ECLI:NL:GHAMS:2013:3536

• Datum uitspraak: 22 oktober 2013
• Publicatiedatum: 25 oktober 2013
• Zaaknummer: 200.124.123-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; G.C. Makkink; C.C. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging besluit Vereniging van Eigenaren inzake sleutelplan

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 22 oktober 2013 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen een appellant en de Vereniging van Eigenaren (VvE) Admiraalstaete. De appellant, vertegenwoordigd door mr. D.W.J. Leijs, had hoger beroep ingesteld tegen een beschikking van de rechtbank Amsterdam van 26 februari 2013, waarin zijn verzoek om een besluit van de VvE te vernietigen was afgewezen. Het geschil draaide om de goedkeuring van een nieuw sleutelplan door de VvE, dat was genomen tijdens een ledenvergadering op 29 november 2012. Dit besluit was genomen zonder dat het vereiste quorum aanwezig was, maar werd later op 20 december 2012 alsnog bekrachtigd.

De appellant betoogde dat de VvE onvolledige informatie had verstrekt over de gevolgen van het verlopen patent op de sleutels en dat het besluit om de cilinders en sleutels te vervangen niet in overeenstemming was met de redelijkheid en billijkheid. Het hof oordeelde dat de cilinders tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex behoren en dat het besluit van de VvE niet in overeenstemming was met de wet en de statuten. Het hof concludeerde dat de VvE in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen, omdat de informatie die aan de leden was verstrekt onjuist was.

Het hof vernietigde de beschikking van de kantonrechter en het besluit van de VvE van 29 november 2012, en veroordeelde de VvE in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van correcte informatieverstrekking door de VvE aan haar leden en de noodzaak om besluiten in overeenstemming met de statuten en de wet te nemen.

Uitspraak

beschikking

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.124.123/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : EA 12-358

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2013

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat:
mr. D.W.J. Leijs te Hilversum,

tegen:

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS ADMIRAALSTAETE ,
gevestigd te Hilversum,

alsmede de leden van deze vereniging genoemd op de aan deze beschikking gehechte lijst,

VERWEERSTERS,

advocaat:
mr. E. van Riet te Arnhem.

1. Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] en verweersters gezamenlijk de VvE genoemd.

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie van het hof op 22 maart 2013, heeft

[appellant] hoger beroep ingesteld tegen een beschikking van 26 februari 2013 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen hem als verzoeker en VvE als verweersters.

Vervolgens heeft de VvE een verweerschrift, met producties, ingediend.

[appellant] heeft het hof verzocht voornoemde beschikking te vernietigen en zijn in eerste aanleg gedane verzoeken toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten.

De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten van het hoger beroep.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het hof van 3 september 2013. Bij die gelegenheid hebben partijen hun standpunten doen toelichten, [appellant] door

mr. Leijs voornoemd en de VvE door mr. A. El Fathi, advocaat te Arnhem, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is uitspraak bepaald.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1 tot en met 3 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 '

t Hoen is eigenaar van het appartementsrecht aan [adres] 7A te [woonplaats], dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de derde verdieping van het appartementencomplex. Het appartementencomplex bestaat uit 63 woningen.

2.2

Het geldende Modelreglement bij Splitsing in appartementsrechten (hierna: het Reglement) bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijk zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen (...), de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, (...)

en:

Artikel 18

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (waaronder begrepen de reparatie en vervanging van hang- en sluitwerk), (...)

Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft.

2.3

Bij de oplevering van het appartementencomplex in 1992 gold een sleutelplan, dat bestond uit gepatenteerde en gecertificeerde cilinders en sleutels. Per appartement zijn de sleutels gelijksluitend (éénsleutelsysteem), terwijl die sleutel ook past op de cilinders van de algemene ruimten en de garage in het appartementencomplex.

2.4

Per mei 2012 is het patent op de aangebrachte cilinders en de daarbij behorende sleutels verlopen. Het bestuur van de VvE heeft zich beraden op de consequenties hiervan.

2.5

Een van de bestuurders van de VvE, de heer Hoeksma, heeft van [S], sleutelmaker te Hilversum, gehoord dat er duplicaten in omloop zijn van het pasje waarmee de sleutels uit het oorspronkelijke sleutelplan op verzoek van degene die het pasje toont (en waarvan in ieder geval het bestuur over een exemplaar beschikt), kunnen worden bijgemaakt.

