ECLI:NL:GHAMS:2013:850

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummers : 200.070.318/01 en 200.090.653/01

kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 09-3524

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2013

inzake

[appellante sub 1],

wonend te [plaats 1], gemeente [gemeente],

en (alleen in de zaak met rolnummer 200.090.653/01:)

[appellante sub 2]

wonend te[plaats 1],

appellante(n) ,

advocaat: mr. J.G. Kabalt te Breukelen,

tegen:

[geïntimeerde],

wonend te [plaats 1], gemeente[gemeente],

geïntimeerde,

advocaat: mr. H. Kroon te Hilversum.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna[appellante sub 1],[appellante sub 2] en [geïntimeerde] genoemd, appellanten gezamenlijk worden aangeduid met[appellante sub 1] c.s.

In de zaak met zaaknummer 200.070.318/01 heeft het hof op 13 december 2011 een tussenarrest gewezen, waarbij deze zaak is gevoegd met de zaak met zaaknummer 200.090.653/01. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum in eerstgenoemde zaak wordt naar dat arrest verwezen.

De zaak met zaaknummer 200.090.653/01 betreft het hoger beroep dat[appellante sub 1] c.s. bij dagvaarding van 8 juli 2011 hebben ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum (hierna: de kantonrechter), op 10 maart 2010, 9 juni 2010 en 13 april 2011 gewezen tussen[appellante sub 1] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben in laatstgenoemde zaak daarna de volgende stukken ingediend:

memorie van grieven;
memorie van antwoord.

Partijen hebben de beide zaken ter zitting van 5 februari 2013 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De Graaf c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog haar/hun vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 10 maart 2010 onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten, aangevuld met feiten die daarnaast in hoger beroep als gesteld en niet voldoende weersproken zijn komen vast te staan, zijn de volgende.

i.[appellante sub 1] is de moeder van[appellante sub 2] en [geïntimeerde].[appellante sub 1] woont in een voorheen aan haarzelf, maar sinds 2009 aan[appellante sub 2] in eigendom toebehorende woning op [adres] in [plaats 2]. Achter haar woning is een bedrijventerrein gelegen, waarvan [geïntimeerde] sinds 1994 economisch eigenaar was en later ook juridisch eigenaar is geworden.

ii. Op het bedrijventerrein heeft [geïntimeerde] een loods laten bouwen, die hij verhuurt aan derden. Het omliggende terrein van de loods was voorheen grotendeels eigendom van[appellante sub 1] en sinds 2009 van[appellante sub 2].

iii. Tussen de inmiddels overleden echtgenoot van[appellante sub 1] en [geïntimeerde] is in een tussen hen gevoerde procedure voor de rechtbank Utrecht op 24 januari 2003 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald dat “de oprit, beginnend daar waar de eigendom van de gemeente Wijdemeren en partij[appellante sub 1] ophoudt, en eindigend daar waar de betonnen oprit horend tot het perceel begint, wordt verhuurd aan [[geïntimeerde]] voor een termijn van vijf jaar met het recht van verlenging van telkens vijf jaar, evenals de parkeerruimte voor het parkeren van minimaal acht auto’s, gelegen aan de noordzijde van het perceel”.

iv. Bij brief van 11 juli 2006 heeft[appellante sub 1] de huurovereenkomst opgezegd tegen 24 januari 2008.

v. Bij confraternele brief van 29 januari 2008 is bevestigd dat[appellante sub 1] de ontruiming van het gehuurde opschortte gedurende een op dat moment tussen partijen lopende mediation.

vi. Bij dagvaarding van 22 mei 2008 heeft[appellante sub 1] in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd. In dat geding heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat hem bij de vaststellingsovereenkomst het recht is toegekend tot verlenging van de huurovereenkomst met een periode van telkens vijf jaar. De vordering is in eerste aanleg en hoger beroep afgewezen.

