Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.091.852/01
zaaknummer rechtbank (Alkmaar): 337026\CV EXPL 10-4119
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2013
inzake
[ APPELLANTE ],
wonend te [ woonplaats ],
appellante, tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. L.T. van Eyck van Heslinga, te Alkmaar,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonend te [ woonplaats ],
geïntimeerde, tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. R.A.A. Kool, te Alkmaar.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [ appellante ] en [ geïntimeerde ]genoemd.
[ appellante ] is bij dagvaarding van 28 juni 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 6 april 2011 van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (verder: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en [ geïntimeerde ]als eiser in conventie/verweerder in reconventie.
Het hof heeft bij arrest van 30 augustus 2011 een comparitie van partijen gelast, welke op 19 december 2011 heeft plaatsgevonden. Bij die gelegenheid zijn van de kant van [ appellante ] een aantal stukken in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en akte aanpassing eis met producties,
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[ appellante ] heeft in haar memorie van grieven - onder wijziging van eis - geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [ geïntimeerde ]in conventie alsnog integraal zal afwijzen en de vorderingen van [ appellante ] in reconventie, voor zover afgewezen, alsnog zal toewijzen, met dien verstande dat voor recht wordt verklaard, primair, dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 november 2009 rechtsgeldig is beëindigd, subsidiair, dat die huurovereenkomst rechtsgeldig door opzegging is beëindigd per 31 maart 2010, alles met veroordeling van [ geïntimeerde ]in de kosten van het geding in beide instanties (voor wat betreft de eerste aanleg: in conventie en in reconventie).
[ geïntimeerde ]heeft - eveneens onder wijziging van eis - geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het principaal appel zal verwerpen en de in die memorie omschreven vorderingen van [ geïntimeerde ]zal toewijzen respectievelijk alsnog (voor wat betreft nader te melden schadevergoeding: voorwaardelijk) zal toewijzen, alles met veroordeling van [ appellante ] in de kosten van - begrijpt het hof - het principaal en incidenteel hoger beroep en de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie.
[ appellante ] heeft in haar memorie van antwoord in incidenteel appel geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping van dat appel, met veroordeling van [ geïntimeerde ]in de kosten daarvan.
[ appellante ] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in de overwegingen 1 en 2 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
(a) Met ingang van 1 april 2008 heeft [ geïntimeerde ]de bedrijfsruimte (niet zijnde bedrijfs-ruimte in de zin van artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek) aan de [ straatnaam ] 391 te [ plaatsnaam ] voor de duur van twee jaren, derhalve tot 1 april 2010, aan [ appellante ] verhuurd tegen een huurprijs van € 31.200,= (exclusief BTW) per jaar, mitsdien € 2.600,= (exclusief BTW) per maand. De (schriftelijke) huurovereenkomst houdt onder meer in, zakelijk weergegeven, dat zij na 1 april 2010 automatisch wordt verlengd met een periode van drie jaar, derhalve tot 1 april 2013, tenzij een van partijen haar uiterlijk zes maanden vóór 1 april 2010 bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot heeft opgezegd, alsmede, dat de huurprijs na evaluatie op 1 januari 2009 wordt aangepast en jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd.
(b) Bij (niet overgelegde) brief van 24 januari 2009 heeft [ geïntimeerde ]de huurprijs verhoogd tot € 3.000,= per maand (exclusief BTW). Hangende een door haar aan [ geïntimeerde ]gedaan verzoek om een nadere onderbouwing van de nieuwe huurprijs heeft [ appellante ] dit bedrag, met BTW, over de maanden januari tot en met maart 2009 aan [ geïntimeerde ]betaald. Van 1 april 2009 tot 1 november 2009 heeft zij [ geïntimeerde ]- in verband met de jaarlijkse indexering van de huurprijs - € 2.665,=, met BTW, per maand betaald. Bij brief van 18 maart 2009 van mr. F.A. Bijlenga, verbonden aan DAS rechtsbijstand, heeft [ appellante ] [ geïntimeerde ]laten weten zich niet met de voorgestelde huurverhoging te kunnen verenigen en opnieuw om een onderbouwing van de nieuwe huurprijs verzocht. [ geïntimeerde ]heeft daarop bij brief van 23 maart 2009 gereageerd.
