ECLI:NL:GHAMS:2013:5220

• Datum uitspraak: 12 november 2013
• Publicatiedatum: 2 mei 2014
• Zaaknummer: 200.124.384
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; J.C.W. Rang; M.J. Schaepman-de Bruijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over bedrijfsruimten en de status van huurders

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor bedrijfsruimten in Amsterdam, waarbij de vraag centraal staat wie als huurder kan worden aangemerkt. Appellanten, bestaande uit een natuurlijke persoon en twee besloten vennootschappen, zijn in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam. De rechtbank had geoordeeld dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de panden [adres] 9 en 11 rechtsgeldig per 31 december 2009 door de toenmalige huurder waren opgezegd. De appellanten betogen dat zij de nieuwe huurders zijn geworden, maar het hof oordeelt dat de verhuurder, [geïntimeerde], nooit heeft ingestemd met deze wijziging van huurders. De feiten zijn als volgt: [appellant sub 1] heeft in het verleden onder de naam [Z 1] gehuurd, maar deze entiteit is opgeheven en de huurovereenkomsten zijn niet rechtsgeldig overgedragen aan de andere appellanten. Het hof bevestigt dat de verhuurder niet stilzwijgend heeft ingestemd met de wijziging van huurders, ondanks dat huurpenningen door de andere appellanten zijn betaald. De afspraken die in 2009 zijn gemaakt over de ruil van panden worden ook besproken, maar het hof concludeert dat er geen rechtsgeldige huurovereenkomst is ontstaan tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 3]. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de appellanten in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.124.384/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 1350553 CV EXPL 12-16421

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 november 2013

inzake

1. [appellant sub 1],

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 2] ,

gevestigd te [woonplaats],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 3] ,

appellanten,

advocaat: mr. E.F. Seunke te Haarlem,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellante sub 2], [appellante sub 3] en [geïntimeerde] genoemd. Appellanten gezamenlijk worden aangeduid als[appellanten]

[appellant sub 1] c.s. zijn bij dagvaarding van 12 maart 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 24 december 2012, gewezen tussen[appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord;

- akte met producties;

- antwoordakte.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant sub 1] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van[appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere tussen partijen vaststaande feiten, komen die feiten neer op het volgende.

i. [appellant sub 1] heeft in het verleden gehandeld onder de naam [Z 1]. [Z 1] is opgegaan in [appellant sub 1] [W], opgericht op 29 maart 1996. [appellant sub 1] [W] is in 1998 overgenomen door [appellante sub 2] en op 15 november 2010 opgeheven. [appellante sub 3] is de moeder van [appellante sub 2].

ii. [Z 1] heeft met ingang van 1 januari 1991 van [geïntimeerde] gehuurd het bedrijfspand [adres] 9 te Amsterdam.

iii. Met ingang van 1 juli 1995 heeft [Z 1] van de toenmalige eigenaar [S] het buurpand [adres] 11 gehuurd. Op 19 maart 1999 is [geïntimeerde] ook van dat pand eigenares geworden.

iv. [appellante sub 3] heeft van [geïntimeerde] respectievelijk de moeder van [geïntimeerde], [Y], de bedrijfspanden [adres] 13 en [adres] 31 te [woonplaats] gehuurd.

v. Bij brieven van 16 juni 2009 heeft [Z 1] aan [geïntimeerde] voor zover van belang als volgt bericht:

Wij refereren aan de mail van de Heer [I] van 16 juni j.l., waarin hij u verzocht om samen met u aan een creatieve oplossing te werken inzake de huur van uw objecten in het Westelijk havengebied.

In verband hiermede dienen wij de thans geldende overeenkomst met betrekking tot [adres] 11 (…) met inachtneming van het in het contract vermelde opzegtermijn van 6 maanden, formeel te beëindigen. (…)

en:

(…) In verband hiermede dienen wij de thans geldende overeenkomst dd 10 oktober 1990 met betrekking tot [adres] 9, tussen [geïntimeerde] B.V. en [Z 1] formeel te beëindigen. In het contract staat geen opzegtermijn vermeld, maar wordt per kwartaal betaald, hetgeen zou kunnen betekenen dat de wettelijke opzegtermijn - in dit geval tenminste 3 maanden – in acht moet worden genomen. In verband (…) hiermede is het voorstel [van] [I], om me[t] inachtneming van de creatieve oplossing het huurcontract per 31 december c.s., zo niet eerder, te laten beëindigen. (…)

vi. [geïntimeerde] heeft bij brief van 3 juli 2009 aan [appellante sub 3] bericht, voor zover hier van belang:

