ECLI:NL:GHAMS:2013:761

• Datum uitspraak: 12 maart 2013
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.102.131-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; J.H. Huijzer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling redelijkheid renovatievoorstel en vorderingen huurder bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een geschil tussen huurder en verhuurder over de renovatie van een bedrijfsruimte die door de huurder als onredelijk werd ervaren. De huurder, die een juwelierswinkel exploiteert, vordert onder meer herstel van de bedrijfsruimte in de oude staat en vergoeding van inkomensderving.

De verhuurder had een arbitrageovereenkomst gesloten, waarbij een arbiter moest beoordelen of het renovatievoorstel redelijk was. De arbiter oordeelde dat het voorstel niet redelijk was en paste dit aan. Dit arbitraal vonnis was bindend en niet vatbaar voor hoger beroep.

De huurder stelde in hoger beroep dat het uitgevoerde renovatievoorstel afweek van het redelijk gemaakte voorstel, maar had geen vernietigings- of herroepingsverzoek tegen het arbitraal vonnis ingesteld. Het hof oordeelde dat de primaire vorderingen van de huurder daarom niet toewijsbaar waren en dat ook de subsidiaire schadevergoeding ontbrak aan een grondslag.

Het hof vernietigde de eerdere vonnissen en wees de vorderingen van de huurder af, waarbij deze de kosten van zowel het incidenteel als principaal beroep moet dragen.

Uitkomst: De vorderingen van de huurder worden afgewezen en hij wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof: 200.102.131/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 1087141 / CV EXPL 09-33159

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2013

inzake

[APPELLANT] ,

wonend te [woonplaats],

APPELLANT IN PRINCIPAAL BEROEP,

GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL BEROEP,

advocaat:
mr. R.A. van Seumeren te Amsterdam,

t e g e n

de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL BEROEP,

APPELLANTE IN INCIDENTEEL BEROEP,

advocaat:
mr. R.A. Veldman te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

1.1

Bij dagvaarding van 1 februari 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 30 maart 2010 (tussenvonnis II), 22 juni 2010 (tussenvonnis III), 29 maart 2011 (tussenvonnis IV) en 8 november 2011 (het eindvonnis) die de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) in deze zaak onder opgemeld nummer heeft gewezen tussen [appellant] als eiser en De Key als gedaagde.

1.2 [

appellant] heeft bij memorie elf grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en bescheiden in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en, alsnog, zijn oorspronkelijke vorderingen zal toewijzen met veroordeling van De Key in de kosten.

1.3

Daarop heeft De Key bij memorie geantwoord, incidenteel beroep ingesteld en één grief geformuleerd, met conclusie, kort gezegd, dat het hof in het principaal beroep de grieven zal verwerpen en in het incidenteel beroep alle onder 1.1 genoemde vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellant] zal afwijzen, alles met uitvoerbaar bij voorraad- veroordeling van [appellant] in de kosten.

1.4 [

appellant] heeft in het incidenteel beroep geantwoord en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het incidenteel beroep zal verwerpen.

1.5

De partijen hebben de zaak op 14 januari 2013 door hun advocaten doen bepleiten, die hun pleitnotities aan het hof hebben overgelegd.

1.6

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in tussenvonnis II onder het kopje “Feiten” een aantal feiten als vaststaand aangenomen. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.2.1 (

De rechtsvoorganger van) De Key heeft in 1957 aan de vader van [appellant] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan [adres]. [appellant] heeft in 1975 de huur voortgezet. Hij drijft een juwelierswinkel. De bedrijfsruimte bestond uit een winkelruimte op de begane grond en een souterrain dat in tweeën was verdeeld. In het voorste deel van het souterrain deed [appellant] het vuile werk, zoals slijpen, polijsten, boren en lassen, in het achterste deel het schone, stofvrije werk alsmede het reinigen met zuren.

2.2.2

De Key heeft in 2006, in het kader van de aanpak van de Dapperbuurt te Amsterdam, aan [appellant] kenbaar gemaakt dat zij de bedrijfsruimte wilde renoveren. Partijen hebben onderhandeld en een arbitrageovereenkomst gesloten waarvan artikel 2.4 luidt:

“(…) Partijen dragen de arbiter op te bepalen of het voorstel van De Key redelijk is. Indien de arbiter oordeelt dat het voorstel van De Key niet redelijk is, stelt de arbiter bindend vast wat wel een redelijk voorstel is.”

