Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00771
14 maart 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/497 van de rechtbank Amsterdam in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2010 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg] 1 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op 1 januari 2010, vastgesteld op € 945.000.
In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2010 bekendgemaakt, berekend naar een waarde van € 945.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 16 december 2010, de beschikking en aanslag gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 1 september 2011 heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 oktober 2011, en aangevuld bij brief van 29 oktober 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2012. Op deze zitting is het hoger beroep van [Y] met kenmerk 11/00770 gelijktijdig behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.6. Op verzoek van belanghebbende zijn de gedingstukken van de zaak met kenmerk 10/00175 tot de gedingstukken gerekend en aan het dossier toegevoegd.
2. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd rond 1910, met een perceeloppervlakte van 1.020 m², waarvan 204 m² water. De woning heeft een berging/schuur (…).
Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport wordt de woning vergeleken met de objecten [b-weg] 36 en [a-weg] 58, 62 en 78 te [Z]. De inhoud van die objecten is respectievelijk 621 m³, 527 m³, 425 m³ en 900 m³ en de perceeloppervlaktes 735 m², 490 m², 490 m² en 1.593 m². [b-weg] 36 is verkocht op 3 september 2007 voor € 670.000, [a-weg] 58 is verkocht op 5 maart 2008 voor € 445.000, [a-weg] 62 is verkocht op 3 maart 2009 voor € 520.000 en [a-weg] 78 is verkocht op 2 november 2010 voor € 1.650.000.”
2.1.2. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2. In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport (hierna: het taxatierapport) is de waarde van de woning door [H] RMT, gecertificeerd WOZ-taxateur, getaxeerd op € 945.000, en is het volgende vermeld met betrekking tot de woning:
“Nadere omschrijving 2^1 kapwoning met een berging/schuur, één dakkapel, ondergrond, erf, tuin en water. (…)
Uitstraling: zeer goed, ver boven gemiddeld. (…)
Ligging: zeer goed, ver boven gemiddeld. (…)
Op 23 september 2009 is de woning inpandig opgenomen. Tijdens deze opname is aangegeven en geconstateerd dat er lintvoeg metingen worden uitgevoerd om de zakking van het pand te constateren. Behoudens de scheur in de tussenmuur in de kelder zijn de overige scheuren moeilijk te constateren, omdat de woning goed wordt onderhouden. Op de goten en boeiboorden na verkeert de woning in een goede staat, derhalve is er bij de taxatie van een gemiddeld onderhoud uitgegaan. Tevens is erbij de taxatie uitgegaan van een slechte, onder gemiddelde kwaliteit/luxe van de woning in verband met de fundering van de woning. De waarde van de houten berging/schuur is in verband met de slechte staat gewaardeerd op € 1”.
2.3. In het onderdeel ‘Objectkenmerken en waardeberekening’ van het taxatierapport, zijn aan de inhoud en grond van de woning en de andere objecten de volgende waarden toegekend en is over de kwaliteit/luxe vermeld:
m² p/m² m³ p/m³ kwaliteit/luxe
[a-weg] 20 816 826 820 328 slecht, onder gemiddeld
[b-weg] 36 655 729 621 387 gemiddeld
[a-weg] 58 365 854 527 395 gemiddeld
[a-weg] 62 332 1.040 425 397 gemiddeld
[a-weg] 78 1.425 794 900 397 slecht, onder gemiddeld
2.4. In zijn uitspraak van 1 december 2011 met kenmerk 10/00175, waarvan een afschrift met deze uitspraak zal worden meegezonden, heeft de Derde Meervoudige Belastingkamer van het Gerechtshof Amsterdam het door belanghebbende ingestelde hoger beroep betreffende de waardebeschikking en aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2009 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 850.000.
Naar aanleiding hiervan heeft de heffingsambtenaar het aanvullend verweerschrift ingediend.
2.5. Ter zitting van 27 oktober 2012 heeft belanghebbende een e-mail van [K] van [K] Heiwerken B.V. en een aan [K] gerichte brief van [S] van Funderingsherstel [S] B.V. overgelegd, waarin de kosten van ‘funderingsherstel met kelder’ van de woningen [a-weg] 18-20 worden geraamd op € 124.000 en de prijs van heiwerk op € 26.000, exclusief BTW.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in beroep het volgende overwogen:
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde van € 945.000 ligt bij verweerder.
