangd dat zij daaraan meewerkt.
3.4.
Anders dan de kantonrechter heeft overwogen, heeft [appellante] naar het oordeel van het hof ook niet ingestemd met de uitvoering van een renovatie. [appellante] heeft weliswaar ter zitting in eerste aanleg verklaard geen bezwaar te hebben aan renovatie en herberekening van de huurprijs mee te werken en heeft het gehuurde verlaten om een door Zosta ter beschikking gestelde andere woning te betrekken, maar dat betekent niet dat zij op voorhand onvoorwaardelijk heeft toegezegd mee te werken aan renovatie waarvan de omvang onduidelijk is, zonder enige zekerheid omtrent de duur van de werkzaamheden en zonder enige duidelijkheid over de hoogte van de na renovatie te betalen huurprijs. De grieven II, III en IV in het principaal appel slagen.
3.5.
Met grief I betoogt [appellante] dat haar vorderingen in conventie – naar zij stelt: ten onrechte - zijn afgewezen. Dat is onjuist: deze vorderingen, die strekken tot herstel van gebreken aan het gehuurde, zijn toegewezen. De grief slaagt niet bij gebrek aan belang.
3.6.
De grief van Zosta in het incidenteel appel strekt er toe dat de huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik dan wel op grond van de belangenafweging.
3.7.
Dringend eigen gebruik is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan, reeds omdat niet duidelijk is waarom de door Zosta voorgestane werkzaamheden aan het pand niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kunnen worden uitgevoerd. [appellante] heeft, als overwogen, niet op voorhand geweigerd aan de door Zosta gewenste verandering van het gehuurde en aanpassing van de huurprijs mee te werken. Van een voldoende concreet renovatievoorstel is bovendien geen sprake. De door Zosta gestelde betalingsachterstand, wat daar ook van zij, acht het hof, gelet op de omstandigheid dat het gehuurde ernstige gebreken vertoont en [appellante] tijdelijk elders moet wonen, onvoldoende om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook overigens is daartoe onvoldoende aangedragen.
3.8.
Het hof acht de vordering van Zosta tot beëindiging bovendien prematuur. Partijen zullen eerst moeten proberen op basis van een concreet voorstel tot overeenstemming te komen over renovatie van het gehuurde. Indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, zal in een nieuwe procedure aan de orde kunnen komen of de (concrete) plannen van Zosta voldoende gewicht in de schaal leggen om beëindiging te rechtvaardigen.
3.9.
Onder de geschetste omstandigheden kan ook een belangenafweging Zosta niet baten. De grief in het incidenteel appel faalt.
3.10.
De slotsom is dat het principaal appel slaagt. Het vonnis zal deels worden vernietigd en de in reconventie toegewezen vorderingen zullen alsnog worden afgewezen. Het incidenteel appel slaagt niet. De kosten van het de procedure in beide instanties komen voor rekening van Zosta.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in reconventie gewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen in reconventie af;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt Zosta in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 161,81 aan verschotten en € 400,-- voor salaris en in principaal appel tot op heden begroot op € 400,32 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en in incidenteel appel tot op heden begroot op € 1.341,-- voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2014.