ECLI:NL:GHAMS:2013:2106

• Datum uitspraak: 9 juli 2013
• Publicatiedatum: 19 juli 2013
• Zaaknummer: 200.119.603-01 KG
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: R.H. de Bock; E.M. Polak; M.J. Schaepman-de Bruijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning na vermeende woonfraude

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 9 juli 2013 uitspraak gedaan in een hoger beroep van een kort geding dat was aangespannen door de stichting Woningstichting Eigen Haard tegen de huurders [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]. De zaak betreft de huur van een woning aan [adres] in [woonplaats], waarbij Eigen Haard ontruiming van de woning vorderde op basis van vermeende woonfraude. De huurders waren van mening dat zij recht hadden op de woning, maar Eigen Haard stelde dat de huurovereenkomst was opgezegd en dat er sprake was van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder onderverhuur aan derden.

De kantonrechter had in eerste aanleg de vorderingen van Eigen Haard afgewezen, omdat niet voldoende was aangetoond dat de huurders hun verplichtingen niet nakwamen. Eigen Haard ging hiertegen in hoger beroep. Het hof oordeelde dat er voldoende aanwijzingen waren dat de huurders hun verplichtingen niet nakwamen, met name door het onderverhuren van de woning aan derden. Het hof benadrukte dat in kort geding grote terughoudendheid moet worden betracht bij het toewijzen van ontruimingsvorderingen, maar dat in dit geval de omstandigheden voldoende spoedeisend waren om de ontruiming toe te wijzen.

Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter voor zover het de vordering tot ontruiming betrof en stelde een ontruimingstermijn van drie maanden vast. De gevorderde contractuele boete werd afgewezen, omdat Eigen Haard niet voldoende spoedeisend belang had aangetoond voor toewijzing in kort geding. De kosten van het geding werden toegewezen aan Eigen Haard, die grotendeels in het gelijk werd gesteld.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.119.603/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: KK 12-1672

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2013

inzake

stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD ,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat:
mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,

t e g e n:

1. [geïntimeerde sub 1],

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te[woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. R. Shahbazi te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gezamenlijk ook [geïntimeerden]

Eigen Haard is bij dagvaarding van 28 december 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 december 2012, in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met producties;
• memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vorderingen – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 mei 2013 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Eigen Haard heeft nog producties in het geding gebracht.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

Met ingang van 7 december 1998 huurt [geïntimeerde sub 1] van Eigen Haard de woning aan [adres] beneden verdieping te [woonplaats], laatstelijk tegen een huur van € 441,39 per maand.

3.1.2

[geïntimeerde sub 1] is gehuwd met [geïntimeerde sub 2] die om die reden medehuurder is zolang zij in de woning haar hoofdverblijf heeft.

3.1.3

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 5: verplichtingen van de huurder

5.1.De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd voor voortdurende bewoning door hemzelf, eventueel met degenen, met wie hij in gezinsverband samenleeft. (…)

5.2.De huurder zal de woning als een goed huurder gebruiken en onderhouden.(…)

(…)

5.8.

Het is de huurder verboden de woning – al dan niet tijdelijk – in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod, zal de huurder de verhuurster een boet verschuldigd zijn van f 10.000,- (…)

5.9.

De huurder is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn huisgenoten als van degenen, die door de huurder en bedoelde huisgenoten tot de woning zijn toegelaten.

3.1.4

Op 16 juli 2010 heeft Eigen Haard een aanvraagformulier voor huisbewaring aan [geïntimeerde sub 1] toegestuurd.

3.1.5

Bij brief van 9 maart 2011 heeft Eigen Haard aan [geïntimeerde sub 1] ondermeer het volgende bericht:

“Vorig jaar heb ik u telefonisch gesproken omdat wij op uw woning een vrouw troffen die vertelde daar tijdelijk te wonen.

U vertelde mij vanwege gezondheidsredenen in Suriname te zijn opgehouden. Omdat het niet toegestaan is een woning in onderhuur te geven, heb ik u een aanvraagformulier voor huisbewaring toegestuurd. Wij hebben geen verzoek voor huisbewaring meer van u ontvangen.

Ik neem daarom aan dat u zelf weer uw intrek in de woning heeft genomen. Op maandag 21 maart 2011 om 11.00 uur wil ik u een huisbezoek brengen om dit te kunnen vaststellen.”

3.1.6

Vervolgens heeft Eigen Haard bij brief van 24 maart 2011 [geïntimeerde sub 1] uitgenodigd voor een gesprek op 31 maart 2011 om onrechtmatigheden te bespreken en ervoor te zorgen dat hij de woning bewoont zoals afgesproken.

3.1.7

Op 5 april 2011 heeft Eigen Haard een verklaring ontvangen van Bureau Slachtofferzorg Paramaribo, gedateerd 1 april 2011, die als volgt luidt:

“(…) dat mevrouw[geïntimeerde sub 2] onder begeleiding is van ons bureau sinds 2009 na de moord op haar dochter in januari 2008 in Nederland.

Zij verblijft tijdelijk in Suriname om haar zieke echtgenoot, die voorlopig niet mag reizen, te ondersteunen.

