ECLI:NL:GHAMS:2013:3833

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer 200.124.847/01

zaaknummer rechtbank 518058/HAZA12-653

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 oktober 2013 (bij vervroeging)

inzake

1.[appellant sub 1]2. [appellant sub 2]

wonende te [woonplaats],

appellanten,
nader te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,

tegen:

de coöperatie COÖPERATIEVE TUINEXPLOITATIEVERENIGING [geïntimeerde]U.A.

gevestigd te [woonplaats],

geïntimeerde,
nader te noemen: de vereniging,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans te Den Haag.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en de vereniging genoemd.

[appellanten] is bij dagvaarding van 5 maart 2013 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank te Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 1 augustus 2012 en 12 december 2012, gewezen tussen de vereniging als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met producties;

- memorie van antwoord met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 oktober 2013 doen bepleiten, beide door hun gemachtigden, waarbij zij pleitnotities hebben overhandigd. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. De vereniging heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] heeft in de dagvaarding in hoger beroep geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vereniging alsnog niet ontvankelijk in haar vordering zal verklaren althans deze zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. In het petitum van de memorie van grieven beperkt hij zich tot het eindvonnis van 12 december 2012. De omvang van het hoger beroep strekt zich derhalve alleen uit tot het eindvonnis.

De vereniging heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het vonnis van 12 december 2012 onder 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2. Kort en zakelijk weergegeven komen de feiten neer op het volgende. [appellanten] is bewoner van de woning aan de [adres] te [woonplaats] en rechthebbende op het erfpachtrecht van de woning en de onderliggende grond. Aan de achterzijde van de woning bevindt zich een terras met een oppervlakte van ca. 12 m2, nader: het terras. Achter het terras bevindt zich een gemeenschappelijke tuin. De vereniging is sinds 1985 rechthebbende op de op de tuin betrekking hebbende erfpachtrechten. De drie leden van de vereniging en gebruikers van de tuin zijn de bewoners (tevens erfpachtgerechtigden) van de woningen aan de [adres] 49, 51 en 53.

2.3.

Het terras wordt (grotendeels) begrensd door de woningen aan de [woonplaats] 49 en 53. Een raam van de woning aan de [adres] 49 biedt uitzicht op het terras. De woning aan de [adres] 53 heeft een buitendeur, die uitkomt op het terras. De rechtsvoorganger van [appellanten] – [X] - en de bewoners van de woning aan de [adres] 53 - [Y]- hebben bij notariële akte van 6 februari 2007 een erfdienstbaarheid ten laste van de woning aan de [adres] 51 en ten behoeve van de woning aan de [adres] 53 gevestigd, erop neerkomend dat [Y]over het terras mag lopen om de gemeenschappelijke tuin te bereiken. [appellanten] heeft het erfpachtrecht met betrekking tot de grond en de woning aan de [adres] 51 op 15 maart 2007 geleverd gekregen.

2.4.

Tussen partijen (meer in het bijzonder tussen [appellanten] enerzijds en de twee overige leden van de vereniging anderzijds) zijn conflicten gerezen over de omvang van het terras, te weten welk deel aan [appellanten] toebehoort en welk deel aan de vereniging. Op verzoek van de vereniging heeft het Kadaster op 14 juli 2011 metingen uitgevoerd. Volgens het Relaas van bevindingen d.d. 19 juli 2011 van het Kadaster behoort het terras over een breedte van 4 meter en een lengte van 90 cm. uit de achtergevel (dus van ca. 4 m2) aan [appellanten] toe en het overige deel (van ca. 8 m2) aan de vereniging.

2.5.

Bij vonnis van 7 maart 2012 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam op vordering van de vereniging [appellanten] verboden de voormelde erfdienstbaarheid te blokkeren en/of te bemoeilijken. De overige vorderingen zijn afgewezen.

3.Het geschil

De vereniging vorderde in eerste aanleg, zakelijk weergegeven, voor recht te verklaren dat de door het Kadaster uitgevoerde grensreconstructie juist is en dat haar recht van erfpacht begint vanaf 90 cm. vanaf de achtergevel van de woning van [appellanten], kosten rechtens. De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] met zijn grieven op.

