Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.123.624/01
rolnummer rechtbank Amsterdam: 1306243 CV EXPL 11-41193
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 december 2013
inzake
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat:
mr. W.H.W.J. de Brouwerte Rotterdam,
mr. W.H.W.J. de Brouwerte Rotterdam,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat:
mr. J.M. Bakx-van den Ankerte Amsterdam.
mr. J.M. Bakx-van den Ankerte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 27 februari 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 februari 2013 en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 17 augustus 2012 van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte bewijsaanbod aan de zijde van [appellant].
[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van, naar het hof begrijpt, beide vonnissen en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 oktober 2013 doen bepleiten door hun advocaten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1, 1.1 en 1.2, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerde] huurt sinds 1 april 2007 van [appellant] de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] te [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte). De overeengekomen huurprijs bedraagt € 2.500,-- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft.
3.1.2
Artikel 7.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat (totdat verhuurder anders meedeelt) als beheerder optreedt
[bedrijf 1]. [bedrijf 1] is de door [geïntimeerde] gebezigde handelsnaam.
[bedrijf 1]. [bedrijf 1] is de door [geïntimeerde] gebezigde handelsnaam.
3.1.3
Van de huurovereenkomst maken ingevolge artikel 2.1 deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen). De Algemene Bepalingen bepalen – voor zover van belang – het volgende:
“(…)6.11.2.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben, zoals naamsaanduidingen, reclames, borden, aankondigingen, publicaties, opstallen, getimmerten, uitstallingen, emballage, goederen, automaten, verlichting, zonwering, rolluiken, antennes met toebehoren, vlaggenmasten, het ondoorzichtig maken van ruiten en dergelijke.
6.11.2.2 Onder veranderingen en toevoegingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in de gevels, vloeren en wanden.
6.11.2.3 Huurder heeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.(…)
8.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.
8.2
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.
(…)”
3.2
Voor zover in hoger beroep van belang heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd: (1) dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte zal worden ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming wegens het
a. a) zonder schriftelijke toestemming plaatsen van een tussenmuur in de bedrijfsruimte (artikelen 6.11.2.1 tot en met 6.11.2.3);
b) zonder schriftelijke toestemming aan het GVB onderverhuren van de bedrijfsruimte (artikelen 8.1 en 8.2);
(2) dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 5.000,-- wegens voormelde verboden onderverhuur.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 17 augustus 2012 de onder (1) a vermelde vordering, gegrond op het plaatsen van een tussenmuur, afgewezen bij gebrek aan voldoende onderbouwing. Met betrekking tot de onder (1) b gestelde verboden onderverhuur aan het GVB is in dat tussenvonnis aan [geïntimeerde], die stelde gemachtigd te zijn tot (onder)verhuur, te bewijzen opgedragen dat hij toestemming tot onderverhuur had. Na het horen van een zestal getuigen, waaronder [geïntimeerde], heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] in zijn bewijsopdracht is geslaagd en de vorderingen betreffende verboden onderverhuur afgewezen.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vier grieven op.
Wijzigen inrichting
3.3
Met de
grieven 1 en 2, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, richt [appellant] zich tegen r.o. 12 van het tussenvonnis, waarin de kantonrechter als vaststaand heeft aangenomen dat de inrichting van het gehuurde niet zonder toestemming van [appellant] is gewijzigd en tegen r.o. 8 van het eindvonnis, waarin de kantonrechter niet op deze beslissing is teruggekomen. Daartoe verwijst [appellant] naar de (eigen) getuigenverklaring van [geïntimeerde], waarin deze verklaart: “
Ik heb toen aan de gemeente toestemming gevraagd om een broodjeszaak te mogen exploiteren en heb in dat verband een extra voordeur laten plaatsen.”Hieruit zou volgens [appellant] blijken dat [geïntimeerde] zonder zijn toestemming een extra voordeur heeft laten plaatsen. Ook houdt [appellant] vast aan zijn stelling dat [geïntimeerde] zonder zijn toestemming een tussenmuur heeft geplaatst. Als deze tussenmuur reeds aanwezig was voordat de voordeur werd geplaatst, zou de ruimte aan het [adres] 187 immers onbereikbaar zijn geweest, aldus [appellant]. Indien de kantonrechter niet slechts de verklaring van Reitsma (“
Later heb ik tegen [geïntimeerde] gezegd dat ik het raar vond dat hij al was gaan verbouwen voordat er een definitieve huurovereenkomst tot stand gekomen was”) maar ook die van [geïntimeerde] in zijn beoordeling had betrokken, had dit er volgens [appellant] toe moeten leiden dat de kantonrechter was teruggekomen op zijn bindende eindbeslissing.
