Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.118.497/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : 1122777 CV EXPL 10-3462
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 november 2013
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. V.G.J. Boumans te Amsterdam,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.H.H. Baljet te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. Geïntimeerden gezamenlijk worden aangeduid als [geïntimeerden]
[appellant] is bij dagvaarding van 3 december 2012 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 9 februari 2011, 7 maart 2012 en 17 oktober 2012, gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie;
- akte zijdens [appellant], met producties;
- antwoordakte zijdens [geïntimeerden]
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft bij zijn memorie het hoger beroep beperkt tot de vonnissen van 7 maart 2012 en 17 oktober 2012 en geconcludeerd dat het hof die vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 11.973,25, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 maart 2010 tot de voldoening, met beslissing over de proceskosten.
Baas c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 9 februari 2011 onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
i. [appellant] was tot augustus 2008, aanvankelijk samen met [P], later samen met [X] en daarna alleen, eigenaar van twee woningen aan het [adres] 1 en 4 in [woonplaats]. [geïntimeerden] huren sinds 1997 de woning [adres] 4, hun (schoon)ouders, wijlen [Y] en zijn echtgenote, huren sinds die tijd de woning [adres] 1. Het heeft steeds in de bedoeling gelegen dat het [adres] zal worden herontwikkeld, maar daarmee is tot nu toe geen aanvang gemaakt.
ii. Tijdens een bespreking op 4 april 1997 is afgesproken dat de door [geïntimeerden] te betalen huur ƒ 850,= per maand zou bedragen, en de door [Y] en zijn echtgenote te betalen huur ƒ 600,= per maand, beide bedragen vanaf 1 maart 1998 te verhogen met indexering volgens de CBS-werknemersreeks, alleen inflatie, 1997=100. Deze afspraak is neergelegd in een besprekingsverslag dat door [geïntimeerde sub 1] is opgesteld.
iii. Op 2 maart 1999 hebben [Y] en [geïntimeerde sub 1] een verklaring van 3 juni 1998 ondertekend waarin in verband met de overdracht van de onroerende zaken aan [appellant] en [P] in privé de hiervoor bedoelde afspraak nogmaals is vastgelegd.
iv. Op 9 juli 1999 heeft [geïntimeerde sub 1] aan de vennootschap van [P] en [appellant] geschreven dat de indexverhoging zou worden betaald.
v. [geïntimeerden] hebben nimmer het geïndexeerde huurbedrag betaald.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellant] betaling door [geïntimeerden] van een bedrag van € 11.973,25 aan achterstallige huurpenningen inclusief indexering over de periode tot augustus 2008, vermeerderd met wettelijke rente. Hij heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] op grond van de huurovereenkomst gehouden zijn de geïndexeerde huurprijs te betalen, maar dat niet hebben gedaan en ook andere inhoudingen op de huur hebben gepleegd. [geïntimeerden] hebben bestreden dat zij de indexering verschuldigd zijn en onder meer een beroep op verjaring gedaan. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] bewijs opgedragen van hun stelling dat met betrekking tot de indexering van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt. In het bestreden vonnis van 7 maart 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat was bewezen dat [geïntimeerden] van de verhuurder hebben begrepen en mogen begrijpen dat deze pas aanspraak zou maken op de indexering vanaf het moment dat met de herontwikkeling van het [adres] zou zijn begonnen. Bij datzelfde vonnis heeft de kantonrechter het beroep op verjaring verworpen, evenals de andere nog tegen de vordering opgeworpen verweren. Na herberekening door [appellant] van zijn vordering op basis de inhoud van het vonnis van 7 maart 2012 heeft de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis van 17 oktober 2012 [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.346,91 met rente zoals gevorderd.
3.2
De eerste twee grieven bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] hebben begrepen en hebben mogen begrijpen dat de verhuurder pas aanspraak zou maken op de indexering vanaf de aanvang van de herontwikkeling van het [adres]. In de toelichting op deze grieven voert [appellant] aan dat de afspraak van 4 april 1997 kristalhelder is en bovendien is bevestigd in de verklaring van 3 juni 1998, die door [geïntimeerde sub 1] op 2 maart 1999 is ondertekend. Een eventuele andersluidende overeenkomst van partijen zou dus gemaakt moeten zijn in weerwil van deze beide eerdere overeenkomsten. Volgens [appellant] kon de kantonrechter op grond van de afgelegde getuigenverklaringen niet tot het oordeel komen dat [geïntimeerden] in het hun opgedragen bewijs zijn geslaagd. Bovendien is de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan de brief van 9 juli 1999 waarin de verschuldigdheid van de indexering door [geïntimeerde sub 1] is erkend. Nu uit de verklaring van [geïntimeerde sub 1] blijkt dat [appellant] steeds aandrong op betaling van de indexverhoging, heeft de kantonrechter ook ten onrechte overwogen dat [appellant] vanwege de uitlatingen van [P] (en later [P]) over de indexering duidelijker had moeten maken wat zijn eigen rol was, aldus nog steeds [appellant].