4.Beoordeling van de grieven

4.1.

[appellanten] heeft 7 grieven geformuleerd. Het hof zal de grieven in volgorde van verstrekkendheid beoordelen. De argumentatie van partijen wordt daarin voor zover relevant opgenomen en beoordeeld.

4.2.

In grief 6 betoogt [appellanten] dat de rechtbank de vereniging ten onrechte in haar vordering ontvankelijk heeft geacht. Hij stelt daartoe dat het geschil vooral betrekking heeft op de relatie tussen hem en Drost, omdat deze met zijn gezin het terras is gaan gebruiken in strijd met de overeengekomen erfdienstbaarheid. Die overeenkomst heeft het karakter van een vaststellingsovereenkomst waarmee de betrokken partijen een einde hebben willen maken aan het geschil over de eigendom en de gebruiksrechten van het terras. [Y]wil die overeenkomst ten onrechte als lid van de vereniging aantasten. [Y]en [X] waren destijds lid van de vereniging en waren op grond van art. 12 van de statuten van de vereniging bevoegd haar in en buiten rechte te vertegenwoordigen. De vereniging is dan ook gebonden aan de gevolgen van de tussen [Y]en [X] gesloten overeenkomst en heeft geen belang bij de vordering, aldus [appellanten]

4.3.

De grief faalt. In de eerste plaats is uit de tekst noch uit de strekking van de overeenkomst op te maken dat [X] en [Y]een andere bedoeling hadden dan het regelen van het recht van voetpad over het terras. De omvang en de juridische status van het terras staan niet in de akte beschreven. Die aspecten van het terras waren bovendien destijds niet in geschil, zodat het ook niet voor de hand ligt dat [X] en [Y]daaromtrent een overeenkomst hebben gesloten. In de tweede plaats, indien [appellanten] al gelijk zou hebben, is onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat [X] en [Y]de vereniging hebben kunnen binden over een wezenlijke kwestie als de toedeling van eigendom, mede nu gesteld noch gebleken is dat de vereniging als belanghebbende rechtspersoon daaromtrent een expliciet besluit heeft genomen.

4.4.

Anders dan [appellanten] heeft betoogd heeft de vereniging, die zich op het standpunt stelt dat het terras vanaf 90 cm. vanuit de achtergevel van de woning van [appellanten] tot de gemeenschappelijke tuin behoort waarop zij het recht van erfpacht heeft, wel degelijk belang bij de vordering ter zake, zodat zij daarin terecht ontvankelijk is verklaard.

4.5.

In grief 1 klaagt [appellanten] over het oordeel van de rechtbank dat uit de akte van erfdienstbaarheid de erfgrens niet valt af te leiden en dat uit de akte niet de erkenning van de vereniging volgt dat [X] en [appellanten] eigenaar van het terras zijn geworden. [appellanten] wijst erop dat volgens de bewoordingen van de akte het recht van voetpad op het dienend erf is gevestigd. Daarmee is het dienend erf afgebakend van de gemeenschappelijke tuin. Een erfdienstbaarheid kan alleen worden gevestigd door de eigenaar van de relevante onroerende zaak. Partijen en de notaris moeten ervan uit zijn gegaan dat het betreffende deel van het terras aan [X] toebehoorde. [X] en [Y]waren voor de vereniging vertegenwoordigingsbevoegd.

4.6.

Ook deze grief wordt niet gevolgd. Zoals in het bovenstaande onder 4.3 overwogen bestond ten tijde van de vestiging van de erfdienstbaarheid geen geschil over de afbakening tussen het gemeenschappelijke en het particuliere deel van de tuin en de respectievelijke terrassen. De percelen van de gemeenschappelijke tuin waren weliswaar beschreven in het Kadaster, maar de maten van die percelen waren niet exact bekend. Uit de mails van 25 juli 2012 en 26 juli 2013 van [Z], rondom 1985 als eerste bewoner van de woning aan de [adres] 53 direct betrokken bij de feitelijke en juridische constructie van de tuin en de aanliggende woningen, blijkt dat destijds geen onderscheid werd gemaakt tussen gedeelten met en zonder bestrating of beplanting. Uit niets is gebleken dat de opeenvolgende eigenaar/bewoners nadien een andere opvatting zijn gaan huldigen en dat een geschil is ontstaan over de afbakening van de perceelsgedeelten. De vraag naar de afbakening is pas 4 jaar nadien aan de orde gekomen naar aanleiding van een WOZ-heffing op [Y]Het moge zo zijn dat [X], [Y]en de notaris ervan zijn uitgegaan dat [X] rechthebbende was op het voor het recht van voetpad relevante deel van het terras, maar dat zij zulks op goede gronden hebben gedaan is niet gebleken, nog daargelaten dat het terras niet nader in de akte staat omschreven.