(c) Op 31 juli 2009 heeft in een hotel te [ plaatsnaam ] tussen partijen een bespreking plaatsgevonden, waarbij ook mr. Bijlenga en mevrouw [ X ] aanwezig waren. De echtgenote van [ geïntimeerde ]was toen terminaal ziek en is de volgende dag overleden.
(d) Bij brief van 1 september 2009 heeft mr. Bijlenga [ geïntimeerde ]het volgende doen weten:
“(…)
Op 31 juli 2009 heeft er een gesprek plaats gevonden tussen u, mevrouw [ appellante ], mevrouw [ X ] en ondergetekende. Dit gesprek vond plaats in het Golden Tulip Hotel te Heiloo.
De aanleiding voor dit gesprek was de reactie van cliënte op de door u voorgestelde huurverhoging en waarin zij laat weten zich hiermee niet te kunnen verenigen. Tevens heeft zij in dat schrijven verzocht om specificaties inzake de huur(verhoging) en de afrekening van energiekosten.
Het doel van dit gesprek was om de geschillen tussen u en cliënte te bespreken en te trachten deze langs minnelijke weg op te lossen.
Helaas is het niet gelukt om bovengenoemde onderwerpen te bespreken en tot een overeenkomst te komen waarmee beide partijen kunnen instemmen. U gaf tijdens dit gesprek aan niet meer mee te willen werken om tot een overeenstemming te komen. Verder gaf u tijdens dit gesprek aan de huurovereenkomst met cliënte zo spoedig mogelijk te willen beëindigen.
Langs deze weg bericht ik u namens cliënte, dat zij de huurovereenkomst, op uw verzoek, per 1 november 2009 zal beëindigen.
Ik verzoek u bovenstaande binnen twee weken schriftelijk aan mij te bevestigen.
(…)”.
(e) Bij brief van 3 september 2009 aan mr. Bijlenga heeft [ geïntimeerde ]zich op het standpunt gesteld dat [ appellante ] akkoord is gegaan met de per 1 januari 2009 in rekening gebrachte huurprijs, kort gezegd, omdat zij die drie maanden zonder protest had betaald. Verder bevat deze brief de volgende passages:
“(…) heb ik gezegd dat het huidige contract aflopend op 31 maart 2010 in zijn huidige context niet door mij zal worden verlengd, dat impliceert dat bij verlenging dit contract dient te worden aangepast om de ontstane onduidelijkheden te voorkomen.
Tussentijds beëindigen van het contract is zeker niet mij wens ik ben gehouden aan ons contract tot 31 maart 2010 en zal zelf ook niet aangeven het contract te willen beëindigen.
(…)
Ik heb mij aan alle afspraken gehouden en hoop met begrip van beide kanten in de toekomst plezierig verder te gaan”.
(f) [ appellante ] heeft het gehuurde in oktober 2009 ontruimd en de sleutels op 29 oktober 2009 aan [ geïntimeerde ]ter beschikking gesteld.
(g) In het onderhavige geding hebben partijen over en weer een aantal vorderingen ingesteld die hierna thematisch zullen worden besproken.
3.2. Huurdoorbetaling/einde huur
3.2.1. [ geïntimeerde ]vordert doorbetaling door [ appellante ] van de huur tot de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, volgens hem 1 april 2013. Hij stelt in dat verband dat [ appellante ] de huurovereenkomst niet op de voorgeschreven wijze heeft opgezegd en dat deze daarom met ingang van 1 april 2010 voor de duur van drie jaar is verlengd. [ appellante ] vordert - op hierna weer te geven gronden - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 november 2009 althans per 31 maart 2010.
3.2.2. Ter adstructie van haar vordering heeft [ appellante ] allereerst gesteld dat partijen tijdens voormeld gesprek van 31 juli 2009 zijn overeengekomen dat de huurovereen-komst per 1 november 2009 zou eindigen. [ geïntimeerde ]heeft dat betwist. De kantonrechter heeft in overweging 8 van het bestreden vonnis allereerst - niet door enige grief aangevallen en overigens met juistheid - geoordeeld dat de bewijslast te dezen op [ appellante ] rust. Vervolgens heeft hij geoordeeld dat [ appellante ] niet tot bewijslevering kan worden toegelaten, omdat i) een bewijsopdracht op grond van de eigen verklaring van [ appellante ] dat [ geïntimeerde ]“in haastige/paniekerige stemming zou hebben gezegd dat de huur dan maar moest worden beëindigd” niet tot een voor haar gunstige beslissing kan leiden en ii) uit de onder 3.1 (d) besproken brief van mr. Bijlenga van 1 september 2009 blijkt dat [ appellante ] er niet van uitgaat dat de opzegging definitief is, omdat in die brief om een bevestiging van de opzegging wordt gevraagd. De kantonrechter concludeert vervolgens dat de huur “nog steeds” doorloopt en dat [ appellante ] huur verschuldigd is en wijst, naar uit overweging 12 blijkt, om die reden de onderhavige vordering van [ appellante ] af. Tegen deze beslissingen komt [ appellante ] op met de grieven 1, 2, 3, 4, 6, 7 en 8 in principaal hoger beroep, die gezamenlijk kunnen worden besproken. Het hof oordeelt als volgt.