3.3
De grieven hebben succes. De tekst van het gespreksverslag van 4 april 1997 is niet voor misverstand vatbaar. Bijna twee jaar later heeft [geïntimeerde sub 1] nogmaals voor de inhoud daarvan getekend. De getuigenverklaring van mr. Braakenburg, de advocaat die namens de [geïntimeerden] de verkoop van het [adres] en de totstandkoming van de overeenkomst van 4 april 1997 heeft begeleid, houdt niet in dat het niet de bedoeling was dat de huur zou worden geïndexeerd, maar slechts dat dat een punt was dat weinig aandacht kreeg, omdat men dacht dat de hele regeling maar enkele jaren zou hoeven duren. [geïntimeerde sub 1] staat alleen in haar getuigenverklaring dat de regel over de indexverhoging als niet geschreven moest worden beschouwd omdat de werkelijke afspraak luidde dat de huur zou worden verhoogd naar ƒ 1.200,= bij het begin van de werkzaamheden en ook pas vanaf dat tijdstip zou worden geïndexeerd. [P] heeft als getuige haar verklaring niet bevestigd. Hij heeft, zo verklaart hij, vanwege al het achterstallige onderhoud niet erover gepiekerd de huur te verhogen en de indexering interesseerde hem in die tijd niet vanwege de grote plannen die hij met het [adres] had. Hij heeft weliswaar verklaard dat in zijn visie de huur hetzelfde zou blijven totdat de spade de grond in ging voor de nieuwbouw, maar niet dat dat ook de afspraak was.
3.4
Uit de getuigenverklaringen van mr. Braakenburg, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] kan wel worden afgeleid dat [P] aan de echtparen Baas en [geïntimeerde sub 2] te kennen heeft gegeven dat zij zich over de indexering geen zorgen hoefden te maken. Dit sluit goed aan bij de verklaring van [P] zelf dat hij geen aanspraak wilde maken op de indexering vanwege het achterstallige onderhoud. Uit de verklaring van [geïntimeerde sub 1] blijkt echter ook dat zij zich ervan bewust was dat [appellant] een andere mening was toegedaan over de indexering dan zijn zakenpartner. Volgens haar heeft [appellant] hen zelfs onder druk gezet om de indexering te betalen, wat de aanleiding zou zijn geweest om de brief van 9 juli 1999 te schrijven, waarna [P] weer zei dat zij ƒ 600,= respectievelijk ƒ 850,= moesten blijven betalen. Aangezien [P] en [appellant] beiden bij de bespreking van 4 april 1997 aanwezig waren, moet worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] op de hoogte was van de eigendomsverhouding tussen die twee. Uit de verklaring van [geïntimeerde sub 2] blijkt dat voor zover het hem betreft ook uitdrukkelijk.
3.5
De geruststellende mededelingen van [P] zijn niet te beschouwen als een nadere afspraak. Als [P] alleen eigenaar van de woningen zou zijn geweest zouden die mededelingen hoogstens kunnen worden beschouwd als het doen van afstand van het recht de indexeringsbedragen die ten tijde van die mededelingen al waren vervallen, te incasseren. [P] was echter als mede-eigenaar niet gerechtigd zelfstandig die afstand te doen en [geïntimeerden] mochten gelet op hun kennis van het standpunt van [appellant] en van de eigendomsverhoudingen, daarop ook niet vertrouwen. Hetzelfde geldt voor de mededelingen die [P] heeft gedaan nadat [appellant] de onderhavige procedure reeds had aangespannen.
3.6
Aan het voorgaande doet niet af dat [geïntimeerden] in 2003, 2004 en 2005 facturen hebben ontvangen voor het niet geïndexeerde huurbedrag en dat niet is komen vast te staan dat in eerdere jaren wel de geïndexeerde bedragen zijn gefactureerd. Deze omstandigheid veranderde immers niets aan wat zij wisten over de contractuele regeling en het ongewijzigd gebleven standpunt van [appellant] daaromtrent.
3.7
De slotsom moet derhalve zijn dat [appellant] met recht aanspraak maakt op de achterstallige indexeringsbedragen. Het beroep van [geïntimeerden] op onderhoudsgebreken kan niet in de weg staan aan toewijzing van de vordering van [appellant], omdat dat beroep heeft niet geresulteerd in een vordering tot huurprijsvermindering en tegenover [appellant] als gewezen verhuurder geen beroep meer kan worden gedaan op een opschortingsrecht. Tegen de verwerping door de kantonrechter van het beroep op verjaring hebben [geïntimeerden] geen incidentele grief opgeworpen, zodat dat oordeel van de kantonrechter het hof tot uitgangspunt strekt.
Een en ander brengt mee dat het gehele gevorderde bedrag van € 11.973,25, waarvan de berekening niet is betwist, met rente vanaf 10 maart 2010 toewijsbaar is. Gemakshalve zal het hof het bestreden vonnis in zijn geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren voor het gehele bedrag.
3.8
Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [geïntimeerden] de kosten van het geding in beide instanties te dragen. Grief III, die is gericht tegen de door de kantonrechter toegepaste kostencompensatie, slaagt dus ook.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 11.973,25 aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 maart 2010 tot de voldoening;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 379,43 aan verschotten en € 1.200,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 391,17 aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en N. van Lingen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2013.