4.7.

In grief 2 klaagt [appellanten] over de verwerping door de rechtbank van zijn verweer dat de erfgrens in overeenstemming moet zijn met de feitelijke situatie. Hij wijst erop dat de woningen en de tuin in het verleden één eigenaar hadden – de gemeente Amsterdam en/of Monumentenzorg – en dat de erfgrenzen daarom niet relevant waren. Bij de aanleg van de tuin is daarmee kennelijk geen rekening gehouden. [appellanten] acht de bedoeling van de verkoper bij de splitsing en eerste levering daarom meer bepalend. Op grond van de fysieke situatie is niet voorstelbaar dat bedoeld is om het terras tot de gemeenschappelijke tuin te laten behoren. Het terras ligt direct achter de woning van [appellanten] en is ingeklemd tussen de naburige panden. Het heeft een andersoortige bestrating en is van de tuin gescheiden door een gemetselde plantenbak. De juridische erfgrens dient zonodig te worden aangepast aan de feitelijke situatie.

4.8.

De grief slaagt niet. Uitgangspunt is dat de erfgrens is neergelegd in de kadastrale aktes met betrekking tot de tuin en de woningen, die aan derden bescherming moeten bieden. De erfgrens is in 2011 nader gespecificeerd door de voormelde metingen. De juistheid van de metingen is door [appellanten] in hoger beroep niet bestreden, zodat daarvan wordt uitgegaan. Die gegevens brengen met zich dat de gemeenschappelijke tuin zich uitstrekt tot 90 cm. vanaf de achtergevel van de woning van [appellanten]. [appellanten] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de constructeur van die situatie rondom 1985 een andere bedoeling had dan blijkt uit de voormelde akte. Zijn stelling wordt ook betwist in de verklaringen van [Z] in zijn mails van 25 juli 2012 en 26 juli 2013. Bovendien miskent [appellanten] dat de fysieke situatie niet eenduidig wijst op een exclusief gebruik van het gehele terras van 12 m2. Aan de zijkant ervan bevindt zich immers al sinds jaar en dag de buitendeur van [Y], die op het terras uitkomt. Onweersproken is dat de voorgangers van [Y]de deur ook al gebruikten, al was dat mogelijk minder intensief. De omstandigheid dat de verkopende makelaar van [X] de woning aanprees met een privé-terras maakt dat niet anders. De omvang van het privé-terras werd niet omschreven, mogelijk onjuiste inlichtingen van de makelaar en/of [X] binden de vereniging niet en [appellanten] heeft erkend bij de koop wetenschap te hebben gehad van de erfdienstbaarheid.

4.9.

