Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
NOTARIS- EN GERECHTSDEURWAARDERSKAMER
Beslissing van 20 maart 2012,
in de zaak met zaaknummer 200.074.741/01 NOT van:
BUREAU FINANCIEEL TOEZICHT,
gevestigd te Utrecht,
APPELLANT,
gemachtigden: 1. drs. M.J.V. Freijssen RA, 2. mr. D.S. Kolkman,
t e g e n
[ De NOTARIS ],
notaris te [ A ],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigden: 1. mr. T.P. Hoekstra, 2. mr. J. Mencke,
en in de zaak met zaaknummer 200.075.303/01 NOT van:
[ NOTARIS ],
notaris te [ A ],
APPELLANT,
gemachtigden: 1. mr. T.P. Hoekstra, 2. mr. J. Mencke,
t e g e n
BUREAU FINANCIEEL TOEZICHT,
gevestigd te Utrecht,
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigden: 1. drs. M.J.V. Freijssen RA, 2. mr. D.S. Kolkman.
1. Voeging van beide zaken in hoger beroep
De beide procedures in hoger beroep tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, hierna de kamer, van 14 september 2010 in de zaken met de nummers 426659 / NT 09-16 P en 449163 / NT 10-5 P, zijn door het hof gevoegd behandeld daar zij op hetzelfde onderwerp betrekking hebben.
2. De stukken van het geding
2.1. In de procedure met zaaknummer 200.074.741/01 NOT is van de zijde van
het Bureau Financieel Toezicht, verder het BFT, bij een op 1 oktober 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met één bijlage – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de kamer van 14 september 2010, waarbij de kamer het BFT in zijn zelfstandige klacht niet ontvankelijk heeft verklaard, en de bedenkingen die de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 6 Wet op het notarisambt, verder Wna, aan de kamer heeft voorgelegd, tegen de notaris deels gegrond een overigens ongegrond heeft verklaard en aan hem de maatregel van berisping is opgelegd.
2.2. In de procedure met zaaknummer 200.075.303/01 NOT is van de zijde van de notaris bij een op 12 oktober 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met één bijlage – tijdig hoger beroep ingesteld tegen voormelde beslissing van de kamer van 14 september 2010.
2.3. Van de zijde van het BFT is op 22 november 2010 een verweerschrift en op 23 december 2010 een aanvullend verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
2.4. Van de zijde van het BFT zijn op 3 december 2010, 18 april 2011 en 3 mei 2011 aanvullingen op het verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.
2.5. Van de zijde van de notaris is op 24 november 2010 een aanvulling op zijn verzoekschrift en op 16 februari 2011 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
2.6. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 mei 2011. De gemachtigden van het BFT, de notaris alsmede diens gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
2.7. Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. Het vooronderzoek c.a.
Het hof verwijst voor het verloop van het onderzoek door de voorzitter van de kamer, het verloop van het onderzoek door het BFT, de rapportage van het BFT en de inhoudelijke reactie van de notaris daarop, naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing onder 1.1 t/m 1.13 heeft vastgesteld.
4. Het standpunt van het BFT
4.1. De verwijten die de notaris worden gemaakt in het hoger beroep dat is ingesteld door het BFT, kunnen worden gesplitst in twee onderdelen. Het eerste onderdeel betreft de bedenkingen die de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 6 Wna aan de kamer heeft voorgelegd (a). Op grond van artikel 107 lid 1 Wna wordt voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van beroep het bestuur van het BFT als klager aangemerkt, indien de zaak door de voorzitter van de kamer van toezicht ter behandeling aan de kamer is voorgelegd na een onderzoek op grond van artikel 96 lid 2, tweede volzin Wna. Het tweede onderdeel betreft de zelfstandige klachten zoals die door het BFT bij de kamer zijn ingediend op grond van artikel 99 Wna (b).
(a) De bedenkingen van de voorzitter
4.2. Op verzoek van het BFT, heeft de voorzitter het BFT – op grond van artikel 96 lid 5 Wna – opdracht gegeven bij de notaris een onderzoek in te stellen naar eventueel risicovolle ABC-transacties in de periode 1 januari 2003 tot en met 1 juni 2006, waarbij is onderzocht of de notaris de wettelijke verplichtingen heeft nageleefd op grond van de Wna en op grond van de overige voor hem geldende beroepsvereisten, waaronder die zoals geregeld bij de (destijds geldende) Wet identificatie dienstverlening, verder Wid, en Wet melding ongebruikelijke transacties, verder Wet MOT.
Dit onderzoek heeft geresulteerd in een rapportage van het BFT van 29 april 2009.
Op basis van deze rapportage heeft de voorzitter – op grond van artikel 96 lid 6 Wna – de zaak voorgelegd aan de kamer, met het verzoek een oordeel te geven over het handelen van de notaris bij tien – series van – transacties met betrekking tot de volgende onroerende zaken:
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] hoek [ straatnaam ] [ nr ] [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ];
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ]; en
- [ straatnaam ] [ nr ] te [ plaatsnaam ].
4.3. De voorzitter stelt dat uit de rapportage van het BFT blijkt, dat er bij tenminste een aantal van vorenstaande transacties ernstige aanwijzingen zijn dat de notaris onvoldoende alert is geweest op onregelmatigheden – zoals onverklaarbare waardeveranderingen – bij deze transacties en daardoor in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna.
(b) De zelfstandige klachten van het BFT
4.4. Het BFT baseert zich bij zijn zelfstandige klachten op zijn eerdergenoemde rapportage van 29 april 2009. Het BFT heeft in totaal 18 dossiers met ABC-transacties onderzocht. De geselecteerde transacties zijn te onderscheiden in twee groepen: de eerste groep betreft transacties waarbij de handelaren [ X ] en/of [ Y ] (verder: [ X ]/[ Y ]) direct of indirect via door hen beheerste ondernemingen betrokken zijn, de tweede groep omvat de overige dossiers die het BFT in het kader van dit onderzoek heeft onderzocht. De bevindingen bij 14 dossiers gaven het BFT aanleiding om deze in de rapportage van 29 april 2009 op te nemen. Het BFT stelt dat bij alle onderzochte transacties vergelijkbare patronen en normschendingen voorkomen, hetgeen aanleiding geeft om de notaris de volgende verwijten te maken.
De transacties [ X ]/[ Y ]
a. In alle dossiers had de notaris zijn diensten moeten weigeren;
b. In alle dossiers heeft de notaris de informatieplicht naar partijen niet goed nageleefd;
c. In alle dossiers heeft de notaris de hypothecair financier niet goed geïnformeerd;
d. In één dossier is de zorgplicht ten aanzien van het nakomen van de waarborgsom c.q. bankgarantie niet nageleefd;
e. In zes gevallen heeft notaris misbruik gemaakt van zijn derdengeldrekening door betalingen over te maken aan niet bij de akte betrokken partijen;
f. In alle dossiers is de dossiervorming niet volledig;
g. In alle dossiers had de notaris een MOT-melding moeten doen, onder meer in verband met onverklaarbare waardestijgingen;
h. In alle dossiers heeft de notaris een verhoogd risico op hypotheekfraude doen ontstaan;
i. In alle dossiers heeft notaris een verhoogd risico op fiscale fraude doen ontstaan.
De overige transacties
a. In vijf dossiers had de notaris zijn diensten moeten weigeren;
b. In zes dossiers heeft de notaris de informatieplicht naar partijen niet goed nageleefd;
c. In twee dossiers heeft de notaris de hypothecair financier niet goed geïnformeerd;
d. In één dossier is misbruik gemaakt van de derdengeldrekening van de notaris;
e. In zes dossiers is de dossiervorming niet volledig;
f. In alle dossiers had de notaris een MOT-melding moeten doen, onder meer in verband met onverklaarbare waardestijgingen;
g. In twee dossiers heeft een notaris een verhoogd risico op hypotheekfraude doen ontstaan;
h. In vier dossiers heeft de notaris een verhoogd risico op fiscale fraude doen ontstaan.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris stelt dat het BFT bij zijn onderzoek buiten de grenzen van zijn
– wettelijke – bevoegdheden is getreden. Het betreft hier immers één onderzoek naar zowel de naleving van de bepalingen van de Wna, als naar de naleving van de bepalingen van de Wid en de Wet MOT. Van enige scheiding door het BFT van zijn toezichtstaken is in het geheel geen sprake. Desgevraagd heeft het BFT tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in eerste aanleg zelfs erkend, dat de wens om niet aan de beperkingen van de Algemene wet bestuursrecht, verder Awb, gebonden te zijn voor het BFT nu juist de reden was om het onderzoek via de voorzitter van de kamer van toezicht te laten verlopen op de voet van artikel 96 Wna. Het onderzoeksrapport van 29 april 2009 kan derhalve in zijn geheel niet als basis dienen voor een klacht en het BFT dient in al zijn hoedanigheden niet ontvankelijk verklaard te worden.
5.2. Voor zover het BFT wel ontvankelijk zou zijn in zijn klachten, stelt de notaris dat het BFT in zijn onderzoeksrapport van 29 april 2009 ten aanzien van de onderzochte transacties conclusies trekt aan de hand van allerlei niet nader onderbouwde suggesties en aannames. Zo dient onder meer de stelling van het BFT dat de notaris meermaals onvoldoende zou hebben doorgevraagd bij de kopers ter zake van de “B-C-transacties” naar hun motief voor de aankoop, bij gebrek aan enig bewijs gepasseerd te worden.
5.3. De notaris stelt voorop dat hij – gelet op alle omstandigheden – in alle redelijkheid mocht oordelen dat hij geen reden had om aan te nemen dat ter zake van de onderhavige transacties uit zware criminaliteit verkregen vermogen werd witgewassen of dat de betrokken partijen zich bezighielden met de financiering van terrorisme. De gelden waren immers bij alle transacties afkomstig van een bank en onder die omstandigheden mag een notaris geen melding doen omdat dit een schending van zijn geheimhoudingsplicht zou betekenen.
5.4. Ten aanzien van het verwijt dat er bij alle transacties sprake zou zijn geweest van ‘onverklaarbare waardestijging’ gaat het BFT eraan voorbij dat het enkele feit dat er geen concrete verklaring voor een prijsstijging voorhanden is, niet automatisch met zich brengt dat er dus sprake is van een ‘onverklaarbare waardestijging’. De totstandkoming van de koopprijs van een goed wordt immers gebaseerd op grond van vraag en aanbod en daar spelen talloze factoren mee die de prijs beïnvloeden, zoals de bestemming van het goed, het voorgenomen gebruik en emoties.
5.5. De stelling van het BFT dat de notaris zijn diensten had moeten weigeren, dient eveneens bij gebrek aan bewijs gepasseerd te worden. Indien een notaris te maken heeft met professionele vastgoedhandelaren – in casu in de persoon van [ X ] en [ Y ] – die woningen tegen een gunstige prijs weten in te kopen en vervolgens tegen een hogere prijs weten te verkopen, is een notaris in beginsel gebonden aan de – gebruikelijke – gemaakte afspraken tussen deze handelaren in vastgoed. [ X ] en [ Y ] hadden een aantal vaste personen en instanties waarmee zij samenwerkten en indien een professionele vastgoedhandelaar
– kennelijk – naar tevredenheid samenwerkt met een makelaar, taxateur en financieel tussenpersoon dient de notaris er in beginsel vanuit te gaan dat hieraan geen onoorbare motieven ten grondslag liggen. De notaris heeft deze patronen vanzelfsprekend gesignaleerd, maar er zijn nooit aanwijzingen geweest dat sprake zou kunnen zijn van omstandigheden op grond waarvan hij zijn dienst had behoren te weigeren.
5.6. Ten aanzien van het verwijt dat de notaris zijn informatieplicht jegens partijen niet goed zou hebben nageleefd, stelt de notaris dat hij bij alle transacties zowel de belangen van verkopers A als van kopers C goed in de gaten hield. Er waren altijd plausibele verklaringen waarom de verkopers A wilden – en veelal door persoonlijke omstandigheden ook moesten – verkopen en de kopers C gaven altijd aan dat zij in de omstandigheden verkeerden waarin zij graag wilden kopen. De betrokken partijen zijn allemaal bij de notaris op kantoor geweest en zijn daar steeds uitgebreid geïnformeerd over de gevolgen van hun handelen. Naar het oordeel van de notaris waren alle partijen zich dan ook goed bewust van deze gevolgen. De notaris heeft nimmer het vermoeden gehad dat er sprake zou kunnen zijn van misbruik van omstandigheden. Derhalve was er ook geen aanleiding om de hypothecaire financiers op een andere wijze dan hij gedaan heeft, op de hoogte te stellen van het feit dat er sprake was van een ABC-transactie.
5.7. In het feit dat de notaris bij diverse transacties gelden heeft uitbetaald aan partijen die niet rechtstreeks bij de transacties betrokken waren, heeft het BFT aanleiding gezien om de notaris te verwijten dat hij bij deze transacties misbruik zou hebben gemaakt van zijn derdengeldrekening. Deze uitbetaling van de notaris van een deel van de verkoopopbrengst betrof echter niets meer dan een uitvloeisel van de tussen partijen gemaakte afspraken die nota bene bij de notaris waren toegelicht. “Indicator 13” – op grond waarvan een notaris zich ervan dient te vergewissen wat de grondslag is van een door hem verrichte betaling aan een derde – zoals door het BFT naar voren is gebracht, is in casu helemaal niet van toepassing. De notaris was bij al deze transacties juist volledig op de hoogte van de grondslag van de verrichte betaling omdat dit voortvloeide uit de afspraak tussen partijen omtrent de verdeling van de winst in door hen gezamenlijk uitgevoerde transacties.
5.8. Voor zover het BFT ontvankelijk zou zijn in zijn klacht omtrent de
– achterwege gebleven – melding van de notaris onder de Wet MOT, betoogt de notaris dat een dergelijke meldingsplicht in het kader van een opmerkelijke waardestijging niet geldt indien de notaris niet bij alle voorgaande transacties betrokken is geweest. In de door het BFT onderzochte transacties is het regelmatig voorgekomen dat diverse schakels in de ABC(D)-transacties hebben plaatsgevonden ten overstaan van andere notarissen. Uit de begripsbepaling van artikel 9 Wet MOT volgt dat dit artikel slechts van toepassing is indien de beroepsbeoefenaar direct bij de betreffende transactie of direct bij het samenstel van transacties betrokken is. Indien een notaris slecht betrokken is in één van de transacties die onderdeel uitmaken van een ABC(D)-transactie, is de notaris niet verplicht een melding in de zin van artikel 9 Wet MOT te doen.
