ECLI:NL:GHAMS:2013:3253

• Datum uitspraak: 8 oktober 2013
• Publicatiedatum: 10 oktober 2013
• Zaaknummer: 200.096.005-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.J. Oranje; C. Uriot; H.O. Kerkmeester
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de verkoopprijs van een onroerende zaak door curator in faillissement

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de curator, hier de gemeente, verwijtbaar heeft gehandeld door een onroerende zaak in een faillissement te verkopen voor een bedrag van € 275.000,=, terwijl de WOZ-waarde aanzienlijk hoger was. Het hof overwoog dat de curator een ruime beoordelingsvrijheid heeft en dat persoonlijke aansprakelijkheid alleen aan de orde is als de curator het onjuiste van zijn handelen inzag of redelijkerwijs behoorde in te zien.

Na een tussenarrest bracht de gemeente een taxatierapport in dat een waarde in verhuurde staat tussen € 260.000,= en € 310.000,= aanwees. Het hof achtte dit rapport inhoudelijk niet weersproken en vond dat de gemeente het openingsbod van € 300.000,= als uitgangspunt mocht nemen. De gemeente had bovendien rekening gehouden met de verhuurde staat en de bodemverontreiniging.

Appellant stelde dat de huurders bereid waren het gehuurde te verlaten, maar het hof vond dat dit niet onvoorwaardelijk was en dat de gemeente terecht de taxatiewaarde in verhuurde staat als maatstaf nam. Verder faalden de overige grieven, waaronder een beroep op exhibitieplicht, omdat appellant onvoldoende had gesteld welke stukken nog ontbraken.

Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank, wees de grieven af en veroordeelde appellant in de kosten van het hoger beroep, met uitzondering van de kosten die verband hielden met de akte na tussenarrest die door de gemeente zelf gedragen moeten worden.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de grieven van appellant af.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.096.005/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 459503 / HA ZA 10-1639

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats], [gemeente],

appellant,

advocaat:
mr. Chr. Nome te Nijmegen,

tegen:

[gemeente] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. I.J.F. Wijnberg te Amsterdam.

1. Verder verloop van het geding

Partijen worden hierna wederom [appellant] en [gemeente] genoemd.

In deze zaak heeft het hof op 27 november 2012 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte na tussenarrest van [gemeente], met producties;

- antwoordakte van [appellant], met producties.

Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.

2. Verdere beoordeling

2.1.

Bij het tussenarrest heeft het hof overwogen dat bij de beoordeling van het verwijt dat [appellant] [gemeente] maakt – inhoudende dat [gemeente] als curator een onroerende zaak voor een te lage prijs heeft verkocht – dient te gelden dat de curator een ruime mate van beoordelingsvrijheid toekomt en dat terughoudendheid past, in die zin dat zo een verwijt pas dan grond kan geven voor persoonlijke aansprakelijkheid van de curator als geoordeeld moet worden dat de curator het onjuiste van zijn handelen inzag dan wel redelijkerwijs behoorde in te zien. Vervolgens heeft het hof overwogen dat het er vooralsnog niet van overtuigd is dat [gemeente] zich in voldoende mate van de aanvaardbaarheid van de verkoopprijs van de onroerende zaak heeft vergewist en dat het vooralsnog ontbreekt aan een objectieve onderbouwing van de door [gemeente] met [G] overeengekomen prijs die het bedrag van € 275.000,= rechtvaardigt. Daarbij heeft het hof onder meer acht geslagen op de omstandigheid dat de curator geen taxatierapport in het geding had gebracht en dat de WOZ waarde van de onroerende zaak € 579.000,= bedroeg. Het hof heeft [gemeente] daarop toegelaten bij akte nader toe te lichten op welke wijze en in welke mate hij zich van de aanvaardbaarheid van de verkoopprijs van € 275.000,= heeft vergewist.

2.2.

Na het tussenarrest heeft [gemeente] een taxatierapport in het geding gebracht van [HH], opgesteld door makelaar [makelaar] (hierna ook: het taxatierapport). Dit rapport is gedateerd 5 februari 2004 en is opgemaakt op verzoek van ING Bank, Service Center Hypotheken (hierna: ING). In het rapport is de onroerende zaak aldus gewaardeerd:

- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur € 435.000,=

- executiewaarde vrij van huur € 360.000,=

- onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat € 310.000,=

- executiewaarde in verhuurde staat € 260.000,=.