Het door ons op 11 juni jl. besprokene hebt u juist geformuleerd in uw faxbericht van 16 juni jl.. Ik vind dat wij het zo maar moeten oplossen en concreet derhalve het navolgende overeen gekomen zijn:

De huurcontracten [adres] 31 en [adres] 13 lopen tot 1 juli 2013 resp. 1 juli 2012 (…) Ik stel voor de huur m.b.t. [adres] 31 te beëindigen m.i.v. 1 oktober 2009 (…) en de huur van [adres] 132 te beëindigen m.i.v. 1 april 2010 (…). De huur van de panden [adres] 9 en 11 wordt niet per 1 januari a.s. beëindigd maar loopt gewoon door. Het lijkt mij redelijk af te spreken dat de huur van deze beide panden in ieder geval doorloopt tot 1 juli 2012 resp. 1 juli 2012. (…)

vii. [appellante sub 3] heeft bij brief van 20 mei 2011 aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover hier van belang:

In 2009 heeft u samen met ons een creatieve oplossing bedacht voor de beëindiging van de huur van [adres] 31 en [adres] 13. Hierbij hebben wij afgesproken dat de huur voor deze locaties beëindigd kon worden, met als voorwaarde dat wij de locaties [adres] 9 en [adres] 11 in ieder geval zouden blijven huren tot de afloop van de contracten van [adres] 31 en [adres] 13. (…) Volgens uw bevestiging waren deze beëindigingstermijnen 1 juli 2012 resp. 1 juli 2013, echter uit uw schrijven van 20 november 2006 blijkt dat wij schriftelijk overeengekomen zijn dat de afloop van deze contracten 30 juni 2011 zou zijn. Met deze wetenschap, en het in acht nemen van de opzegtermijn van 3 maanden, zouden wij de huur van [adres] 9 en [adres] 11 willen opzeggen per 1 september 2011. (…)

viii [appellante sub 3] heeft bij brief van 5 augustus 2011 aan [geïntimeerde] bericht:

(…) Wij willen u in ieder geval laten weten dat wij definitief de huur van beide panden opzeggen per de door u gestelde data, nl voor [adres] 11 per 1 juli 2012 en voor [adres] 9 per 1 juli 2013 (…).

ix. [geïntimeerde] heeft zich vervolgens jegens [appellante sub 3] op het standpunt gesteld dat met betrekking tot [adres] 11 de opzegtermijn niet in acht was genomen en beide huurovereenkomsten eindigden per 1 juli 2012.

x. Op 30 juni 2013 zijn de panden [adres] 9 en 11 aan [geïntimeerde] opgeleverd.

3. Beoordeling

3.1

In dit geding vorderen[appellanten] dat voor recht wordt verklaard:

- dat [appellante sub 2] vanaf 1 januari 2009 de huurder van de panden [adres] 9 en [adres] 11 is geweest en na de huuropzegging vanaf 1 januari 2010 de feitelijke gebruiker daarvan is, althans vanaf het verzenden van de facturen door [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2011 de feitelijke gebruiker daarvan is en dat [appellante sub 2] jegens [geïntimeerde] de enige betalingsplichtige met betrekking tot de vergoeding wegens het gebruik van de panden [adres] 9 en [adres] 11 te Amsterdam is;

- dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de panden [adres] 9 en [adres] 11 te Amsterdam rechtsgeldig per 31 december 2009 door de toenmalige huurder zijn beëindigd en dat vanaf 1 januari 2010 van huurovereenkomsten met betrekking tot beide panden geen sprake meer is respectievelijk dat vanaf 1 januari 2010 nog slechts sprake is van een vergoeding voor het gebruik;

- dat [appellante sub 3] geen enkele (betalings)verplichting op grond van de eerder tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 2] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de panden [adres] 9 en [adres] 11 te Amsterdam jegens [geïntimeerde] heeft.

3.2

Na verweer door [geïntimeerde], die zich, kort gezegd, op het standpunt stelde dat [appellant sub 1] tot 1 juli 2013 huurder is gebleven, vanaf 1 januari 2010 tezamen met [appellante sub 3], heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis voor recht verklaard dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de panden [adres] 9 en [adres] 11 te Amsterdam rechtsgeldig per 31 december 2009 door de toenmalige huurder zijn opgezegd, en de vordering van[appellanten] voor het overige afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant sub 1] [W] en [appellante sub 2] nooit huurder zijn geworden in plaats van [appellant sub 1], omdat [geïntimeerde] daarmee niet heeft ingestemd, de huurovereenkomsten tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerde] per 31 december 2009 door opzegging rechtsgeldig zijn geëindigd en de door partijen in 2009 afgesproken ruil meebracht dat [appellante sub 3] na 1 januari 2010 de panden [adres] 9 en [adres] 11 van [geïntimeerde] is gaan huren. De gedingkosten zijn gecompenseerd.