vii. [geïntimeerde] heeft het gehuurde nog immer in gebruik.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert[appellante sub 1] (in de zaak met zaaknummer 200.090.653/01 in hoger beroep tezamen met[appellante sub 2]) dat zal worden bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd per 24 januari 2008 en subsidiair dat die huurovereenkomst zal worden ontbonden, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming. Aan de primaire vordering is ten grondslag gelegd dat[appellante sub 1] de huur heeft opgezegd bij brief van 11 juli 2006 en [geïntimeerde] daarop niet heeft gereageerd. Aan de subsidiaire vordering is ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. [geïntimeerde] heeft beide vorderingen weersproken; de eerste met een beroep op zijn recht op verlenging van de huurovereenkomst, de tweede met een betwisting van de aantijgingen. Bij het bestreden vonnis van 10 maart 2010 heeft de kantonrechter de primaire vordering afgewezen. Over dit vonnis gaat de zaak met zaaknummer 200.070.318/01. Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 9 juni 2010[appellante sub 1] bewijs had opgedragen van haar stellingen, heeft hij bij het eindvonnis van 13 april 2011 ook haar subsidiaire vordering afgewezen en de gedingkosten gecompenseerd. Daartegen richt zich het hoger beroep in de zaak met zaaknummer 200.090.653/01.

In de zaak met zaaknummer 200.070.318/01

3.2

De kantonrechter heeft de primaire vordering afgewezen op grond van de volgende overwegingen. Een in een huurovereenkomst overeengekomen recht van verlenging houdt ook het recht in van een van partijen om eenzijdig te bepalen dat de huurovereenkomst zal worden voortgezet. Tenzij dat uitdrukkelijk anders is vermeld, moet worden aangenomen dat het de huurder is aan wie dat recht is gegeven. Op grond van de omstandigheid dat partijen in het kader van een mediation over de verlenging van de huurovereenkomst hebben gesproken,[appellante sub 1] de ontruiming met het oog daarop heeft opgeschort en [geïntimeerde] het gehuurde nog steeds in gebruik heeft, kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde], anders dan[appellante sub 1] stelt, vóór de onderhavige procedure reeds een beroep heeft gedaan op zijn recht op verlenging, zodat [geïntimeerde] met zijn beroep in rechte zich niet heeft schuldig gemaakt aan misbruik van bevoegdheid, aldus nog steeds de kantonrechter. Tegen deze overwegingen komt[appellante sub 1] op met drie grieven.

3.3

Grief 2 is gericht tegen de verwerping van het betoog van[appellante sub 1] dat [geïntimeerde] zich te laat op zijn – eventuele – recht van verlenging heeft beroepen. In de toelichting op deze grief herhaalt[appellante sub 1] haar stelling dat [geïntimeerde] nooit een expliciet beroep op het verlengingsrecht heeft gedaan, ook niet in het kader van de in augustus 2006 gestarte mediation. Die mediation was een uitvloeisel van een geding over een ander onderwerp. In de door [geïntimeerde] opgestelde lijst met te bespreken onderwerpen was de huurovereenkomst zelfs niet vermeld. In de mediationgesprekken is in het kader van een beoogde algehele definitieve regeling wel het sluiten van een
nieuwehuurovereenkomst ter sprake gekomen, maar een beroep op een recht van verlenging is toen niet gedaan. De ontruiming is hangende de mediation opgeschort omdat het aanspannen van een andere procedure die mediation zou frustreren, maar niet omdat de verlenging onderwerp van die mediation was. Op de opzeggingsbrief is door [geïntimeerde] in het geheel niet gereageerd, hetgeen wel voor de hand had gelegen, aangezien hij ook in die periode was voorzien van rechtskundige bijstand. Bij brief van 4 december 2007 is nog eens aan de opzegging herinnerd, maar ook in reactie daarop is geen beroep op verlenging gedaan. Onder deze omstandigheden kan het voortgezette gebruik niet worden aangemerkt als een stilzwijgend beroep op het recht van verlenging, aldus[appellante sub 1].

3.4

[geïntimeerde] stelt in reactie op de grief weliswaar dat de verlenging van de huurovereenkomst na 24 januari 2008 ook onderwerp was van de mislukte mediation tussen partijen, maar niet dat hij tijdens die mediation expliciet een beroep heeft gedaan op een hem in zijn visie toekomend recht op verlenging van de huurovereenkomst. Er is door hem ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan dat hij daartoe wel is overgegaan, zodat zulks in rechte niet is komen vast te staan. Veeleer lijkt aannemelijk dat – zoals[appellante sub 1] stelt – partijen slechts hebben gesproken over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Wat daarvan zij: overeenstemming tussen partijen is in de mediation niet bereikt. Uit de stellingen van [geïntimeerde] valt voorts (ook) niet af te leiden dat hij op enig moment vóór het kort geding van juni/juli 2008 een expliciet beroep op een hem toekomend verlengingsrecht heeft gedaan.