4.2. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De woning van eiser is gelet op de verstrekte gegevens niet een woning waarvan er meerdere van het zelfde type bij elkaar zijn gelegen, zodat vergelijking met een exact hetzelfde object niet mogelijk is. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn dan ook relatief groot. Dit impliceert echter niet dat de vergelijkingsmethode reeds daarom niet voldoet als uitgangspunt van de waardebepaling. Verweerder mag met transacties van woningen die voldoende gelijkenis en overeenstemming met die van eiser vertonen, de door hem bepleite waarde onderbouwen. Gelet op de gegevens met betrekking tot waardebepalende factoren zoals het type, omvang en ligging (aan het water) is de recht¬bank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde objecten geschikt zijn om als vergelijkings¬object te dienen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook in beginsel dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat deze verkoopprijzen niet als marktconform vallen aan te merken, omdat daarbij sprake zou zijn geweest van witwassen van geld. Deze stelling is immers slechts gebaseerd op vermoedens van eiser, terwijl verweerder dit gemotiveerd heeft weersproken en er op heeft gewezen dat voor deze woningen hoge prijzen worden betaald vanwege de ligging aan het water.
4.3. Eiser stelt dat de waarde van de woning € 780.000 is en heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de woning is verzakt vanwege funderingsproblemen.
Verweerder heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat de kubieke meter prijs van de woning 10% lager is gesteld dan die van de vergelijkingsobjecten. Dit komt tot uitdrukking in het taxatierapport, waaruit blijkt dat de prijs per kubieke meter van de woning is gesteld op € 328, terwijl de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten zijn gesteld op € 387, € 395 en € 397. Dit verschil in kubieke meter prijzen wordt deels verklaard door de betere kwaliteit en luxe van de vergelijkingsobjecten, maar dient gezien verweerders toelichting ter zitting ook deels te worden verklaard door de verzakkingsproblematiek van de woning.
Niet in geschil is dat de woning in de loop van de jaren geleidelijk is verzakt. Dat daaraan een groter waardedrukkend effect toekomt dan waarmee verweerder bij de verlaagde kubieke meterprijs reeds rekening heeft gehouden, is door eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van dermate ernstige bouwkundige gebreken als door eiser gesteld en heeft er daarbij op gewezen dat eiser al een aantal jaren zegt dat er problemen zijn met de fundering, maar dat eiser wel pleister- en schilderwerk heeft laten uitvoeren aan de woning. Als er ernstige funderingsproblemen zouden zijn, zou eiser die eerst laten herstellen en daarna pas het pleisterwerk, aldus verweerder. Voorts heeft verweerder gesteld - en de rechtbank acht dit aannemelijk - dat de door eiser genoemde maatregelen en kosten grotendeels betrekking hebben op de ophoging van de ingeklonken (veen)grond rond de woning en niet op het herstel van de fundering. Nu eiser zijn stellingen in het licht van verweerders gemotiveerde betwisting niet voldoende heeft onderbouwd met bijvoorbeeld bouwkundige rapporten en/of offertes acht de rechtbank niet aannemelijk dat van de staat van de fundering een groter waardedrukkend effect uitgaat dan reeds is aangenomen. Met de verlaagde kubieke meterprijs heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de funderingsproblematiek.
4.4. Eiser heeft terzake de bouwkundige staat van de woning voorts aangevoerd dat de riolering bij zijn woning is verzakt, maar deze stelling heeft eiser niet nader onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij navraag heeft gedaan en heeft geconstateerd dat met betrekking tot de riolering zich geen problemen hebben voorgedaan.
Ook de door eiser genoemde slechte staat waarin de schuur verkeert kan niet leiden tot een lagere waardering, nu verweerder – door de schuur te waarderen op € 1 – daarmee rekening heeft gehouden.
4.5. Verweerder heeft de inhoud van de woning met hantering van de NEN-2580 norm vastgesteld op ongeveer 820 m³. Eiser stelt zich op het standpunt dat de inhoud 770 m³ is en baseert zich daarbij op de in verband met een energieadvies verstrekte gegevens van het NUON. Nu verweerder de meting volgens gebruikelijke normen heeft verricht, had het op de weg van eiser gelegen zijn standpunt nader te onderbouwen met een berekening of meetkundige gegevens. Dit heeft eiser nagelaten zodat zijn stelling als onvoldoende onderbouwd zal worden verworpen.
