ECLI:NL:GHAMS:2014:1414

• Datum uitspraak: 22 april 2014
• Publicatiedatum: 24 april 2014
• Zaaknummer: 200.115.600-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P. van Achterberg; J.W.M. Tromp; A.C. van Schaick
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aanspraak op bemiddelingsfee na niet verlenen bouwvergunning voor supermarkt

In deze zaak gaat het om de vraag of de bemiddelaar, LZI Vastgoed Ontwikkeling B.V., recht heeft op een bemiddelingsfee van € 1.000.000,00 van Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. voor het vinden van een locatie voor een supermarkt. De bemiddelingsfee was overeengekomen onder de voorwaarde dat er een onherroepelijke bouwvergunning zou worden verleend. Echter, deze bouwvergunning is nooit verleend. Tien jaar na de overeenkomst huurt Ahold bedrijfsruimte op de locatie, maar LZI stelt dat zij recht heeft op de fee omdat Ahold zich uiteindelijk op de door LZI aangedragen locatie heeft gevestigd.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 22 april 2014 geoordeeld dat LZI geen aanspraak kan maken op de bemiddelingsfee. Het hof overweegt dat de voorwaarden voor de betaling van de fee niet zijn vervuld, aangezien de bouwvergunning niet is verleend. LZI heeft niet aangetoond dat Ahold zich in voldoende mate heeft ingespannen om de vergunning te verkrijgen. Bovendien heeft LZI geen feiten of omstandigheden aangedragen die een andere uitleg van de afspraken tussen partijen rechtvaardigen.

LZI heeft ook een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking en artikelen uit het Burgerlijk Wetboek, maar het hof oordeelt dat er geen sprake is van een overeenkomst van opdracht waarbij het loon afhankelijk is van de verlening van de bouwvergunning. De grieven van LZI worden verworpen en het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd. LZI wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.115.600/01

zaak- en rolnummer rechtbank Haarlem: 188141/HA ZA 11-1147

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 april 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LZI VASTGOED ONTWIKKELING B.V. ,

gevestigd te Den Helder,

appellante,

advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AHOLD EUROPE REAL ESTATE & CONSTRUCTION B.V. ,

gevestigd te Zaandam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna LZI en Ahold genoemd.

LZI is bij dagvaarding van 24 september 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem van 25 juli 2012, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen LZI als eiseres en Ahold als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties.

Vervolgens is arrest gevraagd.

LZI heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ahold heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering in hoger beroep, met

- uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 25 juli 2012 onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in de grieven 1 tot en met 4 deels betwist. De feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen op het volgende neer.

i. i) LZI heeft bij brief van 27 juni 2000 een bespreking tussen (onder andere) partijen op 13 juni 2000 bevestigd, die, voor zover van belang, als volgt luidt:

“* LZI is in staat in een locatie te bemiddelen ten behoeve van een nieuwe supermarkt van Ahold. De locatie staat, ten behoeve van de supermarkt, een bebouwings-oppervlakte toe van circa 3.500 m2 (b.v.o.). In de bebouwing kunnen circa 300-400 parkeerplaatsen worden opgenomen. (…)

* De bemiddelingsfee bedraagt hfl. 1.000.000,00 exclusief omzetbelasting. Deze bemiddelingsfee zal u in rekening worden gebracht zodra Ahold gemeentelijke toestemming heeft voor de realisatie van een supermarkt conform bovenvermelde bebouwingsmogelijkheden. (…)

Zodra en indien u met bovenstaande akkoord gaat, zal de bekendmaking van de locatie en uitwerking van het project plaats kunnen vinden.”

ii) Ahold heeft daarop LZI bij brief van 10 juli 2000 het volgende, voor zover van belang, bericht:
“Ahold Vastgoed is bereid u een bemiddelingsfee van f 1.000.000,- (…) ex. BTW voor de locatie in Rotterdam te voldoen. Wij gaan er hierbij vanuit dat de locatie zich als volgt laat omschrijven:

Op de locatie kan een supermarkt op één bouwlaag worden gerealiseerd van 3500 m2. Op een aangrenzende bouwlaag kunnen 400 parkeerplaatsen op één niveau aangelegd worden.

De fee zal worden voldaan zodra er een onherroepelijke bouwvergunning is verleend op het door ons ingediende bouwplan welke voldoet aan bovenstaande beschrijving.”

iii) LZI heeft op 24 augustus 2000 de locatie, te weten de Vierhavenstrip te Rotterdam, aan Ahold bekend gemaakt.

iv) Ahold is in de periode augustus 2000 tot medio 2002 doende geweest met het ontwikkelproject. Gezien de onzekerheid of Ahold toestemming zou krijgen van de gemeente Rotterdam voor de realisatie van een door haar gewenste supermarkt, heeft Ahold zich teruggetrokken.

v) Ahold heeft op de desbetreffende locatie in 2011 bedrijfsruimte ten behoeve van een supermarkt gehuurd.

3. Beoordeling

3.1.