3.5

[geïntimeerde] betoogt voorts dat het voor[appellante sub 1] steeds kenbaar is geweest dat hij groot belang had bij voortzetting van de huurverhouding, daarvan geen afstand heeft gedaan en deswege aanspraak heeft gemaakt op voortzetting van de huurovereenkomst. Hij beoogt daarmee kennelijk een beroep te doen op het ook door de kantonrechter genoemde artikel 3:37 lid 1 BW. Het hof volgt hem niet in dat betoog. Waar[appellante sub 1] uitdrukkelijk tegenover [geïntimeerde] heeft te kennen gegeven – en is blijven geven – dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen, valt het uitblijven van enige inhoudelijke reactie op die opzegging – zelfs nadat de mediation was mislukt – in redelijkheid niet te begrijpen als een stilzwijgend inroepen van een verlengingsrecht. In die context valt een stilzwijgend inroepen van een dergelijk recht ook niet af te leiden uit het voortgezette gebruik door [geïntimeerde] na 24 januari 2008, zeker niet gezien het feit dat reeds op 29 januari 2008 in een confraternele brief tot uitdrukking was gebracht dat het voortgezette gebruik berustte op een opschorting van de voorgenomen ontruiming door[appellante sub 1] voor de duur van de mediation. Aan het voorgaande kan niet afdoen dat het voor[appellante sub 1] wel duidelijk zal zijn geweest dat [geïntimeerde] belang had bij zijn gebruik van het gehuurde. Waar het om gaat – en wat ook [geïntimeerde] redelijkerwijs had behoren te begrijpen – is dat voor[appellante sub 1] duidelijk moest zijn, door een tijdige en ondubbelzinnige wilsuiting van [geïntimeerde], dat deze zich wederom voor vijf jaar aan de voorwaarden van de overeenkomst wenste te onderwerpen. Die situatie heeft zich echter niet voorgedaan.

3.6

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [geïntimeerde] niet tijdig, dat wil zeggen: voor het einde van de huurovereenkomst, de verlenging daarvan heeft ingeroepen. Dit betekent dat de huurovereenkomst op 24 januari 2008 is geëindigd. Het latere beroep door [geïntimeerde] op verlenging kon de huurovereenkomst immers niet doen herleven en[appellante sub 1] heeft niet (alsnog) met verlenging ingestemd. Grief 2 slaagt derhalve. Het bestreden vonnis van 10 maart 2010 kan niet in stand blijven. De vordering tot verklaring voor recht is toewijsbaar als na te melden.

3.7

Aan [geïntimeerde] zal een wat langere termijn dan gevorderd worden gegund om de ontruiming te bewerkstelligen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. De gevorderde machtiging is toewijsbaar als na te melden.

3.8

Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding in beide instanties te dragen.

3.9

Bij deze stand van zaken heeft[appellante sub 1] geen belang bij de behandeling van haar overige grieven in deze zaak. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] heeft geen betrekking op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden en wordt derhalve gepasseerd.

In de zaak met zaaknummer 200.090.653/01

3.1

Het slagen van grief 2 in de andere zaak heeft tot gevolg dat ook de beide andere bestreden vonnissen van de kantonrechter niet in stand kunnen blijven. Het hof is niettemin van oordeel dat[appellante sub 1] nog belang heeft bij de behandeling van haar grieven in deze zaak.

3.11

[geïntimeerde] kan niet worden gevolg in zijn betoog dat[appellante sub 2] niet ontvankelijk is in haar hoger beroep. Als rechtsopvolgend eigenares en verhuurster is[appellante sub 2] gerechtigd appel in te stellen tegen de vonnissen van de kantonrechter, die de huurovereenkomst tot onderwerp hebben.

3.12

Grief 1 ziet op de primaire vordering en behoeft, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen behandeling.

3.13

De overige vijf grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hetgeen, mede op grond van de getuigenverklaringen, is komen vast te staan omtrent de gedragingen van [geïntimeerde] en zijn (onder)huurders niet het oordeel rechtvaardigt dat [geïntimeerde] in zodanige mate in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, dat ontbinding van die overeenkomst is gerechtvaardigd.