grieven 1 en 2, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, richt [appellant] zich tegen r.o. 12 van het tussenvonnis, waarin de kantonrechter als vaststaand heeft aangenomen dat de inrichting van het gehuurde niet zonder toestemming van [appellant] is gewijzigd en tegen r.o. 8 van het eindvonnis, waarin de kantonrechter niet op deze beslissing is teruggekomen. Daartoe verwijst [appellant] naar de (eigen) getuigenverklaring van [geïntimeerde], waarin deze verklaart: “
Ik heb toen aan de gemeente toestemming gevraagd om een broodjeszaak te mogen exploiteren en heb in dat verband een extra voordeur laten plaatsen.”Hieruit zou volgens [appellant] blijken dat [geïntimeerde] zonder zijn toestemming een extra voordeur heeft laten plaatsen. Ook houdt [appellant] vast aan zijn stelling dat [geïntimeerde] zonder zijn toestemming een tussenmuur heeft geplaatst. Als deze tussenmuur reeds aanwezig was voordat de voordeur werd geplaatst, zou de ruimte aan het [adres] 187 immers onbereikbaar zijn geweest, aldus [appellant]. Indien de kantonrechter niet slechts de verklaring van Reitsma (“
Later heb ik tegen [geïntimeerde] gezegd dat ik het raar vond dat hij al was gaan verbouwen voordat er een definitieve huurovereenkomst tot stand gekomen was”) maar ook die van [geïntimeerde] in zijn beoordeling had betrokken, had dit er volgens [appellant] toe moeten leiden dat de kantonrechter was teruggekomen op zijn bindende eindbeslissing.
3.3.1
Het hof stelt vast dat [appellant] ook in hoger beroep niet is ingegaan op de stelling van [geïntimeerde] dat de bedrijfsruimte uit zowel het [adres] nummer 185 als het [adres] nummer 187 bestaat, zoals vermeld op het voorblad van de notariële akte van levering: “
EIGENDOMSBEWIJS Van het perceel:[adres]” (productie 7, conclusie van dupliek) . Voorts heeft [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling voor dit hof – aangezien Marraki niet ter zitting is verschenen: onweersproken – toegelicht dat de bedrijfsruimte uit twee delen bestaat en dat de scheidsmuur niet door hem is aangebracht maar reeds aanwezig was toen hij de bedrijfsruimte ging huren. De vorige huurder huurde de bedrijfsruimte als videotheek, waarvan nummer 187 een opslagruimte voor videobanden was, aldus [geïntimeerde]. Het GVB heeft nummer 185 betrokken, nummer 187 heeft anderhalf jaar leeg gestaan. Toen bleek dat het GVB niet de hele ruimte wilde huren, heeft [geïntimeerde] met de komst van de broodjeszaak de dubbele deur in nummer 185 verplaatst en in het kozijn van nr. 187 een nieuwe deur geplaatst. Tijdens de verbouwing ten behoeve van de broodjeszaak is [bedrijf 2] (hof: vertegenwoordiger en broer van [appellant] ) langs geweest, aldus nog steeds [geïntimeerde].