3.2.3. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat uit het enkele feit dat mr. Bijlenga in zijn brief van 1 september 2009 [ geïntimeerde ]om een bevestiging van het einde van de huur per 1 november 2009 heeft verzocht, niet kan worden afgeleid dat [ appellante ] ervan uitging dat de opzegging per die datum niet definitief was. Het is immers niet ongebruikelijk dat om een schriftelijke bevestiging van een mondelinge afspraak wordt gevraagd. Voorts mocht de kantonrechter, gelet op het uitdrukkelijke en relevante bewijsaanbod van [ appellante ], niet op grond van een prognose van de resultaten van een bewijsopdracht besluiten [ appellante ] niet tot bewijslevering toe te laten. Overigens betwist [ appellante ] (in ieder geval) in hoger beroep dat [ geïntimeerde ]tijdens het gesprek van 31 juli 2009 gehaast of paniekerig was. De grieven zijn dan ook in zoverre gegrond dat [ appellante ] tot bewijslevering had moeten worden toegelaten. Gelet op haar in hoger beroep wederom gedane concrete en specifieke bewijsaanbod, zal het hof [ appellante ] alsnog tot deze bewijslevering in de gelegenheid stellen. Tijdens de verhoren zal ook de gemoedsgesteldheid van [ geïntimeerde ]tijdens het bewuste gesprek aan de orde komen.
3.2.3. Voor het geval dat zal worden geoordeeld dat [ appellante ] in haar bewijs is geslaagd, zal de vordering van [ geïntimeerde ]tot doorbetaling van huur alsnog worden afgewezen en de (thans) primair gevorderde verklaring voor recht alsnog worden toegewezen.
3.2.4. Voor het geval dat zal worden geoordeeld dat [ appellante ] niet in haar bewijs is geslaagd - en de huurovereenkomst na 1 november 2009 dus voortduurde - overweegt het hof naar aanleiding van de door [ appellante ] (thans) subsidiair gevorderde verklaring voor recht als volgt.
3.2.5 [ appellante ] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat uit de onder 3.1 (e) weergegeven brief van [ geïntimeerde ]van 3 september 2009 blijkt dat de huur slechts is voortgezet tot 31 maart 2010. De kantonrechter heeft dit standpunt in overweging 12 van het bestreden vonnis verworpen en ook de onderhavige vordering van [ appellante ] (die toen iets anders was geformuleerd en niet subsidiair was ingesteld) afgewezen. [ appellante ] komt hiertegen op met grief 5 in principaal hoger beroep.
3.2.6. Het hof acht de grief gegrond, omdat [ geïntimeerde ]in zijn brief van 3 september 2009 zelf aangeeft dat hij de huur na 31 maart 2010 niet zonder aanpassing van het contract wenst te verlengen. [ appellante ] mocht deze brief aldus opvatten - en [ geïntimeerde ]heeft moeten begrijpen dat zij dat zou doen - dat de huur, als er geen aanpassing van het contract zou plaatsvinden, per 31 maart 2010 zonder nadere opzegging zou eindigen. Nu niet is gesteld of gebleken dat partijen het contract vervolgens hebben aangepast, is de huur in elk geval per 31 maart 2010 geëindigd. Dat [ geïntimeerde ]in deze brief tevens schrijft dat hij hoopt op een plezierige relatie in de toekomst doet hieraan niet af, omdat de periode van 3 september 2009 tot 31 maart 2010 ook “toekomst” was.
