Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.084.305/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam: 454035/HA ZA 10-914
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 mei 2013
inzake
1. [ APPELLANT sub 1 ],
2. [ APPELLANT sub 2 ],
voorheen wonend te [ woonplaats ],
appellanten,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A.H. van Egmond te ‘s-Gravenhage.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [ appellanten ] en Direct Wonen genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 13 november 2012 een (derde) tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
[ appellanten ] hebben zich vervolgens bij akte met producties uitgelaten, waarna Direct Wonen zich eveneens bij akte, met een productie, heeft uitgelaten. Partijen hebben over en weer op elkaars akten gereageerd.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2. De verdere beoordeling
2.1 Bij voormeld tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen dat voorshands moet worden aangenomen dat Direct Wonen is tekortgeschoten in de op haar rustende informatieverplichting. Direct Wonen is toegelaten tot het leveren van (tegen)bewijs. Het hof heeft overwogen dat gelet op de aard van het te leveren bewijs het voor de hand lag dat de bewijslevering in eerste instantie zal plaatsvinden door geschrift en eventueel in tweede instantie door het horen van getuigen. Om die reden is in het tussenarrest nog geen datum voor getuigenverhoor bepaald.
2.2 Ter voldoening aan haar bewijsopdracht heeft Direct Wonen een schriftelijke verklaring van haar oprichter en indirect bestuurder [ X ]overgelegd. Deze verklaring houdt, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang, het volgende in. Sinds begin 2000 verzorgt Direct Wonen trainingen voor haar personeel met betrekking tot de werkwijze bij de inschrijving en bemiddeling van woningzoekenden. Daarbij was er sinds jaar en dag een handboek beschikbaar waarin was vermeld welke informatie op welk moment aan klanten moest worden (mee)gegeven. Daartoe hoorde ook de brochure “Huurwijzer met Direct Wonen”. Voordat een huurcontract werd getekend moest die brochure aan de klant worden verstrekt en in het mapje dat werd verstrekt bij de huurondertekening zat naast de huurovereenkomst ook altijd de brochure. Er is geen reden om aan te nemen dat dat in dit geval niet is gebeurd. De layout van de brochure “Huurwijzer met Direct Wonen” is in de loop der tijd een aantal keren gewijzigd, zodat daarvan verschillende versies in omloop zijn geweest in hard copy en in het inloggedeelte van de website. In 2007 zijn in verband met de beursgang van Direct Wonen N.V. op advies van de adviseurs de algemene bepalingen in de brochure geplaatst.
2.3 Naar het oordeel van het hof heeft Direct Wonen met voormelde verklaring het bewijsvermoeden dat zij niet heeft voldaan aan haar informatieverplichting, niet kunnen ontkrachten. De verklaring van [ Y ] is te weinig gedetailleerd om alleen op basis daarvan aan te nemen dat daadwerkelijk in 2006 door Direct Wonen een versie van de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” werd gehanteerd waarin niet de algemene voorwaarden, die uit 2007 dateren, waren opgenomen, maar wel de in de latere versie van de brochure voorkomende passage over de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuur en dat deze brochure hetzij in “hard copy“ hetzij digitaal aan iedere kandidaat-huurder ter beschikking werd gesteld en dus ook aan [ appellanten ] In dit verband is van belang dat Direct Wonen in eerdere processtukken heeft aangevoerd dat de brochure “Samenwerken met Direct Wonen”, die een soortgelijke inhoud kende als “Huur wijzer met Direct Wonen” maar geen informatie bevatte over toetsing van de aanvangshuur en dus als voorlichting niet voldoet aan de eisen, sinds 2001 op de website staat. Direct Wonen heeft niet aangeboden nader bewijs te leveren door het doen horen van getuigen – de mededeling dat de toenmalige trainer van het personeel eventueel een toelichting op de uitvoering van het bemiddelingsproces kan geven beschouwt het hof niet als een dergelijk aanbod.