6. De beoordeling
Inleiding/Opbouw van de beoordeling
6.1. Het hof acht de door het BFT en de notaris ingenomen standpunten – met betrekking tot de taken en onderzoeksbevoegdheden, de ontvankelijkheid en het klachtrecht van het BFT – en de klaarblijkelijk bestaande onduidelijkheden omtrent de vraag welke standpunten naar ’s hofs oordeel de juiste zijn, van een zodanig gewicht dat het hof daar in de opbouw van deze beslissing rekening mee zal houden in die zin, dat het hof hier eerst enige algemene beschouwingen aan zal wijden alvorens over te gaan tot een inhoudelijke beoordeling van onderhavige zaak.
Aangezien beide partijen bij aanvang van de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep een tweetal uitspraken van dit hof – van 30 november 2010, LJN: BO5772 en 18 januari 2011, LJN: BP1083 – aan de orde hebben gesteld en het hof het van groot belang acht dat volledige duidelijkheid bestaat omtrent eerder door dit hof gegeven beslissingen met betrekking tot gelijksoortige casuïstiek, zal het hof – alvorens tot zijn algemene beschouwingen over te gaan – een aparte overweging aan voornoemde uitspraken wijden.
Hof 30 november 2010 (LJN: BO5772) en Hof 18 januari 2011 (LJN: BP1083)
6.2. In zijn uitspraak van 30 november 2010 heeft het hof een uitvoerige beschouwing gewijd aan de bevoegdheden van het BFT in het kader van de Wna enerzijds en de Wet MOT anderzijds. Zoals blijkt uit de standpunten van partijen, bestaat tussen hen in deze procedure verschil van mening over zowel de reikwijdte van het klachtrecht en de ontvankelijkheid van het BFT, als over de – wettelijke – onderzoeksbevoegdheden van het BFT.
In de uitspraak van 18 januari 2011 – eveneens betrekking hebbende op onder meer de onderzoeksbevoegdheden van het BFT – komt de volgende rechtsoverweging voor:
“11.1 Het hof is ten aanzien van de beslissingen van de kamer op de door de notaris aangevoerde preliminaire verweren niet tot een ander oordeel gekomen dan de kamer. Die beslissingen neemt het hof derhalve over en maakt die tot de zijne.”
Eén van deze preliminaire verweren hield – kort gezegd – in dat de voorzitter van de kamer niet bevoegd zou zijn om op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek te gelasten naar de naleving van de Wid en de Wet MOT. Nu deze regelgeving niet in artikel 96 lid 1 van de Wna werd genoemd, zou een onderzoek op de voet van artikel 96 lid 2 van de Wna volgens de notaris geen betrekking kunnen hebben op de naleving van de Wid en de Wet MOT.
De kamer van toezicht oordeelde – anders dan de notaris en anders dan de lijn zoals door het hof vastgesteld in zijn beslissing van 30 november 2010 – dat het BFT wel op grond van artikel 96 lid 2 Wna bevoegd was tot het verrichten van een dergelijk onderzoek. In de desbetreffende zaak waren de bevoegdheden van het BFT in hoger beroep niet opnieuw door de notaris aan de orde gesteld en heeft het hof die kwestie niet – nogmaals – uitvoerig behandeld. Het hof heeft in rechtsoverweging 11.1 van zijn beslissing van 18 januari 2011 de beslissing van de kamer op alle door de desbetreffende notaris aangevoerde preliminaire verweren overgenomen, waaronder dus de beslissing dat het BFT wel op grond van artikel 96 lid 2 Wna bevoegd was tot het verrichten van een onderzoek naar de naleving van de Wid en de Wet MOT.
Aldus heeft de indruk kunnen ontstaan dat het hof terugkwam op de door hem vastgestelde lijn in zijn beslissing van 30 november 2010, zulks ten onrechte. Het hof heeft in zijn beslissing van 22 november 2011 (LJN: BV8632) de lijn van zijn eerdergenoemde beslissing van 30 november 2010 op het hier aan de orde zijnde punt (her)bevestigd.
Ten einde alle onduidelijkheden weg te nemen zal het hof – nogmaals en in de lijn van zijn beslissing van 30 november 2010 – enige algemene beschouwingen wijden aan de taken, de onderzoeksbevoegdheden, de ontvankelijkheid en het klachtrecht van het BFT.
Algemene beschouwingen inzake het toezicht over de (kandidaat-)notarissen
6.3. Het toezicht over de (kandidaat-)notarissen wordt door de Wna, de op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, de verordeningen en andere besluiten van de KNB en de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, verder WWFT, (tot 1 augustus 2008 de Wid en de Wet MOT) opgedragen aan:
- de kamers van toezicht;
- de voorzitters van de kamers van toezicht;
- het BFT.
Toezicht door de kamers van toezicht
6.3.1. Het toezicht over de (kandidaat-)notarissen – alsmede de tuchtrechtspraak in eerste aanleg – wordt uitgeoefend door de kamers van toezicht (artikel 93 lid 1 Wna). Op grond van artikel 96 lid 1 Wna omvat het toezicht van de kamer
– uitsluitend – de naleving van:
a. de bepalingen van de Wet op het notarisambt;
b. de op grond van de Wet op het notarisambt uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen;
c. de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt.
Gezien het bepaalde in artikel 96 lid 1 Wna (en in lijn met zijn beslissingen van 30 november 2010, LJN: BO5772, en 22 november 2011, LJN: BV8632) is het hof van oordeel dat het – in dat artikel geregelde – toezicht door de kamers van toezicht, niet de controle op de naleving door de notaris van de WWFT omvat.
Blijkens de artikelen 93 lid 1 en 98 Wna vervullen de kamers van toezicht – naast hun functie van toezichthouders – tevens de functie van tuchtrechter in eerste aanleg.
Artikel 98 Wna luidt, voor zover hier van belang:
1. Notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
2. Deze tuchtrechtspraak wordt in eerste aanleg uitgeoefend door de kamers van toezicht (…).
Gezien het vorenstaande fungeren de kamers derhalve zowel als bewakers van de goede gang van zaken en van de eer en het aanzien van het ambt, alsmede als tuchtrechters. De term “toezicht” moet mede in het licht van het vorenstaande worden verstaan (MvT II, 23 706, nr. 3, p. 60).
Toezicht door de voorzitters van de kamers van toezicht
6.3.2. In verband met het in artikel 96 lid 1 Wna omschreven toezicht door de kamer van toezicht, heeft de voorzitter van de kamer van toezicht op grond van artikel 96 lid 2 Wna de bevoegdheid een onderzoek te gelasten. De voorzitter is daartoe verplicht indien het bestuur van de KNB of het bestuur van het BFT daarom verzoekt. De voorzitter – of de met het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter – kan indien hij zulks in het belang van het onderzoek wenselijk acht, het BFT opdragen dit onderzoek te verrichten en hem van zijn bevindingen verslag uit te brengen (artikel 96 lid 5 Wna) en indien de voorzitter daartoe op grond van het onderzoek aanleiding ziet, kan hij zijn bedenkingen voorleggen aan de kamer van toezicht teneinde haar te behandelen overeenkomstig de bepalingen van de Wna (artikel 96 lid 6 Wna). Een dergelijk onderzoek dient te vallen binnen het kader van het bij artikel 96 Wna aan de voorzitter van de kamers van toezicht opgedragen toezicht. Dat brengt met zich dat de voorzitter niet de bevoegdheid heeft – gelet op zijn wettelijke toezichthoudende taak – een onderzoek te gelasten inzake de naleving van de WWFT door een notaris. Op het door de voorzitter krachtens artikel 96 lid 2 Wna te gelasten onderzoek is Afdeling 5.2. van de Awb niet van toepassing, anders dan op een door het BFT in het kader van de WWFT te verrichten onderzoek.
Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat het BFT niet bevoegd is om een onderzoek uit te voeren naar de naleving door de notaris van de WWFT in het kader van een op artikel 96 Wna gebaseerde (onderzoeks-)opdracht van de (plaatsvervangend) voorzitter.
Voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van toezicht op de bedenkingen van de voorzitter, wordt het bestuur van het BFT (of de KNB) als klager aangemerkt indien de zaak door de voorzitter aan de kamer van toezicht is voorgelegd na een onderzoek waarom het bestuur van het BFT (of de KNB) heeft verzocht (artikel 107 lid 1 Wna).
Toezicht door het BFT
6.3.3. Het BFT is ingesteld bij de Wet op het notarisambt (artikel 110 lid 1 Wna). De toezichthoudende taken van het BFT vinden hun grondslag in de Wna en in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme, verder WWFT (tot 1 augustus 2008 Wid en Wet MOT).
Toezicht door het BFT op grond van de Wet op het notarisambt
6.3.3.1. Artikel 110 Wna (lid 1 en lid 2) vermeldt de in het kader van de Wna aan het BFT toekomende toezichthoudende taken. Artikel 110 Wna luidt, voor zover hier van belang:
“1. Er is een Bureau Financieel Toezicht, dat gevestigd is te Utrecht. Het Bureau bezit rechtspersoonlijkheid. Het Bureau houdt toezicht op de naleving door de notaris van de artikelen 23, 24 en 25 eerste lid en tweede lid, derde volzin, alsmede de verordeningen, bedoeld in artikel 18, tweede zin, en 24 derde lid, en de ministeriële regeling, bedoeld in artikel 25, zevende lid. Afdeling 5.2 van de Algemene wet bestuursrecht is niet van toepassing.
2. Bij algemene maatregel van bestuur kan zonodig worden bepaald dat het Bureau daarbij aangegeven andere taken kan verrichten dan die, bedoeld in het eerste lid, indien deze taken verband houden met de in dat lid genoemde taken. Onze Minister is bevoegd tot het vaststellen van algemeen verbindende voorschriften of beleidsregels ten aanzien van de uitoefening van de taken van het Bureau.”
Een algemeen verbindend voorschrift of een ministeriële regeling als bedoeld in lid 2 van genoemd artikel is niet vastgesteld. Het door het BFT in het kader van de Wna uitgeoefende toezicht – waarop Afdeling 5.2. van de Awb dus niet van toepassing is – levert een zelfstandig klachtrecht op bij de voorzitter van de kamer van toezicht ingevolge artikel 112 lid 3 van de Wna dat luidt:
“Indien het Bureau bij de uitoefening van het toezicht van feiten of omstandigheden blijkt die naar zijn oordeel grond opleveren tot het opleggen van een tuchtmaatregel, brengt het zijn bevindingen, desgeraden in de vorm van een klacht, ter kennis van de voorzitter van de kamer van toezicht.”
De artikelen 110 en 112 Wna zijn onderdeel van afdeling 2, titel IX Wna, welke afdeling is aangeduid als “Het financiële toezicht”. Naar het oordeel van het hof omvat het toezicht door het BFT ingevolge deze bepalingen niet tevens de bevoegdheid om bij een notaris een onderzoek in te stellen naar de naleving door die notaris van de WWFT (vgl. ook de eerder genoemde uitspraak van dit hof van 22 november 2011, LJN: BV8632). Het hof merkt hierbij – nogmaals – op dat dit financiële toezicht door het BFT naast zijn onderzoekstaken en -bevoegdheden op grond van artikel 96 Wna staat.
Toezicht door het BFT op grond van de WWFT (tot 1 augustus 2008 de Wid en de Wet MOT)
6.3.3.2. De WWFT heeft – kort samengevat – tot doel het witwassen van opbrengsten uit misdrijven en de financiering van terrorisme tegen te gaan. De WWFT is van toepassing op financiële instellingen (zoals banken en bepaalde verzekeraars), vrije beroepsbeoefenaren (zoals notarissen, advocaten en belastingadviseurs), makelaars en andere tussenpersonen in onroerende zaken. Op grond van de WWFT zijn notarissen – onder omstandigheden – verplicht tot het verrichten van cliëntonderzoek en het melden van ongebruikelijke transacties.
Op grond van artikel 24 lid 1 WWFT kunnen bij gezamenlijk besluit van de ministers van financiën en justitie, personen worden aangewezen die belast zijn met het toezicht op de naleving van de bepalingen van de WWFT.
Artikel 1 onder c van het Besluit aanwijzing toezichthouders Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme luidt, voor zover hier van belang:
“Met het toezicht op de naleving van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme worden belast:
voor zover het betreft een instelling als bedoeld in artikel 1, eerste lid artikel 1. eerste lid ,onderdeel a, onder 11, 12 en 13 , van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme: het Bureau Financieel Toezicht, de werknemers van het Bureau Financieel Toezicht met de functie van directeur BFT, toezichthouder, beleidsmedewerker, handhavingsfunctionaris, informatieanalist en de personen die fungeren als waarnemer van een van de hiervoor genoemde werknemers.”
Het BFT is derhalve op grond van dit besluit belast met de controle op de naleving van de WWFT door (kandidaat-)notarissen. Op grond van artikel 24 lid 4 WWFT is afdeling 5.2. van de Awb van toepassing op het BFT in zijn hoedanigheid van toezichthouder in het kader van de WWFT.
Bij aanvang van het bij de notaris ingestelde onderzoek – 10 juli 2007 – luidde de tekst van artikel 17b van de Wet MOT:
“1. Bij besluit van Onze Minister van Financiën en Onze Minister van Justitie gezamenlijk kunnen een of meer rechtspersonen worden aangewezen, die belast zijn met het toezicht op de naleving van artikel 9, 10, tweede lid, 17u en 19 door degene die beroeps- of bedrijfsmatig een dienst verleent.
2. Ten aanzien van personen die door een op grond van het eerste lid aangewezen rechtspersoon belast zijn met het toezicht op de naleving van de artikelen, genoemd in het eerste lid, zijn de bepalingen van hoofdstuk 5, afdeling 5.2, van de Algemene wet bestuursrecht van overeenkomstige toepassing.”
Artikel 18 van de Wet MOT luidde, voor zover hier van belang:
“Het is aan een ieder die uit hoofde van de toepassing van deze wet of van krachtens deze wet genomen besluiten enige taak vervult of heeft vervuld verboden van gegevens of inlichtingen, die ingevolge deze wet zijn verstrekt of ontvangen, verder of anders gebruik te maken of daaraan verder of anders bekendheid te geven dan voor de uitvoering van zijn taak of door deze wet wordt geëist.”
Ingevolge artikel 8a lid 1 sub h van de ministeriële uitvoeringsregeling van 3 september 2003 inzake de Wid en de Wet MOT, was het toezicht op de naleving van de Wet MOT door (kandidaat-)notarissen opgedragen aan de werknemers van het BFT die daarmee door het BFT waren belast (de zogeheten sector WID/MOT van het BFT). Alhoewel een expliciete aanwijzing van het BFT ontbrak, blijkt naar ’s hofs oordeel uit de toelichting bij de wijziging op 3 september 2003 van de uitvoeringsregeling dat het – impliciet – de bedoeling is geweest het BFT aan te wijzen als toezichthouder voor het notariaat en dat dit toezicht zou worden uitgevoerd door speciaal daartoe door het BFT aan te wijzen werknemers.