2.6

Op verzoek van het bestuur van de VvE heeft [S] een offerte opgesteld, waarin (onder meer) is opgenomen de mogelijkheid om voor een bedrag van € 19.702,-- alle cilinders en sleutels in het appartementencomplex te vervangen, met alleen voor de algemene ruimten sleutels met een certificaat en patent.

2.7

Op 29 november 2012 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waarop het sleutelplan was geagendeerd. Bij deze gelegenheid heeft het bestuur een power-point presentatie gehouden, die onder meer de volgende informatie bevatte:

"8. Sleutelplan Admiraalstaete

* Huidige sleutelplan met certificaat is per mei 2012 verlopen.

* Sleutels kunnen nu bijgemaakt worden zonder certificaat, maar ook zonder de daadwerkelijke sleutel.

* Certificaat kan niet verlengd worden

Sleutelplan mogelijkheden

* Alles vervangen, appartementen, bergingen en algemene ruimtes met certificaat en patent

* Alles vervangen, alleen algemene ruimtes met certificaat en patent. Appartementen en bergingen zonder.

Advies [S]

* Optie met alleen de algemene ruimtes met certificaat en patent

* Algemene ruimtes kunnen dan alleen gecontroleerd bij gemaakt worden

* Appartementen en bergingen alleen met de daadwerkelijke sleutel bij te maken"

2.8

Het bestuur heeft ter besluitvorming twee opties aan de ledenvergadering voorgelegd:

"1. Alle cilinders vervangen, zowel appartement als algemene ruimtes op dezelfde wijze als het was, alles gecertificeerd met patent.

2. Alle cilinders vervangen, appartement niet gecertificeerd en de algemene ruimtes wel met patent."

2.9

Op dezelfde ledenvergadering van 29 november 2012 is - met 607 stemmen voor en 15 stemmen tegen - het volgende besluit genomen:

"Het bestuur wordt gemandateerd tot € 19.702,-- inzake aanschaf van gecertificeerde sleutels met patent en cilinders voor de algemene ruimten en niet-gecertificeerde sleutels en cilinders voor de appartementen".

Aangezien op de vergadering van 29 november 2012 het vereiste quorum niet aanwezig was, is het besluit op een tweede vergadering op 20 december 2012 alsnog geldig genomen.

2.1

Op verzoek van [appellant] heeft DOM-Nederland (de fabrikant van het door de VvE gebruikte sleutelplan) in een brief van 18 maart 2013 het volgende geschreven:

"(...)

Bijmaken sleutels :

Het technische patent op het in het sleutelplan (...) van de VvE Admiraalstaete toegepaste DOM sleutelprofiel liep tot medio 2012 en is dus geëxpireerd. Dit houdt in dat het een sleutelspecialist geoorloofd is een bestaande sleutel, op vertoon van die sleutel, bij te maken (dupliceren). Het (tezamen met het patent verlopen certificaat behoeft hierbij niet te worden getoond.

Echter, ook in de situatie na medio 2012 kan een sleutelspecialist geen sleutels maken alleen aan de hand het sleutelnummer; de sleutelcoderingen zijn geheim, worden niet aan derden ter hand gesteld en zijn alleen door DOM intern te gebruiken voor het bijmaken van sleutels. Als men alleen een sleutelnummer heeft kan die sleutel via een dealer (...) schriftelijk worden besteld, waarbij wij altijd een kopie van het certificaat opvragen ook al is dit certificaat formeel verlopen. Het is dus niet mogelijk onder opgave van alleen het sleutelnummer sleutels te laten bijmaken; het certificaat moet worden overgelegd.

Samenvattend: op vertoon van een sleutel kan die sleutel door een sleutelspecialist worden gedupliceerd; voor de rest is de situatie voor en na het verlopen van het patent gelijk. Het is dus niet zo dat zonder sleutel en zonder verder formaliteiten sleutels bijgemaakt kunnen worden. Er zijn ons geen gevallen bekend waarin VvE's besluiten tot een nieuwe sleutelplan omdat het patent is verlopen. Uw VvE kan gewoon verder met het huidige plan.

