ECLI:NL:GHAMS:2013:461

• Datum uitspraak: 19 februari 2013
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.116.904-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; J.C.W. Rang; J.H. Huijzer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van bedrijfsruimte door coffeeshop met wanprestaties en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de huur van een bedrijfsruimte door een coffeeshop. De appellant, vertegenwoordigd door mr. E.V. Brunings, is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin de geintimeerde, vertegenwoordigd door mr. J.A. Tuinman, de huurovereenkomst had opgezegd wegens wanprestatie. De huurovereenkomst was oorspronkelijk aangegaan op 15 december 1989 en was sindsdien verlengd. De geintimeerde had in een brief van 17 september 2012 aanspraak gemaakt op ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de bedrijfsvoering van de appellant niet voldeed aan de eisen van een goed huurder en de geintimeerde de ruimte dringend nodig had voor eigen gebruik. De kantonrechter had de vordering van de geintimeerde toegewezen, wat de appellant in hoger beroep aanvecht.

De appellant stelt dat de kantonrechter ten onrechte het verweer heeft gepasseerd dat de geintimeerde een nieuwe huurder moet accepteren, aangezien hij zijn bedrijf aan derden had verkocht. Het hof oordeelt dat de appellant geen nieuwe exploitatievergunning heeft gekregen en dat hij sinds april 2012 niet in staat is om de bedrijfsruimte te exploiteren. Dit vormt een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof concludeert dat de geintimeerde een spoedeisend belang heeft bij de ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de bedrijfsruimte al lange tijd leegstaat en in waarde achteruitgaat.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de appellant in de proceskosten. De beslissing is genomen op 19 februari 2013 door de meervoudige kamer van het Gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.116.904/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank : 1380649 / KK EXPL 12-1376

arrest van de meervoudige kamer van 19 februari 2013

inzake:

[APPELLANT] ,

wonend te [woonplaats]

APPELLANT,

advocaat:
mr. E.V. Brunings te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE]

wonend te Amsterdam,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 6 november 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 oktober 2012, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde (hierna: het vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met één productie;

- memorie van antwoord.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten.

De partijen hebben de zaak ter zitting van 21 januari 2013 doen bepleiten door hun advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog één productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. [appellant] heeft in hoger beroep enkele aanvullingen gegeven op die feiten. [geïntimeerde] heeft die aanvullingen niet bestreden, zodat het hof ook daarvan moet uitgaan.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) [geïntimeerde] heeft met ingang van 15 december 1989 voor twee jaar aan [appellant] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). [appellant] exploiteerde in de bedrijfsruimte de coffeeshop Free Adam (hierna: de coffeeshop).

(ii) Met ingang van 1 november 1991 heeft [geïntimeerde] de bedrijfsruimte voor nog eens vijf jaar aan [appellant] verhuurd (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst is daarna steeds verlengd en loopt thans voor onbepaalde tijd. Artikel 18 van het aanhangsel bij de huurovereenkomst bevat een regeling met betrekking tot indeplaatsstelling. Verder dient [appellant] volgens artikel 2.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden de bedrijfsruimte daadwerkelijk zelf te gebruiken, en dient hij zich, volgens artikel 2.2 van die voorwaarden, te gedragen conform de voorschriften van de overheid.

(iii) Op 17 februari 2011 heeft [appellant] de gemeente Amsterdam verzocht zijn exploitatievergunning te verlengen en de verkoop van soft drugs te blijven gedogen. De gemeente heeft dat verzoek afgewezen, omdat leidinggevenden van de coffeeshop betrokken zijn geweest bij een groot aantal strafbare feiten. [appellant] heeft een voorlopige voorziening gevraagd tegen voormeld besluit, welk verzoek de bestuursrechter op 23 maart 2012 heeft afgewezen. De coffeeshop is sedert 1 april 2012 gesloten.

(iv) Als gevolg van het uitsterfbeleid van de gemeente zal geen gedoogverklaring meer worden afgegeven voor de verkoop van soft drugs in de bedrijfsruimte.

( v) Bij brief van 17 september 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerde] namens deze tegenover [appellant] (a) aanspraak gemaakt op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie en (b) de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2013 met als gronden dat de bedrijfsvoering van [appellant] niet is als een goed huurder betaamt en [geïntimeerde] de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

2.3

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] veroordeling van [appellant], primair, om de bedrijfsruimte aan hem op te leveren en, subsidiair, om de bedrijfsruimte weer conform de overeengekomen bestemming in gebruik te nemen.

De kantonrechter heeft overwogen (rov. 13) dat [geïntimeerde] er een belang bij heeft leegstand op langere termijn te voorkomen, (rov. 16) dat onvoldoende aannemelijk is dat [appellant] mogelijkheden heeft om zijn bedrijf aan een derde over te dragen en een eind te maken aan het non-gebruik. Hij acht het daarom (rov. 17) gerechtvaardigd vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter dat [appellant] zich in zodanige mate niet heeft gedragen als een goed huurder en tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden of beëindigd. De kantonrechter heeft op die grond de primaire vordering toegewezen.