Het hof is van oordeel (in lijn met zijn beslissing van 30 november 2010, LJN: BO5772) dat geconstateerd handelen in strijd met de Wet MOT (lees: thans WWFT) in voorkomende gevallen een “handelen of nalaten dat een behoorlijke notaris of kandidaat-notaris niet betaamt” zoals bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna kan opleveren. Waar het gaat om dergelijke klachten tegen een notaris kunnen deze door het BFT rechtstreeks, dus zonder tussenkomst van de voorzitter van de kamer van toezicht, worden voorgelegd aan de kamer van toezicht op grond van artikel 99 Wna, zoals het hof ook reeds oordeelde in de genoemde uitspraak van 30 november 2010 (daarmee terugkomend op een eerdere uitspraak van 21 augustus 2008, LJN: BE9100) .
Op de uitvoering van het ingevolge de Wet MOT aan het BFT opgedragen toezicht zijn de bepalingen van de Wna niet van toepassing, aangezien het BFT zijn bevoegdheden rechtstreeks ontleent aan de Wet MOT (lees: thans WWFT).
Aangezien in artikel 17b lid 2 Wet MOT de bepalingen van Afdeling 5.2 Awb van overeenkomstige toepassing zijn verklaard ten aanzien van personen die door de toezichthouder met toezichthoudende taken zijn belast, kan een notaris zich in het kader van een door het BFT ingesteld onderzoek beroepen op het in artikel 5:20 lid 2 Awb opgenomen verschoningsrecht, indien en voor zover het onderzoek van het BFT gericht is op controle van de naleving door een notaris van de Wet MOT (lees: thans WWFT). Verder brengt de tekst van artikel 18 Wet MOT (thans art. 22 WWFT) mee, dat het BFT hetgeen haar bekend is geworden door de uitoefening van het toezicht krachtens de Wet MOT (lees: thans WWFT), niet mag gebruiken voor andere doeleinden dan door de Wet MOT (lees: thans WWFT) beoogd, en dus bijvoorbeeld niet voor het toezicht houden krachtens de Wna.
In lijn met zijn uitspraak van 30 november 2010 (LJN: BO5772) is het hof van oordeel dat de toezichthoudende taken van het BFT ten aanzien van het notariaat in het kader van de Wna en in het kader van de Wet MOT (lees: thans WWFT) gescheiden dienen te worden uitgeoefend. In de praktijk is dat ook het geval, nu binnen het BFT de Sector Financieel Toezicht de toezichthoudende taken krachtens de Wna uitoefent, terwijl aan de Sector WWFT het toezicht ingevolge de Wet MOT (lees: thans WWFT) is opgedragen.
Conclusies
6.4. Op grond van het vorenstaande komt het hof tot de volgende conclusies:
- Voor wat betreft het toezicht op de (kandidaat-)notarissen is een rol weggelegd voor de – voorzitters van de – kamers van toezicht en het BFT.
- Het toezicht door de – voorzitters van de – kamers van toezicht omvat de naleving van de bepalingen van de Wna, de op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen en de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt. Het toezicht door de – voorzitters van de – kamers van toezicht omvat derhalve niet de controle op de naleving door de notaris van de WWFT.
- In het kader van het aan de kamer van toezicht opgedragen toezicht, kan de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek gelasten. Op dit door de voorzitter te gelasten onderzoek is Afdeling 5.2. van de Awb niet van toepassing. De voorzitter is verplicht tot het gelasten van een onderzoek indien het bestuur van de KNB of het bestuur van het BFT daarom verzoekt. Gelet op de wettelijke toezichthoudende taak van de kamer, heeft de voorzitter niet de bevoegdheid om op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek te gelasten naar de naleving van de WWFT door een notaris.
- Indien de voorzitter daartoe op grond van het onderzoek aanleiding ziet, kan hij zijn bedenkingen – in de vorm van een klacht – voorleggen aan de kamer van toezicht teneinde haar te behandelen overeenkomstig de bepalingen van de Wna. Voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep tegen de daaropvolgende beslissing van de kamer van toezicht, wordt het bestuur van het BFT (respectievelijk de KNB) als klager aangemerkt indien de zaak door de voorzitter aan de kamer van toezicht is voorgelegd na een onderzoek waarom het bestuur van het BFT (respectievelijk de KNB) heeft verzocht.
- Het BFT vervult zijn rol als toezichthouder in twee hoedanigheden: de hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de Wna en de hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de WWFT.
- Het toezicht door het BFT in zijn hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de Wna omvat uitsluitend het door die wet (en de op grond van die wet uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen) opgedragen – financiële – toezicht. De bepalingen van Afdeling 5.2 van de Awb zijn niet van toepassing op het toezicht door het BFT in zijn hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de Wna. Indien het BFT bij de uitoefening van zijn toezicht als omschreven in artikel 110 lid 1 Wna op feiten of omstandigheden stuit die naar zijn oordeel grond opleveren tot het opleggen van een tuchtmaatregel kan het zijn bevindingen – in de vorm van een klacht – op grond van artikel 112 lid 3 Wna ter kennis van de voorzitter brengen. Het BFT is op grond van de artikelen 110 tot en met 113 Wna niet bevoegd bij een notaris een onderzoek in te stellen naar de naleving door die notaris van de WWFT.
- Naast het – zelfstandige – financiële toezicht heeft het BFT de taak en de bevoegdheid om de voorzitter van de kamer van toezicht te verzoeken een onderzoek te gelasten ex artikel 96 lid 2 Wna indien hij daartoe aanleiding ziet. Evenals voor de artikelen 110 tot en met 113 Wna geldt voor artikel 96 Wna dat het BFT op basis van deze bepaling niet bevoegd is bij een notaris een onderzoek in te stellen naar de naleving door die notaris van de WWFT. Indien de onderzoeksresultaten van het BFT – naar aanleiding van een door de voorzitter verstrekte onderzoeksopdracht – daartoe aanleiding geven, kan de voorzitter zijn bedenkingen in de vorm van een klacht voorleggen aan de kamer van toezicht. Voor zover het BFT bij zijn onderzoek buiten de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht ex artikel 96 lid 2 Wna is getreden – en daarmee buiten zijn taken en bevoegdheden als onderzoeker c.q. toezichthouder op grond van de Wna – komt het BFT ter zake van deze onderzoeksresultaten in het algemeen geen zelfstandig klachtrecht toe op grond van artikel 99 Wna.
- Het toezicht door het BFT in zijn hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de WWFT, omvat de controle op de naleving van de WWFT door notarissen en kandidaat-notarissen. Geconstateerd handelen in strijd met de WWFT kan in voorkomende gevallen een “handelen of nalaten dat een behoorlijke notaris of kandidaat-notaris niet betaamt” zoals bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna opleveren. Waar het gaat om dergelijke klachten tegen een notaris kunnen deze door het BFT rechtstreeks, dus zonder tussenkomst van de voorzitter van de kamer van toezicht, worden voorgelegd aan de kamer van toezicht op grond van artikel 99 Wna. Op het toezicht door het BFT in zijn hoedanigheid van toezichthouder in de zin van de WWFT is afdeling 5.2 van de Awb wel van toepassing.
Bijvangst
6.5. In aanvulling op hetgeen hiervoor onder 6.4. is overwogen, merkt het hof het volgende op. Het is niet ondenkbaar dat het BFT tijdens een onderzoek – dat door hem wordt verricht in het kader van het toezicht over de (kandidaat-)notarissen op grond van de Wna (artikel 96, artikel 112) en/of de WWFT – bekend wordt met informatie die in principe buiten het onderzoeksgebied van het BFT valt, gelet op de verschillende hoedanigheden die het BFT als toezichthouder kan hebben. Deze
– naar het hof verstaat in beginsel onbedoeld – verkregen extra informatie wordt ook wel aangeduid als “bijvangst”. De vraag of en zo ja in hoeverre bepaalde onderzoeksresultaten dienen te worden aangemerkt als bijvangst en of het BFT een
– zelfstandig – klachtrecht toekomt ten aanzien van deze bijvangst, zal door het hof thans nog niet in zijn algemeenheid worden beantwoord. Dit klachtrecht wordt in ieder geval begrensd door het algemene vereiste dat een klager – lees: het BFT – belang dient te hebben bij een tuchtrechtelijke beoordeling van het handelen en/of nalaten van de notaris.
Inhoudelijke beoordeling
De bedenkingen van de voorzitter
6.6. De bedenkingen zoals door de voorzitter in eerste aanleg aan de kamer van toezicht voorgelegd, worden thans in hoger beroep ter beoordeling voorgelegd door het BFT – in de hoedanigheid van klager – op grond van artikel 107 lid 1 Wna. De bedenkingen van de voorzitter zijn gebaseerd op de resultaten van het onderzoek dat het BFT op grond van artikel 96 Wna bij de notaris heeft ingesteld. De notaris heeft in de onderhavige procedure gesteld dat het BFT ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de weg van het onderzoek op grond van artikel 96 Wna, om na te gaan of de notaris de Wid en de Wet MOT heeft nageleefd, terwijl het BFT zelf dat onderzoek had kunnen en moeten doen op grond van zijn bevoegdheden op grond van de Wid en de Wet MOT. Naar de mening van de notaris heeft het BFT hiermee beoogd het verschoningsrecht te omzeilen dat de notaris in het kader van de Wid en de Wet MOT heeft.
Het BFT meent echter dat een – op grond van artikel 96 Wna – aan het BFT opgedragen onderzoek zodanig geformuleerd mag zijn dat het de ruimte biedt om tevens te onderzoeken of de notaris heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge de Wid en de Wet MOT.
Gezien het hiervoor onder 6.4. overwogene, is het hof met de kamer van oordeel dat de opdracht tot onderzoek, zoals gegeven bij beslissing van de voorzitter van 10 juli 2007, geen betrekking kan – en mag – hebben op de naleving van de Wid en de Wet MOT (lees: thans WWFT). Tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep heeft de notaris – nogmaals – aangevoerd dat hij in zijn rechten is geschonden nu het onderzoek van het BFT verder is gegaan dan waartoe het BFT bevoegd was, aangezien het BFT feitelijk ook heeft onderzocht of er sprake was van overtreding van enige bepaling van de Wid en/of Wet MOT. De notaris stelt zich primair op het standpunt – zoals volledig weergegeven hiervoor onder 5.1. – dat het gehele onderzoeksrapport van 29 april 2009 niet als basis kan dienen voor onderhavige klachtprocedure. Voor zover het hof mocht oordelen dat het onderzoeksrapport wel in aanmerking dient te worden genomen, stelt de notaris zich subsidiair op het standpunt dat voor zover het onderzoek betrekking heeft gehad op de overtreding van enige bepaling van de Wid en/of Wet MOT – zonder eerbiediging van het aan hem toekomende verschoningsrecht – de daarop gebaseerde onderzoeksresultaten bij de beoordeling van de door de voorzitter aan de kamer voorgelegde onderzoeksresultaten buiten beschouwing moeten blijven.
Het hof wenst alvorens op deze verweren van de notaris te beslissen, partijen in de gelegenheid te stellen om zich – mede in het licht van ’s hofs oordelen in deze onderhavige tussenbeslissing – nader uit te laten en desgewenst nadere producties in het geding te brengen omtrent de vraag:
- of en zo ja in hoeverre, het aannemelijk is dat het BFT in concrete onderdelen van zijn onderzoek de grenzen van zijn onderzoeksbevoegdheden ex artikel 96 Wna heeft overschreden;
- of en zo ja in hoeverre, deze – mogelijke – overschrijding van het BFT van zijn onderzoeksbevoegdheden ex artikel 96 Wna de belangen van de notaris heeft geschaad, bijvoorbeeld omdat de notaris hierdoor meer informatie heeft verstrekt dan waartoe hij – gezien het in artikel 5:20 lid 2 Awb opgenomen verschoningsrecht – verplicht was.
De zelfstandige klachten van het BFT
6.7. Het BFT heeft op basis van de onderzoeksresultaten van het door hem verrichte onderzoek – op grond van artikel 96 Wna – een aantal zelfstandige klachten bij de kamer van toezicht ingediend. Evenals de kamer, is het hof van oordeel dat nu het BFT zijn onderzoek niet heeft uitgevoerd in het kader van zijn toezichthoudende taak als bedoeld in artikel 110 Wna – maar in het kader van de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht – het BFT ter zake van deze onderzoeksresultaten geen zelfstandig klachtrecht toekomt op grond van artikel 112 lid 3 Wna. Of en zo ja in hoeverre het BFT ter zake van deze onderzoeksresultaten een zelfstandig klachtrecht toekomt op grond van artikel 99 Wna is onder meer afhankelijk van het feit of het BFT bij zijn onderzoek welbewust buiten de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht ex artikel 96 lid 2 Wna is getreden. Het hof wenst partijen eveneens in de gelegenheid te stellen om zich op dit punt – de vraag of er bij het onderzoek dat het BFT in opdracht van de voorzitter heeft verricht, sprake is van welbewuste overschrijding van zijn onderzoeksbevoegdheid dan wel bijvangst – nader uit te laten en desgewenst nadere producties in het geding te brengen.
6.8. Gezien hetgeen hiervoor onder 6.6. en 6.7. is overwogen, stelt het hof partijen in de gelegenheid om zich vòòr 1 mei 2012 nader uit te laten – en desgewenst nadere producties in het geding te brengen – over de vraag of:
- het aannemelijk is dat het BFT in concrete onderdelen van zijn onderzoek de grenzen van zijn onderzoeksbevoegdheden ex artikel 96 Wna heeft overschreden;
- de – mogelijke – overschrijding van het BFT van zijn onderzoeksbevoegdheden ex artikel 96 Wna de belangen van de notaris heeft geschaad;
- er bij het onderzoek zoals dit door het BFT is verricht, sprake is van welbewuste overschrijding van zijn onderzoeksbevoegdheid dan wel van bijvangst.
Partijen krijgen de gelegenheid om op elkaars nadere uitlatingen c.q. standpunten te reageren ter gelegenheid van de vervolgbehandeling ter terechtzitting in hoger beroep.