3.2.7. Voorts staat als door [ appellante ] onweersproken gesteld vast - en daarom onder 3.1 b) ook vermeld - dat zij de huur tot en met oktober 2009 heeft betaald. Om die reden heeft [ appellante ] (naar het hof haar toelichting op grief 8 in principaal hoger beroep begrijpt) er terecht bezwaar tegen dat zij tot betaling van de huur vanaf 1 oktober 2009 is veroordeeld.
3.2.8. Al het voorgaande betekent ten eerste dat de vordering van [ geïntimeerde ]tot doorbetaling van huur hooguit toewijsbaar is over de periode van 1 november 2009 tot 31 maart 2010 en ten tweede dat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is als de huur na 1 november 2009 doorliep en de primair gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
3.3. Huurprijs per 1 januari 2009 (en daarna)
3.3.1. [ geïntimeerde ]stelt (in hoger beroep: primair) dat de huurprijs per 1 januari 2009 € 3.000,= (exclusief BTW) per maand beloopt (en in hoger beroep: met verdere indexering telkens per 1 januari). Volgens [ geïntimeerde ]is [ appellante ] akkoord gegaan met de huurverhoging van € 2.600,= tot € 3.000,= (telkens exclusief BTW) per maand per 1 januari 2009 door deze verhoging over de maanden januari tot en met maart 2009 te betalen. De kantonrechter heeft dit standpunt in overweging 9 van het bestreden vonnis verworpen en op vordering van [ appellante ] in reconventie voor recht verklaard dat de huurprijs per 1 januari 2009 ten hoogste € 2.665,= (€ 2.600,= + indexering per 1 januari 2009; hof) beliep. Tegen deze beslissingen komt [ geïntimeerde ]op met grief 1 in incidenteel hoger beroep. In hoger beroep heeft [ geïntimeerde ]subsidiair aangevoerd - en in dat verband zijn eis gewijzigd - dat de huurprijs per 1 januari 2009 vanwege de indexering per die datum € 2.665,= (exclusief BTW) bedraagt en daarna telkens per 1 januari dient te worden geïndexeerd.
3.3.2. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter, zakelijk weergegeven, dat uit de afspraak van partijen dat zij de huurprijs per 1 januari 2009 zouden evalueren niet voortvloeit dat [ geïntimeerde ]eenzijdig een huurverhoging mocht doorvoeren. Het feit dat [ appellante ] de huurverhoging drie maanden heeft betaald, kan in het licht van de overige omstandigheden van het geval niet het gestelde vertrouwen van [ geïntimeerde ]rechtvaardigen dat [ appellante ] met die verhoging instemde. Immers, nadat [ geïntimeerde ]de verhoging bij brief van 24 januari 2009 had aangekondigd, heeft [ appellante ] bij brief van 18 maart 2009 om een verklaring doen vragen, en nadat [ geïntimeerde ]bij brief van 23 maart 2009 een verklaring had verstrekt, heeft [ appellante ] per april haar betaling aangepast naar € 2.665,=. Daaruit heeft [ geïntimeerde ]weinig anders kunnen afleiden dan dat [ appellante ] geen aanleiding voor een verhoging van de huur tot € 3.000,= zag. [ geïntimeerde ]heeft in hoger beroep niets aangevoerd wat tot een ander oordeel noopt. De grief faalt dus. Voor zover [ geïntimeerde ]heeft beoogd met deze grief ook op te komen tegen de toewijzing door de kantonrechter van de vordering van [ appellante ] tot terugbetaling van een bedrag van € 1.594,60 met wettelijke rente vanwege de door haar over de maanden januari tot en met maart 2009 onverschuldigd betaalde huurverhoging, faalt deze dus eveneens.
3.3.3. De subsidiaire stellingen van [ geïntimeerde ]over de hoogte van de huurprijs per 1 januari 2009 (€ 2.665,= exclusief BTW) en verdere indexering per - voor zover nog van belang - 1 januari 2010 zijn door [ appellante ] erkend althans niet betwist en stroken bovendien met de huurovereenkomst. Dit betekent dat het hof, indien zal worden geoordeeld dat de huur na 1 november 2009 (tot 31 maart 2010) doorliep, zal uitgaan van een huurprijs van € 2.665,= (exclusief BTW) per 1 januari 2009 en (verdere) indexering per 1 januari 2010. Voorts zal het hof alsdan op grond van de desbetreffende erkende althans onweersproken gebleven stelling van [ geïntimeerde ]en in overeenstemming met artikel 3.3 van de huurovereenkomst uitgaan van een over de niet betaalde huurprijs (exclusief BTW) verschuldigde contractuele rente van 1% per maand.
