ECLI:NL:GHAMS:2014:1476

• Datum uitspraak: 15 april 2014
• Publicatiedatum: 28 april 2014
• Zaaknummer: 200.131.297-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; C. Uriot; R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake wanprestatie bij koopovereenkomst woning en schuldeisersverzuim

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam. De rechtbank had geoordeeld dat [appellant] toerekenbaar tekortgeschoten was in de nakoming van een koopovereenkomst met [geïntimeerde]. De koopovereenkomst betrof de verkoop van een woning, die niet vrij van huur werd geleverd, wat in strijd was met de overeenkomst. De huurovereenkomst met de huurster [X] was nog van kracht op het moment van de levering van de woning aan [geïntimeerde]. Hierdoor kon [geïntimeerde] de woning niet in de afgesproken staat ontvangen, wat leidde tot een vordering van [geïntimeerde] op [appellant] voor schadevergoeding en een contractuele boete.

Het hof heeft de feiten en de argumenten van beide partijen in hoger beroep beoordeeld. [appellant] stelde dat hij in schuldeisersverzuim was geraakt doordat [geïntimeerde] beslag had gelegd op de koopsom, waardoor hij niet in staat was om aan zijn verplichtingen te voldoen. Het hof oordeelde echter dat [geïntimeerde] niet onterecht beslag had gelegd, aangezien [appellant] niet had voldaan aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Het hof concludeerde dat [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim was geraakt voordat [appellant] in verzuim was, en dat de rechtbank ten onrechte had geoordeeld dat [appellant] de contractuele boete moest betalen.

Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank voor zover het de contractuele boete en de proceskostenveroordeling betrof, en wees de vorderingen van [geïntimeerde] af. De kosten van het geding in eerste aanleg werden gecompenseerd, en [geïntimeerde] werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.131.297/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/526974 / HA ZA 12-1193

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 april 2014

inzake

[APPELLANT] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. C.R. Hettema te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 24 juni 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 april 2013, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 februari 2014 doen bepleiten door hun voornoemde raadslieden, mr. Swart aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

– uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellant] in
grief I erover klaagt dat de rechtbank niet alle relevante feiten heeft vermeld, doet dit aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten niet af. Dit neemt niet weg dat het hof bij de beoordeling van het geschil aandacht zal besteden aan hetgeen [appellant] in hoger beroep aan feiten heeft aangevoerd, voor zover deze feiten voor de beoordeling van belang zijn. Omdat de door de rechtbank vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. Beoordeling

3.1.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.1.

Op 28 november 2011 heeft [appellant] met [X] (hierna: [X]) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (hierna: de huurovereenkomst) gesloten op grond waarvan [X] de woning aan het adres [adres] huurde van 5 december 2011 tot 5 december 2012. [appellant] was destijds de eigenaar van deze woning. Mangré Makelaars (hierna: Mangré) heeft namens [appellant] als bemiddelaar opgetreden bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [X].

3.1.2.

[appellant] heeft vervolgens aan [geïntimeerde] het voortdurend recht van erfpacht verkocht van het perceel grond aan de [adres], met de rechten van de erfpachter op de zich op de grond bevindende opstallen, zijnde het woonhuis met garage en verdere aanhorigheden (hierna: de woning) tegen een koopprijs van € 335.000,-. Bij de totstandkoming van deze overeenkomst was [Y] als verkopend makelaar betrokken.

3.1.3.

Op 5 juni 2012 hebben [geïntimeerde] en [appellant] de koopovereenkomst getekend. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“(…)

Verklaringen van verkoper

Artikel 10

Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:

(…)

d. het verkochte zal worden overgedragen vrij van huur of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (…) en ongevorderd. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden;

(…)

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 12

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

(…)

4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de totale koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. (…)”

3.1.4.

De levering van het registergoed heeft plaatsgevonden op 3 september 2012. In de leveringsakte staat, voor zover van belang:

“(…)

Artikel 2

Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat.

(…)

2. De aflevering (…) dient heden plaats te vinden, vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd (…)”

3.1.5.

Onder de stukken bevindt zich een stuk gedateerd 3 september 2012 en getiteld ‘Vaststellingsovereenkomst’, welke overeenkomst is getekend door [appellant], maar niet door [X]. In de vaststellingsovereenkomst is, voor zover van belang, vermeld:

“Partijen

[appellant] (verhuurder)

en

[X] (huurder)

(…)

[appellant] vergoedt aan [X] het bedrag ad € 2.800,00 (…) zijnde compensatie voor het niet nakomen van de plichten ter zake de huurovereenkomst [adres].(…)”

3.1.6.

In een e-mailbericht van 27 februari 2013 schrijft Mangré hieromtrent aan [geïntimeerde], voor zover van belang:

“In de veronderstelling dat 3 september jl. juist is, deel ik u mee dat ik op dezelfde datum getracht heb tot een compromis te komen in het belang van de heer [appellant] (eigenaar) en mevrouw [X] (huurder).(…) Partijen schikken in der minne (…). Helaas is [appellant] niet bereid, anders hiertoe niet in staat, het geldbedrag direct te voldoen. Voornoemde handeling biedt [X] geen zekerheid, derhalve tekent zij de overeenkomst niet in tegenstelling tot [appellant]. Partijen gaan uit elkaar met dien verstande dat elk een advocaat hiertoe zullen inschakelen.”