6.9. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- heropent de behandeling van de zaak;
- verzoekt partijen vòòr 1 mei 2012, de stukken (met afschrift aan – de gemachtigden van – de wederpartij) in het geding te brengen als bedoeld in rechtsoverweging 6.8.;
- bepaalt dat het onderzoek zal worden hervat tegen een nader te bepalen datum en tijdstip;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, J.H. Huijzer en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 maart 2012 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE AMSTERDAM
Beslissing van 14 september 2010:
• in de zaak met nummers 426659 / NT 09-16 P, bedenkingen door de voorzitter ter behandeling aan de kamer voorgelegd op de voet van artikel 96 lid 6 Wna
en
• in de zaak met nummers 449163 / NT 10-5 P van
Bureau Financieel Toezicht,
gevestigd te Utrecht,
vertegenwoordiger mr. D.S. Kolkman,
als zelfstandig klager,
tegen
[de notaris],
notaris te [vestigingplaats],
raadslieden mr. T.P. Hoekstra en mr. J. Mencke,
de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Onderzoeksfase
1.1 Bij verzoek van 28 juni 2007 heeft het Bureau Financieel Toezicht (hierna BFT) op grond van artikel 96 lid 2 van de Wet op het notarisambt (hierna Wna) de voorzitter van de kamer van toezicht verzocht in het kader van het toezicht een onderzoek in te stellen naar verschillende ABC transacties in het tijdvak 1 januari 2003 tot 1 juni 2006 waaraan de notaris zijn medewerking had verleend. Met ABC transacties wordt in dit kader door het BFT bedoeld dat er sprake is van minimaal twee opeenvolgende leveringen (A-B en B-C) van hetzelfde onroerend goed binnen 6 maanden. Het BFT wenste dat werd onderzocht of de notaris bij deze transacties zijn verplichtingen op grond van de Wna, WID en Wet MOT heeft nageleefd. Bij een door het BFT uitgevoerde analyse van gegevens uit het kadaster was sprake van opmerkelijke waardestijgingen of waardeverminderingen en bij die transacties waren veelal dezelfde partijen betrokken. In de brief van 28 juni 2007 verzocht het BFT de voorzitter tevens, op grond van artikel 96 lid 5 Wna, het feitelijk onderzoek te laten uitvoeren door de sector WID/MOT van het BFT.
1.2 Bij beslissing van 10 juli 2007 heeft de voorzitter voornoemd onderzoek gelast en de uitvoering daarvan opgedragen aan mr. J.A.J. Peeters, plaatsvervangend / fungerend voorzitter van de kamer van toezicht, met verzoek om verslag van zijn bevindingen aan de voorzitter uit te brengen. Tevens heeft de voorzitter bepaald dat de uitvoerder bevoegd was zijn opdracht naar eigen inzicht uit te breiden indien hij daartoe termen aanwezig achtte.
1.3 Bij brief van 10 juli 2007 heeft de plaatsvervangend voorzitter, mr. J.A.J. Peeters, de sector WID/MOT van het BFT opgedragen, op grond van artikel 96 lid 5 Wna, onderzoek te verrichten naar voornoemde ABC transacties en daarvan aan hem verslag uit te brengen.
1.4 De raadsman heeft op 10 juli 2008 in een brief aan het BFT namens de notaris in het onderzoek een beroep gedaan op de geheimhoudingsplicht. Eveneens heeft de raadsman in die brief bezwaar gemaakt tegen het gemengde karakter van het onderzoek (naleving Wna en naleving WID/MOT).
Op die brief heeft het BFT gereageerd in zijn brief (met bijlagen) van 24 juli 2008, waarvan het BFT een kopie heeft verzonden aan de kamer op 24 juli 2008. De raadsman van de notaris heeft op die brief geantwoord op 30 juli 2008.
De raadsman heeft de brieven van 10 en 30 juli 2008 op 7 augustus 2008 in kopie aan de kamer verzonden.
Uitbreiding onderzoek BFT
1.5 Bij brief van 20 januari 2009 heeft het BFT de plaatsvervangend voorzitter, als uitvoerder van het onderzoek, verzocht om de transactie van [adres 10] in het onderzoek te betrekken en in de rapportage te verwerken. Het betrof hier geen ABC-transactie, maar er was, naar de bevindingen van het BFT, mogelijk sprake van hypotheekfraude. In de brief van 30 januari 2009 heeft de plaatsvervangend voorzitter deze uitbreiding toegestaan.
Rapportage
1.6 Op 29 april 2009 heeft het BFT de eindrapportage van het onderzoek verzonden. Daarbij heeft het BFT verzocht, in het geval de voorzitter de klacht aan de kamer zou voorleggen, als klager te worden aangemerkt, waarbij de eindrapportage tevens als klacht diende te worden beschouwd in de zin van artikel 98 juncto 99 Wna.
De plaatsvervangend voorzitter heeft naar aanleiding van dit verzoek telefonisch contact gehad met het BFT. Daarop heeft het BFT geantwoord op 7 mei 2009.
Op 14 mei 2009 is het rapport met onderzoeksresultaten van het BFT door de kamer verzonden aan de notaris.
Na de rapportage
1.7 Op 14 augustus 2009 is namens de notaris een inhoudelijke reactie (met bijlage) gegeven op de onderzoeksresultaten van het BFT.
1.8 Op 30 september 2009 heeft het BFT in de ‘repliek’ (met bijlagen) gereageerd op de reactie van de notaris.
1.9 Op 9 november 2009 is namens de notaris een laatste reactie in de ‘dupliek’ (met bijlage) gegeven.
Verslag aan de voorzitter
1.10 Op 26 november 2009 heeft de plaatsvervangend voorzitter, mr. Peeters, verslag aan de voorzitter uitgebracht.
Voorlegging van de zaak aan de kamer door de voorzitter
1.11 Op 10 december 2009 heeft de voorzitter de kamer van toezicht verzocht een oordeel te geven over het handelen van de notaris bij de volgende tien (series van) transacties:
• [adres 1] (bladzijde 27 en volgende rapportage BFT);
• [adres 2] (bladzijde 37 e.v. rapportage BFT;
• [adres 3] (bladzijde 48 e.v. rapportage BFT);
• [adres 4] (bladzijde 57 e.v. rapportage BFT);
• [adres 5] (bladzijde 69 e.v. rapportage BFT);
• [adres 6] (bladzijde 75 e.v. rapportage BFT);
• [adres 7] (bladzijde 80 e.v. rapportage BFT);
• [adres 8] (bladzijde 86 rapportage BFT);
• [adres 9] (bladzijde 91 rapportage BFT) en
• [adres 10] (bladzijde 97 rapportage BFT).
De voorzitter overwoog daartoe het volgende:
“Zoals blijkt uit zijn rapportage heeft het BFT in opdracht van de plaatsvervangend voorzitter achttien zaken onderzocht.
Veertien zaken daarvan zijn in de bijlagen bij die rapportage opgenomen.
In het rapport aan de plaatsvervangend voorzitter worden tien van die veertien zaken uitvoerig besproken.
Zonder mij te willen uitspreken over alle door het BFT in die zaken uitgesproken conclusies acht ik de feitelijke bevindingen van het BFT in die tien besproken zaken van dien aard dat ik het noodzakelijk acht op de voet van artikel 96 lid 6 van de Wet op het notarisambt uw oordeel over het handelen van [de notaris] bij de genoemde transporten te vragen.
In tenminste een aantal van de door het BFT onderzochte transacties zijn er naar mijn oordeel zodanige bijzondere omstandigheden aanwijsbaar dat ik meen dat er ernstige aanwijzingen zijn dat [de notaris] onvoldoende alert is geweest op bijzonderheden in de betreffende transacties en daardoor in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 98 lid 1 van de Wet op het notarisambt. De door de notaris aangevoerde formele verweren tegen het onderzoek en de wijze waarop het is uitgevoerd geven mij geen aanleiding de betreffende zaken niet aan u voor te leggen.
Dat wil overigens niet zeggen dat ik daarmee een oordeel wil geven over de (on)gegrondheid van die verweren. De notaris stelt in die, overigens door het BFT bestreden, verweren een aantal belangrijke, naar mijn oordeel ook principiële kwesties aan de orde en ik meen dat ik in dit geval het oordeel daarover aan u dien over te laten.
De tiende zaak is weliswaar geen ABC transactie, maar ook daarin heeft het BFT een aantal opmerkelijke constateringen gedaan. Ofschoon aan de notaris moet worden toegegeven dat het tijdsverloop van ruim vier jaar in een periode van sterke prijsstijgingen op de vastgoedmarkt een en ander zou kunnen verklaren acht ik het verlies dat enkele jaren later bij onderhandse verkoop (na aanbieding ter executie op de veiling) wordt geleden zo aanzienlijk dat uw oordeel gewenst is.”
In de brief aan de kamer van 10 december 2009 heeft de voorzitter het verzoek van het BFT om als klager te worden aangemerkt, indien de voorzitter zou besluiten de zaak aan de kamer voor te leggen, afgewezen met de volgende overweging:
“Het BFT heeft op grond van artikel 112 lid 3 jo artikel 99 Wet op het notarisambt een eigen bevoegdheid tot indiening van een klacht bij de Kamer van Toezicht. Dit betreft feiten of omstandigheden die ter kennis van het BFT komen bij de uitoefening van het toezicht.
Indien het BFT er echter voor kiest aan de voorzitter van de Kamer te vragen een onderzoek in te stellen, is het uitsluitend de voorzitter die zijn bevindingen ter beoordeling aan de Kamer voorlegt.
Het is van belang dit onderscheid scherp in het oog te houden omdat de notaris in het kader van een onderzoek dat door de Voorzitter aan het BFT is opgedragen op grond van artikel 96, leden 3 en 4 van de Wet op het notarisambt gehouden is, samengevat, tot het geven van alle inlichtingen die de voorzitter of de plaatsvervangend voorzitter die met het onderzoek is belast van belang acht voor het onderzoek en de notaris ook gehouden is die voorzitter inzage te geven in de in die bepaling genoemde bescheiden.
Ik ben van oordeel dat het BFT zijn rollen verwart en niet de zuiverheid in het oog houdt, indien het, nadat het er eerst voor heeft gekozen niet zelfstandig te klagen, maar de voorzitter van de Kamer heeft gevraagd een onderzoek in te stellen en in dat onderzoek als onderzoeker namens de voorzitter is opgetreden, na sluiting van dat onderzoek naast de voorzitter en met gebruikmaking van de in het onderzoek verworven kennis wil optreden als zelfstandig klager.
Dit neemt niet weg dat ik het BFT niet kan tegenhouden, indien het besluit ondanks mijn afwijzing zelf te klagen op de voet van artikel 112 lid 3 Wet op het notarisambt. Het is dan aan U om over de toelaatbaarheid daarvan in dat geval te oordelen.”
1.12 Het BFT heeft op 19 januari 2010 op de voet van artikel 99 lid 1 Wna zelfstandig een klacht met bijlagen ingediend over het handelen van de notaris in de tien hiervoor vermelde transacties, alsmede in vier andere transacties, opgenomen in de bijlage van de rapportage van het BFT. De notaris heeft daarop geantwoord op 16 februari 2010.
1.13 Op 28 mei 2010 heeft het BFT een brief met bijlage overgelegd ten behoeve van de zitting op 3 juni 2010.
1.14 Gezien hun samenhang worden de zaken 426659 / NT 09-16 P en 449163 / NT 10-5 P door de kamer gezamenlijk behandeld.
1.15 Bij de mondelinge behandeling op 3 juni 2010 waren het BFT, vertegenwoordigd door mr. D.S. Kolkman en de heer N.J. Waterkamp RA, en de notaris, bijgestaan door zijn raadslieden, aanwezig. De notaris heeft de kamer verzocht om de behandeling achter gesloten deuren te doen plaatsvinden. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de rapportage van het BFT gegevens en informatie bevat ten aanzien waarvan de notaris op grond van artikel 22 Wna tot geheimhouding verplicht is en dat deze geheimhoudingsplicht hem beperkt in zijn mogelijkheid zich te verweren.
Ingevolge artikel 101 lid 4 Wna kan de kamer om gewichtige redenen een zaak geheel of gedeeltelijk met gesloten deuren behandelen.
Na beraad heeft de kamer beslist de behandeling van de afzonderlijke transacties achter gesloten deuren te laten plaatsvinden. Van belang voor die beslissing is dat de personen die de notaris in de desbetreffende dossiers vertrouwelijke informatie hebben verstrekt, niet de klagers in deze procedure zijn. De rechtvaardiging die veelal bestaat voor de openbare behandeling van tuchtzaken waarbij de geheimhoudingsplicht van de notaris in het geding is, namelijk dat de klager door de notaris tuchtrechtelijk aan te spreken geacht moet worden deze van zijn geheimhoudingsverplichting te hebben ontslagen, is in deze zaken niet van toepassing.
De formele verweren zijn wel in het openbaar behandeld.
Partijen hebben het woord gevoerd, beide aan de hand van een pleitnotitie. De notaris heeft op de zitting nog een aantal producties overgelegd.
Uitspraak is bepaald op 14 september 2010.
2. Wettelijk kader; formele beoordeling kamer
2.1 De kamer acht de controle op het functioneren van het notariaat, zeker in de huidige tijd, waarin de maatschappij daaraan hoge eisen stelt, van groot belang. De kamer is echter wel van oordeel, dat die controle binnen het wettelijke kader dient plaats te vinden.
De kamer dient in deze procedure de vraag te beantwoorden of het onderzoek op grond van artikel 96 Wna ook mocht worden ingesteld voor de toetsing van de naleving van de Wet Identificatie bij Dienstverlening (WID) en de Wet Melding ongebruikelijke transacties (Wet MOT).
De notaris stelt onder meer dat het BFT ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de weg van het onderzoek op grond van artikel 96 Wna om na te gaan of de notaris de WID en de Wet MOT heeft nageleefd, terwijl het BFT zelf dat onderzoek had kunnen doen op grond van zijn bevoegdheden op grond van de WID en de Wet MOT. Naar de mening van de notaris heeft het BFT hiermee met name beoogd het verschoningsrecht te omzeilen, dat de notaris in het kader van de WID en de Wet MOT had.
Het BFT heeft ter zitting erkend dat de keuze voor een door de voorzitter van de Kamer van Toezicht opgedragen onderzoek is ingegeven door de wens niet gebonden te zijn aan de beperkingen (verschoningsrecht) die ingevolge titel 5:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb) aan een eigen onderzoek van het BFT verbonden zijn. Het BFT meent echter dat dit aan een opdracht tot onderzoek niet in de weg kan staan, aangezien een aan het BFT opgedragen onderzoek zodanig geformuleerd mag zijn dat het de ruimte biedt om bij dossieronderzoek inzake ABC-transacties tevens na te gaan of de notaris heeft voldaan aan de vereisten ingevolge de WID en de Wet MOT. De uit die wetgeving voortvloeiende verplichtingen worden volgens het BFT geacht te behoren tot het beroepsmatig handelen van de notaris, waarop de Wna ziet.