Op 14 juni aanstaande vertrekt zij terug naar Nederland.(…)”

3.1.8

Eigen Haard heeft [geïntimeerde sub 1] op 28 maart 2012 geconfronteerd met het bij haar bestaande vermoeden dat sprake is van “woonfraude” en hem geadviseerd de huurovereenkomst op te zeggen. Op 30 maart 2012 heeft Eigen Haard een huuropzegging ontvangen tegen 30 mei 2012.

3.1.9

Bij brief van 1 juni 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerden] de opzegging vernietigd op de grond dat [geïntimeerde sub 1] niet de daarvoor vereiste toestemming van [geïntimeerde sub 2] had verkregen en bericht dat [geïntimeerden] de woning niet zullen verlaten.

3.1.10

Eigen Haard heeft hierop bij brief van 13 juni 2012 geantwoord dat toestemming van [geïntimeerde sub 2] niet was vereist omdat zij geen hoofdverblijf meer in de woning had en aangekondigd dat voor het geval [geïntimeerde sub 1] de woning niet uiterlijk 20 juni 2012 ontruimt, zij deze kwestie aan de rechter zal voorleggen. [geïntimeerden] hebben de woning niet ontruimd.

3.1.11

Eigen Haard heeft geen bodemprocedure tegen [geïntimeerden] aangespannen.

3.2

Eigen Haard heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en daaraan primair ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde sub 1] is opgezegd en subsidiair dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat de woning, meer dan eens, aan derden onderverhuurd is geweest. Tevens heeft Eigen Haard betaling van de contractuele boete van € 4.537,80 gevorderd.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard afgewezen. Daartoe heeft hij – kort samengevat – overwogen dat voor zover Eigen Haard geacht kan worden nog een spoedeisend belang te hebben, thans nog niet voldoende uitgesloten kan worden geacht dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [geïntimeerden] (ook) nog hoofdverblijf in Nederland hebben gehouden en dat de vraag of het tegen betaling aan derden in gebruik geven van de woning is geschied zonder hun medeweten en goedvinden nader onderzoek vereist.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Eigen Haard met haar (enige) grief op.

3.5

Het hof stelt voorop dat bij de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst – de subsidiaire grondslag van de vordering van Eigen Haard – als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Aan deze voorwaarden is in het onderhavige geval voldaan. Daartoe overweegt het hof als volgt.

3.6

[geïntimeerden] voeren allereerst als verweer dat Eigen Haard geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft omdat zij na het verzenden van de brief van 13 juni 2012 pas op 14 november 2012 een kort geding dagvaarding heeft uitgebracht.

Hoewel Eigen Haard door eerst na vijf maanden een kortgeding procedure te starten niet voorvarend heeft gehandeld, is het hof van oordeel dat daardoor het spoedeisend belang (nog) niet is komen te vervallen.

3.7

Wat het hoofdverblijf van [geïntimeerde sub 2] aangaat, doen [geïntimeerden] een beroep op de brief van slachtofferzorg Suriname (productie 7 bij dagvaarding) en de brief van de huisarts van [geïntimeerde sub 2] (productie 15 bij dagvaarding), waaruit volgens hen niet de conclusie kan worden getrokken dat [geïntimeerde sub 2] niet haar hoofdverblijf in de woning zou hebben.

Het hof is voorshands van oordeel dat [geïntimeerden] hun stellingen op dit punt onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt. De brief van slachtofferzorg Suriname van 1 april 2011 vermeldt uitsluitend dat [geïntimeerde sub 2] op 14 juni van dat jaar terug naar Nederland vertrekt, waarmee geen verklaring wordt gegeven voor het (hoofd)verblijf van [geïntimeerde sub 2] nadien, temeer niet nu – onweersproken – in de periode augustus 2011 tot eind maart 2012 [X] en [Y] in de woning verbleven. Evenmin biedt de brief van haar huisarts van 24 april 2012 enig concreet aanknopingspunt voor het hoofdverblijf van [geïntimeerde sub 2]. Uit deze brief valt veeleer op te maken dat [geïntimeerde sub 2] voornemens is na terugkeer uit Suriname niet in [woonplaats] te (blijven) wonen maar naar Den Haag te verhuizen (“
Zij heeft zes maanden nodig een woning in Den Haag te regelen via slachtofferzorg ”). In diezelfde richting wijst de verklaring van de advocaat van [geïntimeerden] tijdens het pleidooi voor dit hof over de familieomstandigheden van [geïntimeerde sub 2], namelijk dat een van haar kleindochters, het kind van [geïntimeerde sub 2] door geweld om het leven gebrachte dochter, in Den Haag woont en [geïntimeerde sub 2] de twee in Suriname verblijvende kinderen van haar andere alleenstaande dochter, die in een labiele psychische toestand verkeert, met behulp van diverse instanties in Nederland een stabiele thuisbasis hoopt te kunnen bieden. Aldus is naar het voorlopig oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde sub 2] in de woning geen hoofdverblijf heeft (gehouden).