3.1.7.

De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft op verzoek van [geïntimeerde] op 4 september 2012 verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op de koopsom van de woning, die berustte bij de notaris, voor zover het niet de aflossing van de hypotheekschuld betrof, voor een bedrag van € 174.200,-. Het beslag is diezelfde dag gelegd.

3.1.8.

In een brief van 12 september 2012 van (de advocaat van) [geïntimeerde] aan [appellant] staat, voor zover van belang:

“(…) Als u niet binnen acht dagen na heden alsnog aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst hebt voldaan, verbeurt u boete (…) voor iedere dag die verstreken is na 20 september 2012 tot aan de dag van nakoming(…).”

3.1.9.

Een brief van 26 oktober 2012 van de advocaat van [X] mr. M.A. Darmana aan de advocaat van [geïntimeerde] luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Ik heb inmiddels overleg met cliënte gehad en zij deelde mij mee dat zij geen aanspraak zal maken op naleving van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst betreffende de [adres] is geëindigd.(…)”

3.2.

[geïntimeerde] heeft [appellant] in rechte betrokken en gevorderd dat de rechtbank

- voor recht zal verklaren dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en is gehouden de door [geïntimeerde] als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade te vergoeden, evenals de gevorderde contractuele boete,

- [appellant] zal veroordelen tot betaling van de kosten van het conservatoir beslag ter grootte van € 2.153,68, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 september 2012,

- [appellant], ter zake van de kosten van het herstel van de mechanische installatie, zal veroordelen tot betaling van € 200,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2012,

- [appellant] zal veroordelen tot betaling van de contactuele boete van € 1.005,= per dag vanaf 20 september 2012 tot 26 oktober 2012, zijnde in totaal € 36.180,=.

[geïntimeerde] heeft hiertoe, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gesteld dat [appellant] de woning in strijd met de koopovereenkomst niet vrij van huur aan hem heeft geleverd en dat hij – [geïntimeerde] – pas door de brief van [X]’s advocaat van 26 oktober 2012 de zekerheid verkreeg dat [X] jegens hem geen nakoming van de huurovereenkomst zou verlangen.

3.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] bij het bestreden vonnis toegewezen, met dien verstande dat [appellant] ter zake van de kosten van het beslag is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.007,39, en [appellant] belast met de kosten van het geding. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.4.

De
grieven II en III lenen zich voor gezamenlijk behandeling. Zij betreffen in essentie de stelling van [appellant] dat de woning feitelijk vrij van huur aan [geïntimeerde] is geleverd, omdat [appellant] reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst met [X] had afgesproken dat de huurovereenkomst zou eindigen bij verkoop van de woning. [X] heeft na levering van de woning aan [geïntimeerde] nimmer daadwerkelijk aanspraak gemaakt op voortzetting van de huur. Zij wenste slechts de met [appellant] overeengekomen vergoeding te ontvangen ter grootte van twee maanden huur, te weten € 2.800,=. Bovendien heeft Mangré haar een andere woning aangeboden, aldus [appellant].

3.5.

Deze grieven falen. Ten tijde van de levering van de woning aan [geïntimeerde] was de voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst met [X] niet beëindigd. De woning is dus niet vrij van huur aan [geïntimeerde] geleverd. Daaraan doet niet af dat [appellant] en [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst afspraken hadden gemaakt over de beëindiging daarvan voor het geval [appellant] de woning zou verkopen. De stellingen van [appellant] bieden geen aanknopingspunt voor een andere uitleg van de koopovereenkomst.

3.6.

Grief IV betreft de verwerping door de rechtbank van het beroep van [appellant] op schuldeisersverzuim. [appellant] heeft in dit verband gesteld dat de rechtbank onvoldoende acht heeft geslagen op de omstandigheid dat hem alleen maar de financiële middelen ontbraken om de met [X] bestaande afspraken gestand te doen en daarmee te voldoen aan zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen jegens [geïntimeerde]. Door op 4 september 2012 beslag onder de notaris op de koopsom te leggen en dit beslag vervolgens te handhaven heeft [geïntimeerde] betalingsonmacht aan de zijde van [appellant] gecreëerd, aldus [appellant].

3.7.