De grieven 3, 4 en 5 kunnen gezamenlijk worden behandeld. [appellanten] stelt daarin, kort samengevat, dat de rechtbank ten onrechte zijn beroep op verkrijgende verjaring heeft afgewezen. [appellanten] erkent dat de kadastrale gegevens in beginsel bepalend zijn voor de erfgrens. Volgens hem vindt dat uitgangspunt hier echter geen toepassing, nu de tuin in 1985 min of meer gelijktijdig aan de bewoners van de aanliggende woningen werd opgeleverd en de omvang ervan niet eenduidig uit de registers op te maken viel. In die omstandigheid is meer bepalend hetgeen de bewoners van elkaar mochten verwachten en hoe zij zich jegens elkaar hebben gedragen. [appellanten] verwijst naar zijn stelling dat uit de feitelijke situatie niet voor te stellen is dat het terras niet bij zijn woning behoort. Voor zover hij kan nagaan hebben de opvolgende bewoners van de woning aan de [adres] 51 steeds het exclusieve gebruik van het gehele terras gehad. Het zitten op het terras en het verrichten van onderhoud aan de bestrating en beplanting dienen in dat verband te worden aangemerkt als daden van machtsuitoefening. Een en ander geschiedde niet alleen door [appellanten], maar ook door zijn voorgangers. Blijkens zijn mail d.d. 4 november 2011 heeft [X] [Y]aangesproken op zijn (toenemende) gebruik van het terras vanuit de buitendeur. Binnen de vereniging zijn bovendien geen besluiten of stukken bekend waaruit blijkt dat de leden ervan uitgingen dat het terras deel uitmaakte van de gemeenschappelijke tuin. Als er al twijfels bestonden over het eigendomsrecht met betrekking tot het terras, is daar met het opmaken van de vaststellingsovereenkomst een einde aan gemaakt, aldus [appellanten]

4.10.

De grieven worden niet gevolgd. Wil in dit geval sprake zijn van verkrijgende verjaring dient 1) vast te staan dat er sprake is van kenbare en ondubbelzinnige bezitsuitoefening en wel 2) gedurende 10 jaar te goeder trouw (ingevolge art. 3:99 BW). Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring ex art. 3:105 BW is een onafgebroken bezit van 20 jaar vereist, een en ander zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen. Aan die voorwaarden is niet voldaan. [appellanten] heeft geen grief gericht tegen de overweging van de rechtbank dat de tuin en het terras al door de toenmalige eigenaar zijn aangelegd voordat de splitsing in erfpachtrechten plaatsvond en voordat de vereniging werd opgericht. Dat de opvolgende bewoners van de woning van [appellanten] het terras vanaf het eerste begin exclusief in gebruik hebben genomen is niet gebleken. Integendeel: in zijn voormelde mail van 26 juli 2013 heeft [Z] beschreven dat de drie oorspronkelijke bewoners van de aanliggende woningen de tuin en het terras steeds als een gemeenschappelijke voorziening beschouwden en geen onderscheid maakten tussen betegelde en begroeide delen van de tuin.
In zijn mail van 4 november 2011 aan de gemachtigde van [appellanten] beschrijft [X] dat hem – kennelijk bij de verwerving van het erfpachtrecht – werd meegedeeld dat het terras exclusief bij de woning hoorde, maar hij erkent ook dat over het gebruik van de tuin en het terras ad hoc afspraken werden gemaakt, dat de feitelijke situatie wijzigde toen [Y]zijn intrek nam in de woning aan de [adres] 49 en dat hij daarin - voorafgaande aan de verkoop van zijn woning – aanleiding zag om afspraken te maken over het recht van voetpad over het terras.

4.11.

Dat [appellanten] en mogelijk zijn rechtsvoorgangers plantenbakken op het terras hebben geplaatst en de bestrating en beplanting hebben onderhouden kan niet leiden tot de conclusie dat sprake was van ondubbelzinnige bezitsuitoefening. Het terras werd niet afgesloten voor gebruik door anderen en bleef in open verbinding met het overige deel van de tuin. Daarbij komt dat onweersproken is dat ook de bewoners van de andere aanliggende woningen plantenbakken hebben geplaatst. Onderhoudswerkzaamheden van [appellanten] konden zowel als daden van een bezitter van het terras als van een lid van de vereniging worden geduid. Van andere expliciete aanspraken van [appellanten] en zijn rechtsvoorgangers op het exclusieve gebruik van het gehele terras is niet gebleken. Over de kwalificatie van de erfdienstbaarheid is al hiervoor in r.o. 4.3 geoordeeld.

4.12.

Grief 7 is een veeggrief, die naast het bovenstaande geen afzonderlijke behandeling behoeft.

4.13.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis van 12 december 2012 zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep (aan salaris 3 punten á
€ 894,00).

5.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in beroep:

bekrachtigt het vonnis van 12 december 2012;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de vereniging begroot op € 683,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.L.D. Akkaya en F. van der Hoek en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2013.