3.4. Extra energiekosten
3.4.1. [ geïntimeerde ]heeft van [ appellante ] de betaling gevorderd van een bedrag van € 1.500,= op de grond dat [ appellante ] in strijd met de huurovereenkomst een wasmachine en een wasdroger in het gehuurde heeft gebruikt en dit heeft geleid tot extra energiekosten ten belope van het gevorderde bedrag. De kantonrechter heeft deze vordering bij het bestreden vonnis afgewezen. Hiertegen is grief 2 in incidenteel hoger beroep gericht.
3.4.2. In de schriftelijke huurovereenkomst staat niets vermeld over de ontoelaatbaar-heid van het gebruik door [ appellante ] van een wasmachine en/of wasdroger. Niet gesteld of gebleken is voorts dat het gebruik van dergelijke machines door [ appellante ] in het gehuurde dusdanig strijdig was met de aard van de bedrijfsruimte dat [ appellante ] [ geïntimeerde ]uitdrukkelijk toestemming tot het gebruik van deze machines zou hebben behoren te vragen. [ geïntimeerde ]heeft weliswaar (in hoger beroep) gesteld dat bij aanvang van de huur is afgesproken dat er in het gehuurde geen gebruik zou worden gemaakt van elektrisch aangedreven wasmachines en/of –drogers, maar [ appellante ] heeft dit betwist en [ geïntimeerde ]heeft geen bewijsaanbod gedaan. De vordering is dan ook terecht afgewezen en de grief faalt.
3.5. Schadevergoeding in verband met oplevering bij einde huur
3.5.1. Stellende dat hij een bedrag van € 15.105,= aan schade heeft gelden vanwege de staat waarin [ appellante ] het gehuurde in oktober 2009 heeft achtergelaten, heeft [ geïntimeerde ]in eerste aanleg de betaling van [ appellante ] van dit bedrag gevorderd. De kantonrechter heeft zich over deze vordering niet uitgelaten, naar het hof aanneemt vanwege het feit dat hij heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst nog doorliep. In hoger beroep heeft [ geïntimeerde ]deze vordering ingesteld onder de voorwaarde dat de huur is geëindigd.
3.5.2. De voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld is vervuld, reeds omdat het hof onder 3.2.8 heeft geoordeeld dat de huur in ieder geval op 31 maart 2010 is geëindigd.
3.5.3. In het licht van de betwisting door [ appellante ] van de te dezen door [ geïntimeerde ]gestelde schade en de door haar bij conclusie van antwoord/eis overgelegde foto’s, acht het hof de stellingen van [ geïntimeerde ]te dezen onvoldoende feitelijk onderbouwd. Om die reden zal de onderhavige vordering worden afgewezen. Overigens heeft [ Y ], als gezegd, geen bewijsaanbod gedaan, zodat - als al geoordeeld zou moeten worden dat de stellingen van [ geïntimeerde ]wel voldoende zijn onderbouwd - de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten niet zijn komen vast te staan en de vordering [ geïntimeerde ]ook dan moet worden ontzegd.
3.6. In afwachting van de bewijslevering zal thans iedere verdere beslissing worden aangehouden, ook met betrekking tot grief 9 in principaal hoger beroep die tegen de proceskostenveroordeling is gericht. Het hof geeft partijen, mede gelet op de relatief korte periode waarover de huurvordering van [ geïntimeerde ]hoogstens toewijsbaar is, in over-weging de zaak thans in der minne te regelen teneinde verdere kosten te voorkomen.
4. Beslissing
Het hof:
stelt [ appellante ] in de gelegenheid te bewijzen dat partijen tijdens het gesprek van 31 juli 2009 zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 november 2009 zou eindigen;
bepaalt dat, indien [ appellante ] zulks wenst, getuigen zullen worden gehoord en wel door mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op donderdag 8 augustus 2013 te 9.00 uur zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;
bepaalt dat (de advocaten van) partijen, indien zij op voormeld tijdstip verhinderd zijn, daarvan binnen twee weken na heden bericht geven aan de griffie, zulks onder mededeling van de eigen verhinderdata en die van de wederpartij over de maanden augustus, september en oktober 2013;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en A.C. van Schaick, en is in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2013 door de rolraadsheer.