Anders dan [appellant] meent is het hof van oordeel dat [appellant] [geïntimeerde] niet op goede gronden kan verwijten dat hij beslag heeft doen leggen op het aan [appellant] toekomende deel van de koopsom dat de notaris onder zich had en dat hij – de notaris – voornemens was op 4 september 2012 aan [appellant] uit te keren. [geïntimeerde] werd immers op de dag van de levering in de woning geconfronteerd met [X] die de sleutel van de woning had en zich bekend maakte als huurster van de woning. Daarmee was de wanprestatie van [appellant], die [geïntimeerde] niet op de hoogte had gesteld van het bestaan van de huurovereenkomst met [X], een feit. [appellant] is er vervolgens niet in geslaagd om op 3 of 4 september 2012 in overleg met [X] de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen. Het komt voor zijn rekening en risico dat hij toen niet beschikte over de middelen om te voldoen aan de wens van [X] om de overeengekomen vergoeding contant te ontvangen, zoals [appellant] heeft gesteld. Onder deze omstandigheden stond het [geïntimeerde] vrij om ter verzekering van zijn rechten beslag te leggen onder de notaris. Dat [appellant] door de beslaglegging een gedeelte van de hem toekomende koopsom niet kon aanwenden om de overeengekomen vergoeding aan [X] te voldoen en de huurovereenkomst daardoor niet kon worden beëindigd, komt eveneens voor rekening en risico van [appellant].

3.8.

Het voorgaande wil echter niet zeggen dat het vervolgens handhaven van het beslag geen schuldeisersverzuim van [geïntimeerde] oplevert. Zoals blijkt uit de stellingen van partijen in hoger beroep heeft de toenmalige advocaat van [appellant], mr. Capaan, zich op 19 september 2012 tot de advocaat van [geïntimeerde] gewend met het voorstel om [geïntimeerde] vrijwaring te verlenen met betrekking tot de huuraanspraken van [X]. De advocaat van [geïntimeerde] heeft daarop gereageerd, zo blijkt uit de memorie van antwoord, door te eisen dat de nieuwe huurovereenkomst van [X] moest worden getoond. Hij heeft ook nog de afgifte verlangd van een notariële akte waarin [X] haar huurrechten opgaf, haar uitschrijving uit de woning en een kopie van haar paspoort. Bovendien heeft [geïntimeerde] te kennen gegeven dat hij niet kon instemmen met betaling van een bedrag

– het hof begrijpt: uit de beslagen koopsom ten behoeve van betaling aan [X] – op de rekening van de advocaat van [appellant], omdat deze voor [appellant] optrad en daarmee niet onpartijdig was. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] aldus geen redelijke voorwaarden heeft gesteld aan zijn medewerking aan partiële opheffing van het beslag om [appellant] in de gelegenheid te stellen [X] te betalen teneinde de beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen. Niet valt in te zien waarom de rechten van [geïntimeerde] niet afdoende beschermd zouden zijn geweest door de namens [appellant] aangeboden vrijwaring in combinatie met partiële opheffing van het beslag onder de voorwaarden dat het voor [X] bedoelde bedrag van € 2.800,= zou worden betaald op de derdenrekening van de advocaat van [appellant] en dat dit pas aan [X] zou worden doorbetaald nadat zij schriftelijk had verklaard dat zij instemde met onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die zijn wantrouwen jegens de toenmalige advocaat van [appellant] en de verstrekkende door hem gestelde voorwaarden kunnen rechtvaardigen. Dit geldt te meer omdat niet is gebleken dat [geïntimeerde] op dat moment nog redelijkerwijs rekening ermee diende houden dat het [X] toen nog om iets anders ging dan het ontvangen van de met [appellant] overeengekomen vergoeding, zodat [geïntimeerde] zich ervan bewust kon zijn dat de enige reden dat de huurovereenkomst met [X] nog niet was beëindigd was gelegen in het liquiditeitsprobleem aan de zijde van [appellant]. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim is geraakt voordat [appellant] in verzuim was op grond van de ingebrekestelling van 12 september 2012. Grief IV slaagt.

3.9.

Dit betekent dat de rechtbank ten onrechte (onder 5.1 van het dictum) voor recht heeft verklaard dat [appellant] gehouden is de verbeurde boete te betalen en hem ter zake daarvan (onder 5.4 van het dictum) heeft veroordeeld tot betaling van € 36.180,=. De
grieven V tot en met VII en IX behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking.

3.10.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.7 is overwogen heeft [geïntimeerde] het beslag niet onterecht, onrechtmatig of onnodig gelegd, zodat
grief VIII in zoverre faalt. Met grief VIII heeft [appellant] ook de ten laste van hem uitgesproken kostenveroordeling in eerste aanleg aan de orde gesteld. Het hof is van oordeel dat de grief in zoverre slaagt. Partijen hebben in eerste aanleg te gelden als over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten als na te melden dienen te worden gecompenseerd.

3.11.

[geïntimeerde] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

3.12.

De slotsom is dat grief IV slaagt en grief VIII gedeeltelijk. Voor het overige falen de grieven. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover het de contractuele boete en de proceskostenveroordeling betreft. In zoverre zal als na te melden opnieuw recht worden gedaan. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd. [geïntimeerde] wordt, als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij, belast met de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij in het dictum onder

5.1

voor recht is verklaard dat [appellant] is gehouden aan [geïntimeerde] de verbeurde contractuele boete te vergoeden,

5.4

[appellant] is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de contractuele boete van € 36.180,=,

5.5

[appellant] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] tot het bestreden vonnis begroot op € 2.081,64,

5.6

de onder 5.4 en 5.5 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] af;

compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 391,82 aan verschotten en € 3.474,= voor salaris;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C. Uriot en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 april 2014.