Pasjes:

Er zijn met betrekking tot het sleutelplan (...) door ons op verzoek van uw VvE drie duplicaatcertifaten (...) uitgegeven. De pasjes zijn gemiddeld negen haar oud. (...) Er zijn ons geen gevallen van crimineel misbruik bekend. Uit de nasleutel registratie van DOM met betrekking tot het sluitplan van uw VvE zien wij geen verdachte nabestellingen. (...)

Levensduur:

De technische levensduur van een normaal gebruikte en goed onderhouden sleutelplan is in beginsel zeer lang. In onze ervaring kan een sleutelplan wel 30 jaar meegaan. (...)

Mijns inziens heeft het geen zin om het huidige DOM sleutelplan te vervagen voor een nieuw ongecertificeerd systeem (...). De situatie zal hierdoor namelijk niet verbeteren, aangezien in beide gevallen een sleutel bij de sleutelspecialist zonder vertoon van certificaat gedupliceerd kan worden."

2.11

In een op verzoek van [appellant] opgestelde rapportage door BouwTechnologie RDB BV (hierna: BouwTechnologie) van 18 maart 2013 is het volgende vermeld:

"(...)

De offerte voor vervanging van het sleutelplan bevat onjuistheden en inconsistenties. Bij een analyse van de berekende bedragen blijkt naar onze mening een bedrag van ruim € 5.300,- te veel te worden berekend.

(....)"

2.12

[S] heeft in een schrijven van 14 juni 2013 onder meer het volgende gesteld:

"(...) Dat er bij BTRDA geen gevallen bekend zijn van vervanging van sleutelsystemen vanwege het verlopen van de duur van het patent is niet meer dan een gegeven. [S] Beveiligingstechniek vervangt wekelijks kleine en grote sleutelsystemen juist op basis van het verlopen van de patentrechtelijke bescherming.

(...)

Het is juist dat sleutels door het verlopen van het patent, niet 1,2,3 zijn te fabriceren. Wel is zo, (...) dat wij als sleutelmakers pur sang de mogelijkheid hebben ongehinderd het systeem technisch in kaart te brengen. Dit kan door het demonteren van cilinders en de coderingen van sleutels te archiveren (...) (...)"

2.13

In een brief van 12 augustus 2013 heeft BouwTechnologie in reactie op de brief van [S] van 14 juni 2013 het volgende geschreven:

"(...)

De essentiële vraag, zo die dat al is, wordt omschreven als: is het wenselijk dat sleutels (van algemene ruimten) vrij te kopiëren zijn.

Dit is in de thans bij de VvE bestaande situatie niet mogelijk. Het laten bijmaken van een sleutel door het geven van een sleutelnummer blijft, als men niet over een certificaat beschikt, geheel geblokkeerd. Wel is het nu mogelijk om op vertoon van een fysiek bestaande sleutel die sleutel te dupliceren. De vraag is of dit een probleem is (...)

(...)

Wij blijven dan ook bij ons oordeel dat de combinatie van gepatenteerd en gecertificeerd niet significant toevoegt aan het veiligheidsniveau dat door een certificaat wordt geboden.

(...)"

2.14

Voorts is nog vermeld in een e-mail van De Wever, werkzaam bij DOM-Nederland, d.d. 12 augustus 2013:

"(...)

Wij als fabrikant zullen altijd om een kopie van het certificaat blijven vragen ondanks dat een patent verlopen is. Een technisch patent bescherming tegen het bijmaken en dupliceren van sleutels, al kunnen wij dit natuurlijk nooit 100% garanderen dat dit niet gebeurd.

(...)"

3. Beoordeling

3.1

In de onderhavige procedure verzoekt [appellant] om het hiervoor onder 2.9 vermelde besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen.

De kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen. Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen is het hoger beroep van [appellant] gericht.

3.2

Bij de beoordeling neemt het hof tot uitgangspunt dat de cilinders (en daarmee ook de daarop passende sleutels) tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex behoren. Dit volgt uit art. 9 lid 1 van het Reglement, waarin de deuren van de woningen tot gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend. Nu de cilinders zich in de deuren bevinden, moeten ook de cilinders geacht worden tot de gemeenschappelijke gedeelten te behoren.

Of [appellant] eerder in strijd met het Reglement de cilinders en sleutels in zijn woning heeft vervangen, kan onbesproken blijven, nu dit geen onderwerp is van aan de rechter voorgelegde besluitvorming door de VvE. Bij
grief VIII heeft [appellant] derhalve geen belang.