EIGENDOMSBEWIJS Van het perceel:[adres]” (productie 7, conclusie van dupliek) . Voorts heeft [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling voor dit hof – aangezien Marraki niet ter zitting is verschenen: onweersproken – toegelicht dat de bedrijfsruimte uit twee delen bestaat en dat de scheidsmuur niet door hem is aangebracht maar reeds aanwezig was toen hij de bedrijfsruimte ging huren. De vorige huurder huurde de bedrijfsruimte als videotheek, waarvan nummer 187 een opslagruimte voor videobanden was, aldus [geïntimeerde]. Het GVB heeft nummer 185 betrokken, nummer 187 heeft anderhalf jaar leeg gestaan. Toen bleek dat het GVB niet de hele ruimte wilde huren, heeft [geïntimeerde] met de komst van de broodjeszaak de dubbele deur in nummer 185 verplaatst en in het kozijn van nr. 187 een nieuwe deur geplaatst. Tijdens de verbouwing ten behoeve van de broodjeszaak is [bedrijf 2] (hof: vertegenwoordiger en broer van [appellant] ) langs geweest, aldus nog steeds [geïntimeerde].
In het licht van bovenstaande gedetailleerde en onweersproken toelichting van [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat El Marakki zijn stelling dat de inrichting van het gehuurde zonder zijn toestemming is gewijzigd ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd, hetgeen op zijn weg had gelegen.
3.3.2
De getuigenverklaring van Reitsma brengt het hof niet tot een ander oordeel.
Reitsma is (evenals [geïntimeerde]) gehoord als getuige ter zake van de (toestemming tot) onderverhuur. Waar Reitsma in dat verband in algemene bewoordingen, zonder nadere omschrijving, heeft verklaard dat [geïntimeerde] ‘al was gaan verbouwen’ kan dit niet gelden als bewijs voor de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte zonder zijn toestemming heeft gewijzigd. Om diezelfde reden moet het bij akte gedane bewijsaanbod van [appellant] om [bedrijf 2] als getuige rogatoir door tussenkomst van een Marokkaanse rechtbank te horen omtrent het ontbreken aan toestemming tot verbouwing worden verworpen, nog daargelaten dat deze methode van bewijsverkrijging niet dwingend is voorgeschreven, [appellant] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld welke pogingen hij heeft ondernomen om deze getuige te bewegen naar Nederland te komen en hij in eerste aanleg heeft afgezien van het doen horen van [bedrijf 2] in contra-enquête.
3.3.3
Het eveneens bij genoemde akte gedane bewijsaanbod om als getuigen op te roepen de makelaar die heeft bemiddeld bij de aankoop van [adres] en een medewerker van het kadaster omtrent de nummering van [adres], wordt als niet ter zake dienend verworpen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien dat de feitelijke situatie bij aankoop in 2005 en de nummering relevant zijn voor de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde], die pas in 2007 huurder is geworden, de bedrijfsruimte zonder toestemming van [appellant] heeft gewijzigd.
3.3.4
Beide grieven falen derhalve.
Onderverhuur
3.4
Met zijn
grieven 3 en 4, die het hof gezamenlijk zal behandelen, betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte als vaststaand heeft aangenomen dat [geïntimeerde] toestemming had tot onderverhuur aan het GVB en is voorbijgegaan aan zijn ([appellant]’s) stelling dat [adres] 187 zonder toestemming is onderverhuurd. Uit de getuigenverklaringen valt volgens [appellant] niet af te leiden dat [bedrijf 2] als zijn vertegenwoordiger toestemming tot onderverhuur aan het GVB heeft gegeven. [bedrijf 2] betwist uitdrukkelijk deze toestemming te hebben gegeven en hij is bereid, omdat hij niet naar Nederland kan komen, ten overstaan van een notaris in Marokko vooraf opgestelde vragen van partijen te beantwoorden dan wel als getuige rogatoir gehoord te worden door een rechtbank in Marokko, aldus [appellant].
grieven 3 en 4, die het hof gezamenlijk zal behandelen, betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte als vaststaand heeft aangenomen dat [geïntimeerde] toestemming had tot onderverhuur aan het GVB en is voorbijgegaan aan zijn ([appellant]’s) stelling dat [adres] 187 zonder toestemming is onderverhuurd. Uit de getuigenverklaringen valt volgens [appellant] niet af te leiden dat [bedrijf 2] als zijn vertegenwoordiger toestemming tot onderverhuur aan het GVB heeft gegeven. [bedrijf 2] betwist uitdrukkelijk deze toestemming te hebben gegeven en hij is bereid, omdat hij niet naar Nederland kan komen, ten overstaan van een notaris in Marokko vooraf opgestelde vragen van partijen te beantwoorden dan wel als getuige rogatoir gehoord te worden door een rechtbank in Marokko, aldus [appellant].