Uit het taxatierapport blijkt dat bij deze waardering geen rekening is gehouden met eventuele bodemverontreiniging en dat [appellant] de makelaar had meegedeeld dat het gehele object was verhuurd aan aparte huurders.

2.3.

[appellant] heeft gewezen op een bij zijn antwoordakte in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van zijn vader en broer, huurders van (een deel van) de onroerende zaak, waaruit volgens hem blijkt dat zijn familieleden bereid waren de woning te verlaten.

2.4.

De vader en de broer van [appellant] hebben weliswaar schriftelijk verklaard dat zij nimmer hebben geweigerd het gehuurde te verlaten, maar uit hun schriftelijke verklaring blijkt ook dat zij zich niet konden verenigen met [G] als koper en dat zij nog voor de verkoop op verzoek van [appellant] hun grieven over de door hen als onbetrouwbaar bestempelde [G] tegenover [gemeente] hebben geuit. Ook hebben zij verklaard dat zij zich tegenover [gemeente] ‘principieel en coöperatief’ hebben opgesteld. Uit deze verklaring blijkt naar het oordeel van het hof niet waaruit [gemeente] had kunnen afleiden dat de huurders van de onroerende zaak – waaronder ook een derde; zie tussenarrest onder 3.1 (ii) – bereid waren de onroerende zaak onvoorwaardelijk te verlaten om levering vrij van huur mogelijk te maken. Tegen deze achtergrond heeft [gemeente] bij de bepaling van de aanvaardbaarheid van de verkoopprijs kunnen aanknopen bij de taxatiewaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat.

2.5.

Gelet op het inhoudelijk niet door [appellant] weersproken taxatierapport lag de getaxeerde waarde van de onroerende zaak in verhuurde staat tussen € 260.000,= en € 310.000,=. Dit zo zijnde heeft [gemeente] het openingsbod van [G] van € 300.000,= als uitgangspunt voor de onderhandelingen mogen aanvaarden. Als onweersproken staat vast dat [G] bij dit openingsbod onder meer de opschortende voorwaarde van schone levering van de bodem had gesteld, welke voorwaarde voor [gemeente] als curator niet aanvaardbaar was.

2.6.

[G] heeft vervolgens het onder 3.12 van het tussenarrest besproken verkennend bodemonderzoek doen uitvoeren. [gemeente] heeft gesteld dat [G], bij de bespreking op 19 oktober 2004, na onderhandelingen over de koopprijs uiteindelijk bereid was tegenover een vermindering van de initiële bieding met € 25.000,=, het risico te lopen dat de bodem (en het grondwater) ernstiger vervuild zouden zijn dan de resultaten van het verkennend bodemonderzoek deden vermoeden en de gemeente niet zou meewerken aan wijziging van het bestemmingsplan en/of het verlenen van een bouwvergunning. [gemeente] heeft voorts onweersproken gesteld dat hij tijdens die bespreking contact heeft opgenomen met makelaar Verbeet van [HH], aan wie hij de conclusie van het verkennend bodemonderzoek heeft voorgelezen en dat de makelaar [gemeente] toen desgevraagd heeft laten weten dat het geboden bedrag van € 275.000,= redelijk was.

2.7.

Het hof is met [gemeente] van oordeel dat de in het tussenarrest onder 3.11 besproken brief van de makelaar van 28 april 2005, waarin onder meer onder verwijzing naar de taxatie in februari 2004 schriftelijk wordt bevestigd dat een bieding van € 275.000,= een zeer reëel bod is, steun vindt in het taxatierapport van 5 februari 2004.

2.8.

[appellant] heeft weliswaar herhaald dat dit geen redelijk bedrag is, maar het hof volgt hem hierin niet. [appellant] heeft gelet op de inhoud van het taxatierapport, zoals aangevuld bij brief van 28 april 2005, geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de onroerende zaak, in aanmerking genomen het belang van de boedel bij een efficiënte afwikkeling van het faillissement binnen bekwame tijd, redelijkerwijs voor een substantieel hoger bedrag verkocht had kunnen worden en dat [gemeente] dat besefte of had behoren te beseffen. In het bijzonder kan dit niet worden afgeleid uit de bieding van € 325.000,= van Gerardts (tussenarrest 3.1. (viii)), nu deze bieding ook weer was ingetrokken. Evenmin kan dat worden afgeleid uit de door [appellant] genoemde biedingen die na 19 oktober 2004 zijn gedaan, reeds omdat [gemeente] daarmee geen rekening kon houden ten tijde van het bereiken van de overeenstemming op 19 oktober 2004 met [G]. In het licht van de inhoud van het taxatierapport hoefde [gemeente] er destijds ook geen rekening mee te houden dat nog substantieel hogere biedingen zouden worden gedaan. De op 19 oktober 2004 met [G] bereikte overeenstemming was, gelet op de thans bekende feiten en anders dan [appellant] meent, niet van dien aard dat het [gemeente] vrij stond na 19 oktober 2004 met andere gegadigden in onderhandeling te treden. Aan de WOZ waarde kan in verband met de inhoud van het taxatierapport en de aanvulling daarop bij brief van 28 april 2005 geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.

