Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.119.580/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1388826 KK EXPL 12-1573
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2013
inzake
de commanditaire vennootschap VICTORIA HOTEL C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. B.F. Friedberg te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap [ GEÏNTIMEERDE ],
gevestigd [ plaatsnaam ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. M. Dekker te Hoorn.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Victoria Hotel en [ geïntimeerde ] genoemd.
Victoria Hotel is bij dagvaarding van 21 december 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 november 2012, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en [ geïntimeerde ] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven. Voorts heeft Victoria Hotel daarbij producties overgelegd.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- akte houdende vermeerdering eis, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
Ten slotte is arrest gevraagd.
Victoria Hotel heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen, conform haar vermeerderde eis, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. [ geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, waaronder ook de nakosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 februari 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [ geïntimeerde ] heeft nog producties in het geding gebracht.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende.
3.1.1 [ geïntimeerde ] heeft op grond van een op 8 augustus 1990 getekende huurovereenkomst van Victoria Hotel een bedrijfsruimte gehuurd in een gedeelte van het pand aan het [ adres ] (hierna: het gehuurde).
3.1.2 Artikel 5 lid 2 van Pro de huurovereenkomst vermeldt – onder meer – het volgende:
“Het gehuurde wordt opgeleverd in de (goede) staat waarin het zich nu bevindt (casco ruwbouw, inclusief gas, water en electra tot aan de meter). Huurster zal zorgdragen voor de verdere afwerking van het gehuurde, hetgeen impliceert dat huurster voor eigen rekening voor onder meer afwerking van vloeren, wanden, plafonds alsmede het aanbrengen van toilet en pantry zal zorgdragen.(…)”
3.1.3 Op vrijdag 13 juli 2012 heeft brand gewoed in het gehuurde.
3.1.4 Bij brief van 20 juli 2012 is namens Victoria Hotel de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
3.1.5 Bij brief van 30 juli 2012 heeft de raadsman van [ geïntimeerde ] zich op het standpunt gesteld dat de voornoemde ontbinding niet rechtsgeldig is.
3.1.6 Bij dagvaarding van 29 oktober 2012 heeft Victoria Hotel in kort geding jegens [ geïntimeerde ] een voorziening gevorderd als na te melden.
3.1.7 Op 22 februari 2013 heeft Victoria Hotel de dagvaarding in de bodemprocedure uitgebracht.
3.2 Victoria Hotel heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en daaraan ten grondslag gelegd dat zij op grond van artikel 7:231 lid 1 juncto Pro 7:210 BW bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden nu sprake is van een gebrek dat zij als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is te verhelpen en het genot van het gehuurde door het gebrek in dit geval geheel onmogelijk wordt gemaakt. In reconventie heeft [ geïntimeerde ] gevorderd – kort samengevat – Victoria Hotel te veroordelen om haar toe te laten tot het gehuurde met overhandiging van de toegangssleutels en onverkort en volledig medewerking te verlenen aan het (doen) uitvoeren door [ geïntimeerde ] van de herstelwerkzaamheden en aan hetgeen verder nodig is om [ geïntimeerde ] in staat te stellen het gehuurde weer conform zijn bestemming te gaan gebruiken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Victoria Hotel afgewezen en de vorderingen van [ geïntimeerde ] toegewezen.
3.3 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Victoria Hotel op met haar grieven, die ertoe strekken dat het hof haar vordering in conventie alsnog zal toewijzen en die in reconventie alsnog zal afwijzen. Nadat zij de appeldagvaarding die de grieven bevat, had uitgebracht heeft Victoria Hotel ter rolle nog een akte houdende vermeerdering eis genomen, waarin een subsidiaire, meer subsidiaire en nog meer subsidiaire vordering zijn opgenomen. [ geïntimeerde ] maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis, stellende dat – samengevat – Victoria Hotel daarmee te laat is.
