ECLI:NL:GHAMS:2013:2341

• Datum uitspraak: 23 juli 2013
• Publicatiedatum: 31 juli 2013
• Zaaknummer: 200.118.688-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; R.H. de Bock; C. Uriot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken en betalingsachterstand met betrekking tot woonruimte

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen appellanten, bestaande uit een naamloze vennootschap en twee besloten vennootschappen, en de geïntimeerde, die een woning huurt. De appellanten hebben in hoger beroep beroep ingesteld tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin hun vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning waren afgewezen. De zaak betreft een huurachterstand en gebreken aan de woning die door de geïntimeerde zijn geconstateerd. De geïntimeerde heeft de woning in 1988 gehuurd en heeft in de loop der jaren verschillende huurachterstanden laten ontstaan. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van de appellanten afgewezen, omdat niet was gebleken dat de geïntimeerde in verzuim was met betrekking tot het herstel van gebreken. In hoger beroep hebben de appellanten hun grieven ingediend, waarbij zij aanvoerden dat de kantonrechter ten onrechte had geoordeeld dat de geïntimeerde niet in verzuim was. Het hof heeft vastgesteld dat de geïntimeerde bij herhaling huurachterstanden heeft laten ontstaan, maar dat deze tekortkomingen niet voldoende waren om de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof heeft de vordering tot betaling van een bedrag van € 1.440,= toegewezen, maar de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd, en het hof heeft het vonnis van de kantonrechter voor het overige bekrachtigd.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.118.688/01

zaaknummer rechtbank: 1309455 CV EXPL 11-42665

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2013

inzake

1. de naamloze vennootschap [appellante sub 1],

gevestigd te[plaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 2],

gevestigd te [plaats],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante sub 3],

gevestigd te [plaats],

appellanten,

advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna[appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

Bos c.s. zijn bij dagvaarding van 29 november 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 3 september 2012, gewezen tussen[appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven.

[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord genomen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Bos c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en hun (ten opzichte van de eerste aanleg gewijzigde, in de zin van geactualiseerde) vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.1.

[geïntimeerde] heeft in 1988 de woning aan de [adres] gehuurd van (de rechtsvoorgangster van)[appellanten] De huurprijs bedroeg laatstelijk (tot 1 juli 2012) € 312,80 per maand.

3.1.2.

In 2007 is de begane grond van het pand waarin de woning is gelegen ingrijpend verbouwd. In 2008 heeft een inspecteur van bureau Zoeklicht aanzienlijke gebreken aan de woning geconstateerd en bij de gemeente gemeld. De dienst wonen van de gemeente, Stadsdeel Oost-Watergraafsmeer, heeft de verhuurder bij brief van 23 februari 2010 in de gelegenheid gesteld de benodigde herstelwerkzaamheden uit te voeren.

3.1.3.

[geïntimeerde] is bij vonnis van 16 juni 2010 veroordeeld tot betaling van € 5.832,69 wegens huurachterstand tot en met december 2009. Hij heeft aan het vonnis voldaan.

Naar aanleiding van deze procedure zijn in 2010 herstelwerkzaamheden in het gehuurde uitgevoerd, waartoe [geïntimeerde] de gelegenheid heeft geboden.

3.1.4.

In december 2010 hebben[appellanten] [geïntimeerde] wederom ter zake van huurachterstand gedagvaard. Die procedure is geroyeerd nadat [geïntimeerde] de huurachterstand had voldaan.

3.1.5.

In de loop van 2011 heeft [geïntimeerde] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan.

3.1.6.

Bij brief van 7 november 2011 hebben[appellanten] via hun advocaat [geïntimeerde] onder meer gesommeerd volledige medewerking te verlenen met betrekking tot een onderzoek naar en het eventuele herstel van de door [geïntimeerde] gestelde gebreken en daartoe een afspraak te maken met de beheerder van[appellanten] Uiteindelijk is op 26 januari 2012 een bezoek gebracht aan de woonruimte. De gebreken bleken toen reeds te zijn verholpen.[appellanten]

3.2.

[appellanten] hebben [geïntimeerde] ter zake van de in onder 3.1.5. bedoelde huurachterstand in de eerste aanleg van deze procedure gedagvaard, waarbij zij, samengevat, hebben gevorderd: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, alsmede voldoening van de huurachterstand en betaling van toekomstige huurtermijnen totdat de huurovereenkomst is beëindigd. [geïntimeerde] heeft in de loop van de procedure in eerste aanleg, op 30 maart 2012, de huurachterstand betaald op een bedrag van € 1.440,= na. Hij heeft daarbij beroep gedaan op verrekening van de verschuldigde huurpenningen met door hem gemaakte kosten voor herstel van gebreken.

