Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANT SUB 2],
beiden wonend te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. R.A.H. van Egmond te ‘s-Gravenhage.
De partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2] en Direct Wonen genoemd. Appellanten worden gezamenlijk met [appellanten] aangeduid.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 22 februari 2011, hersteld bij exploot van 1 maart 2011, zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam van 15 december 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 454035 / HA ZA 10-914 gewezen tussen hen als eisers en Direct Wonen als gedaagde.
Bij memorie hebben [appellanten] drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende hun in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Direct Wonen in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop heeft Direct Wonen bij memorie de grieven bestreden, producties overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd – kort gezegd – tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van – naar het hof begrijpt - het hoger beroep, met rente en uitvoerbaar bij voorraad.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a) Direct Wonen bemiddelt tegen betaling bij de huur- en verhuur van woonruimte. In juli 2006 heeft [appellant sub 1] zich bij Direct Wonen ingeschreven en haar verzocht te bemiddelen voor een huurwoning in Amsterdam.
b) Met ingang van 1 september 2006 is door bemiddeling van Direct Wonen een huurovereenkomst ten behoeve van [appellanten] als huurders tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [gemeente] (hierna: de woning). Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 900,00 per maand exclusief servicekosten.
c) De verhuurder/eigenaar van de woning is een particulier.
d) [appellant sub 1] heeft aan Direct Wonen de overeengekomen bemiddelingsvergoeding betaald ter hoogte van een maandhuur vermeerderd met omzetbelasting, dat is € 1.297,10.
e) Voor haar activiteiten als bemiddelaar dient Direct Wonen te beschikken over een vergunning op grond van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 van de gemeente Amsterdam (hierna: de verordening). Artikel 10 lid 1 van de verordening luidt als volgt:
“De vergunninghouder mag met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot de grens bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de Huurtoeslag uitsluitend bemiddelen, indien de overeen te komen huurprijs de maximale huurprijsgrens uit bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte niet overschrijdt.”
f) Het Wijksteunpunt Wonen heeft in 2009 op basis van de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel de woning gewaardeerd op 101 punten. De daarmee corresponderende maximale huurprijsgrens voor de woning bedroeg in 2006 volgens Bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte € 427,55 per maand.
3.2. Kern van de stellingen van [appellanten] is dat Direct Wonen bij de bemiddeling van de woning in strijd heeft gehandeld met artikel 10 van de verordening. De woning is hen aangeboden en wordt hen verhuurd voor een huurprijs van € 900,00, terwijl Direct Wonen deze woning slechts mocht bemiddelen voor een huurprijs van € 427,55. Zij stellen dat Direct Wonen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst door bij de uitvoering daarvan te handelen in strijd met de toepasselijke regelgeving. Uit hoofde daarvan vorderen zij ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst. Althans, stellen [appellanten], Direct Wonen heeft onrechtmatig jegens hen gehandeld. Zij hebben Direct Wonen gedagvaard voor de rechtbank en kort gezegd gevorderd dat Direct Wonen wordt veroordeeld hen de bemiddelingsvergoeding terug te betalen en bij wijze van schadevergoeding wordt veroordeeld het verschil te vergoeden tussen de door hen betaalde huurprijs en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel, alles vermeerderd met de wettelijke rente en proceskosten.
3.3. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] tot schadevergoeding afgewezen op de grond dat het causaal verband tussen de Direct Wonen verweten gedraging en de door hen gestelde schade ontbreekt. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat als onvoldoende betwist moet worden aangenomen dat de verhuurder niet bereid was geweest de woning voor de maximale huurprijs van € 427,55 te verhuren. Dat brengt mee dat een correcte nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, dus met inachtneming van artikel 10 van de verordening, er nooit toe had kunnen leiden dat [appellanten] de woning voor de maximale huurprijs hadden kunnen huren. De gestelde schade, namelijk het verschil tussen de lagere maximale huurprijs en de overeengekomen huurprijs, kan om die reden niet als het gevolg van de aan Direct Wonen verweten gedraging worden toegerekend.