Voor de verboden onderverhuur van [adres] 187 verwijst [appellant] naar de (eigen) getuigenverklaring van [geïntimeerde], waarin deze verklaart: “
Ik heb geen machtiging gekregen van Baghdad voor het exploiteren van een kapperszaak, dan wel een broodjeszaak in het gehuurde.”Hiermee zou [geïntimeerde] onomwonden hebben toegegeven zonder enige machtiging het [adres] 187 te hebben onderverhuurd.
Ik heb geen machtiging gekregen van Baghdad voor het exploiteren van een kapperszaak, dan wel een broodjeszaak in het gehuurde.”Hiermee zou [geïntimeerde] onomwonden hebben toegegeven zonder enige machtiging het [adres] 187 te hebben onderverhuurd.
3.4.1
Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] is geslaagd in het hem opgedragen bewijs dat hij toestemming had tot onderverhuur aan het GVB. De kantonrechter heeft op inzichtelijke wijze het bewijs gewaardeerd en, gelet op de getuigenverklaringen in onderling verband en samenhang bezien, op goede gronden geoordeeld dat [geïntimeerde] er in is geslaagd te bewijzen dat hij toestemming had tot onderverhuur van de bedrijfsruimte. Nu [appellant] bovendien geen feiten en omstandigheden heeft gesteld die aan de geloofwaardigheid van de gehoorde getuigen afbreuk kunnen doen, neemt het hof deze gronden over en maakt deze tot de zijne. Voor nadere bewijslevering door het horen van [bedrijf 2] in Marokko ziet het hof geen aanleiding, omdat [appellant] onvoldoende heeft toegelicht dat dit – in het licht van de schriftelijke verklaringen [bedrijf 2] van 10 april 2012 en 10 oktober 2012 en de voor de kantonrechter afgelegde getuigenverklaringen – tot een ander oordeel zal leiden.
3.4.2
Met betrekking tot de onderverhuur van [adres] heeft [geïntimeerde] gemotiveerd aangevoerd en ter zitting onweersproken toegelicht dat hij het gedeelte van de bedrijfsruimte [adres] 187 na anderhalf jaar leegstand ten behoeve van een broodjeszaak heeft onderverhuurd met medeweten en instemming van [bedrijf 2], aangezien laatstgenoemde tijdens de verbouwing langs is geweest en ook in de broodjeszaak kwam toen deze eenmaal was gevestigd.
Daar komt bij dat [geïntimeerde] met zijn bedrijf [bedrijf 1] in de overeenkomst tussen partijen als beheerder is aangesteld en dat – naar [geïntimeerde] onweersproken heeft verklaard – op grond hiervan het tot zijn taak behoort de bedrijfsruimte niet leeg te laten staan maar voor exploitatie/verhuur te zorgen, hetgeen hij heeft gedaan en [appellant] gedurende een periode van ongeveer vijf jaar hiertegen ook geen bezwaren heeft geuit. Tegen die achtergrond begrijpt het hof de getuigenverklaring van [geïntimeerde], waarin hij stelt geen machtiging te hebben gekregen voor het exploiteren van een kapperszaak dan wel een broodjeszaak in het gehuurde
.
.
Mede gelet op het gemotiveerde standpunt van [geïntimeerde] dat de bedrijfsruimte uit zowel het [adres] nummer 185 als het [adres] nummer 187 bestaat (zie 3.3.1) komt het hof op grond van het vorenstaande tot het oordeel dat van onderverhuur van [adres] zonder toestemming niet kan worden gesproken. Voor zover [appellant] hiervan bewijs aanbiedt, moet dit als onvoldoende gespecificeerd worden verworpen.
3.4.3
Beide grieven hebben geen succes.
3.5
De slotsom is dat alle grieven falen. De vonnissen waarvan beroep zullen worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod is in het voorgaande reeds besproken en verworpen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, M.L.D. Akkaya en F. van der Hoek en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 december 2013.