3.3

Het hof verwerpt de stelling van [appellant] dat een sleutelplan c.q. vervanging van het sleutelplan niet tot het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten kan worden gerekend. Naar 's hofs oordeel is dit wel het geval. Dit brengt mee dat geen sprake is van een besluit tot het doen van
buiten het onderhoud vallende uitgaven, die op grond van art. 38 lid 5 van het Reglement slechts door een 2/3 meerderheid kan worden genomen, in een vergadering waarin tenminste 2/3 van het aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is.

Grief III faalt en bij een behandeling van
grief IV heeft [appellant] geen belang meer.

3.4

Van strijd van het besluit met de wet of met statuten is derhalve geen sprake, zodat niet kan worden geoordeeld dat het bestreden besluit nietig is. De primaire vordering van [appellant] wordt derhalve afgewezen.

3.5

Aan de orde is dan of het besluit op grond van art. 5:129 BW jo. art. 2:15 BW vernietigbaar is, vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingsmaatstaf daarbij is de vraag of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Uit de processtukken en de toelichting die partijen daarop ter zitting hebben gegeven leidt het hof het volgende af.

Na het aflopen van het patent op het sleutelplan is het mogelijk om sleutels te laten bijmaken door een sleutelspecialist op vertoon van de desbetreffende sleutel. Een sleutelspecialist kan geen sleutels bijmaken enkel op grond van het sleutelnummer. Dat laatste kan de leverancier (DOM) wel, maar die zal dat slechts doen op vertoon van het (geëxpireerde) certificaat. Ten aanzien van de privé-gedeelten (appartementen en bergingen) strekt het besluit van 29 november 2012 tot vervanging van de desbetreffende cilinders door niet-gecertificeerde cilinders. Na uitvoering van dit besluit kunnen de desbetreffende sleutels door een sleutelmaker worden bijgemaakt op vertoon van dezelfde sleutel. Die situatie wijkt dus niet af van de thans sinds mei 2012 bestaande situatie. Wet hof verwijst met name naar de toelichting van DOM-Nederland, als vermeld onder punt 2.10.
Dit betekent dat de informatie die het bestuur op de vergadering van 29 november 2012 aan de leden van de VvE heeft voorgehouden, op een cruciaal onderdeel niet juist was, te weten dat sinds mei 2012 (dat wil zeggen na het verlopen van het patent) sleutels kunnen worden bijgemaakt zonder het tonen van de sleutel, maar enkel aan de hand van het sleutelnummer. Omdat er in werkelijkheid geen verschil bestaat tussen de wijze waarop sleutels kunnen worden bijgemaakt in de huidige situatie en in die situatie (waartoe besloten is) dat de cilinders van de privé-gedeelten (appartementen en bergingen) worden vervangen door niet gecertificeerde cilinders, moet worden geoordeeld dat de VvE in redelijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen.

Het hof overweegt hierbij nog dat het besluit voor wat betreft de algemene ruimtes strekt tot vervanging van de cilinders
met certificaat en patent en dat in zoverre het besluit wel leidt tot een beperking van de mogelijkheid van het dupliceren van sleutels van deze ruimtes, in vergelijking met de thans bestaande situatie. Dit doet er niet aan af dat het besluit als geheel vernietigbaar is en dat de VvE over een en ander opnieuw zal dienen te besluiten. Hiermee slagen de
grieven V, VI, VII en IX .

3.6

Het hof zal de bestreden beschikking vernietigen en alsnog de vordering van [appellant] toewijzen, aldus dat het besluit van de VvE van 29 november 2012 (bekrachtigd bij besluit van 20 december 2012) wordt vernietigd.

Gelet op deze conclusie kan hetgeen overigens nog is aangevoerd door partijen onbesproken blijven. De VvE zal worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van

26 februari 2013;

en opnieuw rechtdoende:

vernietigt het besluit van de VvE van 29 november 2012 (bekrachtigd op 20 december 2012);

veroordeelt de VvE in de proceskosten en begroot die tot op heden aan de zijde van [appellant]
in eerste aanleg: op € 71,-- aan verschotten en € 400,-- aan salaris;

in hoger beroep: op € 299,-- aan verschotten en € 1.788,-- voor salaris;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de kostenveroordeling;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.H. de Bock, G.C. Makkink en C.C. Meijer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 oktober 2013.