3.4. Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] daarbij onvoldoende belang hebben, omdat die ontbinding niet tot de door hen gewenste terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding zal kunnen leiden. Een ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst werkt niet terug, zodat deze slechts kan leiden tot ongedaanmaking van de reeds verrichte prestaties. Dit brengt mee dat [appellanten] na de ontbinding alsnog een redelijke vergoeding voor de door Direct Wonen verrichte bemiddelingswerkzaamheden verschuldigd zullen zijn. De rechtbank heeft overwogen dat de gestelde tekortkoming niet tot enige schade voor [appellanten] heeft geleid, terwijl zij als gevolg daarvan wel een woning hebben kunnen huren. Op deze grond heeft de rechtbank aangenomen dat de bemiddeling in zoverre succesvol is geweest, [appellanten] daardoor zijn gebaat en zij de overeengekomen en aan Direct Wonen betaalde bemiddelings¬vergoeding verschuldigd zijn.
3.5. Grief I richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat het causaal verband niet is aangetoond tussen het in strijd met de verordening bemiddelen door Direct Wonen en de door [appellanten] gevorderde schade.
3.6. Bij de beoordeling van deze grief moet voorop worden gesteld dat tussen partijen niet vaststaat dat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd moet worden op 101 punten. Direct Wonen heeft de door het Wijksteunpunt Wonen gemaakte berekening gemotiveerd betwist. Het hof zal bij de behandeling van grief I (die ziet op het causaal verband en de omvang van de gestelde schade) er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de maximale huurprijsgrens voor de woning in 2006 € 427,55 per maand bedroeg. Verder zal het hof bij de behandeling van deze grief ervan uitgaan dat Direct Wonen, naar [appellanten] stellen, door de woning aan te bieden voor een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt heeft gehandeld in strijd met de verordening, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst, althans, Direct Wonen daarmee onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld.
3.7. Uitgaande van een maximale huurprijsgrens van € 427,55 is de woning niet geliberaliseerd. [appellanten] hadden de mogelijkheid op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Uitgaande van de genoemde huurprijsgrens zou de huurprijs in dat geval zijn verlaagd en zou de wettelijke huurprijsregeling van artikel 7:246-265 BW onverkort van toepassing zijn geweest. [appellanten] hebben van de mogelijkheid tot toetsing van de aanvangshuurprijs geen gebruik gemaakt, zodat de overeengekomen huurprijs definitief tussen partijen is gaan gelden. Anders dan uit het arrest van de Hoge Raad van 18 april 2008 (RvdW 2008, 458, LJN: BC4493), r.o. 3.2, in een vergelijkbare zaak - waarin Direct Wonen ook was betrokken -zou kunnen worden afgeleid, dient de woning daarmee niet als een woning in de vrije sector te worden aangemerkt, maar geldt slechts dat de onderhavige huurovereenkomst als een geliberaliseerde huurovereenkomst heeft te gelden, doordat de aanvangshuurprijs (onaantastbaar) hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag.
3.8. Door [appellanten] wordt niet opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat als Direct Wonen zich aan de verordening had gehouden en de woning slechts voor een huurprijs niet hoger dan de maximale huurprijsgrens zou hebben aangeboden, de verhuurder de woning niet aan [appellanten] zou hebben willen verhuren. In dat geval zou dus geen huurovereenkomst tot stand zijn gekomen met betrekking tot de woning. In hoger beroep moet hiervan als vaststaand worden uitgegaan. [appellanten] voeren blijkens de memorie van grieven (onder 7 e.v.) dit uitgangspunt ook aan als het vertrekpunt voor de vaststelling van de door hen gevorderde schade.
3.9. Bij de vaststelling van de schade die als het gevolg van haar tekortkoming (of onrechtmatige daad) aan Direct Wonen kan worden toegerekend, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin [appellanten] zich thans als gevolg van de bemiddeling in strijd met de verordening bevinden, met de hypothetische situatie waarin die tekortkoming (of onrechtmatige daad) wordt weggedacht.