3.8

Met betrekking tot [geïntimeerde sub 1] geldt het volgende.

De door Eigen Haard gestelde en met stukken en verklaringen onderbouwde verboden onderverhuur acht het hof voldoende aannemelijk. Het enkele verweer dat niet [geïntimeerde sub 1] maar zijn zwager, [Z], die zou zorg dragen voor de post, de woning zonder zijn medeweten aan derden in gebruik heeft gegeven, is naar ’s hofs oordeel onvoldoende. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het handelen van [Z] [geïntimeerde sub 1] ontslaat van zijn verantwoordelijkheid zich te gedragen als een goed huurder en zich aan de regels van het huurcontract te houden. Bovendien is voorshands niet te beoordelen of het door [geïntimeerde sub 1] gestelde juist is, waarbij zwaar weegt dat geen verklaring van [Z] voorhanden is. De ter zitting gegeven verklaring van [geïntimeerde sub 1] dat hij zijn zwager niet kan bereiken, acht het hof ontoereikend nu van enige concrete poging tot het maken van contact niet is gebleken, terwijl de advocaat van Eigen Haard ter zitting – onweersproken – heeft verklaard dat [Z] om de hoek woont van Joos de Moorstraat. Niet valt in te zien waarom het voor [geïntimeerden] onmogelijk was een verklaring over te leggen van [Z], die volgens hun eigen stellingen zou zorg dragen voor de post en derhalve in het bezit moet zijn (geweest) van een sleutel van de woning. Voor het geval niet [geïntimeerde sub 1] maar [Z] in mei 2010 de alleenstaande moeder uit Mexico met dochter en in 2011 mevrouw [B] en de heer [Y] tot de woning heeft toegelaten en deze in (verboden) onderverhuur heeft gegeven, heeft te gelden dat [geïntimeerde sub 1] hiervoor op grond van artikel 5.9 van de huurovereenkomst jegens Eigen Haard aansprakelijk is. Dat [geïntimeerde sub 1] zich dienaangaande bewust moet zijn geweest van zijn verplichtingen als huurder valt op te maken uit het feit dat Eigen Haard hem een aanvraagformulier voor huisbewaring heeft toegestuurd.

3.9

Voorts is het hof van oordeel dat met betrekking tot het hebben van hoofdverblijf in de woning [geïntimeerde sub 1] tegenover de gedocumenteerde onderbouwing van Eigen Haard dat hij niet zijn hoofdverblijf in Amsterdam heeft en de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, geen inzicht heeft gegeven in zijn woonsituatie en/of in de periodes dat hij in Nederland verbleef, bijvoorbeeld aan de hand van vliegtickets. Tijdens het pleidooi voor dit hof heeft [geïntimeerde sub 1] hieromtrent desgevraagd evenmin opheldering verschaft.

3.1

Uit het voorgaande volgt dat Eigen Haard voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, daarin bestaande dat de woning meerdere malen aan derden onderverhuurd is geweest, op grond waarvan de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Voldoende aannemelijk is voorts dat Eigen Haard, mede in het licht van de schaarste van sociale huurwoningen als de onderhavige, er spoedeisend belang bij heeft dat de woning op korte termijn wordt ontruimd om deze zo spoedig mogelijk toe te wijzen aan een woningzoekende die hiervoor in aanmerking komt.

3.11

Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Eigen Haard, gelet op alle bovengenoemde feiten en omstandigheden, haar stellingen met betrekking tot de subsidiaire grondslag van haar vordering in de onderhavige kort gedingprocedure voldoende aannemelijk gemaakt om daarop het bevel tot ontruiming te kunnen baseren. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd. Het hof zal de ontruimingstermijn op drie maanden stellen.

3.12

De gevorderde contractuele boete zal worden afgewezen. Voor toewijzing van een geldbedrag in kort geding is niet voldoende dat het bestaan van de vordering niet of onvoldoende wordt betwist. De eisende partij dient tevens een spoedeisend belang te hebben bij de toewijzing ervan, in die zin, dat niet van haar kan worden verwacht een bodemprocedure af te wachten Eigen Haard heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat niet van haar kan worden verlangd voor de inning van de volgens haar verbeurde boete een bodemprocedure aan te spannen en de uitkomst daarvan af te wachten. Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding maar in een bodemprocedure wordt gevorderd.

Het subsidiaire argument – vergoeding van schade veroorzaakt door overtreding van het verbod tot onderhuur – noopt evenmin tot een ander oordeel.

3.13

[geïntimeerden] zullen als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering tot ontruiming is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om binnen drie maanden na de betekening van dit arrest de woning gelegen aan het [adres] te ontruimen met al de zijnen en de haren onder afgifte van de sleutels en wat verder tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat op te leveren en ter algehele vrije beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging van Eigen Haard om voor het geval [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aan deze ontruiming niet zullen voldoen, hetzelfde te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van Eigen Haard in eerste aanleg begroot op € 529,17 aan verschotten en € 400,-- aan salaris en in hoger beroep begroot op € 759,17 aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, E.M. Polak en M.J. Schaepman-de Bruijne en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2013 door de rolraadsheer.