De voorzitter van de kamer oefent het toezicht uit over de notarissen. Dat toezicht omvat ingevolge artikel 96 lid 1 Wna de naleving van de bepalingen van de Wna, van de op grond daarvan uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, alsmede van de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en aanzien van het notarisambt. In verband met dat in artikel 96 lid 1 Wna omschreven toezicht kan de voorzitter een onderzoek gelasten. Hij is daartoe verplicht indien het bestuur van de KNB of het bestuur van het BFT daarom verzoekt. Indien hij dat voor het onderzoek wenselijk acht, kan de voorzitter, of de plaatsvervangend voorzitter die met het onderzoek is belast, van de notaris inzage in de voor dat onderzoek nodige stukken verlangen. Titel 5:2 Awb is daarbij niet van toepassing, aangezien de kamer van toezicht geen toezichthouder in de zin van die afdeling is, maar een onafhankelijk rechtsprekend orgaan (Zie: Nota van Wijziging TK 195-1996, 23706 nr. 7, blz. 21).
De voorzitter (of plaatsvervangend voorzitter) kan in het belang van het door hem gelaste onderzoek het BFT opdragen een onderzoek in te stellen en hem van zijn bevindingen verslag uit te brengen. Naar aanleiding van dat verslag kan de voorzitter de zaak aan de kamer voorleggen.
Het BFT is belast met het financiële toezicht op de notarissen (artikel 110 Wna), waarbij door het BFT van de notaris kan worden verlangd dat hij inzage verschaft in de met dat financiële toezicht verband houdende stukken. Het BFT brengt zijn bevindingen bij de uitoefening van dat toezicht, desgeraden in de vorm van een klacht, ter kennis aan de voorzitter (artikel 112 lid 3 Wna).
Daarnaast is het BFT belast met het toezicht op de naleving van de WID en de Wet MOT (sinds 1 augustus 2008 de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme – de Wwft). Het BFT is op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevoegd tot het vorderen van inlichtingen en van zakelijke stukken, nodig voor dat toezicht, maar dient daarbij het verschoningsrecht van de notaris, voortvloeiend uit titel 5:2 Awb te respecteren.
De wetgever heeft het toezicht over de notarissen derhalve over de voorzitter van de kamer en het BFT verdeeld, waarbij ten aanzien van het toezicht op de naleving van de WID en de Wet MOT door de wetgever is gekozen voor een procedure, waarbij aan de notaris een verschoningsrecht is toegekend. De bevoegdheid van de voorzitter om een onderzoek te gelasten waarbij aan de notaris geen verschoningsrecht toekomt, omvat niet de naleving van de WID en de Wet MOT. Dit zijn immers geen op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur of ministeriële regelingen en ook geen verordeningen of besluiten van de KNB. Er is ook geen goede grond om de naleving van die wetten toch onder de bevoegdheid van de voorzitter van de kamer te laten vallen. Het toezicht is immers gewaarborgd door de opdracht daartoe aan het BFT, terwijl voorts niet aan te nemen valt dat de wetgever heeft beoogd het aan de notaris in dit kader gegeven verschoningsrecht via de omweg van een door de voorzitter van de kamer gelast onderzoek illusoir te maken.
De conclusie moet derhalve zijn dat de opdracht tot onderzoek, zoals gegeven bij de beslissing van de voorzitter van 10 juli 2007 geen betrekking kan hebben op de naleving van de WID en de Wet MOT. Voor zover het onderzoek daarop toch betrekking heeft gehad, zonder eerbiediging van het verschoningsrecht van de notaris, moeten de daarop gebaseerde onderzoeksresultaten bij de beoordeling van de door de voorzitter aan de kamer voorgelegde onderzoeksresultaten buiten beschouwing blijven. De overige verweren betrekking hebbend op het onderzoek inzake overtredingen van de WID en de Wet MOT behoeven derhalve geen bespreking.
De notaris heeft aangevoerd dat de beginselen van hoor en wederhoor zowel voor als tijdens het onderzoek geschonden zijn en dat dit tot gevolg moet hebben dat het onderzoek niet tot een tuchtrechtelijke procedure kan leiden.
Anders dan de notaris meent, brengt het feit dat de notaris niet voorafgaand aan het verzoek tot een onderzoek is gehoord, niet mee dat het onderzoek daarom niet tot een procedure kan leiden. Een dergelijke verplichting bestaat niet voor het BFT, noch voor de voorzitter.
Tijdens het onderzoek heeft voldoende hoor en wederhoor plaatsgevonden. De notaris en zijn raadsman hebben volop de gelegenheid gehad om op de verzoeken om openlegging van dossiers en het verstrekken van inlichtingen door het BFT te reageren. Zij hebben hiervan, getuige de uitgebreide briefwisseling met de plaatsvervangend voorzitter ook gebruik gemaakt.
De notaris heeft ook niet aangegeven op welk punt, anders dan voorafgaand aan de beslissing tot het instellen van een onderzoek, hij wel gehoord had willen worden, maar daartoe niet in de gelegenheid is gesteld.
Dat het onderzoek door het BFT mede door een registeraccountant is verricht en de Gedragsrichtlijn inzake persoonsgerichte accountantsonderzoek (GPA) een uitgebreide hoor en wederhoorregeling bevat, maakt dit niet anders nu tijdens het onderzoek hoor en wederhoor hebben plaatsgevonden. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
Ontvankelijkheid van het BFT in zijn zelfstandige klacht
2.2 Verder dient de kamer te beoordelen of aan het BFT in de zaak 449163 / NT 10-5 P een zelfstandig klachtrecht toekomt.
Aan het BFT komt ingevolge artikel 112 lid 3 Wna een klachtrecht toe, indien het BFT bij de uitoefening van het aan hem opgedragen toezicht blijkt van feiten of omstandigheden die naar zijn oordeel grond opleveren tot het opleggen van een tuchtmaatregel.
In dit geval zijn de feiten en omstandigheden die door het BFT worden aangevoerd als grond voor het opleggen van een tuchtmaatregel echter niet gebleken bij een onderzoek door het BFT uitgevoerd in het kader van zijn toezichtstaak als bedoeld in artikel 110 Wna, maar in het kader van diens toezichtstaak door de voorzitter van de kamer aan het BFT opgedragen onderzoek ex artikel 96 Wna. Het klachtrecht ingevolge artikel 112 lid 3 Wna is hier dus niet aan de orde.
Het BFT kan ook een klacht indienen op grond van artikel 99 lid 1 Wna. De vraag is of het BFT van dit klachtrecht gebruik kan maken, indien het van de gewraakte handelingen op de hoogte is gekomen in zijn hoedanigheid van onderzoeker in het door de voorzitter bevolen onderzoek. De kamer meent van niet. In de hoedanigheid van door de voorzitter aangewezen onderzoeker beschikte het BFT immers over de bevoegdheden van de voorzitter en was het niet gebonden aan de door de Awb gegeven beperkingen, zoals het verschoningsrecht.
Het BFT heeft ter gelegenheid van de zitting erkend dat dat nu juist voor het BFT de reden was om de voorzitter te vragen op de voet van artikel 96 Wna een onderzoek in te stellen en om dat onderzoek vervolgens door het BFT te laten uitvoeren. Het zou echter in strijd zijn met het systeem van de wet, indien het BFT, als onderzoeker namens de voorzitter, na in deze hoedanigheid kennis te hebben gekregen van bepaalde gedragingen, die het anders niet zou hebben gekregen, hierover zelfstandig zou kunnen klagen. Dit zou mogelijk anders kunnen liggen indien de voorzitter in de uitkomsten van het onderzoek geen aanleiding had gevonden de zaak aan de kamer voor te leggen, maar daarvan is hier geen sprake. Alle tien door het BFT uitgewerkte zaken zijn aan de kamer voorgelegd. Dat de door het BFT als bijlagen bij het rapport gevoegde vier zaken ook als bijlagen aan de kamer zijn voorgelegd, brengt niet mee dat het BFT in deze zaken wel ontvankelijk zou zijn. Door de overlegging als bijlagen behoren ook deze zaken tot het dossier en de kamer heeft hiervan eveneens kennis genomen. Ook het gegeven dat ingevolge artikel 107 lid 1 Wna voor het instellen van hoger beroep het bestuur van de KNB en “het bestuur van het BFT” als klager worden aangemerkt brengt niet mee dat het BFT in zijn klacht ontvankelijk zou zijn. Deze bepaling is immers nodig omdat de Wna niet voorziet in een hoger beroep door de voorzitter van de kamer.
Nu het BFT zijn klachten uitsluitend heeft gebaseerd op de hem als onderzoeker ter kennis gekomen feiten en omstandigheden, is het dan ook niet ontvankelijk in zijn klacht.
De overige tegen de door het BFT ingediende klacht aangevoerde verweren behoeven derhalve geen bespreking meer.
3. De tien door de voorzitter aan de kamer voorgelegde dossiers met daarbij de bevindingen van het BFT en de reactie van de notaris
In de hierna onder 1 t/m 4 te bespreken adressen en vier bij de rapportage van het BFT in de bijlagen behorende bij Hoofdstuk 6 gevoegde adressen, spelen de volgende personen en rechtspersonen een rol:
• De heer [naam] (hierna: [K]), die zijn activiteiten (aankopen onroerend goed) heeft ondergebracht in de op 4 november 2005 opgerichte [B.V. K] , die vervolgens op 4 november 2005 de dochteronderneming [B.V. O] heeft opgericht.
Daarnaast was [K] via [B.V. O] commanditair vennoot van [ C.V. N] opgericht op 9 juni 2004 (ontbonden op 1 november 2005);
• de heer [naam] (hierna: [L]) die op 24 mei 2005 [B.V. L] heeft opgericht (ontbonden op 24 april 2007); [B.V. M], dochteronderneming van [B.V. L] , eveneens opgericht op 24 mei 2005.
[K] en [L] waren zakenpartners.
• De heer [naam] (hierna: X), eigenaar van de als eenmanszaak gedreven [onderneming X].
1. [Adres 1]
Dienstweigering
Naar de mening van het BFT had de notaris zijn diensten moeten weigeren omdat [q] werd ingezet als stroman (voor [C.V. N] – [K]).
Verder waren er nog andere redenen voor dienstweigering:
• uitbetaling van een winstaandeel van € 18.816, - aan een partij ([C.V. N]) die niet als contractpartij optreedt (kan duiden op verhullen van belastingfraude);
• geen verklaring voor het prijsverschil van € 22.000, - binnen één week (het huis stond op 7 januari nog te koop voor € 139.000; het taxatierapport vermeldt een waarde na verbouwing van € 160.000, terwijl dit de aankoopprijs is (exclusief verbouwing).
• twijfel over intentie bewoning door [Q] (gezien een gespreksnotitie van de kandidaat-notaris was er aanleiding voor een diepgaand cliëntenonderzoek).
De notaris heeft gesteld dat de woning onderdeel uitmaakte van een groter pakket woningen die door [de woningstichting] op de markt werden gebracht. [Q] diende volgens zijn verklaring echter in verband met persoon¬lijke omstandigheden naar Suriname te vertrekken en wilde op korte termijn van de woning af. Vervolgens heeft [Q] [K] benaderd met de vraag of hij de woning zou kunnen doorverkopen. Hierbij is tussen partijen afgesproken dat [Q] 10% van de meeropbrengst zou ontvangen en [K] het restant, indien [K] een koper voor de woning wist te vinden.
Informatieplicht
Naar de mening van het BFT had de notaris kopers C als zwakkere partij dienen te beschermen of te informeren, nu zij niet werden bijgestaan door een makelaar.
Uit het dossier blijkt niet dat zij wisten van de samenwerking tussen [Q] en [K]. Zij gingen ervan uit dat zij de woning kochten van [Q], terwijl [K] de regie voerde. Door “bemiddeling” van [K] betaalden kopers C ruim € 20.000 meer dan de vraagprijs.
Verder had de notaris de hypotheekbank nader dienen te informeren.
De notaris meent dat hij op de mededelingen van de betrokkenen kon afgaan voor zover deze een plausibele verklaring gaven voor de prijsstijging, de reden van de (door)koop alsmede de in de akte vastgelegde intentie van de kopers C om te gaan samenwonen. Van een schending van de informatieplicht/waarschuwingsplicht was volgens hem geen sprake. Er was geen reden om aan te nemen dat een van de betrokken partijen bij de transactie benadeeld zou worden. De notaris heeft op goede gronden gemeend de bank niet nader te hoeven informeren, aangezien uit de haar toegezonden informatie kon worden afgeleid dat het een ABC-transactie betrof en welke prijsstijging werd gerealiseerd.
[Q] trad op als middellijk vertegenwoordiger van [K] en niet als stroman.
De reden voor het gebruik van [Q] als middellijk vertegenwoordiger was omdat hij het pand wel voor een bepaalde prijs kon kopen en [K] niet.
2. [adres 2]
Dienstweigering
Het BFT is van mening dat er voor [de notaris] bij dit dossier een aantal signalen waren op grond waarvan hij had moeten besluiten zijn dienst te weigeren:
• Het uitbetalen van winstaandelen van € 34.000 [K] en € 5.000 [X] aan partijen die niet als contractpartij optraden (wat kan duiden op fiscale fraude en moet worden beschouwd als misbruik van de derdengeldrekening).
Het uitbetalen van een deel van de koopsom B-C aan [X] en [K] was volgens zeggen van de notaris conform afspraak en gaf hem geen aanleiding fraude of witwassen te vermoeden. Daarbij had [X] verklaard dat hij bij dergelijke ABC-transacties veel tijd stak in het aantrekken van financiering voor de kopers, hetgeen naar zijn mening ook een hogere nota rechtvaardigde.
• In het taxatierapport van een Amsterdamse makelaar ontbreekt een verklaring voor de prijsstijging van € 270.000 naar € 330.000. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris- afgezien van het taxatierapport- de prijs van het object heeft beoordeeld. Uit het taxatierapport blijkt niet dat (aanzienlijke) renovaties of verbouwingen zijn uitgevoerd.
Daartegen heeft de notaris als verweer aangevoerd dat het een taxatierapport betreft dat is opgemaakt door een beëdigd taxateur, op wie de notaris mocht vertrouwen. Het enkele feit dat de makelaar buiten zijn regio taxeert kan naar de mening van de notaris niet voldoende zijn om zijn dienst te weigeren.
