Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.091.480/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 448747, rolnummer 8586/10
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 februari 2013
inzake
[ APPELLANT ],
wonende te [ Z ], gemeente [ Z ],
APPELLANT,
advocaat: mr. F.R. Duijn te Zaandam,
tegen:
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ Z ], gemeente [ Z ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J. Jong te Zaandam.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [ Appellant ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.
[ Appellant ] is bij dagvaarding van 22 juli 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), van 28 april 2011 gewezen tussen [ Geïntimeerde ] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en [ Appellant ] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven.
[ Geïntimeerde ] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
[ Appellant ] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog - samengevat - de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen, en (naar het hof begrijpt) voor het geval het hof het vonnis voor zover in conventie gewezen zal bekrachtigen, de schadevergoeding volgens artikel 7:299 BW alsnog zal vaststellen op € 1.000.000,-- en de verhuiskostenvergoeding volgens artikel 7:297 BW alsnog zal vaststellen op € 25.000,-- met beslissing over de proceskosten.
[ Geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 Voor zover in dit geding van belang heeft het hof de volgende feiten vastgesteld en bij de beoordeling tot uitgangspunt genomen.
2.1.1 [ Appellant ] huurt van [ Geïntimeerde ] de begane grond en kelderverdieping van een pand aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ]. [ Appellant ] exploiteert daarin een coffeeshop waarin soft drugs worden verkocht. Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, als volgt:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 september 1999 en eindigende op 31 augustus 2009.
3.2 Gedurende de in 3.1 genoemde periode kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Voor beëindiging bij afloop van deze periode is opzegging overeenkomstig 3.4 nodig.
3.3 Als de in 3.1 genoemde periode verstrijkt zonder opzegging overeenkomstig 3.2, loopt de overeenkomst door voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot 31 augustus 2014. De overeenkomst eindigt op dat moment echter alleen indien opzegging overeenkomstig 3.4 plaatsvindt. Vindt zo’n opzegging niet plaats, dan loopt de overeenkomst verder door voor een volgende aansluitende periode van 5 jaar en zo vervolgens, echter telkens behoudens opzegging overeenkomstig 3.4 tegen het einde van een vervolgperiode.
3.4 Opzegging van de overeenkomst kan uitsluitend plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief en met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden voorafgaand aan het verstrijken van de lopende periode.[…]”
2.1.2 [ Geïntimeerde ] heeft in een brief aan [ Appellant ] van 9 januari 2006 aangekondigd niet voornemens te zijn de huurovereenkomst na 2009 nog te verlengen.
2.1.3 [ Geïntimeerde ] heeft bij aangetekende brief d.d. 28 augustus 2008 de huur opgezegd tegen 31 augustus 2009. [ Appellant ] is na 31 augustus 2009 in het gehuurde gebleven en exploiteert daarin nog steeds zijn coffeeshop.
3. Beoordeling
3.1 [ Geïntimeerde ] vordert in dit geding - samengevat - een verklaring voor recht dat hij het gehuurde in verband met een noodzakelijke ingrijpende renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vaststelling dat en op welke datum de huurovereenkomst is geëindigd alsmede ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert hij huurprijsvaststelling per 1 september 2009 op € 3.500,--, kosten rechtens. [ Appellant ] vordert € 1.000.000,-- aan voorwaardelijke schadevergoeding en € 25.000,-- aan tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten. De kantonrechter heeft - samengevat - bepaald dat de huurovereenkomst op 1 augustus 2011 zal eindigen en [ Appellant ] het gehuurde per die datum moet ontruimen en heeft verklaard dat dit zal gelijkstaan met een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruimingsveroordeling. In reconventie heeft de kantonrechter [ Geïntimeerde ] veroordeeld tot betaling van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:299 BW tot een bedrag van € 20.000,-- en als bedoeld in artikel 7:297 BW tot een bedrag van € 9.600,--. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [ Appellant ] met zijn grieven op.
3.2 Met grief II voert [ Appellant ] aan dat de huuropzegging nietig is omdat deze in strijd met de toepasselijke termijnen is gedaan. Volgens [ Appellant ] is de opzeggingsbrief ten onrechte niet naar zijn GBA-adres of naar het postadres van het gehuurde maar naar het adres van zijn dochter verzonden. Verder had de opzeggingsbrief van [ Geïntimeerde ] hem uiterlijk 31 augustus 2008 moeten bereiken, maar heeft de brief [ Appellant ] pas na 31 augustus 2008 bereikt. Het hof overweegt als volgt.