3.14

In de memorie van grieven hebben[appellante sub 1] c.s. hun vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op de volgende vijf klachten:

I. [geïntimeerde] heeft een aantal aan[appellante sub 1] toebehorende zaken vernield, namelijk een schutting en een afrastering. Meer recent heeft hij twee roestvrijstalen palen van[appellante sub 1] gestolen;

II. [geïntimeerde] heeft zonder toestemming van[appellante sub 1] op ondeskundige wijze fruitbomen van[appellante sub 1] gesnoeid, waardoor een boom is doodgegaan en de overige bomen weinig vruchten geven;

III. [geïntimeerde] heeft een schoonzoon van [geïntimeerde] op 14 juli 2006 vlakbij de door hem gebouwde loods een kopstoot gegeven waardoor deze gewond is geraakt en moest worden opgenomen in het ziekenhuis.

IV. Onderhuurders van [geïntimeerde] misdragen zich door dieselolie op het verhuurde terrein te laten lekken, op het gras te parkeren in plaats van op de parkeerplaatsen, het parkeerterrein kapot te rijden en[appellante sub 1] meermalen te bedreigen;

V. Het autobedrijf waaraan [geïntimeerde] de parkeerplaatsen heeft onderverhuurd, gebruikt ook niet verhuurde delen van het aan[appellante sub 1] in eigendom toebehorende perceel en verschuift of verwijdert zaken die aan[appellante sub 1] c.s. toebehoren;

Daarnaast hebben zij aangevoerd dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde], na een eerdere veroordeling tot betaling, nog steeds niet vlekkeloos is. Ten pleidooie hebben zij dit geconcretiseerd met onder andere de mededeling dat de indexering over 2012 niet wordt betaald.

3.15

Aan de ontkenning van [geïntimeerde] zich aan de onder III genoemde mishandeling te hebben schuldig gemaakt moet worden voorbij gegaan. [geïntimeerde] is bij onherroepelijk vonnis van de strafrechter voor dit feit veroordeeld, hetgeen dwingend bewijs oplevert. Een aanbod tot het leveren van tegenbewijs heeft hij niet gedaan. Het hof rekent [geïntimeerde] deze mishandeling zeer zwaar aan. Anders dan de kantonrechter acht het hof de omstandigheid dat de kopstoot een uitvloeisel was van een al langer spelende familievete, geen verzachtende omstandigheid. Van[appellante sub 1] en[appellante sub 2] (wier echtgenoot het betrof) kan niet worden verwacht dat zij een huurovereenkomst in stand laten met een huurder die zich op deze wijze heeft misdragen en die misdraging bovendien nog steeds blijft ontkennen.

3.16

Met betrekking tot de overige klachten overweegt het hof het volgende.

3.17

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de afgelegde getuigenverklaringen niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld wie de schutting en afrastering heeft vernield. Wel is echter in hoger beroep door erkenning door [geïntimeerde] komen vast te staan dat deze eigenmachtig de genoemde twee roestvrijstalen palen heeft verwijderd, die zich bevonden op het terrein van[appellante sub 1] c.s. en aan haar in eigendom toebehoren, omdat die palen naar zeggen van [geïntimeerde] zijn huurders hinderden bij het gebruik – al dan niet rechtmatig – van dat terrein.