• Het ontbreken van een plausibele verklaring voor het prijsverschil:
De notaris heeft verklaard dat de betaalde koopsom van € 270.000 in overeenstemming was met de waarde in het economisch verkeer, aangezien de verkoper in financiële problemen verkeerde en met een lagere koopprijs genoegen had genomen. Later voerde hij nog een verklaring aan voor het prijsverschil, namelijk dat het pand deels was verbouwd voorafgaand aan de levering. Hiervoor zijn door het BFT echter geen offertes of facturen aangetroffen voor verrichte werkzaamheden, materialen e.d. Voorts heeft de notaris nog aangevoerd dat ten behoeve van kopers was afgesproken dat [K] zou zorgen voor een verbouwing van het pand voor een bedrag van € 13.000.
• De notaris kende de motieven en achtergronden van de kopers niet:
De notaris geeft in zijn beantwoording aan dat de [kopers C] vriendinnen van elkaar waren en wilden gaan samenwonen. Het BFT heeft hier in het dossier geen aantekeningen van aangetroffen. Mede gelet op de overige signalen in dit dossier, had de notaris naar de mening van het BFT een diepgaander onderzoek moeten verrichten naar de achtergrond van de kopers.
De notaris heeft als verweer aangevoerd dat de kandidaat-notaris [kopers C] erop heeft gewezen dat het verstandig was om een samenlevingsovereenkomst en een testa¬ment op te maken.
Informatieplicht
[Kopers C ] werden niet bijgestaan door een makelaar. Vanwege het verschil tussen de geïndexeerde waarde ad € 237.743 en de koopsom ad € 330.000 en het ontbreken van een verklaring voor het prijsverschil ad € 60.000 had de notaris volgens het BFT de kopers hierover dienen te informeren. Daarnaast had hij ook de bank (expliciet) dienen te informeren dat er sprake was van een ABC transactie met een prijsstijging van 22%.
Kopers waren naar de mening van de notaris op de hoogte van het feit dat zij van een handelaar kochten, die ook niet in het pand woonde en die dus het oogmerk had om transactiewinst te maken. Niet alleen bleek dit uit de koopakte, waarin vermeld staat dat [L] voor zich of voor een nader te noemen meester handelde en woonachtig was in Uithoorn, zij wisten bovendien dat er sprake was van een ABC-transactie omdat de rechtsvoorganger van [L] mogelijk nog enige tijd in de ver¬kochte woning zou blijven wonen. In artikel 5 van de transportakte is een en ander ook vastgelegd.
Gelet op de omstandigheid dat het prijsverschil in de ABC-transactie slechts 22% bedroeg en de notaris een plausibele reden kon deduceren voor de lagere prijs waarmee [verkoper A] genoegen nam (om financiële redenen), meent de notaris dat hij geen waar¬schuwingsplicht had jegens [verkoper A]. Uit het voorgaande volgt naar de mening van de notaris eveneens dat hij geen waarschuwingsplicht had jegens de ING. De notaris had immers geen enkele reden te vermoeden dat sprake was van misbruik van feitelijk over¬wicht of juridische onkunde. Overigens kon naar de mening van de notaris het zenden van de nota van afrekening aan de ING de facto gelden als waarschuwing.
3. [adres 3]
Dienstweigeren
De notaris had volgens het BFT zijn dienst moeten weigeren:
• Het taxatierapport vermeldt een waarde van € 265.000 voor en € 300.000 na de verbouwing. Die verbouwing, die pas na de levering zou worden uitgevoerd, kwam voor rekening van kopers C. Zij moesten € 25.000 betalen aan [C.V. N]. Naar de mening van het BFT heeft de notaris geen afdoende verklaring voor het prijsverschil gegeven.
• Naar de mening van het BFT voldoet de factuur van € 25.000 niet aan de wettelijke factuurvereisten. Er zou geen sprake zijn van een reëel verantwoordingsdocument voor verbouwingswerkzaamheden.
• Volgens het BFT was er mogelijk sprake van het verhullen van fiscale fraude (geen BTW afgedragen aan de Belastingdienst). De notaris had niet aan de transactie mogen meewerken en had de hypothecair financier dienen te informeren.
• [K] ontving door de transactie aan te gaan een nettowinst van € 53.066, terwijl hij feitelijk bij de transactie heeft bemiddeld.
Volgens de notaris werd de prijsstijging voor het grootste deel verklaard door het feit dat [K] goed had weten in te kopen. De verkopers lagen in echtscheiding en waren genoodzaakt hun woning (die al twee jaar te koop stond) te verkopen. [K] heeft bovendien goed weten door te verkopen aan mensen die op korte termijn een woning zochten. De kopers C woonden in Den Haag en hadden beiden een baan op Schiphol. Vanwege de kortere reistijd wilden ze de woning graag hebben. Het was kopers C bekend dat er sprake was van een ABC-transactie.
In het geval een factuur aan een particulier wordt uitgereikt, hoeft die factuur niet aan alle wettelijke vereisten hoeft te voldoen. De notaris zag daarom geen aanleiding voor het weigeren van zijn ministerie.
Informatieplicht
Aangezien kopers niet werden bijgestaan door een makelaar had de notaris volgens het BFT kopers dienen te informeren of zij het pand wel wilden afnemen voor een prijs van € 300.000.
Uit het dossier blijkt volgens het BFT niet dat de notaris vragen heeft gesteld over de redenen van aankoop, hun snelle verhuizing uit de door hen kort (een half jaar) bewoonde woning in Den Haag, de juridische en financiële gevolgen van hun samenwoning en de reden van notariskeuze buiten hun regio. Volgens het BFT was het risico aanwezig dat kopers als katvangers werden gebruikt.
Daarbij had de notaris ook de bank dienen te informeren over het prijsverschil.
4. [adres 4]
Dienstweigeren
Het BFT is van mening dat er voor [de notaris] ook bij dit dossier een aantal signalen waren op grond waarvan hij had moeten besluiten zijn dienst te weigeren:
• [BV M] ([L]) werd ingezet als stroman voor [K]. Volgens het BFT blijkt dat uit de omvang van de winstverdeling. [C.V. N]([K]) heeft als niet-contractpartij € 32.862 ontvangen uit de derdengeldrekening van de notaris. Ook [X] heeft (op zijn privérekening) direct een bedrag van € 4.106 ontvangen uit de derdengeldrekening;
• Er was volgens het BFT mogelijk sprake van het verhullen van belastingfraude aangezien winstaandelen zijn uitgekeerd aan niet-contractpartijen;
• Een verklaring voor de prijsstijging ontbreekt. Uit het dossier blijkt volgens het BFT niet van een voor eigen rekening verbouwen van [K]/[L].
• Naar de mening van het BFT is – mede gelet op de onderlinge winstverdeling – sprake van een zodanig nauwe samenwerking tussen de makelaar ([naam makelaar]), financieel tussenpersoon ([X]) en [K]/[L] dat van “samenspanning” kan worden gesproken: de verkopende partij wordt onjuist voorgelicht over de waarde van het huis met als gevolg dat het huis voor een te lage prijs wordt doorgeschoven naar een bevriende vastgoedhandelaar die er een afnemer voor vindt in eigen kring.
De notaris heeft als verweer aangevoerd dat hij, na overleg te hebben gepleegd (met zijn kantoorgenoten, het NVM en oud-notaris [naam oud-notaris]) en na gesproken te hebben met [K] en [L], over het ook door hem herkende patroon in de transacties waarbij [K]/[L] betrokken waren, geen aanleiding zag zijn ministerie te weigeren.
[K] en [L] beriepen zich op hun uitgebreide kennissenkring, waaruit zij wel kandidaten konden krijgen voor de verkoop van de woningen in gevallen waarin dat de makelaar niet was gelukt. De notaris heeft een uitgebreid onderzoek gedaan naar de prijsstijging en hem bleek (ook uit het taxatierapport) dat nog voor het transport zou worden verbouwd ten behoeve van de kopers (voor ongeveer € 20.000). Gezien het feit dat in de koopprijs een verbouwing was verdisconteerd, was het prijsverschil in de ABC-transactie niet buitensporig. Er was voor de notaris geen aanwijzing dat [BV M] ([L]) een stroman was. [L] trad, als vastgoedhandelaar, op als middellijk vertegenwoordiger voor [K].
Informatieplicht
Naar de mening van het BFT had de notaris verkopers A moeten informeren over de prijsontwikkeling en de rol van de makelaar ([naam makelaar]) aangezien er sprake was van misbruik van omstandigheden. Verkopers A hadden financiële problemen en verkeerden daardoor in een kwetsbare positie. Het huis stond al sinds februari 2005 leeg. De makelaar ontving toch zijn courtage, ondanks het feit dat de woning door het benutten van het netwerk [K]/[L] werd verkocht.
Kopers C werden geadviseerd door [K] en niet door een professionele makelaar. [K] bracht voor zijn advisering € 8.300 in rekening. Het pand is getaxeerd op € 190.000 voor verbouwing; de taxatienota werd betaald door [BV M] ([L]). Volgens het taxatierapport waren kopers (genoemd als betrokkenen in het taxatierapport) van plan voor € 20.000 te gaan verbouwen. De waarde na verbouwing zou liggen op € 210.000. De koopsom is € 205.000.
Kopers hadden een lening afgesloten van € 241.000 (inclusief € 10.000 bouwdepot).
Er is volgens het BFT geen verklaring voor het prijsverschil. Gezien de mogelijke benadeling van kopers, die niet werden bijgestaan door een makelaar, had de notaris de kopers dienen te informeren.
De notaris had naar de mening van het BFT ook de ING moeten informeren over het prijsverschil en de “samenspanning” van [K]/[L] in hun rol van adviseur.
De notaris heeft als verweer aangevoerd dat [kopers C] hadden verklaard dat zij zouden gaan samenwonen en dat zij later bij de notaris zouden terugkomen om een samenlevingsovereenkomst te maken.
De notaris had, na uitvoerig overleg gevoerd te hebben over het prijsverschil, geen waarschuwingsplicht jegens [verkopers A]. Er was geen enkele reden voor hem om aan te nemen dat er sprake was van misbruik van feitelijk overwicht of juridische onkunde.
Bovendien heeft de notaris de ING gewaarschuwd door het toezenden van de nota van afrekening.
5. [adres 5]
Kopers D ([namen]) zijn sinds augustus 2003 uitbaters van café-restaurant [naam café].
Dienstweigering
Naar de mening van het BFT had de notaris niet mogen meewerken aan het passeren van vorengenoemde akte van levering op 23 juni 2005.
Het ontbreken van informatie over de achtergrond van de transactie, waaronder een plausibele verklaring voor de prijsstijging - waarvan € 200.000 binnen 2 dagen – met € 400.000 ten opzichte van beide voorgaande leveringen, het ontbreken van een taxatierapport, het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst en de feitelijke gang van zaken inzake dit dossier met betrekking tot het schuldig blijven van € 228.500 - zonder deugdelijke leningsovereenkomst voor deze substantiële schuld - vormden belemmeringen voor de notaris om zijn medewerking te verlenen. Bovendien werd door deze leningsconstructie de financiële afwikkeling van een substantieel deel van de koopsom aan het zicht van de notaris onttrokken.
Daarbij acht het BFT het opmerkelijk dat partij A uit deze transactie het registergoed op 1 maart 2001 in eigendom had verkregen voor € 1.361.340 en het op 13 december 2004 verkocht voor € 1.100.000. Het BFT acht het risico van een schijnconstructie aanwezig.
Het verhaal dat C en D aan de notaris hebben gegeven over de aankoop en de voorgeschiedenis kwam op de notaris geloofwaardig over en kwam ook overeen met de berichtgeving in de media. D had plannen om zijn zaak uit te breiden en was bereid een goede prijs te betalen. Partij C kon overdrachtsbelasting besparen door binnen het half jaar het goed door te verkopen. Dat was ook een reden om aan kopers D een lening te verstrekken, waarbij kwam dat de zaak van D uitstekend liep. De notaris had geen reden te vermoeden dat hierbij sprake zou kunnen zijn van misbruik van feitelijk overwicht of juridische onkunde. C had goed weten in te kopen, aangezien A en B onder druk van omstandigheden hadden moeten verkopen. De A-B transactie stond los van de door de notaris behandelde C-D transactie, waarbij de prijsstijging slechts 15,3% was, wat in die tijd een normale waardestijging was.
Informatieplicht
In het dossier heeft het BFT geen informatie aangetroffen waaruit blijkt dat bij partijen naar de prijsstijging is geïnformeerd of met hen is besproken; er is geen taxatierapport en geen schriftelijke koopovereenkomst.
Volgens de notaris was informeren niet nodig aangezien alle betrokken partijen ervaren waren in de horeca- en de vastgoedsector en wisten wat zij deden. Er bestaat naar zijn mening ook geen wettelijke verplichting om in ieder dossier een taxatierapport te hebben.
Volgens de notaris kende de financier partij D en zijn onderneming goed en wist hij dat de koopovereenkomst in de akte van levering gesloten zou worden. Verder wilde de financier slechts een deel financieren.
6. [adres 6]
Deze dossiers betreffen twee opeenvolgende leveringen op 6 oktober 2005 van twee winkelhuizen met elk drie bovenwoningen en een benedenhuis met twee bovenwoningen; alle objecten zijn verhuurd. De verhuur vindt deels plaats aan [naam cafébedrijf].
De eerste levering (A-B) voor € 1.100.000 via de notaris heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2005 om 11 uur 20 (na de levering B-C) en is gebaseerd op een koopovereenkomst d.d. 6 juli 2005 (bijlage 5.3). Partij A was sinds 1962 resp. 1963 eigenaar van deze onroerende zaken.
De levering B-C voor € 1.275.000 (bijlage 3.1) via de notaris heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2005 om 10 uur 30 en is gebaseerd op een koopovereenkomst d.d. 18 juli 2005.
Op 19 juli 2005 is de koopovereenkomst aangevuld met de bepaling dat [D] werd geacht te hebben gehandeld voor zich of voor nader te noemen meester.
De prijsstijging binnen 12 dagen (de data van de koopovereenkomsten), bedroeg € 175.000, ofwel 15,9%.
Verkopers A zijn de weduwe (geboren in 1929) van de op 21 maart 1993 overleden heer [naam] en haar kinderen. Op 4 juli 2005 hebben zij de heer [naam] een volmacht verstrekt om alle handelingen te verrichten ten behoeve van de verkoop van deze onroerende zaken. De [naam gevolmachtigde] is directeur van [naam onderneming] te Haarlem, een beheerder van onroerend goed, die volgens de notaris de onroerende zaken van de familie beheerde (bijlage 2-1).
Partijen B en C zijn professionele vastgoedhandelaren in Amsterdam.
Dienstweigeren
Het BFT is van mening dat de notaris niet zonder meer had mogen meewerken aan het passeren van de akte van levering van de A-B-transactie op 6 oktober 2005 zonder zich te hebben overtuigd van de informatiepositie van partij A. Met name de prijsstijging met € 175.000 (15,9%) binnen 12 dagen, bezien in relatie tot de WOZ-waarde zijn hier van belang.