In artikel 2.8 van de arbitrageovereenkomst is opgenomen dat van het arbitraal vonnis geen hoger beroep mogelijk is.

2.2.3

Op 23 oktober 2008 heeft de arbiter vonnis gewezen (hierna: het arbitraal vonnis). De arbiter heeft overwogen dat het voorstel van De Key in hoofdlijnen inhoudt (a) vervangende bedrijfsruimte tijdens renovatie dan wel winstderving van € 1.500,-- per maand tijdens de renovatie en (b) een tegemoetkoming van € 5.000,-- in de kosten. Voorts heeft hij overwogen dat hij het aanbod ten aanzien van de bedrijfsruimte zelf redelijk vindt, omdat herbouw van de begane grond met een kelderverdieping, van ieder ongeveer 60 m2, betekent dat plaats en functie van de bedrijfsruimte hetzelfde blijven en dat een zwaardere eis om de bedrijfsruimte in precies dezelfde staat (hof: als voor de verbouwing) op te leveren niet redelijk is. De arbiter heeft geoordeeld dat het voorstel van De Key op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW niet redelijk is en dat voorstel redelijk gemaakt door te bepalen dat de vergoeding voor winstderving achteraf en per maand zal worden bepaald en dat de tegemoetkoming in de kosten € 8.950,-- zal bedragen.

2.2.4

Bij kortgedingvonnis van 19 november 2008 heeft de kantonrechter op vordering van De Key [appellant] onder meer veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen.

2.2.5

De Key heeft de renovatie van de bedrijfsruimte inmiddels uitgevoerd.

2.3 [

appellant] vordert in deze procedure naar het hof begrijpt en kort en zakelijk weergegeven:

Primair:

1. veroordeling van De Key de gedaante van de bedrijfsruimte in overeenstemming te brengen met de gedaante daarvan voorafgaande aan de renovatie;

2. veroordeling van De Key de volgende werkzaamheden uit te voeren:

a. het vloeroppervlak van het souterrain terugbrengen tot 60 m2;

b. een openslaand raam maken aan de voorzijde van het souterrain waardoor er weer daglicht toetreedt en waarvan de omvang 70 x 40 cm dient te zijn;

c. de twee ramen aan de achterzijde vergroten tot 80 x 120 cm;

d. aanbrengen van een deur van het souterrain naar de tuin;

e. maken van een trapverbinding tussen de voorzijde van het souterrain en de begane grond van de bedrijfsruimte;

3. veroordeling van De Key tot betaling van de overeengekomen inkomstenderving zolang hij zijn juwelierswinkel niet kan exploiteren;

4. bepaling dat hij geen huur verschuldigd is zolang hij niet over de bedrijfsruimte kan beschikken;

Subsidiair:

veroordeling van De Key, voor zover zij niet gehouden is voormelde werkzaamheden uit te voeren, tot vergoeding van schade op te maken bij staat.

2.4

In tussenvonnis II heeft de kantonrechter overwogen (eerste rechtsoverweging op bladzijde 6) dat hij er niet om heen kan te constateren dat het redelijkheidsoordeel van de arbiter berust op een ander voorstel dan De Key uiteindelijk heeft uitgevoerd en dat bij afwijking van het redelijk bevonden voorstel bezien moet worden wat redelijk zou zijn geweest, indien de arbiter de werkelijke voornemens had gekend, althans de situatie waarop de renovatie is uitgekomen. In tussenvonnis III heeft de kantonrechter overwogen dat De Key door het aanbrengen van veranderingen in de plannen ten opzichte van de plannen die aan de arbiter zijn voorgelegd heeft bewerkstelligd dat een nader onderzoek nodig is om de consequenties van deze veranderingen in verband met de redelijkheid van het voorstel dat De Key in verband met de renovatie van de bedrijfsruimte aan [appellant] heeft gedaan. In tussenvonnis IV heeft de kantonrechter een deskundige benoemd en aan deze een zestal vragen voorgelegd die betrekking hebben op de inrichting van het souterrain om geschikt te zijn voor de reparatie van horloges en sieraden. Aan de hand van de verkregen inlichtingen heeft de kantonrechter in het eindvonnis, kort samengevat, de volgende beslissing gegeven:

I. veroordeling van De Key om aan [appellant] te betalen (a) € 2.362,27 als vergoeding voor extra gemaakte kosten en (b) € 1.500,-- (het hof leest: per maand) tot 1 april 2010;

II. bepaling dat [appellant] geen huur verschuldigd is tot 1 april 2010;

III. veroordeling van De Key om een tussenwand aan te brengen en tot het verlengen van mechanische ventilatie, met bepaling van een dwangsom;

IV. bepaling dat (het hof leest: [appellant]) 20 procent per jaar van € 4.298,61 moet terug betalen voor ieder jaar dat hij de exploitatie van de bedrijfsruimte eerder beëindigt dan vijf jaar na 8 november 2011.

In incidenteel beroep:

2.5

De enige grief in het incidenteel beroep is van de verste strekking en zal daarom als eerste worden besproken.

2.6

Partijen hebben ter zake van hun geschil omtrent over de vraag of De Key aan [appellant] een redelijk voorstel had gedaan in verband met de renovatie van de bedrijfsruimte, de hiervoor onder 2.2.2 aangehaalde arbitrageovereenkomst gesloten. In het daaropvolgend arbitraal vonnis heeft de arbiter beslist dat het voorstel van De Key niet redelijk is en dat voorstel redelijk gemaakt. Ingevolge artikel 1064 Rv staan tegen een arbitraal eindvonnis dat niet vatbaar is voor hoger beroep, zoals hier het geval is, slechts de rechtsmiddelen van vernietiging en herroeping open. [appellant] heeft het ene noch het andere middel ingesteld, zodat hij nog immer aan het arbitraal vonnis gebonden is. Dat de arbiter, zoals [appellant] stelt maar De Key betwist, is uitgegaan van onjuiste gegevens ten aanzien van het renovatievoorstel of dat De Key een ander voorstel heeft uitgevoerd dan de arbiter heeft redelijk gemaakt, kan daar niet aan afdoen. In het eerste geval lag een vordering tot vernietiging van het arbitraal vonnis voor de hand, in het andere geval een vordering van [appellant] tot nakoming door De Key van het door de arbiter redelijk gemaakte voorstel. Dat houdt de vordering van [appellant], zie hiervoor onder 2.3, niet in.

[appellant] vordert kort gezegd- primair onder 1 dat De Key de bedrijfsruimte terug brengt in de oude situatie, dat wil zeggen de situatie van vóór het arbitraal vonnis, maar daarvoor biedt het arbitraal vonnis geen aanknopingspunt. De primaire vordering 1 is dus terecht door de kantonrechter niet toegewezen. De primaire vordering onder 2 is een uitwerking van vordering 1 en deelt het lot daarvan. De primaire vorderingen onder 3 en 4 zien op vergoedingen die aan [appellant] zouden toekomen in het geval zijn primaire vordering onder 1 toewijsbaar zou zijn. Nu dat niet het geval is, moeten ook die vorderingen worden afgewezen.

De subsidiaire vordering van [appellant], die hij slechts zeer summier heeft toegelicht, betreft schadevergoeding, maar nu in het licht van het voorgaande- niet gebleken is dat De Key jegens [appellant] is tekort geschoten of onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, ontbeert ook de subsidiaire vordering van [appellant] een deugdelijke grondslag.

2.7

De enige incidentele grief slaagt, zodat de vonnissen waarvan beroep zullen worden vernietigd en de vorderingen van [appellant] alsnog integraal zullen worden afgewezen.

[appellant] dient de kosten van zowel het incidenteel beroep als van de procedure in de eerste aanleg te dragen.

In principaal beroep:

2.8

Gelet op de uitkomst van het incidenteel beroep behoeven de principale grieven geen bespreking, omdat deze niet tot een andere uitkomst kunnen leiden. [appellant] dient ook de kosten van het principaal beroep te dragen.

3. Beslissing

Het hof:

In principaal beroep:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal beroep, tot op heden aan de kant van De Key begroot op € 666,-- voor verschotten en € 1.788,-- voor salaris;

in incidenteel beroep:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [appellant] af;

verwijst [appellant] in de proceskosten van het incidenteel beroep en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van De Key gevallen, op € 894,-- voor salaris;

in principaal en incidenteel beroep:

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. J.H. Huijzer en mr. E.M. Polak, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013.