2.4

De beide grieven, die zich lenen voor gezamenlijke bespreking, houden in -kort en zakelijk weergegeven- dat de kantonrechter ten onrechte het verweer van [appellant] heeft gepasseerd dat op grond van artikel 18 van het aanhangsel [geïntimeerde] een door [appellant] voorgestelde nieuwe huurder in zijn plaats dient te accepteren. [appellant] heeft zijn bedrijf aan een drietal ondernemers (hierna: [L c.s.]) verkocht, en daarna aan [geïntimeerde] verzocht mee te werken aan de indeplaatsstelling. Deze heeft dat ten onrechte geweigerd, aldus [appellant].

2.5

De omstandigheid dat [appellant] geen nieuwe exploitatievergunning voor de coffeeshop heeft gekregen komt voor zijn rekening. Als gevolg daarvan is hij al sedert april 2012 niet in staat zelf in de bedrijfsruimte een coffeeshop te drijven en bestaat geen verwachting dat die situatie zal veranderen. Dat is een zodanige tekortkoming dat, zoals de kantonrechter op goede grond heeft aangenomen, aannemelijk is dat de bodemrechter ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd zal achten. [geïntimeerde] heeft een spoedeisend belang om in kort geding een op die ontbinding vooruitlopende voorziening te krijgen, omdat de bedrijfsruimte reeds lange tijd ongebruikt leeg staat, waardoor deze in waarde achteruit gaat en [geïntimeerde] desondanks niet de mogelijkheid heeft een andere exploitant te zoeken. Dat [appellant] wel toezicht op houdt op de bedrijfsruimte en de huurpenningen voldoet, doet daaraan niet af.

2.6 [

appellant] voert aan dat volgens artikel 18 van het aanhangsel [geïntimeerde] een nieuwe huurder dienst te accepteren indien en zodra (a) [appellant] op enig tijdstip wenst te verkopen, (b) de koper van goed gedrag blijkt te zijn, (c) de koper de huur van de eerstvolgende maand voldoet en (d) de koper een waarborgsom stelt van drie maanden huur. De in voormeld artikel opgenomen afspraak derogeert aan artikel 7:307 BW, waarvan ten gunste van de huurder mag worden afgeweken. Een andere uitleg, namelijk dat partijen een regeling conform artikel 7:307 BW hebben beoogd, ligt volgens [appellant] niet voor de hand omdat artikel 18 van het aanhangsel dan geheel zonder zin zou zijn.

Dit verweer van [appellant] kan niet slagen, omdat in artikel 18 staat vermeld dat indeplaatsstelling volgt indien [appellant] zijn bedrijf wenst te verkopen. Dat bedrijf betrof de coffeeshop. De coffeeshop is reeds geruime gesloten en kan niet -ook niet door [L c.s.]- heropend worden, zodat [appellant] reeds daarom niet in staat is zijn bedrijf aan [L c.s.] over te dragen.

2.7 [

appellant] voert verder aan dat artikel 18 van het aanhangsel niet alleen ziet op de door hem gedreven onderneming maar dat [geïntimeerde] ook derden als huurder moet aanvaarden die in de bedrijfsruimte een vergelijkbare horecaonderneming wensen te drijven, zoals [L c.s.], die snacks en andere etenswaren zullen gaan verkopen alsmede alcoholische en niet-alcoholische dranken.

Volgens [geïntimeerde] moet het meergenoemde artikel 18, gelijk de kantonrechter heeft gedaan, wel worden uitgelegd in de zin van artikel 7:307 BW.

Het hof zal evenmin als de kantonrechter de uitleg van [appellant] volgen. Aangenomen mag worden dat een coffeeshop het leeuwendeel van haar inkomsten ontvangt uit de verkoop van soft drugs. Die verkoop bepaalt derhalve de aard van de onderneming. Van overdracht van een onderneming kan niet worden gesproken, omdat [L c.s.] een wezenlijk andere onderneming wensen te drijven dan [appellant] deed. Wat [appellant] aan hen kan overdragen zijn inventaris en voorraden, maar daarvoor is geen toepassing van artikel 18 aanhangsel noodzakelijk. Kennelijk gaat het [appellant] om goodwill, maar dat kan geen door zijn gesloten coffeeshop opgebouwde goodwill zijn, zodat het naar het voorlopig oordeel van het hof kennelijk gaat om de goodwill van de locatie waar de bedrijfsruimte is gelegen, met andere woorden een vorm van sleutelgeld. Een zo vergaande uitleg van artikel 18 van het aanhangsel kan zonder nadere bewijslevering, waarvoor een kort geding zich niet leent, niet worden aanvaard. De grieven slagen daarom niet.

2.8

Nu een gunstige uitkomst voor [appellant] in een bodemprocedure zeer onzeker is en het nog geruime tijd zal duren voordat een bodemvonnis zal zijn uitgesproken, valt te vrezen dat de bedrijfsruimte indien daar op zou worden gewacht nog lange tijd leeg zal staan. Dat kan niet van [geïntimeerde] worden verlangd, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. J.C.W. Rang en mr. J.H. Huijzer, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.