3.3 De opzeggingsbrief is gedateerd 28 augustus 2008. [ Geïntimeerde ] heeft kennelijk de wettelijke termijn van minstens een jaar als bedoeld in artikel 7:300 lid 3 BW jo 293 lid 2 BW in acht willen nemen en niet de - daarmee strijdige - overeengekomen opzegtermijn van zes maanden.
3.4 Nu uit de brief van [ Appellant ] aan [ Geïntimeerde ] van 23 december 2005 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat [ Appellant ] zelf als postadres opgeeft: [ adres ] [ plaatsnaam ] (zijnde het adres van de dochter van [ Appellant ], waar naartoe [ Geïntimeerde ] de opzeggingsbrief heeft verzonden) mocht [ Geïntimeerde ] de opzeggingsbrief aan dat adres richten. Feiten of omstandigheden waarom [ Appellant ] aan deze mededeling niet mocht worden gehouden, zijn gesteld noch gebleken.
3.5 Uit de brief van de advocaat van [ Appellant ] aan [ Geïntimeerde ] van 1 december 2008 (productie 5 bij inleidende dagvaarding), blijkt - onbestreden - dat de opzeggingsbrief op 1 september 2008 op het adres van de dochter van [ Appellant ] is aangeboden en dat toen een afhaalbericht is achtergelaten. De dochter van [ Appellant ] was op vakantie en heeft de brief pas bij haar terugkomst van het postkantoor opgehaald en aan [ Appellant ] ter hand gesteld.
3.6 De vertraging in de terhandstelling van de opzeggingsbrief na 1 september 2008, die het gevolg is van de vakantie van zijn dochter, ligt naar ’s hofs oordeel in de risicosfeer van [ Appellant ].
3.7 Dat neemt echter niet weg, dat - als niet weersproken - vaststaat dat de opzeggingsbrief [ Appellant ] niet tijdig, dat wil zeggen niet uiterlijk op 31 augustus 2008 heeft bereikt. Dat brengt mede dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurovereenkomst dan doorloopt voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot 31 augustus 2014.
3.8 Dat [ Geïntimeerde ] [ Appellant ] bij brief van 9 januari 2006 heeft laten weten “Ik wil tenslotte van de gelegenheid gebruikmaken om u alvast mee te delen dat ik onze huurovereenkomst, welke loopt tot 31 augustus 2009, niet zal verlengen.” maakt dit niet anders. Deze brief bevat anders dan artikel 7:294 BW vereist niet de gronden voor opzegging en kan daarom niet als opzeggingsbrief worden beschouwd.
3.9 [ Geïntimeerde ] heeft geen beroep op conversie van de opzegging gedaan. Voor ambtshalve conversie ziet het hof geen aanleiding, omdat dit zou leiden tot een opzegging tegen 1 september 2014. Mocht [ Geïntimeerde ] de huurovereenkomst alsnog tegen die datum willen opzeggen, dan heeft hij daartoe nog ruim de gelegenheid..
3.10 Op grond van het voorgaande zal het hof het vonnis geheel vernietigen, zodat het niet meer hoeft te beoordelen of, zoals met grief II tevens aan de orde wordt gesteld, de opzeggingsbrief de gronden vermeldde die tot de opzegging hebben geleid. De overige grieven hoeven bij gebrek aan belang evenmin te worden besproken.
3.11 Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van [ Geïntimeerde ] zullen alsnog worden afgewezen; dat brengt mede dat de - voorwaardelijke - vorderingen van [ Appellant ] alsnog eveneens zullen worden afgewezen, nu de voorwaarden voor vervulling (beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) niet in werking zijn getreden. [ Geïntimeerde ] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [ Geïntimeerde ] af;
verstaat dat de voorwaarde waaronder [ Appellant ] zijn vorderingen heeft ingesteld niet is vervuld;
veroordeelt [ Geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [ Appellant ] begroot op nihil aan verschotten en € 600,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 1.475,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.