4.6. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de geluidshinder vanwege het toegenomen vlieg- en autoverkeer en de stankoverlast van de sloot langs de [a-weg]. De rechtbank volgt eiser hierin niet en overweegt daartoe dat de vergelijkingsobjecten, die in de nabijheid van de woning liggen, een vrijwel gelijke overlast ervaren van de door eiser gestelde omstandigheden. Het mogelijke waardedrukkende effect hiervan is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dientengevolge in de WOZ-waarde.
4.7. Aan de door eiser genoemde verkoopcijfers van de woningen aan de oneven kant van de [a-weg] (€ 425.000 en € 750.000) gaat de rechtbank voorbij.
Deze woningen hebben niet dezelfde goede ligging als de woning van eiser, nu zij aan de achterzijde niet direct grenzen aan het water. Verweerder heeft – rekening houdend met de verschillen in ligging alsmede met de staat waarin de tuin verkeert – de waarde van de vierkante meter prijs van de woning hoger bepaald dan die van de door eiser genoemde objecten. Naar het oordeel van de rechtbank is dat verschil in waarde per vierkante meter niet te groot.
Eisers stelling dat een twee-onder-een kapwoning aan de even kant van de [a-weg] is verkocht voor € 450.000 en een vrijstaande woning voor € 485.000 leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de vierkante meter prijs voor die woningen op hetzelfde niveau zit als die van eiser, zodat de waarde van die objecten in verhouding staan met de waarde van de woning.
4.8. De rechtbank is voorts van oordeel, naar aanleiding van de grief van eiser dat verweerder onvoldoende transparant te werk gaat, dat verweerder met het overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen gegevens voldoende en ook controleerbaar inzichtelijk heeft gemaakt op basis van welke gegevens hij tot de waardevaststelling is gekomen. Door verweerder zijn transactieprijzen naar voren gebracht en hij heeft op die wijze zijn waardering van de woning onderbouwd.
4.9. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.
4. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport van [H], de daarop gegeven toelichting en in het aanvullend verweerschrift opgenomen nadere onderbouwing van de grondwaarden, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.2. In het aanvullend verweerschrift heeft de heffingsambtenaar met behulp van de daarin opgenomen grondstaffel en verkoopgegevens toegelicht waarom in het taxatierapport voor de [b-weg] 36 en de achter de jachthaven gelegen objecten [a-weg] 58, 62 en 78 van een lagere grondwaarde is uitgegaan dan bij de woning van belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat met deze onderbouwing de verschillen in grondwaarde voldoende zijn verklaard en onderbouwd.
6.3. In hoger beroep heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat de kosten van herstel van de fundering op basis van de door hem overgelegde gegevens per woning op circa € 100.000 kunnen worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de taxateur juist “in verband met de fundering van de woning” de kwaliteit als “slecht, onder gemiddeld” heeft aangemerkt en daarom is uitgekomen op een lagere waarde per m3. Het Hof ziet in het bedrag van de offerte van [K] Heiwerken geen reden voor een lagere waarde per m3 dan de gehanteerde € 328.
6.4. Met betrekking tot de overige grieven onderschrijft het Hof de oordelen van de rechtbank in 4.2 en 4.4 tot en met 4.8 van haar uitspraak en hetgeen eerder is geoordeeld in 4.2.3, 4.3.2, 4.9 en 4.11 tot en met 4.13 van de uitspraak van 1 december 2011 met kenmerk 10/00175. Het Hof ziet geen aanleiding hierover thans anders te oordelen en volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat met de thans in hoger beroep gestelde invloed van potentiële toekomstige verkeersoverlast in 2015 (nog) geen rekening hoeft te worden gehouden.
Belanghebbende heeft zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en nader moet worden vastgesteld op € 740.000, of minder, niet onderbouwd met een taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht. Belanghebbende heeft aangeboden ‘om al zijn stellingen via het horen van getuigen en/of deskundigen te laten bevestigen, voor zover het Hof dit nodig acht’. Blijkens het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting gehouden op 28 september 2011 in de zaak met kenmerk 10/00175 is dit bewijsaanbod in die zaak aan de orde geweest en door het Hof uitdrukkelijk aan belanghebbende voorgehouden. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende voldoende gelegenheid gehad heeft gehad om zich te beraden op zijn bewijspositie en het al dan niet leveren van bewijs.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
7. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter van de belastingkamer, J.P.A. Boersma en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 14 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.