3.10. De rechtbank heeft dit uitgangspunt wel voorop gesteld, maar zich slechts de vraag gesteld of in de bedoelde fictieve situatie een huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand was gekomen met een huurprijs gelijk aan de maximale huurprijsgrens, dan wel of het door [appellanten] bij wijze van schadevergoeding gevorderde verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de maximale huurprijsgrens in dat geval ook door hen zou zijn betaald. Beide vragen heeft de rechtbank ontkennend beantwoord. Door [appellanten] wordt bij memorie van grieven (onder 7) wat dit betreft terecht aangevoerd dat de rechtbank niet is ingegaan op de stelling van [appellanten] dat in de bedoelde hypothetische situatie, waarin geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand was gekomen, zij ofwel een andere niet-geliberaliseerde woning hadden kunnen huren voor een lagere huurprijs (namelijk met een huurprijs die wel volgens het woningwaarderingsstelsel is vastgesteld), dan wel voor een (vergelijkbare) huurprijs als die door hen is overeengekomen een grotere geliberaliseerde woning hadden kunnen huren. [appellanten] stellen schade te lijden doordat zij thans een kleine woning (gewaardeerd met 101 punten) huren voor een huurprijs die de marktprijs is voor een grotere geliberaliseerde woning.
3.11. Hoewel door [appellanten] terecht is aangevoerd dat in de bedoelde hypothetische situatie waarin geen huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand was gekomen aannemelijk is dat zij een huurovereenkomst met betrekking tot een andere woning hadden gesloten, is de door hen gestelde schade naar het oordeel van het hof niet voldoende concreet gemotiveerd. Het is een feit van algemene bekendheid dat woonruimte in Amsterdam schaars is. Uitgaande van de gemiddelde wachttijd duurt het jaren om voor een niet-geliberaliseerde woning in aanmerking te komen en de huurprijzen voor geliberaliseerde woningen zijn hoog. Daarvan uitgaande had het op de weg van [appellanten] gelegen concreet toe te lichten of, en op welke termijn (gelet op eventuele urgenties) zij voor een niet-geliberaliseerde woning in aanmerking waren gekomen, althans welke mogelijkheden er concreet voor hen waren om voor een vergelijkbare huurprijs als de onderhavige een grotere geliberaliseerde woning te huren. Die toelichting hebben [appellanten] niet gegeven.
3.12. Ook als veronderstellenderwijs met [appellanten] ervan wordt uitgegaan dat artikel 10 van de verordening niet alleen het algemeen belang van een rechtvaardige verdeling van schaarse goedkope woonruimte beoogt, maar ook er specifiek toe strekt te voorkomen dat een aspirant huurder in het kader van een bemiddeling een niet-geliberaliseerde woning wordt aangeboden tegen een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens, is voor de door [appellanten] bepleite toepassing van de ‘omkeringsregel’ geen plaats. Mede gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden op de woningmarkt in Amsterdam, is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [appellanten] door het aanbieden van de woning voor een huurprijs die de maximale huurprijsgrens overschrijdt schade hebben geleden.
3.13. [appellant sub 1] stelt mede in het kader van grief I dat Direct Wonen hem niet naar behoren heeft voorgelicht. Als Direct Wonen de voorlichting had gegeven “die van haar had mogen worden verwacht”, dan hadden [appellanten] de huurcommissie tijdig kunnen verzoeken de redelijkheid van de aanvangshuur te toetsen en was de huurprijs daadwerkelijk verlaagd en was door hen geen schade geleden, aldus [appellanten] De rechtbank heeft niet gerespondeerd op deze stellingen.