2.9.

[appellant] heeft in het kader van grief 6 nog gesteld dat hij in zijn persoon is aangetast en dat de neerbuigende en vooringenomen houding van [gemeente] – die in een telefoongesprek tegen de vorige advocaat van [appellant] heeft gezegd dat hij een ‘pesthekel heeft aan sanieten zoals [appellant]’ – heeft geleid tot een verstoorde onderlinge verhouding, die er weer in resulteerde dat [gemeente] niet serieus reageerde op voorstellen van [appellant] om tot een goede afwikkeling van het faillissement te komen, met name waar dit zag op de verkoop van de onroerende zaak en het komen tot een akkoord met de schuldeisers.

2.10.

Wat hiervan ook zij, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen treft [gemeente] rechtens geen verwijt voor zover het de koopprijs voor de onroerende zaak betreft. [appellant] heeft niet nader feitelijk onderbouwd dat de door hem gestelde verstoorde verhouding met [gemeente] een negatieve invloed heeft gehad op het sluiten van een akkoord met de schuldeisers, zodat deze stelling vergeefs naar voren is gebracht.

2.11.

Het voorgaande betekent dat de grieven 1 tot en met 6 falen. In het tussenarrest is al geoordeeld dat grief 7 faalt.

2.12.

Grief 8 is gericht tegen de volgens [appellant] ongemotiveerde en rechtens onjuiste afwijzing door de rechtbank van zijn in eerste aanleg gedane beroep op de exhibitieplicht. Bij zijn bewijsaanbod op bladzijde 19 van de memorie van grieven heeft [appellant] zijn beroep hierop herhaald en daarbij gewezen op de artikelen 843a, respectievelijk 162 juncto 22 Rv ‘opdat [gemeente] wordt bevolen het faillissementsdossier volledig in rechte over te leggen’. Hij heeft daaraan toegevoegd dat met name van belang zijn de stukken met betrekking tot de waardebepaling, de communicatie tussen [gemeente] en derden met betrekking tot het faillissement en over het tot stand komen van de verkoop.

2.13.

Het hof constateert dat [appellant] na de door [gemeente] genomen akte na tussenarrest, met producties, niet meer op de exhibitieplicht is teruggekomen, zodat het hof er vanuit gaat dat [gemeente] ook in de optiek van [appellant] inmiddels aan deze plicht heeft voldaan. Voor zover echter [appellant] de mening zou zijn toegedaan dat [gemeente] met die akte nog steeds niet volledig aan de exhibitieplicht heeft voldaan, is het hof van oordeel dat het op de weg van [appellant] had gelegen duidelijk te maken welke stukken zijns inziens nog in het geding gebracht hadden moeten worden. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening. Hij heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat [gemeente] is gehouden het volledige faillissementsdossier in het geding te brengen. Dit betekent reeds dat de grief faalt en geen verdere bespreking behoeft.

2.14.

Het bewijsaanbod van [appellant] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.

2.15.

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel, met dien verstande dat het hof van oordeel is dat de kosten die zijn gemoeid met het nemen van de akte na tussenarrest, met producties, door [gemeente] zelf moeten worden gedragen, nu niet valt in te zien waarom de bij die akte in het geding gebrachte stukken, waaronder in het bijzonder het taxatierapport van 5 februari 2004, de brief van ING van 1 maart 2004 waarbij dat rapport aan [gemeente] is gestuurd en de faxbrief van [gemeente] aan [HH] van 25 april 2005, niet eerder aan de processtukken zijn toegevoegd.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [gemeente] begroot op € 1.475,= aan verschotten en € 3.948,= voor salaris.

verklaart dit arrest met betrekking tot deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. Oranje, C. Uriot en H.O. Kerkmeester en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.