Door het BFT werd in beide dossiers geen onderbouwing aangetroffen voor een prijsstijging van 15,9% in een periode van 12 dagen
Het BFT is van mening dat de notaris vast had moeten stellen dat de familie [naam familie]- vóór de ondertekening op 6 juli 2005 door hun gemachtigde van de koopovereenkomst - op de hoogte was van de overeengekomen prijs ad € 1.100.000 en of zij daarmee hebben ingestemd. De WOZ-waarde ad € 1.314.000 is hierbij van belang, omdat verkopen beneden deze waarde extra aandacht van de notaris vragen ongeacht of cliënten worden bijgestaan door een adviseur.
De notaris voert als verweer het volgende aan. Indien in een dergelijke situatie een verkoper een volmacht verleent aan een ter zake deskundige partij, mag de notaris ervan uitgaan dat hij binnen de grenzen van deze volmacht niet alsnog bij de volmachtgever dient te informeren of daadwerkelijk met de voorgestelde verkoopprijs wordt ingestemd. De staat van de panden was slecht, vandaar dat de waarde in het economisch verkeer onder de WOZ waarde lag. Het prijsverschil was naar de mening van de notaris in beide transacties niet zodanig dat er sprake was van misbruik van omstandigheden ten opzichte van verkopers A. Volgens de notaris wilden verkopers A de panden graag verkopen omdat die panden al jaren deel uitmaakten van de nalatenschap van hun overleden vader en zij hun interesse in die panden hadden verloren.
Informatieplicht
Het dossier bevat geen aantekeningen van gesprekken of correspondentie met partij A (de familie [naam]).
De notaris had zich moeten vergewissen van de bij partij A bekende feitelijke gegevens over de transactie, de rol en deskundigheid van [naam gevolmachtigde].
Daarnaast had de notaris zich dienen te overtuigen van het feit of de gevolmachtigde aan de familie [naam] had meegedeeld wat de door hem overeengekomen verkoopprijs zou worden en of zij daarmee hadden ingestemd.
De notaris mocht er naar zijn zeggen op vertrouwen dat A en C, aangezien zij werden bijgestaan door een deskundige, over voldoende informatie beschikten om de consequenties van hun handelen te overzien.
7. [adres 7]
De heer [C] (partij C) is zelfstandig projectontwikkelaar die voordien lid was van de raad van bestuur van [naam]. Hij was een cliënt van de notaris, maar is niet woonachtig in zijn werkgebied. [C] was volgens de notaris bezig percelen aan te kopen in verband met het verkrijgen van de NSW-status (Natuur-Schoon-Wet) voor een landgoed dat hij wilde ontwikkelen. Volgens het BFT blijkt dat niet expliciet uit de koopovereenkomst B-C.
Aangezien [C] volgens de notaris er niet in slaagde voldoende percelen bijeen te krijgen om de NSW-status te verkrijgen, heeft hij genoegen genomen met een belaste levering, onder de voorwaarde dat de overeengekomen koopsom in de koopakte ad € 500.000 met € 12.500 zou worden verlaagd tot het bedrag bij de levering ad € 487.500.
Als tweede reden voor de verlaagde koopsom noemt de notaris dat [B] een geschil met één van zijn zusters had gekregen, die in maart 2006 conservatoir beslag had laten leggen op de onroerende zaak. De inschrijving van de koopakte op 18 november 2005 verhinderde dat dit beslag doel trof. Als derde reden voor een iets lagere koopsom noemt de notaris het mogelijke risico voor de koper (beslag kooppenningen onder de notaris) en de rompslomp die dit met zich mee zou brengen voor koper C om het beslag op te heffen.
Dienstweigeren
Het BFT is van mening dat de notaris zijn diensten had moeten weigeren. Hij kon de hele ABC transactie overzien en had niet zonder meer mogen meewerken aan de afwikkeling ervan. Bij de AB -levering ten overstaan van notaris [G] had [B] als bestuurder van de BV [A] goedkoop aan zichzelf verkocht.
De voltooiing van de ABC -transactie door middel van de BC -levering vond plaats bij de notaris. Hier behaalde [B], die samen met broers/zusters partij A vormde, zijn voordeel van € 105.000. Dat duidt volgens het BFT op een tegenstrijdig belang bij de voorafgaande AB -levering van de gehele ABC transactie. Juist dergelijke transacties vragen volgens het BFT extra aandacht van de notaris. De notaris had zich moeten realiseren dat de informatiepositie en belangen van (alle toenmalige aandeelhouders van) [A] in het geding waren.
De notaris heeft zowel met koper "C" als met verkoper "B" gesproken en gevraagd naar de reden van het prijsverschil. De reden voor de lagere koopprijs A-B was dat de familievennootschap [A] geliquideerd moest worden en dat er tussen de aandeelhouders/bestuurders was afgesproken dat het pand aan een van de aandeelhouders ([B]) zou worden verkocht. Bij deze verkoop is de koopprijs gebaseerd op een taxatierapport dat tijdens het onderhandelingsproces tussen de aandeelhouders is opgesteld. Naar zijn mening kon de notaris op dit plausibele verhaal afgaan en hoefde hij zijn diensten niet te weigeren.
Informatieplicht
Het BFT is van mening dat de notaris [A] resp. alle (voormalige) aandeelhouders van [A] en/of notaris [G] die de AB -levering passeerde, had dienen te informeren over de op 31 oktober 2005 overeengekomen prijs ad € 500.000 (later gewijzigd in € 487.500) in relatie tot de prijs ad € 382.500 die op 10 oktober 2005 was overeengekomen. Het dossier bevat geen informatie over de prijsbepaling en de beoordeling daarvan binnen de ABC -transactie.
Spreiding van een ABC transactie over meerdere notarissen mag niet leiden tot vermindering van de rechtsbescherming van partijen en/of derden die betrokken zijn bij een dergelijke transactie.
Voor zover het BFT meent dat de notaris had behoren toe te zien op het tegenstrijdige belang bij de koop A-B, geldt volgens de notaris dat dit primair de verantwoordelijkheid is van de notaris die die akte heeft gepasseerd.
8. [adres 8]
Bij deze transactie waren dezelfde partijen betrokken als in de transactie van de
[adres 7]. Hier behaalde [B] een voordeel van € 62.500. Het BFT is van mening dat de notaris om dezelfde redenen als bij de transactie van [adres 7] zijn diensten had moeten weigeren/partijen had dienen te informeren.
9. [adres 9]
Informatieplicht
Het BFT is van mening dat de notaris zijn informatieplicht heeft geschonden. Er was geen schriftelijke koopovereenkomst opgesteld, die juist van belang is om alle partijen, waaronder de financierende bank, te informeren. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris de prijsontwikkeling van de gehele transactie met [D] heeft besproken.
Ook was er geen taxatierapport in het dossier aanwezig.
Het overgrote deel van de prijsstijging (€ 448.000) lijkt, aldus het BFT, te zijn verklaard door de huurovereenkomst die bij de B-C levering tussen verkoper B ([naam]) en kopers C, bestaande uit [namen BV’s] een rol heeft gespeeld (huurovereenkomst voor 10 jaar, ingaande 23 september 2005). [Partijen C] verkopen met een relatief bescheiden winst aan de huidige eigenaar [D].
De notaris voert als verweer aan dat in dit dossier alleen ervaren vastgoed partijen waren betrokken. Er was geen enkele aanwijzing voor de notaris dat er iets niet zou kloppen.
Slechts als er aanleiding bestaat om aan te nemen dat de prijs niet juist zou kunnen zijn, dient een notaris een taxatierapport aan te vragen. In dit dossier was daarvan geen sprake. De notaris had dan ook geen aanleiding te vermoeden dat de overeengekomen koopprijs te hoog zou zijn.
Partijen hebben destijds om een levering gevraagd waarbij de koopovereenkomst in de leveringsakte was opgenomen. De financier was daarvan op de hoogte en is daarmee akkoord gegaan.
Onderzoeksplicht
Naar de mening van het BFT had de notaris de rol van [B] dienen te onderzoeken.
Indien hij het handelsregister zou hebben geraadpleegd dan had hij bij de onderhavige levering kunnen constateren dat in de gehele ABCD-transactie sprake is van een bijzondere rol van [B], te weten: enerzijds directeur van [naam BV, hierna: BV H] en anderzijds als eigenaar en verkoper (partij B) van een aan [BV H] te verhuren bedrijfspand.
De notaris ziet niet in dat hij deze omstandigheid als verdacht had moeten signaleren, nu hij niet betrokken was bij de B-C levering. Het BFT laat volgens de notaris onvermeld welk risico anders dan de 'centrale rol' van [B], aan deze constructie verbonden was.
De notaris ziet niet in welk probleem de rol van [B] met zich brengt, en al zeker niet dat hem hiervan een verwijt kan worden gemaakt.
Misbruik derdengeldrekening
Het BFT heeft vastgesteld dat de levering van het registergoed aan [C] ( BC-transactie) is gefinancierd met een hypothecaire lening ad € 1.900.000 door de ABN Amro Bank N.V. en met een hypothecaire lening ad € 700.000, 2e in rang verstrekt door de heer [F].
Volgens het BFT had de notaris een eigen onderzoek dienen in te stellen naar de achterliggende reden voor de instructie van [F] (via notariskantoor [Y]) om de aflossing van de door hem verstrekte hypothecaire lening ad € 700.000 niet aan hem te doen plaatsvinden als schuldeiser, maar juist aan de schuldenaar [naam een van de partijen C].
De notaris had niet tot uitbetaling van het bedrag ad € 700.000 aan de schuldenaar mogen overgaan maar het bedrag in depot had moeten houden op zijn kwaliteitsrekening tot hij zelf van [F] zekerheid had verkregen over de gang van zaken, waaronder de garantiestelling. Door geen eigen onderzoek in te stellen naar de achterliggende redenen zou zijn kwaliteitsrekening misbruikt kunnen zijn in het kader van witwassen. Ook had de notaris zekerheid dienen te krijgen over de grondslag van de verdelingsafspraak tussen [partijen C onderling]. De notaris voert daartegen als verweer aan dat hij naar de uitdrukkelijke wil van [F] (die bovendien werd bijgestaan door mr. De Jong van [Y] advocaten en notarissen) heeft gehandeld. Hij had een getekende volmacht naar de notaris gestuurd waarin hij uitdrukkelijk verklaarde in te stemmen met royement van zijn hypotheekrecht. Daartegenover stond echter dat hij daarvoor in de plaats een garantstelling verkreeg door [naam Holding] voor hetzelfde bedrag van zijn lening. [F] is ermee akkoord gegaan dat een bedrag van € 700.000 aan verkoper C ([naam van een der partijen C]) werd uitgekeerd.
De notaris had daarom geen reden te twijfelen aan de wijze waarop de betaling uitgevoerd diende te worden. De notaris merkt op dat weigering door hem een deel van de koopsom aan de daartoe gerechtigde uit te betalen ook wanprestatie zou hebben opgeleverd. Overigens laat het BFT in de ogen van de notaris na aan te geven wat er eigenlijk schort aan deze transactie en welke partij (mogelijk) is benadeeld, dan wel dat sprake is van witwassen van crimineel geld of financiering van terrorisme.
10. [adres 10]
[Straat van adres 10] is gelegen in de wijk [naam wijk], die in [naam stad] als een wijk met veiligheidsproblemen bekend staat.
De aanleiding om de transactie van [appartement adres 10] - die buiten de gehanteerde definitie van ABC-transactie valt - in het onderzoek te betrekken vormde een melding over dit appartement van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) die het BFT had verkregen bij een ander onderzoek naar ABC-transacties.
Het appartement is op 23 maart 2001 ontstaan uit in totaal vier splitsingen voor rekening van [naam B.V.] door notaris [P] te [naam stad] van de naast elkaar gelegen panden [18 abcd en 22 abcd]. De tussenliggende huisnummers komen niet voor.
De gemiddelde koopsom per eenheid bedroeg ruim € 50.000; de in de splitsingsakten als appartement benoemde gezamenlijke entrees, gangen, trappen etc. zijn bij dit gemiddelde als eenheid voor de berekening door het BFT buiten beschouwing gebleven.
Indien rekening wordt gehouden met het verschil tussen pakhuis/garage enerzijds en woning anderzijds zou volgens het BFT ter toerekening van de koopsom uitgegaan kunnen worden van circa € 15.000 voor een pakhuis en van circa € 62.000 voor een wooneenheid. De verkoopprijs van de losse garage op nr. 22b was rond € 40.000.
Op 19 november 2007 is het appartement voor € 86.000 aan de Gemeente Rotterdam geleverd op basis van een onderhandse bieding, welke op 5 oktober 2007 bij beschikking is goedgekeurd door de voorzieningenrechter.
Dienstweigeren
Naar de mening van het BFT had de notaris zijn diensten moeten weigeren om de volgende redenen:
• het ontbreken van informatie over de achtergrond en motieven van de betrokken partijen bij deze transactie: over kopers die sinds korte tijd een affectieve relatie zouden zijn aangegaan (met als risico dat zij optreden als stroman of katvanger), en over verkopers, die in [naam stad] bekend staan als actieve handelaren in vastgoed;
• het ontbreken van informatie over het realiteitsgehalte van de koopsom van een pand buiten het normale werkgebied, gelegen in een probleemwijk;
• het ontbreken van inzicht in de plaatselijke gebruiken en van marktpartijen in [naam stad];
• het ontbreken van een plausibele verklaring voor de prijsstijging met tenminste € 100.000 ten opzichte van de voorgaande aankoop;
• het risico een onjuist feit in de akte op te nemen met betrekking tot de koopsom.
De notaris voert als verweer aan dat de kopers hadden verklaard dat zij een relatie hadden en dat zij voornemens waren het huis gezamenlijk te gaan bewonen (zoals ook expliciet vermeld in de akte van levering). Zij gaven daarbij aan vanwege hun werk naar [naam stad] te willen verhuizen. Voor de notaris was dit een plausibele verklaring en behoefde hij niet nader onderzoek te verrichten naar de vraag of kopers daadwerkelijk samen het huis zouden gaan bewonen.
Een van de kopers woonde al lange tijd in [naam vestigingsplaats notaris]. De notaris, die via de website www.degoedkoopstenotaris.nl een voordelig tarief in de markt zette, is op voorspraak van makelaar [naam makelaar] uitgekozen. De notaris heeft destijds de subjectieve indicator onderkend dat het pand niet in zijn werkgebied lag. Daarom heeft de notaris expliciet een aantekening in het dossier gemaakt dat hij op voorspraak van [naam makelaar] was uitgekozen.