3.18

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij gerechtigd was de overhangende takken van de fruitbomen van[appellante sub 1] te snoeien omdat zij, ondanks aanmaning van zijn zijde, had nagelaten die te verwijderen (artikel 5:44 lid 1 BW).[appellante sub 1] betwist ooit door [geïntimeerde] te zijn aangemaand en wijst erop dat [geïntimeerde] als getuige heeft verklaard dat hij de takken heeft gesnoeid in de zomer van 2006, nadat was gebleken dat in de mediation daarover geen overeenstemming kon worden bereikt. Dit kan volgens[appellante sub 1] niet kloppen, omdat de mediation pas is gestart in augustus 2006 en is doorgelopen tot april 2007. [geïntimeerde] heeft op dit betoog slechts gereageerd door te stellen dat “niet uit te sluiten valt (…) dat kort nadien (
dat wil zeggen: na het begin van de mediation in augustus 2006, hof)de bomen wel degelijk zijn gesnoeid derhalve omstreeks het einde van de zomerperiode”. Hiermee heeft hij echter onvoldoende gemotiveerd hoe in de korte tijdspanne tussen augustus 2006 en het einde van de zomerperiode van dat jaar al duidelijk kon worden dat in de mediation over de overhangende takken geen overeenstemming kon worden bereikt. Het hof moet dan ook aannemen dat de stelling van[appellante sub 1] dat geen aanmaning heeft plaatsgehad, juist is en laat dan nog in het midden of een in het kader van mediation, kennelijk met het oog op een algehele regeling, door [geïntimeerde] gedaan verzoek als een voldoende aanmaning als bedoeld in artikel 5:44 BW kan worden beschouwd. Dat de fruitbomen van[appellante sub 1] onbevoegdelijk zijn gesnoeid is dus wel komen vast te staan. Dat zij ook op ondeskundige wijze zijn gesnoeid, kan het hof op basis van de afgelegde getuigenverklaringen niet met voldoende zekerheid vaststellen.

3.19

Van de wijze waarop door de onderhuurders van[appellante sub 1] wordt geparkeerd zijn foto’s overgelegd. Hetgeen daarop is te zien is door [geïntimeerde] niet betwist, namelijk dat door de onderhuurders wordt geparkeerd op de niet gehuurde groenstrook en voor het hek dat[appellante sub 1] toegang geeft tot haar daarachter gelegen land. Ook is er olie gelekt op de tegels van het parkeerterrein, zo is op de foto’s duidelijk te zien. Voor deze gedragingen van zijn (onder)huurders kan [geïntimeerde] als huurder aansprakelijk worden gehouden, ook waar het gaat om het gebruik van niet-gehuurde gedeelten. Van hem mag worden verwacht dat hij doortastend optreedt als blijkt dat zijn huurders zich jegens zijn eigen verhuurder onrechtmatig gedragen. Van doortastend optreden is in dit geding niet gebleken, slechts van bagatelliseren. De door[appellante sub 1] gestelde bedreigingen en de vernieling van de bestrating van het parkeerterrein zijn echter tegenover de betwisting niet komen vast te staan.

3.2

In hetgeen hiervoor onder 3.15 tot en met 3.19 is overwogen is de rode draad dat [geïntimeerde] zijn eigen gang gaat, eigenrichting pleegt en zich weinig tot niets gelegen laat liggen aan de belangen van[appellante sub 1] /[appellante sub 2] als “buurvrouw” en verhuurster. Het hof realiseert zich dat ontbinding van de huurovereenkomst maar ten dele een einde kan maken aan dit probleem, omdat dat niet wegneemt dat partijen eigenaren zijn van naast elkaar gelegen percelen. Beëindiging van het gebruik door [geïntimeerde] en zijn huurders van het parkeerterrein en de oprit van[appellante sub 1] c.s. zal de hoeveelheid contact echter wel reduceren en is ook daarom een gepaste sanctie op het onbehoorlijke huurdersgedrag van [geïntimeerde]. Hieraan doet onvoldoende af dat door de beëindiging van de huurovereenkomst het gebruik van de bedrijfsruimte van [geïntimeerde] wordt bemoeilijkt.

3.21

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat ook de grieven 2 tot en met 6 slagen.

4.Beslissing

Het hof:

in beide zaken:

vernietigt de bestreden vonnissen

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van partijen per 24 januari 2008 is geëindigd;

veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit arrest met alle daarop aanwezig persoenen en zaken, voor zover geen eigendom van[appellante sub 1], te verlaten en te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,= per dag dat [geïntimeerde] ten deze in overtreding is, met een maximum van € 25.000,=;

machtigt [geïntimeerde], voor het geval [geïntimeerde] met voormelde ontruiming in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen overeenkomstig het bepaalde in artikel 556 lid 1 Rv door een deurwaarder en op kosten van [geïntimeerde];

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van[appellante sub 1] begroot op € 195,98 aan verschotten en € 1.125,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden in de zaak met zaaknummer 200.070.318/01 aan de zijde van[appellante sub 1] begroot op € 350,93 aan verschotten en € 894,= voor salaris en in de zaak met zaaknummer 200.090.653/01 aan de zijde van[appellante sub 1] c.s. op € 384,03 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2013.