LZI heeft in eerste aanleg gevorderd dat Ahold zal worden veroordeeld tot betaling van € 453.780,21, althans een door het hof te bepalen vergoeding dan wel op te maken bij staat, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten à

€ 4.500,-, met beslissing over de proceskosten. Zij heeft hieraan primair de overeengekomen bemiddelingsfee ten grondslag gelegd en subsidiair artikel 7:405 lid 2 BW. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt LZI met negen grieven op. LZI heeft tweemaal een grief 5 opgenomen. Het hof heeft daarom na de eerste grief 5 de volgende grieven doorgenummerd.

3.2.

. LZI stelt in de grieven 5, 6 en 7, kort samengevat, dat de afspraken tussen partijen zodanig dienen te worden uitgelegd dat Ahold een bemiddelingsfee aan LZI verschuldigd is nu Ahold zich uiteindelijk op de door LZI aangedragen locatie heeft gevestigd.

Het hof overweegt als volgt. Uit de in rechtsoverweging 2 onder i) en ii) genoemde brieven van 27 juni en 10 juli 2000 en de onder iii) genoemde bekendmaking van de locatie door LZI op 24 augustus 2000 volgt dat partijen zijn uitgegaan van een door Ahold te bouwen supermarkt van circa 3.500 m2 met 300-400 parkeerplaatsen na het verkrijgen van een bouwvergunning van de gemeente Rotterdam daartoe. Ahold heeft deze bouwvergunning echter niet gekregen en niet is gesteld of gebleken dat Ahold de verlening ervan heeft belet. LZI heeft weliswaar betoogd dat Ahold dient aan te tonen dat zij zich in voldoende mate heeft ingespannen om de door haar gewenste 3.500 m2 gerealiseerd te krijgen, maar, wat hier verder ook van zij, het had op de weg van LZI gelegen om gemotiveerd te stellen dat Ahold alsdan wel een bouwvergunning van de gemeente Rotterdam zou hebben gekregen voor haar bouwplan in de periode augustus 2000 tot medio 2002, hetgeen LZI echter heeft nagelaten. Nu de bouwvergunning niet is verleend, kan LZI reeds daarom geen aanspraak maken op de overeengekomen bemiddelingsfee. LZI heeft ook geen feiten en omstandigheden gesteld die een zodanige uitleg van de afspraken tussen partijen zouden kunnen rechtvaardigen, dat zij desondanks aanspraak op de (gehele of gedeeltelijke) bemiddelingsfee zou kunnen maken.

3.3.

LZI doet in deze grieven ook nog een beroep op ongerechtvaardigde verrijking en de artikelen 7:426 lid 2 en 411 lid 1 BW ter onderbouwing van haar vordering.

LZI heeft niet feitelijk onderbouwd waaruit het door Ahold behaalde voordeel en het door haar geleden verlies of gederfde winst bestaan. Evenmin heeft zij een en ander gekwantificeerd. Nu niet is gesteld of gebleken dat sprake is van verrijking van Ahold ten koste van LZI, gaat het beroep op ongerechtvaardigde verrijking niet op.

Ook kan artikel 7:426 lid 2 BW LZI niet baten. LZI gaat kennelijk ervan uit dat sprake is (geweest) van een overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en Ahold inzake de bouw door Ahold van een supermarkt op de Vierhavenstrip te Rotterdam, die door haar bemiddeling tot stand is gekomen, maar die niet is uitgevoerd hetgeen aan Ahold is toe te rekenen. Maar dit uitgangspunt is niet te rijmen met het tussen partijen vaststaande feit dat tussen de gemeente Rotterdam en Ahold bedoelde overeenkomst niet tot stand is gekomen.

Bovendien faalt het beroep op artikel 7:411 lid 1 BW. Anders dan LZI meent, is geen sprake geweest van een overeenkomst van opdracht tussen partijen waarbij het loon afhankelijk is gesteld van de volbrenging van de opdracht of het verstrijken van de tijd waarvoor de opdracht is verleend. Het recht van LZI op de overeengekomen bemiddelingsfee is immers afhankelijk gesteld van de verlening van een onherroepelijke bouwvergunning door de gemeente Rotterdam voor het door Ahold ingediende bouwplan.

3.4.

LZI stelt in grief 8 dat Ahold haar klachtplicht ex artikel 6:89 BW heeft verzaakt. Deze bepaling is hier echter niet van toepassing, reeds omdat geen sprake is van een gebrekkige prestatie van LZI jegens Ahold.

3.5.

De grieven 5 tot en met 8, die zien op de beoordeling van het geschil en de beslissing door de rechtbank, falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Dit betekent dat ook grief 9, waarin de proceskostenveroordeling van LZI wordt aangevochten, faalt. Op de grieven 1 tot en met 4 behoeft niet te worden ingegaan, omdat het slagen daarvan niet tot een ander resultaat leidt. LZI zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt LZI in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ahold begroot op € 4.836,00 aan verschotten en € 3.895,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P. van Achterberg, J.W.M. Tromp en

A.C. van Schaick en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

22 april 2014.