Bij de totstandkoming van de koopprijs ad € 197.000 is de notaris naar zijn zeggen niet betrokken geweest. De notaris heeft echter gemeend dat de koopprijs niet nader onderzocht behoefde te worden. De Postbank had immers een financiering verstrekt voor de woning, hetgeen impliceerde dat de Postbank kennelijk (ook) in de veronderstelling verkeerde dat de koopsom reëel was. Bovendien is het pand in 2000 gesplitst in appartementsrechten. Om voor splitsing in aanmerking te komen diende de woning boven een bepaald huurniveau te komen, hetgeen deed vermoeden dat de woning in een goede staat verkeerde. Daarbij komt dat tussen het moment van splitsing en de verkoop van de appartementsrechten ruim vier jaar heeft gezeten. Dat de notaris niet over een taxatierapport beschikte kan hieraan niet afdoen. Immers, voor de levering is een taxatierapport niet verplicht en destijds ook in het geheel niet gangbaar. Bovendien betrof deze levering geen ABC -transactie of een transactie binnen de familie waarvoor verhoogde waakzaamheid gold en waarbij eerder een taxatierapport overgelegd zou moeten worden om de prijsstijging te verklaren.
Informatieplicht
Het BFT is van mening dat de notaris zijn informatieplicht niet is nagekomen.
Uit het dossier blijkt niet dat de notaris kopers heeft voorgelicht over de hoogte van hun koopprijs en over de juridische en financiële consequenties van hun gezamenlijke aankoop. Kopers werden niet bijgestaan door een makelaar. Verkoper is een professionele partij uit [naam stad].
Uit het dossier is bijvoorbeeld ook niet gebleken dat met kopers - gelet op de kennelijk prille relatie - is gesproken over partnerbescherming (ook in het kader van de successiewet), waarbij te denken is aan samenlevingscontracten en/of testamenten.
De notaris heeft ook de nieuwe financier van de eerder geweigerde financiering niet op de hoogte gesteld.
Volgens de notaris mocht hij erop vertrouwen dat de Postbank, die een eigen verantwoordelijkheid heeft als geldverstrekker en bovendien beschikte over een taxatierapport, zelfstandig een financiële check toepaste.
4. De beoordeling van de onderzochte transacties
4.1 Ingevolge artikel 98 lid 1 Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. Beoordeeld dient te worden of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2 In beginsel is de notaris op grond van artikel 21 lid 1 Wna verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Artikel 21 lid 2 Wna maakt daarop een uitzondering: wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren.
Onder andere gegronde redenen van dienstweigering als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen in strijd is met de waarheid of wanneer de in de akte vermelde door partijen in acht te nemen formaliteiten van de rechtshandeling niet in acht zijn genomen.
De notaris is gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt (artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels van 21 juni 2000). In de Toelichting op deze bepaling wordt als voorbeeld waarin de notaris zijn dienst moet weigeren genoemd het geval dat de koopsom van het registergoed de notaris
- ook na het ontvangen van nadere informatie van partijen - onjuist voorkomt, bijvoorbeeld gezien kort daarvoor plaatsgevonden hebbende transacties ten aanzien van hetzelfde registergoed.
4.3 Zoals hiervoor onder 1.1 vermeld, wordt onder ABC-transactie in deze klachtzaak bedoeld dat er sprake is van minimaal twee opeenvolgende leveringen (A-B en B-C) van hetzelfde onroerend goed binnen 6 maanden.
4.4 De kamer stelt als uitgangspunt voorop dat ABC-transacties in beginsel geoorloofd zijn. Echter, indien bij een dergelijke transactie sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte registergoed, mag van de notaris worden verwacht dat hij, bekend als hij is met het feit dat een ABC-constructie kan worden misbruikt (voor bijvoorbeeld hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen), nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is.
Voordat hij in dat geval zijn diensten verleent, zal de notaris daarom partijen om nadere inlichtingen dienen te vragen, en, indien daartoe aanleiding bestaat, overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. In het dossier dient hij van een en ander aantekening te houden. Indien die informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt voor het prijsverschil, dient de notaris op grond van artikel 21 lid 2 Wna zijn dienst te weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het prijsverschil zou (moeten) rechtvaardigen, mag van de notaris een kritische opstelling worden verwacht.
4.5 Aan de hand van het hiervoor uiteengezette toetsingskader zal de kamer nagaan of de notaris tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt voor zijn medewerking aan de hiervoor onder 3 vermelde transacties.
4.6 Bij de door het BFT onderzochte ABC-transacties bevinden zich acht transacties, die in de periode van begin februari 2005 tot en met half december 2005 hebben plaatsgevonden, waarbij de handelaren [K] en/of [L] direct of indirect, via door hen beheerste ondernemingen, betrokken waren. Vier van die acht transacties zijn in de rapportage van het BFT uitgewerkt en in de bedenkingen van de voorzitter overgenomen (hierboven onder 3, adressen 1 t/m 4) en vier transacties zijn als bijlagen bij Hoofdstuk 6 van het BFT-rapport gevoegd (en niet door de voorzitter in de bedenkingen opgenomen). De kamer heeft gemeend deze [K]/[L] zaken in hun totaliteit te moeten beoordelen, waarbij de vier niet in de bedenkingen opgenomen dossiers als ad informandum gevoegde zaken gelden. De reden daarvoor is dat, hoewel in alle dossiers wel elementen zijn te vinden waarop het een en ander is aan te merken, het juist de algemene lijn in die dossiers is die tuchtrechtelijke bezwaren ontmoet.
In alle onderzochte dossiers waarbij [K] of [L] betrokken waren, werd gebruik gemaakt van de diensten van een financiële tussenpersoon, [X] (eigenaar van de als eenmanszaak gedreven onderneming [onderneming X], hierna [X]), die financieringen afsloot bij de ING Bank te [naam stad], een bank buiten de regio [naam stad].
[K]/[L] maakten veelal gebruik van de diensten van dezelfde makelaars en taxateurs. De notaris kende [X] via netwerken en via hem is de notaris in contact gekomen met [K] en [L]. De heren [K] en [L] deden zich voor als vastgoedhandelaren die woningen tegen een gunstige prijs wisten in te kopen en vervolgens tegen een hogere prijs wisten door te verkopen. De kopers C waren in de dossiers opvallend vaak personen die verklaarden te willen gaan samenwonen, maar nog moesten nadenken over een samenlevingscontract. In zeven van de acht dossiers werden uit de winsten door de notaris betalingen verricht aan anderen dan de verkopers.
De kamer verwijt de notaris dat hij in de [K]/[L] dossiers te weinig heeft doorgevraagd. De kamer is van oordeel dat de notaris in die zaken te weinig aandacht heeft besteed aan de belangen van de verkopers/kopers (niet zijnde [K]/[L]) en teveel rekening heeft gehouden met de belangen van de tussenpersonen. Het ook door de notaris onderkende patroon in de [K]/[L] zaken had voor hem reden moeten zijn om meer onderzoek te verrichten.
In het door de notaris ter zitting overgelegde, door de KNB opgestelde, verslag van het gesprek naar aanleiding van de televisie-uitzending van TROS Opgelicht op 24 oktober 2006 (over [adres 4] – de vijfde transactie in de reeks [K]/[L]) wordt vermeld dat onder meer (met de notaris) gesproken was over het eventueel voorleggen door de KNB van de zaak aan de kamer van toezicht. Naar aanleiding van het verslag heeft het bestuur van de KNB daarvan echter afgezien. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat deze vijfde transactie voor hem aanleiding was voor een indringend gesprek met de heren [K] en [L], niet alleen vanwege het door hem gesignaleerde patroon, maar ook door het feit dat het een koopprijsstijging betrof van meer dan 25 % (want van het BFT had de notaris begrepen dat stijgingen tot 25 % niet als uitzonderlijk werden gezien). De kamer constateert echter dat de notaris na [adres 4] toch nog drie keer voor [K] en [L] aktes heeft gepasseerd, voor het laatst in december 2005 (transactie [naam adres]), terwijl in die zaken zich hetzelfde patroon voordeed.
De notaris heeft ook verklaard dat hij tussenpersoon [X] van [onderneming X] ter gelegenheid van de tweede reeks transacties ([adres 1]) had geadviseerd om zijn factuur aan te passen (met vermelding van de BTW). Desondanks werd dit advies in de latere dossiers door [X] in de wind geslagen. Hoewel het in beginsel niet de taak is van de notaris om te onderzoeken of de BTW wordt afgedragen, had ook dat een signaal voor de notaris moeten zijn om verder door te vragen.
Ook ten aanzien van de kopers C is de notaris naar het oordeel van de kamer te lichtzinnig afgegaan op hun verklaringen over de reden van de aankoop van de desbetreffende woning. Later is, naar zeggen van de notaris in een civiele procedure waarin hij betrokken is, naar voren gekomen dat de kopers “C” door [K]/[L] waren geïnstrueerd om valse verklaringen af te leggen, namelijk dat zij zouden gaan samenwonen, maar dat zij nog moesten nadenken over het opmaken van een samenlevingsovereenkomst.
De kamer is, gezien het bovenstaande, van oordeel dat de notaris in de vier door de voorzitter aan de kamer ter behandeling voorgelegde [K]/[L] zaken tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
4.7 Over de transacties met betrekking tot [adres 5] merkt de kamer het volgende op. Uit de feiten blijkt dat de notaris wel de passerende notaris was in de levering C-D, maar niet in de eerdere leveringen A-B en B-C, die iets minder dan zes maanden daarvoor hadden plaatsgevonden. De kopers D waren de uitbaters van het café-restaurant dat zich op de te leveren onroerende zaak bevond. De kopers D waren, evenals de verkopers, professionele partijen. Naar het oordeel van de kamer was er, gezien de omstandigheden in dit dossier, geen reden voor de notaris om nader onderzoek te verrichten.
De kamer acht de handelwijze van de notaris in dit dossier dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
4.8 Ten aanzien van de transacties van [adres 6] oordeelt de kamer dat ook hier, gegeven de omstandigheden van het geval, waaronder de deskundige begeleiding van verkopers A en het feit dat partijen B en C professionele vastgoedhandelaren waren, onvoldoende aanleiding bestond voor de notaris om een verdergaand onderzoek te verrichten. De kamer acht de handelwijze van de notaris in dit dossier dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
4.9 Ook in de dossiers [adres 7 en 8] oordeelt de kamer dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn voor een tuchtrechtelijk verwijtbaarheid van de notaris. Ook al is er op de gang van zaken wellicht het een en ander af te dingen, het staat vast dat in deze zaken het prijsverschil werd bepaald door de lagere verkoopprijs die de heer [naam partij B] voor zichzelf bedongen had in de koop A-B. De leveringsakten voor die koopovereenkomsten werden echter verleden door een andere notaris. De verantwoordelijkheid voor het passeren van die akte lag dan ook in de eerste plaats bij die notaris. De notaris mocht er dan ook van uitgaan dat die notaris de door het BFT genoemde punten had onderzocht en daarin geen aanleiding had gevonden de akte niet te passeren. De notaris hoefde dit onderzoek niet over te doen, nu geen nieuwe feiten of omstandigheden daartoe aanleiding gaven. De kamer acht de handelwijze van de notaris in dit dossier dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
4.10 In het dossier betreffende [adres 9] heeft in de transactie B-C een prijsstijging van 22,4% plaatsgevonden. Bij die transactie was echter een andere notaris betrokken. In de C-D –transactie, waarbij de notaris betrokken was, was sprake van een prijsstijging van 2,1%. Voor de notaris was daarom naar het oordeel van de kamer geen reden om naar de rol van [B] - partij B – nader onderzoek te verrichten.
Verder is de kamer van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake zou zijn van misbruik van de derdengeldrekening. De kamer acht de handelwijze van de notaris in dit dossier dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
4.11 De transactie [adres 10] betreft weliswaar geen ABC -transactie, maar is in het onderzoek betrokken omdat sprake was van een aanmerkelijke prijsstijging van dit appartement, dat na splitsing van een pand in acht wooneenheden was ontstaan.
De kamer is van oordeel dat de notaris niet genoegzaam voldaan heeft aan zijn informatieplicht in deze zaak. Gezien de feitelijke omstandigheden, hiervoor in 3 onder adres nr. 10 geschetst, onder meer dat het appartement in een probleemwijk was gelegen, buiten het werkgebied van de notaris, namelijk in [naam stad], had het op de weg van de notaris gelegen om nadere vragen te stellen en daarvan in het dossier aantekening te maken.
De handelwijze van de notaris in dit dossier acht de kamer daarom tuchtrechtelijk verwijtbaar.
Van (betrokkenheid van de notaris bij) eventuele hypotheekfraude is naar het oordeel van de kamer echter niet gebleken.
4.12 Uit het voorgaande blijkt dat de kamer van oordeel is dat de notaris in de [K]/[L]-zaken en in het dossier [adres 10] niet voldoende alert is geweest op de bijzonderheden in de betreffende transacties, terwijl daar gezien het hierboven geschetste toetsingskader wel aanleiding voor was. Zodoende heeft hij in strijd gehandeld met zijn verplichtingen op grond van de Wna.
Gelet op de aard en de ernst van deze tuchtrechtelijk laakbare handelwijze acht de kamer het opleggen van de maatregel van berisping passend. Daarbij heeft de kamer rekening gehouden met het feit dat de onderzochte transacties ruim vijf jaar geleden hebben plaatsgevonden, alsmede met de lange, voor de notaris belastende, duur van dat onderzoek.
4.13 Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De kamer van toezicht:
In de zaak met nummers 449163/ NT 10-5 P :
- verklaart het BFT in zijn zelfstandige klacht niet ontvankelijk;
in de zaak met nummers 426659/NT 09-16 P:
- bepaalt dat de onderzoeksresultaten van het BFT, voor zover betrekking hebbend op naleving van de WID en de Wet MOT, buiten beschouwing moeten worden gelaten op grond van het onder 2 hiervoor vermelde;
- bepaalt dat de bedenkingen van de voorzitter ten aanzien van de ABC -transacties gedeeltelijk gegrond zijn als hiervoor onder 4.6 overwogen;
- bepaalt dat de bedenkingen van de voorzitter ten aanzien van [adres 10] gegrond zijn als hiervoor onder 4.11 overwogen;
- verklaart de overige bedenkingen van de voorzitter ongegrond;
- legt de notaris de maatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann, voorzitter, O.J. van Leeuwen,
R.H. Meppelink, J.P. van Harseler en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van
mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2010.
mr. E.B.T. Kienhuis, mr. M.Y.C. Poelmann,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.