3.3

De laatste grief van[appellanten] betreft de proceskostencompensatie. Alleen al het belang van[appellanten] bij toetsing van die beslissing is voldoende om haar ontvankelijk te achten in het hoger beroep, wat van haar verdere belang ook zij.

3.4

Met
grief I (eerste deel) en grief II bestrijden[appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat [appellant sub 1] [W] en [appellante sub 2] geen huurder zijn geworden in plaats van [appellant sub 1], en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen.

3.4.1

Ten eerste betogen[appellanten] dat [appellant sub 1] [W] en [appellante sub 2] door de voormalige eigenares van het pand [adres] 11 reeds als huurder was geaccepteerd voordat [geïntimeerde] in maart 1999 eigenares werd. Zij beroepen zich in dit verband op de mededeling van eigendomsoverdracht die de betrokken notaris in maart 1999 aan [appellant sub 1] [W] heeft gedaan, de facturering aan en de huurbetalingen door [appellant sub 1] [W] vanaf medio 1996 en de huurbetalingen door [appellante sub 2] vanaf 1 januari 1999.[appellanten] wijzen er voorts op dat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, in de huurovereenkomst met betrekking tot het pand [adres] 11 niet is vermeld dat het de huurder zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan de huurrechten in te brengen in een vennootschap.

3.4.2

Hetgeen[appellanten] hebben aangevoerd is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende voor de conclusie dat [S] ermee heeft ingestemd dat in plaats van [appellant sub 1] zelf, zijn vennootschap [appellant sub 1] [W] en daarna [appellante sub 2] de huurder en dus de (enige) aansprakelijke voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden worden. De gevolgen van een dergelijke overgang kunnen verstrekkend zijn en om die reden mag niet te snel worden aangenomen dat de verhuurder daarmee stilzwijgend akkoord is gegaan. Dit geldt ook als in het huurcontract het inbrengen van de huurrechten niet uitdrukkelijk is verboden. Er kunnen tal van redenen zijn voor facturering aan een ander dan de werkelijke wederpartij en hetzelfde geldt voor betaling door een ander dan de aansprakelijke. Dat de notaris de eigendomsovergang in maart 1999 heeft gemeld aan [appellant sub 1] [W] bewijst ook onvoldoende, zeker in het licht van de omstandigheid dat de eigen stellingen van[appellanten] inhouden dat op dat moment [appellante sub 2] al als huurder was geaccepteerd.

3.4.3.

Nadat [geïntimeerde] in maart 1999 eigenares van het pand [adres] 11 was geworden, is er in bovenomschreven situatie geen relevante wijziging gekomen. Aanvankelijk werd gefactureerd aan [Z 1] [W], een niet bestaande vennootschap, en na 1 januari 2011 aan [appellante sub 2]. [appellante sub 2] betaalde de huur. Ook hier ontbreken gedragingen of mededelingen van de zijde van de verhuurder, [geïntimeerde], waaraan [appellant sub 1] het gerechtvaardigde vertrouwen kon ontlenen dat [geïntimeerde] ermee instemde dat [appellante sub 2] als huurder in zijn plaats werd gesteld. Dat [geïntimeerde] aanvaardde dat het pand feitelijk werd gebruikt door [appellante sub 2] legt onvoldoende gewicht in de schaal, omdat die omstandigheid niet raakt aan de aansprakelijkheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en bovendien [appellant sub 1] en [appellante sub 2] nauw met elkaar waren verbonden.

3.4.4

Ten aanzien van [adres] 9 geldt hetgeen hiervoor is overwogen nog in sterkere mate, omdat [geïntimeerde], die van dat pand steeds de eigenares is geweest, tot twee maal toe uitdrukkelijk heeft geweigerd de huurovereenkomst op naam van een vennootschap van [appellant sub 1] te stellen, het hiervoor bedoelde contractuele inbrengingsverbod was overeengekomen en de facturering tot 1 januari 2011 steeds heeft plaats gevonden aan [appellant sub 1] zelf en pas vanaf die datum aan [appellante sub 2]. Dat [appellante sub 2] vanaf 1 januari 1999 de huur betaalde en dat [geïntimeerde] die accepteerde is dan ten enenmale onvoldoende voor de conclusie dat [appellante sub 2] huurder is geworden. De stelling dat [geïntimeerde] [appellante sub 2] met betrekking tot [adres] 9 op dezelfde wijze benaderde als met betrekking tot [adres] 11 is te vaag om tot een ander oordeel te leiden, nog daargelaten dat [appellante sub 2] ook van [adres] 11 geen huurder is geworden.