3.14. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat Direct Wonen als professionele bemiddelaar jegens [appellant sub 1] is opgetreden. Haar diensten bood zij aan tegen een aanmerkelijke vergoeding die door de woningzoekenden diende te worden betaald. Zij presenteerde zich daarbij niet als belangenhartiger van uitsluitend de verhuurders. Onder dergelijke omstandigheden mocht [appellant sub 1] er in beginsel op vertrouwen dat Direct Wonen bij haar bemiddeling de toepasselijke regelgeving zou naleven, zodat er voor hem geen aanleiding was om zelf actief te onderzoeken of de overeengekomen huurprijs daarmee wel in overeenstemming was. Het hof is van oordeel dat niet van Direct Wonen verlangd kon worden dat zij [appellant sub 1] uitdrukkelijk wees op de mogelijkheid de huurprijs op grond van artikel 7:249 BW te laten toetsen om zo [appellanten] welbewust op het spoor van een actie tot huurverlaging te zetten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de wet een particuliere eigenaar niet verbiedt een woning door bemiddeling te huur aan te bieden en te verhuren tegen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijsgrens. Het wettelijk systeem leidt ertoe dat het aan het eigen initiatief van de huurder is overgelaten de aanvangshuurprijs te laten toetsen om daarmee huurverlaging te kunnen bewerkstelligen. Dit laat onverlet dat van een professionele bemiddelaar als Direct Wonen mag worden verlangd dat zij aspirant huurders in hoofdlijnen informeert over hun rechtspositie, ook ten aanzien van huurprijsbepalingen. Dit wordt door Direct Wonen bij de memorie van antwoord (onder 94-95) ook expliciet onderschreven. Direct Wonen stelt aan deze informatieverplichting te hebben voldaan en verwijst onder andere naar de brochure “Huur wijzer met Direct Wonen” (overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord) waarin met zoveel woorden de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuur staat vermeld en het onderscheid tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur wordt aangegeven.
3.15. [appellant sub 1] heeft betwist dat hij in 2006 de genoemde brochure van Direct Wonen heeft ontvangen. Ten tijde van de comparitie in eerste aanleg kon van de zijde van Direct Wonen niet met zekerheid worden verklaard dat deze brochure al in 2006 op haar website stond. Als productie 3 bij memorie van antwoord heeft Direct Wonen echter een verklaring overgelegd van haar directeur [S.], waarin zij onder andere verklaart dat de genoemde brochure in ieder geval ten tijde van de onderhavige bemiddeling op de website van Direct Wonen was geplaatst.
3.16. [appellanten] zijn nog niet in de gelegenheid geweest op de genoemde productie te reageren. Daartoe zullen zij alsnog in de gelegenheid worden gesteld. Vervolgens moet worden bezien of ten aanzien van de stelling van Direct Wonen dat zij [appellant sub 1] naar behoren heeft geïnformeerd nog bewijslevering noodzakelijk is. Voorshands is het hof van oordeel dat indien moet worden aangenomen dat de betreffende brochure ten tijde van de bemiddeling op de website van Direct Wonen was geplaatst, Direct Wonen daarmee aan haar hiervoor genoemde informatieverplichting jegens [appellanten] heeft voldaan en zij wat dit betreft niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelings¬overeenkomst.
3.17. De verdere beslissing ten aanzien van grief I zal worden aangehouden.
3.18. Grief II ziet op het oordeel van de rechtbank dat de gevorderde ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst niet kan worden toegewezen. Deze grief is door [appellanten] niet concreet toegelicht. Door hen wordt niet duidelijk gemaakt dat en waarom het oordeel van de rechtbank onjuist is. Deze grief faalt daarmee.
3.19. Grief III is een zogenaamde veeggrief en heeft naast de overige grieven onvoldoende zelfstandige betekenis. Deze grief kan buiten behandeling blijven.
3.20. [appellanten] worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten zoals hiervoor in r.o. 3.16 is aangegeven.
3.21. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 28 februari 2012 voor akte aan de zijde van [appellanten] tot het hiervoor in r.o. 3.20 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P. van Achterberg, J. Wortel en J.W. Hoekzema en op 31 januari 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.