3.3.1 Het hof acht het bezwaar van [ geïntimeerde ] gegrond en overweegt daartoe als volgt.
De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen, is in hoger beroep in die zin beperkt dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. De dagvaarding in appel waarin de grieven zijn opgenomen, moet gelijk gesteld worden met een memorie van grieven. Op de in beginsel strakke regel (de twee-conclusie-regel) kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. Feiten en omstandigheden die nopen tot een uitzondering op deze regel zijn evenwel gesteld noch gebleken. Evenmin heeft Victoria Hotel tijdens de zitting op vragen van het hof duidelijk kunnen maken waarom zij haar vermeerderde eis niet aanstonds in de appeldagvaarding houdende memorie van grieven heeft opgenomen. Het hof zal derhalve de vermeerdering eis buiten beschouwing laten en recht doen op basis van grieven en de vorderingen, zoals deze in de appeldagvaarding staan omschreven.
3.4 De grieven 1 tot en met 4 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW Pro in de (inmiddels aangespannen) bodemprocedure stand zal houden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4.1 Naar tussen partijen niet in geschil is, draait het in deze kortgedingprocedure om de vraag of Victoria Hotel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de inmiddels aangespannen bodemprocedure stand zal houden. Derhalve dient het hof na te gaan of zich in dit geval (i) een gebrek aan het gehuurde voordoet dat (ii) de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en (iii) het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zoals artikel 7:210 BW Pro bepaalt. Indien van een gebrek aan het gehuurde niet kan worden gesproken, komt het hof aan de andere voorwaarden niet toe. Evenmin speelt in het kader van deze beoordeling een rol of [ geïntimeerde ] voor het ontstaan van de brand aansprakelijk kan worden gehouden, hetgeen Victoria Hotel stelt en [ geïntimeerde ] betwist.
3.4.2 Het gehuurde is op grond van artikel 5 lid 2 van Pro de huurovereenkomst beperkt tot “casco ruwbouw” en omvat niet de inrichting daarvan, die [ geïntimeerde ] zelf heeft aangebracht. Voorshands is, gelet op de overgelegde foto’s, verklaringen en het rapport van EversPartners Ingenieursbureau BV, onvoldoende gebleken dat de brand behalve de inrichting ook de casco ruwbouw heeft aangetast, enige roetschade daargelaten. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een gebrek aan het gehuurde voordoet zodat reeds om die reden het beroep van Victoria Hotel op artikel 7:210 BW Pro niet slaagt. Bij deze stand van zaken behoeven de grieven 1 tot en met 4 voor het overige geen bespreking meer.
3.5 Onder verwijzing naar de voorgaande grieven betoogt Victoria Hotel met grief 5 dat [ geïntimeerde ] een zeer ernstige wanprestatie heeft geleverd, hetgeen haar temeer aangerekend kan worden nu zij in haar bedrijfsvoering gebruik maakt van brandbare materialen. Onder die omstandigheden is het volgens Victoria Hotel niet redelijk en billijk dat [ geïntimeerde ] zich met succes erop heeft kunnen beroepen dat – zo begrijpt het hof – artikel 7:210 BW Pro en de daarin opgenomen voorwaarden in de weg staan aan buitengerechtelijke ontbinding.
3.5.1 Ook al zou juist zijn dat – zoals Victoria Hotel betoogt – [ geïntimeerde ] door de brandgevaarlijke wijze waarop zij haar bedrijf had ingericht en onderhouden de brand heeft doen ontstaan en na het ontstaan van de brand in gebreke is gebleven maatregelen te treffen waardoor gevaar voor haar hotelgasten is ontstaan, dan nog is dat geen grond om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van het bepaalde in 7:210 BW. Nu [ geïntimeerde ] bovendien bestrijdt dat zij een gevaarlijke situatie in het leven heeft geroepen of heeft laten bestaan, dient nader onderzoek plaats te vinden, waarvoor een kort geding zich niet leent. Er is daarom geen grond om vooruitlopend op de uitkomst van dat onderzoek een zo vergaande maatregel te treffen als Victoria Hotel heeft gevorderd. Ook grief 5 faalt.
3.6 De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Victoria Hotel zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Victoria Hotel in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] begroot op € 683,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris alsmede in het nasalaris ad € 131,-- te vermeerderen met € 68,-- ingeval van betekening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 april 2013.