2.4 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat nu als vaststaand moet worden aangenomen dat Direct Wonen niet heeft voldaan aan haar informatieverplichting. Het hof heeft geen reden om aan te nemen dat de stelling van [ appellanten ] dat zij, indien juist geïnformeerd, de aanvangshuur tijdig ter toetsing aan de huurcommissie zouden hebben voorgelegd, onjuist is. Het feit dat, zoals Direct Wonen heeft aangevoerd, de woning ook met de hogere huurprijs voldeed aan de zoekopdracht die [ appellanten ] aan Direct Wonen hadden verstrekt en zij zich in 2009 alleen maar tot het Wijksteunpunt Wonen hebben gewend omdat zij een geschil met de verhuurder hadden over servicekosten en niet omdat zij de huur te hoog vonden, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij als zij, anders dan nu het geval is geweest, wel correct door Direct Wonen zouden zijn geïnformeerd over de mogelijkheid de aanvangshuur te doen toetsen, dat zouden hebben nagelaten. Die toetsing vindt immers plaats in een zeer laagdrempelige procedure, [ appellanten ] hadden daarbij niets te verliezen en zij waren van plan meerdere jaren in Amsterdam te blijven wonen, zodat toetsing ook de moeite loonde. Het hof acht het door [ appellanten ] gestelde causale verband dan ook onvoldoende weersproken.
2.5 Daarmee komt het hof op de omvang van de door [ appellanten ] geleden schade. Die schade bestaat in het bedrag dat zij teveel hebben betaald doordat toetsing van de aanvangshuur door de huurcommissie achterwege is gebleven. De vraag rijst dan tot welke conclusie de huurcommissie zou zijn gekomen met betrekking tot de hoogte van de overeengekomen huur. Tussen partijen is in geschil wat het exacte aantal punten van de woning was per 1 september 2006, de aanvangsdatum van de huur. Direct Wonen heeft een door haar zelf op 18 juli 2005 opgestelde berekening overgelegd waaruit volgt dat het puntenaantal 145 bedroeg, zijnde drie punten boven de liberalisatiegrens. [ appellanten ] hebben aanvankelijk gesteld dat het juiste aantal 101 is, maar hebben in de aantekeningen ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg de berekening van Direct Wonen gedetailleerd besproken en erkend dat het puntenaantal in ieder geval 102 zou moeten zijn en 115 als de berging, die op een later moment door de verhuurder zou zijn afgenomen, wordt meegeteld. Op deze uiteenzetting van [ appellanten ] is Direct Wonen niet meer voldoende gemotiveerd ingegaan, ook niet in hoger beroep in haar memorie, of naar aanleiding van de akte van [ appellanten ] over de omvang van de door haar geleden schade. Aldus heeft Direct Wonen de bij comparitie nader toegelichte en aangepaste puntenberekening van [ appellanten ] onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof zal daarom uitgaan van 115 punten. De berging wordt meegerekend aangezien die in september 2006, het toetsingsmoment, tot het gehuurde behoorde.
2.6 [ appellanten ] hebben echter nagelaten te stellen welk totaalbedrag aan huur zij teveel hebben betaald wanneer wordt uitgegaan van het door hen (subsidiair) erkende puntenaantal van 115. Het hof ziet zich hierdoor genoodzaakt nogmaals een tussenarrest te wijzen, teneinde [ appellanten ] in de gelegenheid te stellen in een akte gemotiveerd en onderbouwd uiteen te zetten tot welke huurprijzen het puntenaantal van 115 zou hebben geleid in de periode van 2006 tot en met december 2011, toen zij naar Canada zijn vertrokken, en te berekenen welk bedrag aan huur zij dan teveel hebben betaald. Direct Wonen zal daarop bij antwoordakte mogen reageren. Het hof zal de kosten van die aktewisseling voor rekening van [ appellanten ] brengen omdat door hun nalatigheid deze nadere aktewisseling noodzakelijk is geworden.
2.7 [ appellanten ] hebben in hun akte gemotiveerd en gedocumenteerd uiteengezet dat zij aanvankelijk van mening waren dat zij slechts tot september 2010 in Amsterdam zouden blijven, om welke reden het in 2009, toen zij door het Wijkcentrum Wonen van de juridische situatie op de hoogte waren gebracht, niet zinvol leek om de kosten van een verhuizing naar een goedkopere woning te maken. Het hof acht dit betoog overtuigend, zodat alleen al daarom geen grond is voor het oordeel dat [ appellanten ] hun schade onvoldoende hebben beperkt door in de woning te blijven wonen. De volledige schade is dan ook toewijsbaar.
2.8 Partijen wordt in overweging gegeven te bezien of zij het thans resterende geschil in onderling overleg kunnen regelen. Met het oog daarop overweegt het hof thans reeds dat de kosten van het geding in eerste aanleg en hoger beroep tot nu toe, waarin Direct Wonen als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld, bedragen: € 522,93 aan verschotten en € 904,= aan salaris advocaat resp. € 739,81 aan verschotten en € 2.682,= aan salaris advocaat.
2.9 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 11 juni 2013 voor akte aan de zijde van [ appellanten ] tot het hiervoor onder 2.6 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C. Uriot, J.C.W. Rang en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2013.