3.3.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van[appellanten] afgewezen en[appellanten] veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nihil.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen[appellanten] met hun grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.[appellanten]

hebben aangevoerd dat de kantonrechter, die terecht heeft overwogen dat de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte factuur meer vragen oproept dan deze beantwoordt, vervolgens ten onrechte toch is uitgegaan van het gefactureerde bedrag van € 1.440,= voor herstel van gebreken en dit bedrag heeft verrekenend met verschuldigde huurpenningen, terwijl[appellanten] deze gebreken nimmer hebben kunnen constateren en verrekening contractueel is uitgesloten. Voorts hebben[appellanten] aangevoerd dat [geïntimeerde] voortdurend in gebreke is gebleven met zijn betalingsverplichtingen en structureel heeft geweigerd mee te werken aan inspecties en de uitvoering van dringende werkzaamheden door[appellanten], terwijl hij zelf klaagde over instortingsgevaar. In verband met de tekortkomingen van [geïntimeerde] is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd, aldus[appellanten]

3.5.

Het hof oordeelt als volgt. Vast staat dat in 2010 herstelwerkzaamheden aan het gehuurde zijn uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat de verrichte werkzaamheden de gebreken niet (voldoende) hebben opgelost, maar uit zijn stellingen in hoger beroep blijkt dat hij heeft nagelaten daarvan melding te maken aan[appellanten] Het betoog van [geïntimeerde] dat hij dit niet hoefde te doen omdat het geen nieuwe gebreken waren is niet doeltreffend. Hij heeft immers geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat[appellanten] konden weten dat de in 2010 verrichte werkzaamheden de gebreken niet (voldoende) hadden opgelost. Daarom is niet gebleken dat[appellanten] in verzuim waren met het herstel van gebreken in het gehuurde die zij op hun kosten moesten (laten) verhelpen. Bij gebreke van voldoende concrete en ter zake dienende stellingen van [geïntimeerde] strandt, tegen deze achtergrond, ook zijn beroep op ongerechtvaardigde verrijking. Dit betekent reeds dat de grieven van[appellanten] slagen voor zover zij zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van de resterende huurachterstand van € 1.440,=. De grieven behoeven in zoverre geen verdere bespreking. De desbetreffende vordering van[appellanten] zal alsnog worden toegewezen. De wettelijke rente is, overeenkomstig de vordering in hoger beroep, toewijsbaar vanaf de datum van het te wijzen arrest.

3.6.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet voor toewijzing in aanmerking komt. Daartoe is het volgende redengevend.

3.6.1.

Bos c.s. hebben hun stelling dat [geïntimeerde] structureel heeft geweigerd mee te werken aan inspecties/de uitvoering van dringende werkzaamheden in het gehuurde en aldus is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, onvoldoende toegelicht. Zij hebben in het bijzonder geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] ter zake hiervan op enig moment in verzuim is geweest. Niet gebleken is van enige concreet verzoek dienaangaande of aankondiging in de zin van artikel 11 lid 4 van de huurovereenkomst van of namens[appellanten] aan [geïntimeerde] vóór november 2011.[appellanten] hebben op 7 november 2011 een sommatie doen uitgaan, maar bij de daarop gevolgde inspectie die eind januari 2012 heeft plaatsgevonden is geconstateerd dat geen gebreken in het gehuurde waren die nog verholpen moesten worden. Niet gebleken is daarom dat [geïntimeerde] in zoverre is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder.

3.6.2.

Wel staat vast dat [geïntimeerde] bij herhaling huurachterstanden heeft laten ontstaan. Bij de beoordeling van de vraag of deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen al dan niet rechtvaardigt, dient mede acht te worden geslagen op de omstandigheid dat het hier gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en dat een ontbinding van deze overeenkomst de ontruiming van de woning tot gevolg zal hebben. Het hof neemt hierbij, evenals de kantonrechter, in aanmerking dat de huurovereenkomst dateert uit het jaar 1988. Van problemen bij de (tijdige) betaling van huur in de periode van 1988 tot 2008 is niet gebleken.[appellanten] hebben voorts in eerste aanleg noch in hoger beroep gesteld dat [geïntimeerde] sinds maart 2012 in gebreke is met de tijdige betaling van de lopende huurtermijnen. Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat de achtereenvolgende betalingsachterstanden die tussen 2008 en eind maart 2012 zijn ontstaan (en voldaan) niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. In zoverre falen de grieven dan ook.

3.7.

Nu[appellanten] niet hebben gesteld dat [geïntimeerde] sinds maart 2012 in gebreke is met de betaling van lopende huurtermijnen bestaat geen aanleiding hem te veroordelen om te voldoen aan zijn verplichting maandelijks de huur te betalen.

3.8.

Partijen hebben ieder voor zich geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Het bewijsaanbod van zowel[appellanten] als van [geïntimeerde] wordt daarom gepasseerd.

3.9.

De slotsom is dat het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover daarbij de betaling van een bedrag van € 1.440,= is afgewezen en[appellanten] zijn veroordeeld in de

– op nihil begrote – proceskosten. Het hof ziet, nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, aanleiding de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep telkens te compenseren als na te melden. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering tot betaling van een bedrag van € 1.440,= is afgewezen en[appellanten] zijn belast met de proceskosten;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan[appellanten] van een bedrag van € 1.440,= (duizendvierhonderdveertig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 juli 2013;

compenseert de proceskosten in eerste aanleg aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest met betrekking tot de betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2013.