3.4.5

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [appellant sub 1] Wegtransport B.V en [appellante sub 2] nooit huurder zijn geworden van [adres] 9 en [adres] 11. Deze grieven falen.

3.5

Grief I (tweede deel) en grief III zijn gericht tegen de interpretatie die de kantonrechter heeft gegeven aan de in 2009 door partijen afgesproken ruil, namelijk dat die inhield dat [appellante sub 3] per 1 januari 2010 de panden [adres] 9 en [adres] 11 is gaan huren. In de toelichting op deze grieven hebben[appellanten] aangevoerd dat [appellante sub 3] die panden nooit heeft gebruikt en daarvoor ook nooit huur heeft betaald, terwijl vast staat, op grond van hetgeen de kantonrechter zelf heeft overwogen, dat partijen geen akkoord hebben bereikt over de voorwaarden voor een mogelijke ruil. Op grond van een en ander concluderen[appellanten] dat tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 3] geen huurovereenkomst is gesloten met betrekking tot de panden [adres] 9 en [adres] 11.

3.5.1

Nadat [appellant sub 1] de huurovereenkomsten met betrekking tot de panden [adres] 9 en [adres] 11 rechtsgeldig per 1 januari 2010 had opgezegd, kwam [appellante sub 3] met [geïntimeerde] overeen dat die huurovereenkomsten na die datum zouden doorlopen in ruil voor het door [appellante sub 3] eerder mogen verlaten van de twee op dat moment door haar gehuurde bedrijfsruimtes. Zonder een uitdrukkelijke mededeling van de zijde van [appellante sub 3] dat zij [appellant sub 1] of haar dochter [appellante sub 2] beoogde te binden aan de na 1 januari 2010 doorlopende huurovereenkomsten, mocht [geïntimeerde] aannemen dat [appellante sub 3] met deze afspraak beoogde zichzelf te binden. Uit het feit dat [appellante sub 3] vervolgens tot twee keer toe, op 20 mei 2011 en 5 augustus 2011, in haar eigen naam de huurovereenkomsten heeft opgezegd, blijkt dat zij dat ook zo heeft begrepen. Dat niet [appellante sub 3], maar [appellante sub 2] de huur betaalde, de facturen nooit op naam van [appellante sub 3] zijn gesteld en [appellante sub 3] naar zij stelt (maar [geïntimeerde] betwist) het gehuurde nooit feitelijk heeft gebruikt, kan niet tot een andere conclusie leiden, omdat die omstandigheden met het bestaan van een huurovereenkomst met [appellante sub 3] niet strijdig zijn.

3.5.2

De kantonrechter heeft overwogen dat uit de overgelegde brieven niet uitdrukkelijk blijkt dat partijen een akkoord over de (voorwaarden van) de ruil hebben bereikt. Daarop volgt echter de overweging dat partijen aan hetgeen in de brieven is verwoord feitelijk uitvoering hebben gegeven. Dat is juist, want de panden [adres] 31 en [adres] 13 zijn ontruimd en de panden [adres] 9 en [adres] 11 zijn in gebruik gebleven, zonder dat [appellant sub 1] zijn opzegging heeft ingetrokken. Ook bestond over de financiële voorwaarden kennelijk geen verschil van mening. Uit die gang van zaken moet worden afgeleid, zoals de kantonrechter ook heeft gedaan, dat partijen over de ruil en de voorwaarden daarvan wel degelijk overeenstemming hebben bereikt, ook al blijkt die overeenstemming niet met zoveel woorden uit de brieven.

3.5.3

Ook deze grieven zijn derhalve tevergeefs voorgedragen. Terecht heeft de kantonrechter [appellante sub 3] aangemerkt als de huurder vanaf 1 januari 2010.

3.6

Grief IV is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis, die het lot deelt van de voorafgaande grieven.

3.7

Het falen van de eerste vier grieven leidt tot de vaststelling dat de kantonrechter terecht slechts een deel van de gevraagde verklaringen voor recht heeft gegeven. Evenzeer terecht is derhalve de proceskostencompensatie, zodat ook
grief IV faalt.

3.8

Als de in het ongelijk gestelde partij dienen[appellanten] de kosten van het hoger beroep te dragen. Voor een toewijzing van buitengerechtelijke kosten, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, bestaat geen rechtsgrond. Evenmin is er reden [appellant sub 1] c,s, in de kosten van het geding in eerste aanleg te veroordelen, daargelaten of een daartoe strekkende incidentele grief op voldoende duidelijke wijze is voorgedragen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

v eroordeelt[appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 683,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest en met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C.W. Rang en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 november 2013.